Uitspraak
Vonnis van 17 april 2019 (bij vervroeging)
Behorend bij A.R. no. AUA201702446
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de zaak van:
1.de naamloze vennootschap
HELIOS HOLDING N.V.,
hierna ook te noemen: Helios,
en:
2.de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NORTH WING PC 16 V.B.A.,
hierna ook te noemen: NW,
beiden gevestigd in Aruba,
eisers,
hierna gezamenlijk ook te noemen: Helios c.s.,
gemachtigde: de advocaat mr. R.C. Samuels,
tegen:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
INVERSIONES PALM BEACH 17A V.B.A.,
gevestigd in Aruba,
gedaagde,
hierna ook te noemen: Inversiones,
gemachtigden: de advocaten mrs. G.B. Wever en D.W. Ormel.
1.HET PROCESVERLOOP
1.1
Het procesverloop blijkt uit:
-het verzoekschrift, met producties;
-de conclusie van antwoord, met producties;
-de conclusie van repliek, met producties;
-de conclusie van dupliek, met producties,
-de door Helios c.s. genomen akte uitlating producties.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
2.1
Helios c.s. verzoeken dat het Gerecht - zo het begrijpt - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. voor recht verklaart dat Inversiones met in het invoeren van de exclusiviteit onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van Helios en/of NW, en voor recht verklaart dat Helios en/of NW aansprakelijk is of zijn voor de door Inversiones als gevolg van dat handelen geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; en/of
b. voor recht verklaart dat Inversiones met in het invoeren van de exclusiviteit ten opzichte van Helios en/of NW in strijd heeft gehandeld met de redelijkheid en billijkheid welke contractspartijen ten opzichte van elkaar in acht dienen te nemen, en voor recht verklaart dat Helios en/of NW aansprakelijk is of zijn voor de door Inversiones als gevolg van dat handelen geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
c. te dezen enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
d. Inversiones veroordeelt in de proceskosten.
2.2
Inversiones voert verweer en concludeert dat Helios c.s. niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in het door hen verzochte, althans tot afwijzing daarvan, althans in geval van toewijzing daarvan tot het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren daarvan, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren kosten rechtens inclusief nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de achtste dag na de uitspraak van dit vonnis.
2.3
Voor zover van belang voor de beslissing worden de stellingen van partijen hierna besproken.
3.DE BEOORDELING
3.1
Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat Helios c.s. niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in het door hen verzochte. Het ontvankelijkheidsverweer van Inversiones wordt daarom verworpen.
3.2
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
3.2.1
Inversiones is de ontwikkelaar van PalmAruba Condos, een luxe condominium complex gelegen in Aruba te Palm Beach, bestaande uit 76 condominiums met bijbehorende faciliteiten.
3.2.2
Inversiones is in 2013 begonnen met de verkoop van condominiums aan het publiek en bood alle potentiele cliënten een koop- en verkoopovereenkomst (
PalmAruba Condos - Sales and Purchase Agreement) aan.
PalmAruba Condos - Sales and Purchase Agreement) aan.
3.2.3
Inversiones heeft op 15 december 2012 met NW (toen nog in oprichting) zo’n koop- en verkoopovereenkomst ondertekend op grond waarvan NW de rechten ten aanzien van 17 condominiums heeft verkregen (hierna: de Koopovereenkomst).
3.2.4
Op 8 maart 2013 heeft Inversiones NW bij notariële akte opgericht met als doel 17 condominiums aan NW over te dragen en uiteindelijk alle aandelen in het geplaatste kapitaal van NW aan één koper te verkopen. Hierna heeft Helios zich gemeld als potentiele koper.
3.2.5
Op 23 november 2013 hebben partijen een “
Shares Sales and Purchase Agreement” ondertekend (hierna: SPA) waarin zij hebben afgesproken onder welke voorwaarden de aandelen in NW zouden worden verkocht en geleverd en waarin tevens afspraken zijn gemaakt ten aanzien van de levering van de 17 condominiums door Inversiones aan NW. Uit de derde overweging van de SPA blijkt dat de 17 Koopovereenkomsten gesloten op 15 december 2012 tussen Inversiones en NW als bijlage B waren gehecht aan de SPA.
Shares Sales and Purchase Agreement” ondertekend (hierna: SPA) waarin zij hebben afgesproken onder welke voorwaarden de aandelen in NW zouden worden verkocht en geleverd en waarin tevens afspraken zijn gemaakt ten aanzien van de levering van de 17 condominiums door Inversiones aan NW. Uit de derde overweging van de SPA blijkt dat de 17 Koopovereenkomsten gesloten op 15 december 2012 tussen Inversiones en NW als bijlage B waren gehecht aan de SPA.
3.2.6
In de 17 versies van de door Inversiones en NW ondertekende Koopovereenkomst is onder meer opgenomen dat (i) de splitsingsakte en de VvE nog dienden te worden geformaliseerd, (ii) Helios (althans NW) lid zou worden van de VvE en aan de regels voortvloeiende uit de splitsingsakte en die van de VvE gebonden zou zijn, (iii) dat Inversiones een management company had ingeschakeld die onder meer voor 5 jaren belast zou zijn met het beheer inclusief het verhuurprogramma (“
rental pool”) van de 17 condominiums, en (iv) dat de voorwaarden van het verhuurprogramma in een aparte overeenkomst zouden worden vastgelegd.
rental pool”) van de 17 condominiums, en (iv) dat de voorwaarden van het verhuurprogramma in een aparte overeenkomst zouden worden vastgelegd.
3.2.7
Artikel 6.4 van elke ook door NW ondertekende Koopovereenkomst, waarin met “
Developer” wordt bedoeld Inversiones, luidt:
Developer” wordt bedoeld Inversiones, luidt:
“
Developer has hired a management company, which will have the exclusive rights to make the proper administration, maintenance, management and operation, including the rental program, of PALMARUBA CONDOS, for a limited period of time of five years. The agreement with the management company is listed in Exhibit J.”.
Developer has hired a management company, which will have the exclusive rights to make the proper administration, maintenance, management and operation, including the rental program, of PALMARUBA CONDOS, for a limited period of time of five years. The agreement with the management company is listed in Exhibit J.”.
3.2.8
Voormelde Exhibit J was aan elke Koopovereenkomst gehecht (hierna: Bijlage J of Exhibit J). Bijlage J, met als kopje “
PROPERTY MANAGEMENT AGREEMENT” betreft een concept overeenkomst tussen de VvE van PalmAruba Condos Blissful Property Management 17A N.V. (hierna: Blissful). Artikel 10 van Bijlage J, waarin met “
Manager” wordt bedoeld Blissful, luidt onder meer als volgt:
PROPERTY MANAGEMENT AGREEMENT” betreft een concept overeenkomst tussen de VvE van PalmAruba Condos Blissful Property Management 17A N.V. (hierna: Blissful). Artikel 10 van Bijlage J, waarin met “
Manager” wordt bedoeld Blissful, luidt onder meer als volgt:
“
The duties of the Manager include: (i) collection of all assessments due by the Owners to the Association; (ii) managing a rental pool of all the units; (iii) acting as exclusive broker for the sale and re-sale of all units (…).”.
The duties of the Manager include: (i) collection of all assessments due by the Owners to the Association; (ii) managing a rental pool of all the units; (iii) acting as exclusive broker for the sale and re-sale of all units (…).”.
3.2.9
Bij de totstandkoming van de SPA, alsmede in de periode daarna, werd Helios bijgestaan door haar principaal [adviseur 1] (hierna: [adviseur 1]), in elk geval voormalig advocaat te Venezuela, alsmede lokaal door [adviseur 2] (hierna: [adviseur 2]), van het kantoor Atlas (Accountancy, Tax, Legal & Advisory Services).
3.2.10
Op 12 december 2014 heeft Inversiones de Splitsingsakte ondertekend, waarbij tevens de VvE PalmAruba Condos werd opgericht.
3.2.11
Op 19 december 2014 heeft Inversiones de 17 condominiums middels daartoe verleden notariële akten geleverd aan NW. Die akten van levering vermelden onder meer het volgende:
“
De koper verklaart ermee bekend te zijn dat hij, als appartementseigenaar, van rechtswege lid is van de Vereniging van Eigenaars Palmaruba Condos, en hij verbindt zich tot prompte voldoening aan en naleving van de verplichtingen, welke door hem als lid van gemelde vereniging van eigenaars uit de wet, de statuten en huishoudelijke reglementen der vereniging, alsmede uit het reglement van splitsing (…) voortvloeien. De koper verklaarde van bedoelde statuten, reglement en huishoudelijk reglement een kopie te hebben ontvangen, de inhoud hiervan te kennen, en het ervoor te houden dat het woordelijk in deze akte is opgenomen.”.
De koper verklaart ermee bekend te zijn dat hij, als appartementseigenaar, van rechtswege lid is van de Vereniging van Eigenaars Palmaruba Condos, en hij verbindt zich tot prompte voldoening aan en naleving van de verplichtingen, welke door hem als lid van gemelde vereniging van eigenaars uit de wet, de statuten en huishoudelijke reglementen der vereniging, alsmede uit het reglement van splitsing (…) voortvloeien. De koper verklaarde van bedoelde statuten, reglement en huishoudelijk reglement een kopie te hebben ontvangen, de inhoud hiervan te kennen, en het ervoor te houden dat het woordelijk in deze akte is opgenomen.”.
3.2.12
Op 5 augustus 2015 heeft Inversiones een email verzonden naar onder meer [adviseur 1] en [adviseur 2] waarbij zij hen onder berichtte dat de bouw van PalmAruba Condos was afgerond en dat Inversiones de aandelen in NW wenste te leveren aan Helios. Als bijlage bij die email waren in elk geval gevoegd de notariële leveringsakten van de 17 condominiums die Inversiones aan NW had overgedragen.
3.2.13
Op 7 augustus 2015 heeft Inversiones wederom een email verzonden naar onder meer [adviseur 1] en [adviseur 2] waarbij Inversiones aan hen toestuurde de Splitsingsakte van PalmAruba Condos inclusief de statuten van de VvE (hierna: het document) zowel in het Nederlands, Engels en het Spaans.
3.2.14
Op 10 augustus 2015 stuurde [adviseur 2] een email naar Inversiones met de mededeling dat hij geen opmerkingen had ten aanzien van de Splitsingsakte inclusief de statuten van de VvE. [adviseur 2] gaf bij die email te kennen dat Helios de Sales en Purchase Agreement van 15 december 2012 betreffende de koop door NW van de 17 condominiums niet in haar dossier had. Hierop heeft Inversiones die overeenkomsten al dan niet nogmaals toegestuurd aan onder meer [adviseur 2] en [adviseur 1].
3.2.15
Op 8 september 2015 heeft Helios de laatste tranche van de koopsom betaald aan Inversiones, waarna op 21 oktober 2015 de leveringsakte van de aandelen in NW is ondertekend door Inversiones, Helios en NW.
3.2.16
Op 4 november 2015 hebben Inversiones, NW en Helios het “
Addendum to the Executive Summary-Agreement North Wing Condominium Sales and Purchase Agreements North Wing Shares Sales en Purchase Agreement North Wing” (hierna: het Addendum) ondertekend. Het Addendum vermeldt onder meer het volgende:
Addendum to the Executive Summary-Agreement North Wing Condominium Sales and Purchase Agreements North Wing Shares Sales en Purchase Agreement North Wing” (hierna: het Addendum) ondertekend. Het Addendum vermeldt onder meer het volgende:
“
PalmAruba Condos was divided in to apartment rights as referred to in article 5:106 Civil Code of Aruba by the execution of a deed of division dated December 12, 2014;
PalmAruba Condos was divided in to apartment rights as referred to in article 5:106 Civil Code of Aruba by the execution of a deed of division dated December 12, 2014;
(…).
The Parties, to eliminate any possibility of uncertainty or dispute, wish to have a written record of the arrangements that exist between them at law with respect to the Condominium Sales and Purchase Agreements North Wing, Executive Summary-Agreement North Wing and the Shares Sales en Purchase Agreement North Wing.”.
3.2.17
Artikel 2 van het Addendum luidt als volgt:
“All other terms, conditions, provisions, and references of and to the
Condominium Sales and Purchase Agreements North Wing, Executive Summary-Agreement North Wing and the Shares Sales and Purchase Agreement North Wing will retain their full force and effect.”.
Condominium Sales and Purchase Agreements North Wing, Executive Summary-Agreement North Wing and the Shares Sales and Purchase Agreement North Wing will retain their full force and effect.”.
3.3
In het licht van voormelde feitelijkheden stellen Helios c.s. als grondslag voor hun vorderingen - kort gezegd - dat Inversiones jegens hen onrechtmatig althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door zonder expliciete toestemming van Helios c.s. op 12 december 2014 krachtens het op die datum tot stand gekomen document ten nadele van hen een exclusiviteit in te voeren met betrekking tot de 17 aan NW in eigendom toebehorende condominiums, in die zin dat ter zake van zowel de verhuur als de verkoop van die condominiums de beheerder of manager van die condominiums de enige bevoegde tussenpersoon is (hierna: de exclusiviteit). Aldus is volgens Helios c.s. de facto sprake van een onaanvaardbare aantasting van het eigendomsrecht van de “
appartementsrechten”.
appartementsrechten”.
3.4
Het Gerecht volgt Helios c.s. niet in die door Inversiones gemotiveerd bestreden stellingen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
3.5
Uit de hiervoor onder 3.2.3 en 3.2.6 tot en met 3.2.8 vermelde feitelijkheden blijkt dat het document en de daarin neergelegde exclusiviteit een uitwerking is van hetgeen tussen Inversiones en NW is overeengekomen, terwijl in het licht van de voor zich sprekende bewoordingen van de hiervoor onder 3.2.3 en 3.2.6 tot en met 3.2.8 vermelde stukken is gesteld noch gebleken dat die partijen op dat punt hebben bedoeld tot andersluidende afspraken te komen. Aldus mist de hiervoor onder 3.2 omschreven stelling wat NW betreft voldoende onderbouwing, en wordt daarom gepasseerd. De vorderingen van NW zullen worden afgewezen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die een ander oordeel kunnen dragen.
3.6
Naar het oordeel van het Gerecht wist Helios of behoorde of kon zij in elk geval redelijkerwijze reeds vanaf 23 november 2013 weten dat Inversiones en NW de exclusiviteit waren overeengekomen. Dat volgt eveneens uit de voor zich sprekende bewoordingen van de hiervoor onder 3.2.5 tot en met 3.2.8 vermelde stukken, die in elk geval vanaf de hiervoor vermelde datum ook Helios in haar bezit had en wat de SPA betreft op die datum door Helios is ondertekend. Dit één en ander klemt temeer omdat vast staat dat Helios bij de totstandkoming van de SPA en ook daarna werd bijgestaan door twee juristen (te weten [adviseur 1] en [adviseur 2]), waarvan gesteld noch is gebleken dat zij niet of onvoldoende deskundig waren op het gebied van overdracht van aandelen in een onderneming als NW en alles wat daarbij komt kijken. Daar komt bij dat nadat op 21 oktober 2015 de leveringsakte van de aandelen in NW is ondertekend door partijen zij op 4 november 2015 het Addendum hebben ondertekend, krachtens welke partijen zijn overeengekomen dat de inhoud en bepalingen van hiervoor onder 3.2.17 vermelde overeenkomsten - waaronder naar het oordeel van het Gerecht dus begrepen (het bepaalde en vastgelegde ter zake van) de exclusiviteit - onverkort van toepassing zijn en zullen blijven.
3.7
Uit vorenstaande volgt dat Helios ten tijde van de koop van de aandelen in NW wist of behoorde te weten dat de 17 aan NW toebehorende condominiums waren belast met de exclusiviteit (hetgeen Helios op 4 november 2015 door ondertekening van het Addendum heeft bevestigd), zodat zonder nadere uitleg of onderbouwing - die evenwel ontbreekt - niet valt in te zien dat sprake is van onrechtmatig handelen of handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijdens Inversiones door op 12 december 2014 de tussen Inversiones en NW overeengekomen exclusiviteit vast te leggen door ondertekening van het document. Het feit dat in het concept van het document de exclusiviteit ontbrak maakt één en ander niet anders. Helios wist of had behoren te weten dat dit concept op dat punt niet volledige of niet juist was. Aldus luidt wat Helios betreft de slotsom dat haar hiervoor onder 3.2 omschreven stelling evenzeer voldoende onderbouwing mist en daarom wordt gepasseerd. De vorderingen van Helios zullen daarom eveneens worden afgewezen. Er zijn ook hier geen feiten of omstandigheden gesteld die een ander oordeel kunnen dragen.
3.8
Helios c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partijen, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Inversiones, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigden (2 punten, tarief 5).
4.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
-wijst af het door Helios c.s. verzochte;
-veroordeelt Helios c.s. in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Inversiones, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigden, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de achtste dag na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
-verklaart voormelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 17 april 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.