ECLI:NL:OGEAA:2018:556

• Datum uitspraak: 13 september 2018
• Publicatiedatum: 25 september 2018
• Zaaknummer: AUA201802169
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.E.B. de Haseth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over nakoming van huurovereenkomsten en erfpacht tussen Ocean Eco en het Land Aruba

In deze zaak, die op 13 september 2018 werd behandeld door het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, heeft de vennootschap Ocean Eco Cleaning and Supplies VBA (hierna: Ocean Eco) een kort geding aangespannen tegen de openbare rechtspersoon Land Aruba (hierna: het Land). Ocean Eco verzocht het gerecht om het Land te bevelen medewerking te verlenen aan het passeren van de akte tot het vestigen van een recht van erfpacht op twee percelen domeingrond, die door Ocean Eco van het Land werden gehuurd. De achtergrond van de zaak ligt in de huurovereenkomsten die Ocean Eco en het Land in 2015 zijn aangegaan, en de daaropvolgende verzoeken van Ocean Eco om de woningen te kopen en de erfpacht te vestigen. Het Land heeft echter geen medewerking verleend aan deze verzoeken, wat leidde tot de vordering van Ocean Eco in kort geding.

Het gerecht heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat voor toewijzing van de vorderingen van Ocean Eco vereist is dat er een spoedeisend belang is en dat aannemelijk is dat er een geldige overeenkomst bestaat. Het gerecht oordeelde dat Ocean Eco niet voldoende heeft aangetoond dat de overeenkomsten van 1 augustus 2017 nog steeds geldig zijn, en dat het Land geen medewerking heeft verleend aan de levering van de erfpacht. Het gerecht nam daarbij in overweging dat er een onderzoek loopt naar de uitgifte van domeingronden door de voormalige minister, wat de situatie verder complicaties met zich meebrengt.

Uiteindelijk heeft het gerecht de vorderingen van Ocean Eco afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak benadrukt de noodzaak voor partijen om aan hun contractuele verplichtingen te voldoen en de rol van de rechter in het waarborgen van rechtszekerheid in dergelijke geschillen.

Uitspraak

Vonnis in kort geding van 13 september 2018

Behorend bij K.G. AUA201802169

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

OCEAN ECO CLEANING AND SUPPLIES VBA,

te Aruba,

hierna te noemen: Ocean Eco,

gemachtigde: de advocaat mr. M. Bemer,

tegen:

de openbare rechtspersoon

LAND ARUBA ,

te Aruba,

hierna te noemen: het Land,

gemachtigde: A. Lumenier.

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties;

- de zijdens het Land overgelegde producties;

- de zijdens Ocean Eco overgelegde nadere producties;

- de akte tot eiswijziging zijdens Ocean Eco;

- de pleitnota van Ocean Eco;

- de pleitnota van het Land;

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling op 30 augustus 2018.

Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Bij brief van 25 mei 2014 heeft Ocean Eco de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (hierna: de minister) verzocht de woningen [adres 1] en [adres 2] (hierna ook: de woningen) van het Land te kunnen huren. Dit verzoek heeft zij aldus toegelicht dat zij voor haar bedrijfsactiviteiten en personeel behoefte heeft aan bedrijfs- en verblijfsruimten. De onderneming richt zich onder meer op het exploiteren van een schoonmaakbedrijf en zij wenst in te spelen op de mogelijkheden die zich kunnen voordoen bij de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten van de raffinaderij in San Nicolas, waarna tot schoonmaak van dat terrein zal worden overgegaan, aldus dat verzoek.

2.2

Op 4 september 2014 heeft de minister op een daartoe strekkend advies van de Directie Infrastructuur en Planning (DIP), besloten voormelde verzoek in te willigen. Op 10 november 2015 zijn Ocean Eco en het Land huurovereenkomsten aangegaan, waarbij de onderscheiden woningen gedurende de periode van 1 december 2014 tot en met 30 november 2017 door Ocean Eco van het Land worden gehuurd voor bedragen van Afl. 633,- onderscheidenlijk Afl. 734,- per maand.

2.3

Bij brief van 24 januari 2017 heeft Ocean Eco de minister verzocht de woningen van het Land te kunnen kopen om ter plaatse een appartementencomplex ten behoeve van kort en lang verblijf te bouwen. Dit verzoek heeft zij aldus toegelicht dat zij, nadat een ontmanteling van de raffinaderij uitbleef, haar bedrijfsactiviteiten beoogt uit te breiden en aldus in te spelen op de vraag vanuit de toeristische sector en die naar huisvesting voor kaderpersoneel van de raffinaderij. Bij dit verzoek heeft zij taxatierapporten van Taxatiebureau [taxateur] van 6 mei 2015 overgelegd, waarin de vrije marktwaarde van de woningen wordt getaxeerd op Afl. 56.150,- onderscheidenlijk Afl. 61.450,-.

2.4

Op 6 juli 2017 heeft de minister op een daartoe strekkend advies van de DIP besloten voormeld verzoek in te willigen. In dat advies was vermeld dat de woningen zullen worden verkocht voor bedragen van Afl. 94.900,- onderscheidenlijk Afl. 110.100,-.

2.5

In een advies van de DIP aan de minister van 27 september 2017 is vermeld dat de verkoopprijzen voor onder meer de woningen conform de beslissing van de minister van 28 juli 2017 daartoe zijn aangepast naar Afl. 79.920,- onderscheidenlijk Afl. 93.585,-. Met deze op zijn verzoek gedane verlagingen van de prijzen is de minister op 28 september 2017 akkoord gegaan.

2.6

Bij onderscheiden overeenkomsten van 1 augustus 2017 heeft het Land aan Ocean Eco het recht van erfpacht verleend op de percelen domeingrond, waarop de woningen zijn gelegen, met de daarop gebouwde opstallen. Op de onderscheiden stukken is de dagtekening van 23 oktober 2017 vermeld.

Voor zover thans van belang, is in de overeenkomst ten aanzien van [adres 2] het volgende bepaald:

“(…)

Artikel 5

Vergoeding opstal (meerwaarde) als som ineens

1. De Erfpachter betaalt een som ineens voor de meerwaarde van het recht van erfpacht vanwege de op het onderhavige perceel bevindende opstal ten bedrage van drieennegentigduizendvijfhonderdvijfentachtig en 00/100 Arubaanse Florin (Afl. 93.585,00)

Artikel 9

Bestemming

1. Het in erfpacht gegeven perceel domeingrond mag zonder nader verkregen toestemming van de Minister niet voor een ander doel worden bestemd dan voor het daarop hebben van een woonhuis, plaatselijk bekend als “[adres 2]”.

2. Het is de Erfpachter verboden handelingen in strijd met de bestemming van de grond te verrichten.

3. Het is de Erfpachter niet toegestaan bouwwerken zoals bijvoorbeeld appartementen (…) op het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond op te trekken of te plaatsen.
(…)

7. De grond en de daarop gestelde opstallen mogen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de bestemming. Deze bestemming is bewoning. Een bestemmingswijziging van het perceel is uitgesloten.

(…)

Artikel 12

Bouwwerk

In geval van her-, bij- of nieuw bebouwing dient de erfpachter het volgende in acht te nemen:

1. Op het perceel dient niet anders dan een ééngezinswoning, in één (1) bouwlaag uitgevoerd, met bijbehorende bijgebouwen als bergingen, garages en dergelijke gebouwd te worden, (…).

Artikel 20

Geldigheid van de overeenkomst

1. Deze overeenkomst wordt geacht te zijn ingegaan op 1 augustus 2017.

2. De overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de desbetreffende notariële akte van erfpachtverlening niet binnen zes (6) maanden na dagtekening van de Overeenkomst is verleden.

3. de Overeenkomst wordt geacht te zijn ontbonden, indien de kosten ter verkrijging van het recht van erfpacht niet vóór de dag waarop de notariële akte wordt verleden zijn betaald.

(…).”

Vergelijkbare bepalingen zijn opgenomen in de overeenkomst betreffende de woning [adres 1], met dien verstande dat de te betalen vergoeding voor de opstal op dat perceel Afl. 79.920,- bedraagt.

2.7

Omstreeks 23 oktober 2017 heeft Ocean Eco de door het Land in rekening gebrachte erfpachtcanon, retributies, leges- en metingskosten voldaan.

2.8

Op 3 november 2017 heeft Ocean Eco voormelde overeengekomen vergoedingen van Afl. 79.920,- onderscheidenlijk Afl. 93.585,- voldaan.

2.9

Bij brief van 26 februari 2018 heeft Ocean Eco het Land verzocht de in de overeenkomsten van 1 augustus 2017 bepaalde termijn te verlengen en medewerking te verlenen aan de levering van de rechten van erfpacht.

2.1

Bij brief van 22 mei 2018 heeft Ocean Eco het Land verzocht zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de desbetreffende notariële aktes, al dan niet voorafgegaan door het verlengen van de overeenkomsten van 1 augustus 2017.

2.11

Aan deze verzoeken heeft het Land geen gevolg gegeven.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1

Ocean Eco, na wijziging van eis, verzoekt het gerecht om, samengevat weergegeven:

Primair
- het Land op straffe van verbeurte van een dwangsom te bevelen om binnen 96 uur na betekening van het vonnis in deze ten overstaan van de notaris mr. [notaris] of één van zijn plaatsvervangers dan wel een andere door Ocean Eco aan te wijzen notaris, medewerking te verlenen aan het passeren van de akte tot het vestigen van een recht van erfpacht ten aanzien van de onderscheiden percelen domeingrond met de daarop gebouwde opstallen, plaatselijk bekend [adres 1] onderscheidenlijk [adres 2], te Aruba;

- te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis zo nodig op de voet van artikel 3:300, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) in de plaats zal treden van de notariële aktes tot vestiging van de erfpachtrechten, indien het Land niet binnen 15 dagen aan het voormeld bevel voldoet;

Subsidiair

- het Land op straffe van verbeurte van een dwangsom te bevelen om binnen 96 uur na betekening van het vonnis in deze en na betaling door Ocean Eco aan het Land een bedrag van Afl. 31.495,- ten overstaan van de notaris mr. [notaris] of één van zijn plaatsvervangers dan wel een andere door Ocean Eco aan te wijzen notaris, medewerking te verlenen aan het passeren van de akte tot het vestigen van een recht van erfpacht ten aanzien van de onderscheiden percelen domeingrond met de daarop gebouwde opstallen, plaatselijk bekend [adres 1] onderscheidenlijk [adres 2], te Aruba;

- te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis zo nodig op de voet van artikel 3:300, tweede lid, BW in de plaats zal treden van de notariële aktes tot vestiging van de erfpachtrechten, indien het Land niet binnen 15 dagen aan het voormeld bevel voldoet;

- het Land te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten;

alles zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

3.2

Aan deze vorderingen legt Ocean Eco ten grondslag dat de overeenkomsten van 1 augustus 2017 nog altijd gelden, nu het Land geen beroep toekomt op de daarin vervatte ontbindende voorwaarden. Daarmee zou het Land misbruik maken van een hem toekomende bevoegdheid, dan wel is dit naar eisen van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, nu het Land de ontbindende voorwaarde heeft doen intreden, aldus Ocean Eco.

3.3

Het Land heeft gemotiveerd verweer gevoerd. In de eerste plaats heeft het Land betwist dat Ocean Eco een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Voorts heeft het Land zich op het standpunt gesteld dat de overeenkomsten van 1 augustus 2017 niet meer gelden. De daarin vermelde termijnen, waarbinnen de desbetreffende notariële akten van erfpachtverlening hadden moeten worden verleden, zijn verstreken, zonder dat dat is gebeurd, aldus het Land. Verder heeft het Land aangevoerd dat uit onderzoek is gebleken dat aanwijzingen bestaan dat de overeenkomsten in het kader van zogenoemd afscheidsbeleid tot stand zijn gekomen.

4. DE BEOORDELING

4.1

De vorderingen van Ocean Eco strekken tot nakoming van de overeenkomsten, al dan niet na wijziging van de volgens die overeenkomsten door Ocean Eco voor de opstallen verschuldigde vergoedingen. Vereiste voor toewijzing van een vordering in kort geding is in zijn algemeenheid dat betrokkene daarbij een spoedeisend belang heeft in de zin van artikel 226, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, derhalve dat van hem niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Voor toewijzing van een vordering tot nakoming van een overeenkomst, zoals de voorliggende vorderingen, bestaat in kort geding voorts slechts aanleiding, indien aannemelijk is dat tussen partijen een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen, die nog altijd geldend is, en voorshands moet worden aangenomen dat ook de bodemrechter zal beslissen dat partijen over en weer hun daaruit voortvloeiende verplichtingen dienen na te komen.

4.2

Ter beantwoording van laatstvermelde vraag overweegt het gerecht als volgt.

4.3

Naar voorshands oordeel zijn de enkele stellingen van Ocean Eco dat het Land doelbewust de ontbindende voorwaarden heeft doen intreden door niet tijdig zijn medewerking aan de levering te verlenen dan wel dat het Land daarbij belang had onvoldoende om aan te nemen dat de overeenkomsten van 1 augustus 2017 nog altijd gelden, omdat, zoals door Ocean Eco gesteld, het Land gelet op het bepaalde in artikel 3:13, eerste lid, dan wel artikel 6:23, tweede, lid, BW geen beroep toekomt op de desbetreffende ontbindende voorwaarden. Ocean Eco heeft niet nader toegelicht dat en waarom het Land doelbewust zijn medewerking zou hebben geweigerd dan wel welk belang er voor het Land met het intreden van de ontbindende voorwaarden gemoeid zou zijn. Het gerecht neemt hierbij ook in aanmerking dat zijdens het Land ter zitting te kennen is gegeven dat het niet tot medewerking aan de levering is overgegaan, omdat na het aantreden van de nieuwe regering op 27 november 2017 een onderzoek is ingesteld naar de uitgifte van domeingronden in erfpacht door de voormalige minister, waaronder de voorliggende gronden. Aan Ocean Eco kan worden toegegeven dat het het Land gesierd zou hebben om Ocean Eco daarvan bericht te doen. Anderzijds heeft Ocean Eco ook eerst de overeengekomen termijnen laten verstrijken, alvorens zij het Land heeft verzocht om verlenging daarvan en nakoming van de overeenkomsten.

4.4

Het Land heeft voorts het verweer gevoerd dat de overeenkomsten van 1 augustus 2017 kenmerken vertonen van zogenoemd afscheidsbeleid. Ter zitting is zijdens het Land ter zake de volgende toelichting gegeven. Voormeld onderzoek naar alle door de voormalige minister in erfpacht uitgegeven gronden heeft op basis van enkele criteria in een groot aantal gevallen aanleiding gegeven tot nader onderzoek naar onregelmatigheden. Dat nader onderzoek loopt nu nog en ziet ook op de voorliggende gevallen. Het gerecht is van oordeel dat nu dit onderzoek nog loopt en aldus de uitkomst daarvan en de mogelijk daaraan voor de overeenkomsten van 1 augustus 2017 te verbinden conclusies onzeker zijn, thans niet voorshands kan worden aangenomen dat de bodemrechter partijen gehouden zal achten om aan hun daaruit voortvloeiende verplichtingen te voldoen.

4.5

Reeds omdat gelet op het hiervoor onder 4.3 en 4.4 overwogene op voorhand niet kan worden aangenomen dat de overeenkomsten van 1 augustus 2017 nog gelden en de bodemrechter zal beslissen dat partijen over en weer hun daaruit voortvloeiende verplichtingen dienen na te komen, komen de vorderingen, gelet op het hiervoor onder 4.1 weergegeven toetsingskader, voor afwijzing in aanmerking. Aan een beoordeling van de spoedeisendheid van de vorderingen, komt het gerecht dan ook niet meer toe.

4.6

Ocean Eco zal, als de in het ongelijk gestelde partij, op na te melden wijze worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

5. DE UITSPRAAK

Het gerecht:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Ocean Eco in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van het Land worden begroot op Afl. 1.500,- aan salaris van de gemachtigde;

verklaart de veroordeling in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 13 september 2018 in aanwezigheid van de griffier.