Uitspraak
Beschikking van 8 mei 2018
Behorend bij E.J. no. 2693 van 2017 / AUA201703383
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
BESCHIKKING in de zaak van:
de naamloze vennootschap
BEST PIZZA ARUBA N.V.,
h.o.d.n. DOMINO’S PIZZA,
gevestigd in Aruba,
appelante,
hierna ook te noemen: Domino’s,
gemachtigde: de advocaat mr. G.F. Croes,
tegen:
de naamloze vennootschap
IMBURG PRESTIGIA N.V.
gevestigd in Aruba,
geïntimeerde,
hierna ook te noemen: Imburg,
gemachtigde: de advocaat mr. R.C. Samuels.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-het beroepschrift, met producties;
-het verweerschrift, met producties;
-de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van de zaak.
1.2
Die behandeling heeft plaatsgevonden op 20 maart 2018. Domino’s is ter zitting verschenen bij haar gemachtigde, voor wie mr. R.A. Wix heeft geoccupeerd. Imburg is eveneens verschenen bij haar gemachtigde. Domino’s heeft gebruik gemaakt van de aan haar geboden gelegenheid om bij wijze van repliek te reageren op het verweerschrift, en dat onder overlegging van een pleitnota. Imburg heeft vervolgens gebruik gemaakt van de aan haar geboden gelegenheid om bij wijze van dupliek te reageren op voormelde reactie van Domino’s, en dat eveneens onder overlegging van een pleitnota.
1.3
Beschikking is bepaald op heden.
2.HET BEROEP
2.1
Bij beschikking van de Huurcommissie van 14 november 2017, met kenmerk [nummer] (hierna: de beschikking), is aan mr. R.C. Samuels danwel Imburg toestemming verleend om de huurovereenkomst met Domino’s met betrekking tot het gehuurde gelegen te Aruba aan de [adres (nummer)] op te zeggen c.q. te beëindigen, zulks onder de bepaling dat deze huurovereenkomst mag worden beëindigd uiterlijk per 30 april 2019 zoals contractueel vastgelegd.
2.2
Domino’s heeft op 6 december 2017 beroep ingesteld tegen de beschikking bij de griffie van dit Gerecht. Domino’s verzoekt dat het Gerecht de beschikking vernietigt, en het verzoek van Imburg tot opzegging dan wel beëindiging van bedoelde huur alsnog afwijst, kosten rechtens.
2.3
Imburg voert verweer, en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep van Domino’s en tot bevestiging van de beschikking, kosten rechtens.
3.DE BEOORDELING
3.1
Gelet op het bepaalde in het tweede lid van artikel 5 van de Huurcommissieverordening, in verbinding met het vierde lid van artikel 12 daarvan, stelt het Gerecht vast dat het beroep tegen de op 14 november 2017 gedagtekende beschikking tijdig is ingesteld nu Domino’s onbestreden heeft gesteld dat zij de beschikking eerst op 1 december 2017 heeft ontvangen. Aldus is Domino’s ontvankelijk in haar beroep.
3.2
Vast staat tussen partijen dat er tussen hen een (verlengde) huurovereenkomst bestaat (hierna: de huurovereenkomst) krachtens welke Domino’s van Imburg huurt het te Aruba aan de [adres (nummer)] bedrijfspand (hierna: het gehuurde), in welk pand Domino’s een afhaal en bezorg pizzeria exploiteert. De (verlengde) huurovereenkomst vermeldt onder meer: “
The term for this extension of current lease is for a fixed period of five (5) years, officially commencing on 1 May 2014 and terminating on 31 April 2019.”.
The term for this extension of current lease is for a fixed period of five (5) years, officially commencing on 1 May 2014 and terminating on 31 April 2019.”.
3.3
Artikel 7A:1587 BW bepaalt dat een schriftelijke huurovereenkomst van rechtswege eindigt wanneer de overeengekomen huurperiode is verstreken, zonder dat daartoe opzegging is vereist. Het tweede lid van artikel 10 van de Huurcommissieverordening bepaalt dat de huur krachtens artikel 7A:1587 BW niet van rechtswege eindigt indien de huurder die voor bepaalde of onbepaalde tijd wenst te verlengen; de huur eindigt in dat geval niet zonder daartoe verkregen toestemming van de Huurcommissie. Het eerste lid van artikel 12 van de Huurcommissieverordening bepaalt dat behoudens het bepaalde in het tweede lid van dat artikel de Huurcommissie haar toestemming alleen verleent indien de huurder niet voldoet aan zijn in artikel 7A:1577 BW omschreven verplichtingen (waarover hierna onder 3.4 meer). Het tweede lid van artikel 12 van de Huurcommissieverordening bepaalt voor zover thans van belang dat de Huurcommissie in bijzondere gevallen de beëindiging van de huur op andere grond kan toestaan, indien blijkt dat de eigenaar daarbij een rechtmatig belang heeft.
3.4
Artikel 7A:1577 BW bepaalt dat de huurder gehouden is tot twee hoofdverplichtingen, te weten (1) om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken overeenkomstig de bestemming welke daaraan bij de huurovereenkomst gegeven is, of volgens die welke, bij gebreke van overeenkomst daaromtrent, naar gelang der omstandigheden voorondersteld wordt, en (2) de overeengekomen huurprijs op de bepaalde termijnen te voldoen.
3.5
Artikel 17a van de Huurcommissieverordening bepaalt dat die Landsverordening overeenkomstige toepassing vindt ten aanzien van onder meer winkels en restaurants voor zover die panden niet zijn gevestigd in een zeehaven, luchthaven of in een hotel.
3.6
Het betoog van Imburg, dat artikel 10 van de Huurcommissieverordening alleen ziet op woonhuizen en niet op bedrijfsruimte zoals in het onderhavige geval is in het licht van de hiervoor onder 3.5 omschreven bepaling van die verordening, is niet juist en wordt daarom verworpen. Nu is gesteld noch gebleken dat het gehuurde (zijnde een winkel en/of een restaurant) is gevestigd in een zeehaven, luchthaven of in een hotel is de hele Huurcommissieverordening te dezen van toepassing.
3.7
Vast staat dat Domino’s de huidige voor bepaalde tijd tussen partijen schriftelijk gesloten huurovereenkomst na ommekomst van die tijd wenst voort te zetten. Die overeenkomst eindigt daarom van niet rechtswege zonder opzegging op 30 april 2019, maar eerst na daartoe verkregen toestemming van de Huurcommissie. Die toestemming kan de Huurcommissie alleen verlenen indien Domino’s haar hiervoor omschreven hoofdverplichtingen niet nakomt of op andere grond indien sprake is van een bijzonder geval en Imburg daarbij een rechtmatig belang heeft.
3.8
In het licht van vorenstaande is gesteld noch gebleken dat Domino’s als huurder haar hiervoor onder 3.4 vermelde hoofdverplichtingen niet nakomt. De Huurcommissie kon haar toestemming tot beëindiging van de huur daarom alleen maar verlenen indien sprake was van een andere grond in geval van een bijzonder geval. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.
3.9
Uit de beschikking van de Huurcommissie valt niet op te maken dat sprake is van een bijzonder geval. Die beschikking berust derhalve niet op een draagkrachtige motivering, hetgeen in beginsel grond oplevert voor vernietiging. Het Gerecht ziet ook geen aanleiding om de beschikking onder verbetering van gronden in stand te laten. Imburg stelt dat per definitie sprake is van een bijzonder geval omdat zij van plan is een bijbouw te laten construeren naast het gehuurde. Gesteld noch is gebleken is echter dat het voor (de uitvoering van) die constructie noodzakelijk is dat er een einde moet komen aan de huurovereenkomst en/of dat Domino’s het gehuurde moet ontruimen. De omstandigheid dat Imburg het gehuurde wil verhuren aan een nieuwe huurder tegen een hogere huurprijs is naar het oordeel van het Gerecht evenmin een bijzondere omstandigheid in de zin van de wet. Daarvan zou sprake kunnen zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het gehuurde en de huuropbrengsten. Gesteld noch is gebleken dat dit het geval is. Dit klemt temeer omdat Domino’s heeft verklaard dat zij begrip heeft voor het standpunt van Imburg dat zij na een periode van vijf jaar een huurverhoging wenst, en dat Domino’s bereid is om akkoord te gaan met een huurverhoging voor de nieuwe termijn zolang die maar als redelijk heeft te gelden.
3.1
In het licht daarvan wordt het volgende ten overvloede overwogen. Domino’s heeft onbestreden gesteld dat Imburg in de onderhandelingen tussen partijen om te komen tot een verdere verlenging van de huurovereenkomst te kennen heeft gegeven dat zij niet akkoord gaat met minder dan het dubbele van de huidige huur. Met Domino’s is het Gerecht van oordeel dat een dergelijk verhoging redelijk noch billijk is. Dat derden mogelijk bereid zijn om het dubbele van de huidige huur te betalen maakt dat niet anders.
3.11
De slotsom luidt dat het beroep gegrond zal worden verklaard, de beschikking zal worden vernietigd en dat het Gerecht - doende wat de Huurcommissie had behoren te doen - het verzoek van Imburg tot beëdiging van de huur met Domino’s zal afwijzen.
3.12
Imburg, als de in het ongelijk gestelde partij, wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Domino’s, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten van liquidatietarief 5, ad Afl. 1.250,-- per punt).
4.DE BESLISSING
Het Gerecht:
-verklaart het beroep van Domino’s gegrond;
-vernietigt de beschikking van de Huurcommissie van 14 november 2017, met kenmerk [nummer], en doende wat de Huurcommissie had behoren te doen:
-wijst af het verzoek van Imburg tot beëindiging van de huur met Domino’s;
-veroordeelt Imburg in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Domino’s, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 8 mei 2018.