ECLI:NL:OGEAA:2019:142

• Datum uitspraak: 27 februari 2019
• Publicatiedatum: 13 maart 2019
• Zaaknummer: AUA201900016
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.J. Verhoeven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige opzegging van het recht van erfpacht door het Land Aruba

In deze zaak heeft de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [V.B.A.] een kort geding aangespannen tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon Het Land Aruba. De kern van het geschil betreft de opzegging van het recht van erfpacht door het Land Aruba, die volgens [V.B.A.] onrechtmatig was. De procedure begon met een verzoekschrift van [V.B.A.] op 4 januari 2019, gevolgd door verschillende producties en pleitaantekeningen van beide partijen. De mondelinge behandeling vond plaats op 15 februari 2019.

De feiten van de zaak zijn als volgt: [V.B.A.] had op 20 november 2015 een bouwvergunning aangevraagd en op 25 augustus 2016 een overeenkomst tot vestiging van een recht van erfpacht gesloten. De erfpachtovereenkomst was vastgelegd in een notariële akte van 12 oktober 2016. In deze akte stonden voorwaarden waaronder het recht van erfpacht kon vervallen, waaronder de verplichting om binnen zes maanden na de inschrijving van de akte met de bouw te beginnen. Het Land Aruba heeft in februari 2018 een nieuw beleid gepubliceerd dat een overgangsfase voor erfpachters introduceerde, wat relevant was voor de beoordeling van de zaak.

Het Land Aruba heeft [V.B.A.] in september 2018 in gebreke gesteld omdat zij niet tijdig met de bouw was begonnen. In november 2018 heeft het Land het recht van erfpacht opgezegd, wat [V.B.A.] aanvecht. De rechter oordeelt dat het Land onvoldoende grond had om de opzegging te rechtvaardigen, gezien de overgangsregeling die nog van toepassing was. De rechter concludeert dat de opzegging onrechtmatig was en dat [V.B.A.] recht had op het ongestoord uitoefenen van haar recht van erfpacht.

De rechter beveelt het Land Aruba om geen rechtsgevolgen aan de opzegging te verbinden en veroordeelt het Land in de proceskosten van [V.B.A.]. Dit vonnis is uitgesproken op 27 februari 2019 door mr. J.J. Verhoeven.

Uitspraak

Vonnis van 27 februari 2019

Behorend bij K.G. nr. AUA201900016

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[naam] V.B.A. ,

gevestigd in Aruba,

eiseres, hierna ook te noemen: [V.B.A.],

gemachtigde: de advocaat mr. E.H.J. Martis,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HET LAND ARUBA ,

zetelend in Aruba,

gedaagde, hierna ook te noemen: het Land Aruba,

gemachtigde: mr. M.P. Jansen (DWJZ).

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift met producties, ingediend op 4 januari 2019;
• de brief met producties van het Land, ingediend op 16 januari 2019;
• de brieven met producties van [V.B.A.], ingediend op 16 januari en 14 februari 2019;
• de pleitaantekeningen van partijen;
• de aantekeningen van de griffier ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op 15 februari 2019, waaruit blijkt dat zijn verschenen [V.B.A.] bij haar gemachtigde en het Land bij haar gemachtigde.

1.2

Aan partijen is meegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 [

V.B.A.] heeft op 20 november 2015 een bouwvergunning aangevraagd.

2.2

Partijen hebben op 25 augustus 2016 een overeenkomst gesloten tot vestiging van een recht van erfpacht. Het recht van erfpacht is gevestigd op een perceel domeingrond kadastraal bekend als [xxx] van 2.403 m², gelegen aan de [naam domeingrond] te [naam perceel] (hierna: het perceel) voor het exploiteren van een condominiumresort.

2.3

De erfpachtovereenkomst is vastgelegd in de notariële akte van 12 oktober 2016.

2.4

In de akte van 12 oktober 2016 staat, voor zover van belang:

“
(…)

Algemene Voorwaarden en Bijzondere Voorwaarden:

1. Het recht van erfpacht wordt verleend onder de “Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van grond in erfpacht”, vervat in de artikelen 5 tot en met 25 van de Landsverordening uitgifte eigendommen, en onder de hierna te vermelden Bijzondere Voorwaarden.

(…)

Opzegging of prijsgeving van het recht van erfpacht

(…)

2. De Erfverpachter zal het recht van erfpacht tussentijds kunnen opzeggen, indien de Erfpachter in verzuim is de canon over twee (2) achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

(…)

Bestemming

Het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond mag zonder nader verkregen toestemming van de Minister voor geen ander doel worden bestemd dan voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een condominiumresort, met een maximum aantal van achttien (18) units, annex bijbehorende voorziening en recreatiefaciliteiten (het condominiumcomplex), conform een door de Dienst Openbare Werken af te geven bouwvergunning.

(…)

Vervallenverklaring van het erfpachtrecht

Het erfpacht vervalt ondermeer:

a. Indien binnen zes (6) maanden na verkrijgen van de bouwvergunning en het vestigen van het erfpachtrecht niet met de bouw wordt aangevangen ”.

2.5

In artikel 7 lid 1 van de algemene voorwaarden voor de uitgifte van grond in erfpacht, vervat in de Landsverordening Uitgifte Eigendommen staat, voor zover van belang:

“
De erfpachter is verplicht (…) binnen zes maanden na de inschrijving van de akte van erfpachtverlening in de daartoe bestemde openbare registers met de bebouwing en afrastering aan te vangen en die bebouwing regelmatig voort te zetten volgens een door de minister van Publieke Werken en Volksgezondheid vóór de uitvoering daarvan goedgekeurd plan ”.

2.6

Op 31 januari 2017 is door [V.B.A.] een verzoek ingediend tot wijziging van de bestemming in de erfpachtvoorwaarden.

2.7

Bij notariële akte van 26 oktober 2017 is de bestemming van het perceel, zoals bepaald in de notariële akte van 12 oktober 2016, gewijzigd tot het exploiteren van een condominiumresort en commerciële ruimtes. In deze akte staat, voor zover van belang:

“
(…)

Bestemming

1. De bestemming van het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond zijnde:

‘voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een condominiumresort, met een maximum aantal van achttien (18) units, annex bijbehorende voorziening en recreatiefaciliteiten (het condominium-complex), conform een door de Dienst Openbare Werken af te geven bouwvergunning” wordt gewijzigd in: “voor het daarop optrekken, hebben van een condominium resort met maximum van achttien (18) units, en maximaal twee (2) units voor commerciële doeleinde te beperken tot winkels, annex bijbehorende voorzieningen en recreatiefaciliteiten, conform de door de Dienst Openbare Werken af te geven bouwvergunning .

(…)

De overige voorwaarden en bepalingen, opgenomen in de notariële akte van erfpachtverlening ingeschreven ten Hypotheekkantore, alhier, op twaalf oktober tweeduizend en zestien in Register [..] deel [..] onder nummer [..], zoals hierboven aangegeven, blijven onveranderd van kracht ”.

2.8

Het Land heeft in februari 2018 onder de benaming ‘Ruimtelijke ontwikkeling en gronduitgifte beleid Dienst Infrastructuur en Planning’ een nieuw beleid gepubliceerd voor de ruimtelijke ontwikkeling en gronduitgifte (prod. 14 van [V.B.A.]). In deze nota van het Land is in paragraaf 3.2.8. het volgende bepaald:

“3.2.8. Overgangsfase .

Voor commerciele percelen die reeds in erfpacht zijn uitgegeven doch waarvan is geconstateerd dat deze niet zijn bebouwd of het project niet is afgebouwd geldt een overgangsfase van 1 jaar om alsnog aan te vangen met de bouw en dan 18 maanden tot maximaal 5 jaar om het project volledig af te bouwen, afhankelijk van de categorie (zie 3.2.6.).”

2.9

Bij brief van 11 september 2018 heeft het Land [V.B.A.] in gebreke gesteld omdat [V.B.A.] niet binnen zes maanden, na de inschrijving van de akte van erfpachtverlening in de openbare registers, met de bebouwing van het condominiumresort en afrastering van het perceel is aangevangen en die bebouwing regelmatig heeft voortgezet. In de brief staat dat indien [V.B.A.] niet binnen een maand alsnog aanvangt met de bebouwing en afrastering, het Land over zal gaan tot beëindiging van het recht van erfpacht middels opzegging dan wel vervallenverklaring.

2.10 [

V.B.A.] is begin oktober 2018 aangevangen met de bebouwing van een betonnen afscheidingsmuur.

2.11

Bij brief van 15 oktober 2018 heeft [V.B.A.] het Land bericht dat zij een aanvang heeft gemaakt met het bouwrijp maken van het perceel grond om vervolgens over te gaan tot afrastering van het perceel en dat de verdere uitvoering van het project, afhankelijk van de afhandeling van de bouwvergunning, in januari 2019 zal aanvangen. Aan het Land is verzocht om de procedure tot het vervallen verklaren van het recht van erfpacht stop te zetten en aan [V.B.A.] de nodige tijd te geven om aan te vangen met de bouw.

2.12

Bij ministeriële beschikking van 15 november 2018 is besloten het recht van erfpacht van [V.B.A.] op het perceel op te zeggen met inachtneming van een termijn van een maand vanaf de datum van betekening van het deurwaardersexploot omdat [V.B.A.] niet binnen zes maanden met de bebouwing en afrastering van het perceel is aangevangen.

2.13

Bij exploot van 10 december 2018 is de ministeriële beschikking van 15 november 2018 aan [V.B.A.] betekend.

2.14

Bij brief van 19 december 2018 heeft [V.B.A.] het Land verzocht de opzegging van het recht van erfpacht op het perceel ongedaan te maken, bij gebreke waarvan [V.B.A.] rechtsmaatregelen zou nemen.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 [

V.B.A.] vordert dat het gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, primair het Land beveelt de opzegging ongedaan te maken op straffe van een dwangsom en subsidiair het Land beveelt geen rechtsgevolgen aan de opzegging te verbinden, althans te gehengen en gedogen dat [V.B.A.] haar recht van erfpacht ongestoord kan uitoefenen op straffe van een dwangsom, totdat in een nog door [V.B.A.] in te stellen bodemprocedure onherroepelijk over de opzegging is beslist, met veroordeling van het Land in de proceskosten.

3.2 [

V.B.A.] grondt de vordering erop dat zij geen tijdige aanvang heeft kunnen maken met de bebouwing, omdat de beslissing van het Land op de aanvraag tot bestemmingswijziging van het erfpachtrecht lang heeft geduurd. [V.B.A.] stelt zich voorts op het standpunt dat het Land het recht van erfpacht niet had mogen opzeggen, nu een overgangsperiode geldt van een jaar, die ten tijde van de opzegging nog niet was verstreken. Daarnaast voert [V.B.A.] aan dat het Land in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel, nu het Land het recht van erfpacht van de naburige percelen niet heeft opgezegd, terwijl de gerechtigden daarvan evenmin tijdig zijn aangevangen met de bebouwing. Tot slot grondt [V.B.A.] haar vordering erop dat in de akte tot wijziging van de erfpachtvoorwaarden van 26 oktober 2017 geen termijn is opgenomen waarbinnen met de bebouwing dient te worden aangevangen.

3.3

Het Land voert verweer, dat zo nodig bij de beoordeling aan de orde komt.

4. DE BEOORDELING

4.1

Het spoedeisend belang van [V.B.A.] bij haar vorderingen volgt uit de aard van die vorderingen en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.

4.2

In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.

4.3

De vraag die ter beantwoording voorligt is of het Land voldoende grond had om het recht van erfpacht van [V.B.A.] op het perceel op te zeggen.

4.4

Vooropgesteld wordt dat een recht van erfpacht ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW door de eigenaar kan worden opgezegd indien de erfpachter onder meer in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

4.5

Het gerecht is voorshands met [V.B.A.] van oordeel dat het Land het recht van erfpacht niet rechtsgeldig heeft opgezegd. Het Land heeft het recht van erfpacht ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW en artikel 2 van de akte van erfpacht opgezegd omdat [V.B.A.] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen, omdat [V.B.A.] niet binnen zes maanden is aanvangen met de bouw van het condominiumresort. [V.B.A.] stelt onder verwijzing naar het door het Land gepubliceerde nieuw beleid terecht dat zij op grond van de overgangsregeling die in paragraaf 2.3.8. is opgenomen tot februari 2019 de tijd had om alsnog aan te vangen met de bouw en dat zij vervolgens nog een geruime periode had om de bouw te voltooien. Het Land heeft niet betwist dat de in februari 2018 gepubliceerde nota en de daarin (in paragraaf 3.2.8.) opgenomen overgangsfase een juiste weergave bevat van het door het Land vastgestelde beleid en dat dit beleid ook daadwerkelijk is ingevoerd. Dat brengt mee dat het Land naar het voorshands oordeel van het gerecht op grond van het door haar gevoerde beleid de erfpacht niet in december 2018 met inachtneming van een opzegtermijn van een maand heeft mogen beëindigen.

4.6

Uit het vorenstaande volgt dat met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de opzegging door het Land van het recht van erfpacht van [V.B.A.] onrechtmatig is. De primaire vordering is niet voor toewijzing vatbaar gezien het definitief karakter daarvan en om die reden zal de subsidiaire vordering worden toegewezen zoals geformuleerd in het dictum. Nu het gerecht ervan uitgaat dat het Land zich zal houden aan deze uitspraak van het gerecht, zal geen dwangsom worden opgelegd.

4.7

Ten overvloede merkt het gerecht het volgende op. [V.B.A.] heeft eind januari 2017 het verzoek tot bestemmingswijziging ingediend en het Land heeft in oktober van dat jaar een beslissing hierop genomen. Volgens [V.B.A.] heeft zij al die tijd geen aanvang kunnen maken met de bebouwing en is dit aan het Land te wijten. Het Land stelt hier tegenover dat het de eigen verantwoordelijkheid van de aanvrager is om bij het aanvragen van een bestemmingswijziging rekening te houden met het risico dat de termijn om met de bebouwing aan te vangen gedurende de behandeling van die aanvraag verloopt. Dit risico komt geheel voor rekening van [V.B.A.]. Zij blijft immers hoe dan ook gebonden aan deze termijn, aldus het Land.

4.8

Het gerecht is voorshands van oordeel dat het Land dit risico niet volledig kan afwentelen op [V.B.A.]. Door het verzoek tot bestemmingswijziging in behandeling te nemen en daarop vervolgens een positieve beslissing te geven, heeft het Land bij [V.B.A.], zoals zij stelt, het vertrouwen gewekt dat het Land de termijn van zes maanden niet, althans niet consequent, handhaaft. Dat het Land vóór de invoering van het nieuwe beleid in februari 2018 over het algemeen niet handhavend optrad tegen het overschrijden van de termijn voor bebouwing wordt ook door [V.B.A.] gesteld en is door het Land niet weersproken. Dit draagt bij aan het bij [V.B.A.] opgewekte vertrouwen dat de aan haar gestelde termijn van zes maanden niet zou handhaven. Daarbij geldt dat [V.B.A.], anders dan het Land stelt, door het bouwen van de afscheidingsmuur thans is aangevangen met de afrastering van het perceel. [V.B.A.] heeft onweersproken gesteld en met stukken onderbouwd dat zij vergevorderd is met de voorbereiding van het project en binnenkort (in juli 2019) met de bouw zal aanvangen. Om deze redenen kan niet worden gezegd dat het algemeen belang van het Land bij een doelmatig gebruik van overheidsgronden opweegt tegen het individueel belang van [V.B.A.] bij het aanvangen van de bouw en voltooien van het condominiumresort.

4.9

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het Land de proceskosten van [V.B.A.] moeten vergoeden.

5. DE BESLISSING

De rechter in dit gerecht:

- beveelt het Land geen rechtsgevolgen aan de opzegging te verbinden,

- veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [V.B.A.] worden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 228,21 aan explootkosten en Afl. 1.500,- aan gemachtigdensalaris;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 27 februari 2019 in aanwezigheid van de griffier.