Uitspraak
Vonnis van 19 september 2018
Behorend bij A.R. no. 1671 van 2017/AUA201701921
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de zaak van:
[Naam eiseres],
wonende in Aruba,
eiseres,
hierna ook te noemen: [Eiseres],
gemachtigde: de advocaat mr. D.G. Kock,
tegen:
[Naam gedaagde],
wonende in New York (Verenigde Staten van Amerika),
gedaagde,
hierna ook te noemen: [Gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. M.O. Lopez.
1.HET PROCESVERLOOP
1.1
Het procesverloop blijkt uit:
-het verzoekschrift, met producties;
-de conclusie van antwoord, met producties;
-de conclusie van repliek, met één productie;
-de conclusie van dupliek.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat tussen partijen onder meer het volgende vast.
2.2
Partijen hebben op 1 februari 2017 een koopovereenkomst gesloten (hierna: de overeenkomst) krachtens welke [Gedaagde] van [Eiseres] heeft gekocht voor een koopprijs van Afl. 362.000,-- de aan [Eiseres] toebehorende woning gelegen in Aruba te [adres woning] (hierna: de woning), af te nemen door [Gedaagde] op uiterlijk 30 juni 2017.
2.3
De overeenkomst vermeldt onder meer:
“
(…).
(…).
7. Default of Buyer
In case Buyer breaches any of his obligations under this agreement, Seller has the obligations to notify Buyer of such breach in writing or by e-mail and give Buyer a term of 7 calendar days to cure any such breach. In case Buyer fails to cure such breach within the said term of 7 calendar days, Seller is entitled to declare this agreement dissolved out of court and will be entitled to 10% of the purchase price as liquidated damages.
8.Default of Seller
In case Seller breaches any of their obligations under this agreement, Buyer has the obligations to notify Seller of such breach in writing or by e-mail and give Seller a period of 7 calendar days to cure any such breach. In case Seller does not cure such breach within the said term of 7 calendar days, this agreement will be considered null and void and all funds paid on this agreement shall be returned to Buyer without delay or penalty.
(…).
14.Costs of research by Notary
In the event of termination of this agreement by consent the costs of work performed related to the execution of this deed are to be borne equally by the Seller and Buyer. In the event of termination of this agreement by virtue of a breach of one of the parties, the costs referred to above will be for his account.
(…).”.
2.4
In overeenstemming met de overeenkomst heeft [Gedaagde] US$ 10.000,-- als voorschot op de koopsom onder de notaris gedeponeerd.
2.5
Op 12 juni 2017 heeft [Gedaagde] van zijn hypotheekbank vernomen dat hij niet in aanmerking komt voor financiering van de woning.
2.6
Het schrijven van de toenmalige gemachtigde van [Gedaagde] aan [Eiseres] van 14 juni 2017 - waarin met “
Client” wordt bedoeld [Gedaagde], met “
Property”: de woning en met “
Agreement”: de overeenkomst - vermeldt onder meer:
Client” wordt bedoeld [Gedaagde], met “
Property”: de woning en met “
Agreement”: de overeenkomst - vermeldt onder meer:
“(…).
Cancellation due to rejection of request for a bank loan.
Client regrets to inform you that he did not manage to acquire the bank loan required to finance the purchase of the Property. (…). For this reason, Client is forced to cancel the Argreement. The cancellation is invoked prior to the ultimate transfer date of June 30th. Hence, Client is acting in full accordance with the Agreement.
(…).”.
2.7
In het licht van voormeld schrijven heeft [Eiseres] aan [Gedaagde] schriftelijk te kennen gegeven dat hij binnen 7 dagen de overeenkomst moet nakomen bij gebreke waarvan de overeenkomst als ontbonden heeft te gelden. Nakoming zijdens [Gedaagde] is uitgebleven.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
Eiseres] verzoekt dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. voor recht verklaart dat de hierna vermelde tussen partijen gesloten koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden;
b. [Gedaagde] veroordeelt om aan [Eiseres] te betalen Afl. 36.200,--, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 9 september 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;
c. [Gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2 [
Gedaagde] voert verweer, en concludeert dat [Eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem verzochte, althans tot afwijzing daarvan, kosten rechtens.
3.3
Voor zover van belang voor de beslissing worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1
Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat [Eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door haar verzochte. Het ontvankelijkheidsverweer van [Gedaagde] wordt daarom verworpen.
4.2 [
Eiseres] heeft onbetwist gesteld (en dat is ook gebleken) dat in de overeenkomst geen ontbindende voorwaarde in de zin van een financieringsvoorbehoud ten behoeve van [Gedaagde] is opgenomen. [Gedaagde] stelt dat het voor [Eiseres] duidelijk was dat de overeenkomst evenwel is gesloten onder een dergelijke voorwaarde. Die stelling mist echter voldoende grondslag. Gesteld noch is gebleken met name dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst het gehad hebben over een dergelijke voorwaarde, en evenmin is gesteld of gebleken uit welke gedragingen van [Eiseres] [Gedaagde] mocht afleiden dat het voor [Eiseres] duidelijk was dat sprake zou zijn van bedoelde voorwaarde. Niet vast komt daarom te staan dat de overeenkomst onder voorbehoud van financiering is gesloten. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die een ander oordeel op dit punt kunnen dragen.
4.3
In het licht van vorenstaande en de omstandigheid dat gesteld noch is gebleken dat [Eiseres] ten tijde van de onder 2.6 vermelde opzeggingsbrief van [Gedaagde] van 14 juni 2017 in verzuim verkeerde ter zake van enige uit de overeenkomst voortvloeiende contractuele verplichting jegens [Gedaagde] heeft die opzeggings- of ontbindingsmededeling niet het door [Gedaagde] beoogde rechtsgevolg bewerkstelligd waardoor de overeenkomst onaangetast is gebleven.
4.4
Vast staat dat [Eiseres] na de ontvangst van voormelde opzeggingsbrief [Gedaagde] schriftelijk en onder termijnstelling van 7 dagen geheel in overeenstemming met het hiervoor geciteerde artikel 7 van de overeenkomst heeft aangemaand tot nakoming van de overeenkomst, bij gebreke waarvan de overeenkomst als ontbonden heeft te gelden. Nu vast staat dat nakoming zijdens [Gedaagde] binnen voormelde termijn is uitgebleven is [Gedaagde] in verzuim geraakt ter zake van zijn contractuele verplichtingen jegens [Eiseres], hetgeen met zich brengt dat [Eiseres] de overeenkomst op goede grond buitengerechtelijk heeft ontbonden. Uit dit één en ander volgt - en dat stelt [Eiseres] terecht - dat [Gedaagde] krachtens voormeld artikel 7 10% van de koopprijs (ofwel Afl. 32.600,--) verschuldigd is aan [Eiseres]. Uit dit één en ander in verbinding met het hiervoor onder 4.3 vermelde volgt verder dat het beroep van [Gedaagde] op het hiervoor vermelde artikel 8 van de overeenkomst niet slaagt. Het verzuim aan de zijde van [Gedaagde] brengt immers mee dat [Eiseres] niet in verzuim kon geraken.
4.5
Het beroep van [Gedaagde] op artikel 14 van de overeenkomst op grond van beweerdelijke overmacht is ongegrond en slaagt daarom evenmin. Het niet kunnen verkrijgen van financiering heeft immers niet te gelden als een vorm van overmacht in de zin van de wet, terwijl uit voormeld artikel 14 niet volgt dat [Eiseres] in geval van overmacht aan de zijde van [Gedaagde] de helft van de notariskosten dient te dragen.
4.6
De slotsom luidt dat [Gedaagde] op grond van nakoming van artikel 7 van de overeenkomst zal worden veroordeeld om aan [Eiseres] te betalen Afl. 36.200,--. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die een ander oordeel kunnen dragen.
4.7
De door [Eiseres] verzochte wettelijke rente over de hoofdsom zal, als zijnde onbestreden, worden toegewezen als na te melden.
4.8 [
Gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [Eiseres], tot aan deze uitspraak begroot op (750,-- + 201,55 =) Afl. 951,55 aan verschotten en Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten, tarief 5).
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
-verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot de woning rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden door [Eiseres];
-veroordeelt [Gedaagde] om aan [Eiseres] te betalen Afl. 36.200,--, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 9 september 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;
-veroordeelt [Gedaagde] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [Eiseres], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 951,55 aan verschotten en
Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigde;
-verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 19 september 2018 in aanwezigheid van de griffier.