Uitspraak
Vonnis in kort geding van 5 juli 2017
Behorend bij K.G. 1126 van 2017 (AUA201700996)
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
E. DE VEER CHAIN THEATRES N.V.,
te Aruba,
gemachtigde: de advocaat mr. P.R.C. Brown,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
LAND ARUBA,
te Aruba,
hierna ook te noemen: Land Aruba,
gemachtigde: mr. C.P. Wever (DWJZ)
en
de stichting
ARUBA BIRDLIFE CONSERVATION
te Aruba,
hierna ook te noemen: Birdlife,
gemachtigde: de advocaat mr. G.W. Rep.
DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- het incidentele verzoek tot voeging zijdens Birdlife;
- de pleitnota’s van The Cinemas;
- de pleitnota van Land Aruba;
- de pleitnota van Birdlife,
- de aantekeningen van de griffier ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 16 juni 2017 en de voortgezette behandeling op 20 juni 2017.
Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.
2. DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 Bij ministeriële beschikking van 5 januari 2017 heeft de minister van ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en integratie besloten om aan The Cinemas een recht van optie te verlenen op een perceel domeingrond te Palm Beach groot ongeveer 5.500 m2 (hoek Palm Beach en L.G. Smith Boulevard/Sasakiweg), verder: het perceel. De optie is verstrekt in verband met het bouwen, hebben en exploiteren van een bedrijfs-/winkelpand met bioscoop. Aan de optie zijn diverse voorwaarden verbonden waarvan een deel afhankelijk is van de goedkeuring van de minister.
2.2 Ondanks aandringen van de kant van The Cinemas is Land Aruba nog niet tot het sluiten van een erfpachtovereenkomst en het leveren van het erfpachtrecht over gegaan.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
The Cinemas vordert – na eiswijziging en samengevat – bevel aan Land Aruba om te bewerkstelligen dat binnen veertien dagen na dit vonnis het perceel domeingrond waarop The Cinemas een optie heeft in erfpacht wordt uitgegeven, met veroordeling van Land Aruba tot vergoeding van de proceskosten.
3.2
The Cinemas grondt de vordering erop dat haar een optie op het perceel is verleend en zij aan de daarin gestelde voorwaarden voldoet zodat Land Aruba gehouden is het perceel in erfpacht uit te geven.
3.3
Land Aruba voert hiertegen verweer, met vordering tot veroordeling van The Cinemas in de proceskosten.
3.4
Birdlife voert eveneens verweer, met vordering tot veroordeling van The Cinemas in de proceskosten.
4.DE BEOORDELING
4.1
The Cinemas en Land Aruba hebben zich gerefereerd aan het oordeel van de voorzieningenrechter met betrekking tot de verzochte voeging door Birdlife aan de zijde van Land Aruba.
4.2
Birdlife heeft voldoende rechtens te respecteren belang bij toewijzing van de gevorderde voeging aan de zijde van Land Aruba. Het kort geding leent zich niet voor een nader onderzoek naar de vraag of Birdlife een rechtsgeldig bestuur heeft dat aan een advocaat opdracht kan verlenen haar in rechte te vertegenwoordigen. Niet valt overigens in te zien welk rechtens te respecteren belang The Cinemas heeft bij de vraag of het bestuur van Birdlife wel formeel (her)benoemd is.
4.3
Dit kort geding gaat niet over de vraag of het perceel onderdeel moet blijven van de wetland/saliña zoals omschreven in het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) en of daar gebouwd mag worden. Kern van de zaak is ook niet of Land Aruba voldoende voortvarend te werk gaat bij de beoordeling van het verzoek om tot uitgifte in erfpacht over te gaan; daarop ziet het gevorderde niet. Aan de orde is alleen of Land Aruba gehouden is op dit moment met The Cinemas al een overeenkomst te sluiten op basis waarvan een erfpachtrecht kan worden gevestigd dat vervolgens aan The Cinemas wordt geleverd. Essentieel voor de beantwoording van die vraag is welk recht de aan The Cinemas door Land Aruba verschafte “optie” precies verleent. Dat is een kwestie van uitleg. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden aan de bewoording waarin een, al dan niet schriftelijke, wilsverklaring of mededeling is gesteld redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis.
4.4
Land Aruba heeft in dit verband gewezen op de door haar vast gehanteerde betekenis van optie zoals omschreven op de website van de Dienst Openbare Werken (verder: DOW). In de daar gepubliceerde brochure staat:
Het optierecht geeft de optiehouder het recht een eerste keuze te hebben om een erfpachtovereenkomst met het Land te sluiten m.b.t. een bepaald perceel voor een bepaald project onder bepaalde voorwaarden. Optie is geregeld in hoofdstuk IA van de Landsverordening Uitgifte Eigendommen (AB 1989 no. GT 21) en geschiedt bij ministeriele beschikking.Land Aruba heeft niet bestreden daarvan op de hoogte te zijn.
Het optierecht geeft de optiehouder het recht een eerste keuze te hebben om een erfpachtovereenkomst met het Land te sluiten m.b.t. een bepaald perceel voor een bepaald project onder bepaalde voorwaarden. Optie is geregeld in hoofdstuk IA van de Landsverordening Uitgifte Eigendommen (AB 1989 no. GT 21) en geschiedt bij ministeriele beschikking.Land Aruba heeft niet bestreden daarvan op de hoogte te zijn.
4.5
Het optierecht verleent The Cinemas dus niet het recht doormiddel van een eenzijdige wilsverklaring een overeenkomst tot stand te doen komen.
4.6
Verder wijst Land Aruba erop dat door The Cinemas nog niet aan alle voorwaarden waaronder de optie werd verleend is voldaan, althans dat Land Aruba nog doende is om te beoordelen of dat het geval is. In het bijzonder speelt bij de beoordeling van de door The Cinemas ingediende stukken mee, dat de bioscoop is geprojecteerd in een gebied dat in het ROP is aangewezen als wetland/saliña. Daarbij beroept Land Aruba zich erop dat de bevoegde minister ruime beoordelingsvrijheid heeft bij de toetsing of aan de voorwaarden waaronder de optie werd verleend is voldaan. In de voorwaarden wordt immers onder 4 aangegeven dat de minister goedkeuring moet verlenen aan, onder meer, het bebouwingsplan en de Environmental Impact Assessment, waarmee kennelijk bedoeld wordt dat de minister tot de conclusie moet kunnen komen dat de uitgifte in erfpacht onder nader in de overeenkomst op te nemen voorwaarden geen of aanvaardbare invloed op het milieu zal hebben. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter mag de minister daarbij ook rekening houden met voortschrijdend inzicht en veranderende maatschappelijke opvattingen alvorens hij/zij tot het sluiten van een erfpachtovereenkomst overgaat. Ook de overheid komt immers contracteervrijheid toe. Met betrekking in ieder geval tot beide hiervoor genoemde punten betoogt Land Aruba, dat nu nog geen beslissing is genomen door de minister. Dat hangt onder meer samen met de omstandigheid dat DOW problemen heeft met de geprojecteerde afwatering door middel van buizen en de ontsluiting van het perceel voor verkeer en verder heeft de Directie Natuur en Milieu nog geen advies gegeven terwijl zijdens de minister grote twijfel bestaat over de gedegenheid van het MER en SEIA Rapport (kennelijk bedoeld als Environmental Impact Assessment). De vordering is prematuur, aldus Land Aruba.
4.7
Dat verweer slaagt. In kort geding is onvoldoende gebleken dat en hoe The Cinemas inmiddels aan alle voorwaarden heeft voldaan en Land Aruba in strijd handelt met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door desondanks geen overeenkomst tot het vestigen van een erfpachtrecht met The Cinemas te sluiten en waarom in het onderhavige geval onrechtmatig handelen van Land Aruba zou moeten leiden tot het opleggen van een verplichting om een overeenkomst te sluiten die tot uitgifte in erfpacht moet leiden en niet – bijvoorbeeld – tot schadevergoeding. De belangen van The Cinemas wegen daartegen niet op. Dat aan de huurovereenkomst met betrekking tot de bioscoopruimte in de Paseo Herencia Mall medio 2018 een einde komt moet in verband van dit geding geheel aan The Cinemas worden toegerekend. Overigens is in kort geding niet gebleken dat de verhuurder niet bereid zou zijn The Cinemas ook na medio 2018 onder redelijke voorwaarden te accommoderen. De omstandigheid dat de IMAX Corporation de (beoogde) samenwerking met The Cinemas zou kunnen beëindigen als medio 2018 geen Imax bioscoop is gebouwd brengt ook niet met zich mee dat Land Aruba gehouden is om in dit stadium van de projectontwikkeling een erfpachtovereenkomst met The Cinemas te sluiten.
4.8
Op het voorgaande stuit de vordering al af. Birdlife heeft als gevoegde partij geen belang bij beoordeling van haar stellingen.
4.9
Als de in het ongelijk te stellen partij zal The Cinemas de proceskosten van Land Aruba en Birdlife moeten vergoeden. Omdat Land Aruba procedeert door middel van ambtenaren van de Dienst Juridische Zaken en Wetgeving wordt het gemachtigdensalaris begroot op nul.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
laat Birdlife toe zich te voegen aan de kant van Land Aruba;
wijst het door The Cinemas gevorderde af;
veroordeelt The Cinemas in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Land Aruba worden begroot op nihil en aan de zijde van Birdlife op Afl. 450, aan griffierecht en Afl. 1.500, aan salaris van de gemachtigde (inclusief het incident).
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. Noordhuizen rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 5 juli 2017 in aanwezigheid van de griffier.