Uitspraak
Vonnis van 5 april 2017
Behorend bij A.R. 2686 van 2015
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[Eiseres]
wonende te Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: [Eiseres],
gemachtigde: de advocaat mr. David G. Kock,
tegen:
[Gedaagde],
wonende te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: [Gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. M. Voorn,
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Bij notariële akte d.d.29 februari 2008 is een perceel eigendomsgrond groot 417m2 gelegen te [adres], kadastraal bekend als [PERCEELNUMMER 1], afkomstig van het moederperceel van 23.500 m2 groot, bekend als [perceelnummer 1] geleverd aan [Eiseres]. De koopprijs bedroeg Afl. 20.000,00.
2.2
Op dit perceel heeft [Eiseres] opstallen gerealiseerd.
2.3
Op de oorspronkelijke tekeningen van de verkaveling was tussen het perceel van [Eiseres], [PERCEELNUMMER 1] en naast gelegen perceel [perceelnummer 2], een afwateringsgoot getekend. Op de tekening die is gehecht aan de leveringsakte is de afwateringsgoot niet meer te zien.
2.4
Begin 2014 klaagt [Eiseres] bij DOW over het ontbreken van een afwateringsstrook tussen [perceelnummer 4 en 5] in het verkavelingsplan [adres].
2.5
Bij brief van 3 april 2014 bericht DOW dat in het verkavelingsplan te [adres] van [Gedaagde] een afwateringsstrook was getekend tussen de [perceelnummer 2 en 3]. Bij de goedkeuring van de uitvoering van het verkavelingsplan waren de pennen van de afwateringsstrook ter plaatse aanwezig. DOW stelt voorts dat op de tekeningen van de akte van levering, de waterafvoerstrook was verdwenen. DOW concludeert hieruit dat [Gedaagde] de waterafvoerstrook als onderdeel van kavel E1 aan [Eiseres] heeft verkocht. DOW raadt [Eiseres] aan om [Gedaagde] aan te spreken voor een oplossing.
2.6
Op 10 april 2014 bericht [Gedaagde] DOW dat hij de ontbrekende waterafvoerstrook zal oplossen door het verlagen van de stoep aan de zijkant van het huis van [Eiseres], waarbij in het laagste gedeelte twee buizen worden aangelegd, waar het water door heen zal kunnen. Mochten de twee buizen het water niet aankunnen, dan zal het water automatisch de iets hoger gelegen betonnen water afvoerstrook volgen.
2.7
Bij brief van 16 april 2014 bericht DOW [Gedaagde] onder meer hij elke oplossing die hij aan DOW voorlegt, gepaard dient te gaan met een brief van [Eiseres] waarin zij toestemming geeft voor de aanleg van een waterafvoerstrook op haar grond.
2.8
Bij brief van 23 april 2014 laat [Gedaagde] DOW weten dat hij bereid is met [Eiseres] tot een oplossing te komen en op kosten van Better Homes een en ander te herstellen.
2.9
Bij brief van 23 oktober 2014 aan [Gedaagde] stelt [Eiseres] zich op het standpunt dat er bij het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van een wilsgebrek, waardoor de overeenkomst ongedaan moet worden gemaakt.
2.1
Door Archiosa Architectenbureau is op 2 november 2015 een taxatierapport opgemaakt van het perceel eigendomsgrond met opstallen, gelegen te [adres] 58.
De vrije verkoopwaarde is bepaald op Afl. 327.175,00. In het rapport is voorts te lezen:
‘Dit rapport heeft een geldigheidsduur van 6 maanden na ondertekening.’
en
‘Onderhoudstoestand:
[…]
Het woonhuis is onbewoond, […]’
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
Eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad
Primair
voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst tussen partijen nietig is wegens bedrog cq dwaling;
Subsidiair
deze overeenkomst te ontbinden;
en tevens
a. [Gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad Afl. 333.410,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf (na wijziging van eis bij repliek) 23 november 2015 tot de dag der voldoening;
b. [Gedaagde] te veroordelen om binnen 60 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de notariële levering van het betrokken perceel grond aan [Gedaagde], waarbij alle kosten en belastingen voor rekening van [Gedaagde] komen, zulks op straffe van een dwangsom van Afl. 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat hij nalaat aan dit bevel te voldoen;
c. [Gedaagde] te bevelen dat hij zal gedogen dat [Eiseres] na de overdracht maximaal nog 6 maanden kosteloos in de woning verblijft;
d. met veroordeling van [Gedaagde] tot vergoeding van de proceskosten.
3.2 [
Eiseres] grondt de vordering erop dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van bedrog of dwaling. Indien zij had geweten dat er op haar perceel een regenwaterafvoerstrook aangelegd diende te worden, had zij dit perceel nimmer gekocht.
3.3 [
Gedaagde] voert hiertegen verweer, dat zo nodig bij de beoordeling aan de orde komt.
4.DE BEOORDELING
4.1
De kern van het geschil betreft de vraag of de koopovereenkomst ten aanzien van het perceel [PERCEELNUMMER 1], groot 417m2 gelegen te [adres] vernietigbaar is op grond van het bepaalde in artikel 3:44 BWA cq 6:228 BWA.
4.2
Bedrog is aanwezig wanneer iemand een ander tot het verrichten van bepaalde rechtshandelingen beweegt, door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededelingen, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mee te delen of door een andere kunstgreep.
4.3 [
Eiseres] heeft geen
feitengesteld die, zelfs indien juist, tot de conclusie kunnen leiden dat [Gedaagde] [Eieseres] voorafgaande aan of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan dan wel opzettelijk relevante feiten heeft verzwegen jegens [Eiseres]. Deze juridische grondslag kan derhalve niet leiden tot toewijzing van het gevorderde.
feitengesteld die, zelfs indien juist, tot de conclusie kunnen leiden dat [Gedaagde] [Eieseres] voorafgaande aan of ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan dan wel opzettelijk relevante feiten heeft verzwegen jegens [Eiseres]. Deze juridische grondslag kan derhalve niet leiden tot toewijzing van het gevorderde.
4.4
Beantwoording verdient dan ook de vraag of [Eiseres] ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst heeft gedwaald. [Eiseres] heeft gesteld dat [Gedaagde] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, noch ten tijde van de levering enige mededeling heeft gedaan met betrekking tot het perceel, terwijl evenmin op de tekening enige bijzonderheid was vermeld.
4.5 [
Gedaagde] verweert zich door te stellen dat de landmeter om de een of andere reden bij het opstellen van het meetdocument dat aan de leveringsakte is gehecht de afwateringsstrook niet heeft ingetekend.
4.6
Anders dan [Eiseres] is [Gedaagde] een
professionele partij, die zich beroepsmatig bezig houdt met de verkoop en/of ontwikkeling van onroerend goed. [Gedaagde] kan zich dan ook niet verschuilen achter een fout/nalatigheid van de landmeter. Het lag op de weg van [Gedaagde] om [Eiseres] te informeren over de aan te leggen noodzakelijke waterafvoerstrook op haar perceel. Vast staat dat [Gedaagde] [Eiseres] deze essentiële informatie heeft onthouden. Nu [Eiseres] op basis van de aan de leveringsakte gehechte tekeningen niet kon weten dat op haar perceel een waterafvoerstrook diende te worden aangelegd en zij onweersproken heeft gesteld dat zij de koopovereenkomst nimmer zou zijn aangegaan indien zij geweten zou hebben dat op haar perceel een regenwaterafvoerstrook zou worden aangelegd, heeft zij gedwaald ten tijde van het aangaan van de onderhavige koopovereenkomst. Dit heeft tot gevolg dat [Eiseres] bevoegd is om de koopovereenkomst te vernietigen. Aldus is het primair gevorderde toewijsbaar.
professionele partij, die zich beroepsmatig bezig houdt met de verkoop en/of ontwikkeling van onroerend goed. [Gedaagde] kan zich dan ook niet verschuilen achter een fout/nalatigheid van de landmeter. Het lag op de weg van [Gedaagde] om [Eiseres] te informeren over de aan te leggen noodzakelijke waterafvoerstrook op haar perceel. Vast staat dat [Gedaagde] [Eiseres] deze essentiële informatie heeft onthouden. Nu [Eiseres] op basis van de aan de leveringsakte gehechte tekeningen niet kon weten dat op haar perceel een waterafvoerstrook diende te worden aangelegd en zij onweersproken heeft gesteld dat zij de koopovereenkomst nimmer zou zijn aangegaan indien zij geweten zou hebben dat op haar perceel een regenwaterafvoerstrook zou worden aangelegd, heeft zij gedwaald ten tijde van het aangaan van de onderhavige koopovereenkomst. Dit heeft tot gevolg dat [Eiseres] bevoegd is om de koopovereenkomst te vernietigen. Aldus is het primair gevorderde toewijsbaar.
4.7
De vernietiging van de onderhavige koopovereenkomst heeft tot gevolg dat partijen
- voor zo ver mogelijk - teruggebracht dienen te worden in de situatie zonder koopovereenkomst. De vernietiging van de koopovereenkomst betekent concreet dat [Gedaagde] de grond in eigendom terug geleverd dient te krijgen en [Eiseres] in beginsel de door haar betaalde koopsom terug dient te krijgen. [Eiseres] heeft op het perceel echter een woonhuis en een appartement gerealiseerd. Nu de eigenaar van de grond door natrekking tevens eigenaar wordt van de opstallen, heeft de vernietiging van de koopovereenkomst tot gevolg dat [Gedaagde] niet alleen eigenaar van de grond, maar ook van de opstallen wordt. Indien [Gedaagde] slechts de koopsom van de grond terug zou dienen te betalen, zou hij ongerechtvaardigd verrijkt worden. In gevolge het bepaalde in artikel 6:212 BW is [Gedaagde] verplicht de schade van [Eiseres] te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking, voor zo ver dit redelijk is. Anders dan [Gedaagde] stelt geldt hier niet het indemniteitsbeginsel zoals in het verzekeringsrecht, maar wel geldt de schadebeperkingsplicht.
4.8
De vraag die thans beantwoord dient te worden luidt wat het bedrag van de verrijking is aan de zijde van [Gedaagde]. Hiertoe wordt als volgt overwogen. Indien [Gedaagde] geleverd zou hebben waar [Eiseres] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst vanuit had mogen gaan, vertegenwoordigde haar perceel met opstallen thans een vrije marktwaarde van ruim 3 ton. Het enkele feit dat [Eiseres] nog bouwkosten heeft gemaakt, terwijl zij al aan het onderhandelen was met [Gedaagde] over de teruglevering aan hem, leidt niet tot een ander oordeel. Immers, tegenover de (in de ogen van [Gedaagde] onnodig gemaakte) kosten van [Eiseres], staat (in min of meer recht evenredige zin) de verrijking van [Gedaagde]. [Gedaagde] kan het perceel met opstallen op elk moment doorverkopen tegen de dan geldende vrije marktwaarde. Het feit dat [Gedaagde] nog kosten moet maken in verband met de aan te leggen waterafvoerstrook en deze waterafvoerstrook de vrije marktwaarde mogelijk negatief kan beïnvloeden, komt geheel voor zijn rekening en risico. Dit heeft tot gevolg dat de verrijking van [Gedaagde] begroot wordt op de vrije marktwaarde van het perceel met opstallen.
4.9
Ter onderbouwing van haar schade heeft [Eiseres] een taxatierapport overgelegd, gedateerd 2 november 2015. Hieruit volgt dat de vrije marktwaarde destijds op een bedrag van Afl. 327.175,00 werd geschat. Hoewel de geldigheid van de taxatie inmiddels verstreken is heeft [Gedaagde] geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de hoogte van deze vrije marktwaarde. Het gerecht ziet dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat de vrije marktwaarde sindsdien drastisch is gedaald. De verrijking van [Gedaagde] wordt derhalve bepaald op Afl. 327.175,00, welk bedrag hij aan [Eiseres] dient te voldoen.
4.10 [
Gedaagde] zal tevens worden veroordeeld om mee te werken aan de terug levering op straffe van een dwangsom, waar een maximum aan verbonden wordt.
4.11
Het sub C gevorderde wordt toegewezen, nu aangenomen wordt dat [Eiseres] in het appartement woont en tijd nodig zal hebben om andere woonruimte vinden. De duur wordt evenwel beperkt tot 3 maanden na de levering. Voor zo ver de vordering betrekking heeft op bewoning om niet, wordt dit afgewezen nu hiervoor een juridische grondslag ontbreekt. Indien [Eiseres] gebruik wenst te maken van het onroerend goed zal zij hiervoor een redelijke gebruiksvergoeding dienen te betalen, die gesteld wordt op 4% per jaar van de vrije verkoopwaarde. Dit komt neer op Afl. 1.090,00 per maand exclusief utiliteiten.
4.12 [
Gedaagde] wordt nu hij in het ongelijk is gesteld in de kosten van de procedure veroordeeld.
4.13
Alle overige stellingen en weren kunnen verder onbesproken blijven.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
5.1
vernietigt de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst met betrekking tot het perceel eigendom, bekend als Kavel [PERCEELNUMMER 1], groot 417m2, afkomstig van het moeder perceel bekend als Eerste Afdeling Sectie R nummer 83 wegens dwaling;
5.2
veroordeelt [Gedaagde] te betalen aan [Eiseres] een bedrag ad Afl. 327.175,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 november 2015 tot aan de dag der voldoening;
5.3
veroordeelt [Gedaagde] om binnen 60 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de teruglevering van het betrokken perceel grond, op straffe van een dwangsom van Afl. 1.000,00 per dag of dagdeel dat [Gedaagde] hiermee in gebreke blijft tot een maximum van Afl. 350.000,00;
5.4
bepaalt dat alle kosten van de (terug)levering voor rekening van [Gedaagde] komen;
5.5
bepaalt dat [Eiseres] desgewenst drie maanden na de notariële levering aan [Gedaagde] in de woning/het appartement mag verblijven, tegen betaling van een gebruikersvergoeding van Afl. 1.090,00 per maand exclusief de kosten van de utiliteiten;
5.6
bepaalt dat [Eiseres] maximaal drie maanden na de levering van het perceel met opstallen aan [Gedaagde] gebruik mag maken van het onroerend goed tegen een gebruiksvergoeding van Afl. 1.090,00 per maand exclusief de kosten voor de utilities;
5.7
veroordeelt [Gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [Eiseres] begroot op Afl. 3.300,00 griffierecht, Afl. 205,13 explootkosten en Afl. 6.000,00 voor salaris gemachtigde;
5.8
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.9
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 5 april 2017 in aanwezigheid van de griffier.