ECLI:NL:OGEAA:2019:385

• Datum uitspraak: 26 juni 2019
• Publicatiedatum: 8 juli 2019
• Zaaknummer: AUA201801460 BB
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.E.B. de Haseth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake huurovereenkomst en verschuldigde huurbetaling

In deze zaak, die voor het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba werd behandeld, gaat het om een geschil tussen een eiser en een gedaagde over een huurovereenkomst. De partijen hebben op 12 mei 2016 een huurovereenkomst gesloten voor een commerciële ruimte, met een huurprijs van Afl. 2.200,- per maand. De overeenkomst had een initiële looptijd van één jaar, met de mogelijkheid tot verlenging. De gedaagde heeft de huur opgezegd op 22 januari 2018, terwijl de huurovereenkomst volgens de eiser nog geldig was tot 1 december 2018. De eiser vorderde een bedrag van Afl. 11.040,- van de gedaagde, bestaande uit de verschuldigde huur en rente, alsook buitengerechtelijke incassokosten. De gedaagde betwistte de vordering en stelde dat de huurovereenkomst eerder was opgezegd.

Het gerecht heeft vastgesteld dat de gedaagde de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd en dat zij bij voortijdige beëindiging van de overeenkomst 40% van de huur over het restant van de looptijd verschuldigd is. De gedaagde heeft niet betwist dat dit bedrag Afl. 9.600,- bedraagt. Het gerecht oordeelde dat de gedaagde ook rente verschuldigd is over dit bedrag en dat de gedaagde recht heeft op verrekening van de borgsom van Afl. 4.400,- met de openstaande bedragen. Uiteindelijk werd de gedaagde veroordeeld om Afl. 5.200,- te betalen, vermeerderd met rente, en in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt de noodzaak voor partijen om duidelijkheid te scheppen in hun communicatie over de opzegging van huurovereenkomsten en de gevolgen van voortijdige beëindiging. Het gerecht heeft de vordering van de eiser grotendeels toegewezen, met uitzondering van de buitengerechtelijke incassokosten, die zijn afgewezen.

Uitspraak

Vonnis van 26 juni 2019

Behorend bij AUA201801460 BB

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

[eiser],

hierna te noemen: [eiser],

te Aruba,

procederend in persoon,

tegen:

[gedaagde],

hierna te noemen: [gedaagde],

te Aruba,

procederend in persoon.

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- de conclusie van antwoord;

- de rolbeschikking van 31 oktober 2018;

- de conclusie van repliek;

- de conclusie van dupliek;

- de akte uitlating producties zijdens [eiser].

De zaak is daarna verwezen naar de rol voor het wijzen van vonnis.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Op 12 mei 2016 hebben [eiser] en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten. Daarbij zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] de commerciële ruimte aan de [adres], suite [x], met ingang van 1 december 2015 van [eiser] huurt, voor een bedrag van Afl. 2.200,- per maand gedurende het eerste jaar. Verder zijn partijen daarbij onder meer het volgende overeengekomen:

“1. Term .

A. Landlord hereby leases the Leased Premises to Tenant, and Tenant hereby leases the same from Landlord, for an “Initial Term” beginning on the 1 December 2015 and ending on the 30 November 2016.

B. Unless explicitly communicated to the lease counterpart by giving written notice not later than 31 August 2016 that the other party wishes to terminate the lease agreement, this lease agreement shall be extended contiguously for a period of two years, to be referred to as the renewal term. The renewal term shall be at the rental set forth below and otherwise upon the same covenants, conditions and provisions as provided in this Lease.

2.
2. Rental .

A. Tenant shall pay to Landlord rental according to the following payment scheme:

(…)

iii. for the period 1 December 2017 through 30 November 2018: Afl. 28.000,00 payable in installments of Afl. 2.400,00 per month.

B. Tenant shall pay to Landlord a “Security Deposit” in the amount of Afl. 4.400,00 (equiv. 2 months’ lease) due at signing this lease agreement. (…)

C. Tenant shall pay to Landlord a monthly maintenance fee in the amount of Afl. 175 for the following services/utilities: garbage pick-up, cleaning and upkeep of the common grounds and building exterior. (…)

E. Tenant shall be subject to a late payment penalty fee of Afl. 75,00 for rental payments received after the date as set forth under A. In addition, tenant shall be subject to a 1,5 % monthly interest on overdue rental and maintenance fee payments plus any and all legal (collection) fees. (…) 19. Security Deposit .

A. The Security Deposit shall be held by Landlord without liability for interest and as security for the performance by Tenant of Tenant’s covenants and obligations under this Lease, it being expressly understood that the Security Deposit shall not be considered an advance payment of rental or a measure of Landlord’s damages in case of default by Tenant. Unless otherwise provided by mandatory non-waivable law or regulation, Landlord may commingle the Security Deposit with Landlord’s other funds. If Tenant is not in default at the termination of this Lease, the Security Deposit shall be returned by Landlord to Tenant. (…)

B. Landlord shall reimburse the Security Deposit to the Tenant no later than one (1) calendar month after the termination of the lease term.

20.
20. Premature Cancellation of Agreement

In the event Tenant terminates this lease agreement prior to the expiration of the current lease term or the termination of the lease agreement is invoked due to default as prescribed under point 15, Tenant shall be obliged to pay 40% of the remainder of the lease term due immediately.”

2.2 [

gedaagde] heeft de borgsom aan [eiser] betaald.

2.3

Bij e-mailbericht van 19 augustus 2016 met als onderwerp
“vencimento Huur Contract i posible renovation” heeft [gedaagde] [eiser] onder meer het volgende geschreven:

“A base di nos contrato di huur di e lokaal situa na [wijk] mi mester avisa per 31 di Augustus 2016 si lo no continua cu un otro anja cu lo vense dia 30 di Mei.

Prome cu tur kos danki pa e confianse e lokaal ta exelente. Aki alla ahinda un par di ajuste di coriente mester wordt hasi pero en general nos ta hopi contento di e ubicashon di e lokaal.

Algun retraso cu documentonan legal ta pone cu nos no por tuma un decision positivo pa compromete nos mes cu un anja mas y mi kier a puntra encarecidamente si ta posible pa nos por hanja un luna mas di tempo pa por tuma e decision aki dus te dia 30 di September cu ta 2 luna prome cu e contract caba.”

2.4

Bij e-mailbericht van 22 augustus 2016 heeft [eiser] [gedaagde] onder meer het volgende geantwoord:

“Nos ta bai di acuerdo pa prolonga e periodo di aviso te cu 1 di september 2016 pa laga nos sa si e contract lo wordo extendi segun e periode inclui den e contract.

Nos kier a corigi un error den Bo email si caminda lo cence 31 di Mei. E contract ta vence 30 di november.”

2.5

In diverse e-mailberichten tussen partijen verzoekt [gedaagde] [eiser] de termijn, waarbinnen zij haar beslissing te kennen moet geven, te verlengen, waarmee [eiser] instemt, laatstelijk tot en met 12 oktober 2016.

2.6

Bij e-mailbericht van 12 oktober 2016 heeft [gedaagde] [eiser] onder meer het volgende geschreven:

“Manera nos a palabra di tuma un decishon awe pa cu renobashon di e huur contract y ami y mi partner kier a wak e posibilidad di extende pa 6 luna mas.

E motibo di esaki ta manera mi a splika Mr. [eiser] anteriormente ta cu e papelnan legal no a keda cla ainda y mirando cu mester tuma un decision awe lo mi por tuma un riesgo di mitar anja di contract cu lo mi por ta responsabel den un caso di terminashon.

Claro cu esei tambe ta inclui e posibilidad pa extende asina cu nos keda cla cu e compromiso legal di estadia di mi partner.”

2.7

Bij e-mailbericht van 12 oktober 2016 heeft [eiser] [gedaagde] onder meer het volgende geantwoord:

“Manera Bo sa nos intencion na prome momento tawata pa cera un contract pa tres anja. Einan caba nos a duna Bo e beneficio di duda i nos a bai di acuerdo pa cera un contract di 1 anja.

Esei pa duna Bo e oportunidad pa busca un solucion pa Bo partner.

Mi no ta mira si despues di un anja bon no a keda cla Kiko nos mester spera atrobe aki 6 luna.

Segun nos contract fecha 21 November 2016 Bo mester a duna un contesta fijo dia 31 Augustus 2016. Aki bo a informa cu Bo mester un luna mas u nos duna un luna extra, despus otro siman pa motibo di delay di jega Aruba debi na Horcan Matthew. Bo mester comprende cu ta imposibel sigui duna un contesta fijo y no bin cu otro peticion pa 6 luna.

Nos “Lease Agreement” ta papia masha cla mes den esaki y mi ta desea di informa Bo cu nos contract a keda vigente y cu elo ta vigente pa e próximo 2 anjanan venidero. Entrante 1 december 2016 e huur ta fls. 2,300,00 pa luna mas e maintenance fee di fls. 175,00 cu ta total fls. 2475.00/pa luna.

Cancelacion prematura tin consequencia segun Art. 20 di nos “Lease Agreement.”

2.8

Bij e-mailbericht van 14 oktober 2016 heeft [gedaagde] [eiser] daarop het volgende geantwoord:

“Y ja cu ta asina mi kier a termina mi huur contract y no extende ja cu abase di e tardansa pa hanja un contesta di e e-mail for di dia 12 di Oktober. Mi lo no por extende e contract pa 2 anja mas.”

2.9

Hierna zijn partijen over en weer uitvoering blijven geven aan de huurovereenkomst.

2.1

Bij e-mailbericht van 15 januari 2018 heeft [gedaagde] [eiser] het volgende geschreven:

“Lamentablemente despues di tur cos mi mester laga bai na e lokaal situa na [adres] lokaal [x].

Y mi kier a hasi entrega di e jabinan di e lokaal.”

2.11

Bij e-mailbericht van dezelfde dag heeft [eiser] [gedaagde] het volgende geantwoord:

“Nos a keda sorprendi cu bo email den cual Bo ta termina e huur asina abrupto. No obstante esaki, e terminacion y entrega di e yabi no por bai sin mas asina. Pa di prome nos mester inspecciona e espacio y si tin necesidad di ci cualke reparacion, Bo lo mester hasi esaki prome cu entrega e yabi. Pa di dos, tin e aspecto di e terminacion prematuro di e huur segun articulo 20 di e contract, pa cual e boete aki mester wordo paga prome cu cualkie entrega di yabi. Según art. 20, e boete di terminacion prematuro ta 40% di e periodo di e huur cu a resta, cual ta feb.- nov. (10 luna), boete: Afl. 9600.

Por fabor pasa e suma di e boete aki riba nos cuenta y asina nos confirma cu nos a ricibi esaki, nos lo avisa Bo ki dia nos lo topa pa e inspeccion, entrega di e yabi y finalmente entrega di e security deposit, si tur cos ta na ordo.”

3. DE VORDERING EN DE VERWEREN

3.1 [

eiser] vordert – uitvoerbaar bij voorraad – om [gedaagde] te bevelen te betalen een bedrag van Afl. 11.040,-, vermeerderd met de overeengekomen rente over Afl. 9.600,-, onder veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2

Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat tussen partijen een huurovereenkomst gold, op grond waarvan [gedaagde] hem bij voortijdige beëindiging 40% van de voor het restant van de looptijd van de huurovereenkomst verschuldigde huur verschuldigd is. [gedaagde] heeft de huur opgezegd op 22 januari 2018 en de huurovereenkomst had een looptijd tot 1 december 2018, zodat [gedaagde] [eiser] een bedrag van Afl. 9.600,- ineens verschuldigd is. Verder is [gedaagde] [eiser] wegens het overschrijden van de betaaltermijn over dat bedrag de overeengekomen rente van 1,5% per maand verschuldigd. Ook heeft hij buitengerechtelijke incassokosten moeten maken, tot een bedrag van Afl. 1.440,- (15%), aldus [eiser].

3.3 [

gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij betwist in de eerste plaats dat tussen partijen in januari 2018 nog een huurovereenkomst gold. Zij voert in dit verband aan dat zij met het e-mailbericht van 19 augustus 2016 de huur heeft opgezegd. Voor zover zij de huur daarbij niet heeft opgezegd, is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om haar te houden aan het bepaalde in artikel 20 van de huurovereenkomst, aldus [gedaagde]. Zij heeft bij e-mailbericht van 12 oktober 2016 te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst na afloop van het eerste jaar slechts met zes maanden wilde verlengen, niet met twee jaar. Verder doet zij een beroep op verrekening met de door haar betaalde borg en maandelijkse onderhoudsbijdragen.

4. DE BEOORDELING

4.1

Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of tussen hen een huurovereenkomst met een looptijd tot 1 december 2018 gold, of dat [gedaagde] de huurovereenkomst per 1 december 2016 heeft opgezegd. Gelet op hetgeen partijen met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst zijn overeengekomen en de standpunten van partijen ter zake, is voor de beantwoording van deze vraag relevant of [gedaagde] met het e‑mailbericht 19 augustus 2016 de huur heeft opgezegd. Bij de beantwoording van de vraag naar de betekenis van dat e-mailbericht komt het aan op de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gerecht neemt in dit verband het volgende in aanmerking. In het e-mailbericht van 19 augustus 2016 geeft [gedaagde] weliswaar te kennen dat zij op dat moment nog geen positieve beslissing kan nemen en daarom om uitstel vraagt van de in de huurovereenkomst bepaalde termijn waarbinnen de huur moet worden opgezegd, maar zij zegt de huur niet op. Ook in de daaropvolgende e-mailberichten doet zij dat overigens niet. Voor zover [gedaagde] beoogt te betogen dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd na verloop van zes maanden na het eerste jaar, slaagt dat niet. Partijen zijn in de huurovereenkomst uitdrukkelijk overeengekomen dat indien de huur niet voor 31 augustus 2016 wordt opgezegd, de huurovereenkomst een looptijd heeft tot 1 december 2018. Verder staat vast dat [gedaagde] tot aan de opzegging in januari 2018, dus langer dan zes maanden na afloop van het eerste jaar, de ruimte is blijven gebruiken en daarvoor aan [eiser] ook huur betaalde. De conclusie is dan ook dat de huurovereenkomst niet is opgezegd per 1 december 2016 en als gevolg daarvan, gelet op artikel 1 onder B van de huurovereenkomst, een looptijd tot 1 december 2018 had.

4.2 [

gedaagde] heeft de huur op 15 januari 2018 opgezegd. Dat was voordat de looptijd van de huurovereenkomst was verstreken. Uit hoofde van de huurovereenkomst (artikel 20) is [gedaagde] [eiser] bij een opzegging voor het eind van de looptijd van de huurovereenkomst 40% van de huur over het restant van die looptijd verschuldigd. [gedaagde] heeft niet betwist dat dat een bedrag van Afl. 9.600,- is (40% van Afl. 2.400,- per maand voor de periode van 1 februari tot 1 december 2018).

4.3 [

gedaagde] heeft aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] een beroep doet op artikel 20 van de huurovereenkomst, omdat hij haar de kans heeft ontnomen om de huurovereenkomst tijdig op te zeggen. Nadat zij met het e-mailbericht van 12 oktober 2016 te kennen had gegeven dat zij de overeenkomst na het eerste jaar slechts met zes maanden wilde verlengen, had [eiser] haar niet mogen houden aan de overeenkomst, maar haar alsnog de gelegenheid moeten geven om de huur op te zeggen, aldus [gedaagde].

De door [gedaagde] aangevoerde feiten en omstandigheden leiden het gerecht niet tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] een beroep doet op artikel 20 van de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat deze een looptijd heeft van een jaar en, indien niet binnen een bepaalde termijn wordt opgezegd, verlengd wordt met twee jaar. Dat partijen dat hadden afgesproken, was voor [gedaagde] ook duidelijk, gelet op haar verzoeken om de termijn waarbinnen zij de huurovereenkomst moest opzeggen te verlengen en die om de looptijd van de huurovereenkomst na het verstrijken van het eerste jaar te verkorten tot zes maanden. Daar komt nog bij dat partijen na 12 oktober 2016 nog bijna anderhalf jaar uitvoering hebben gegeven aan de huurovereenkomst en [gedaagde] de huurovereenkomst plotseling, zonder overleg met [eiser], voortijdig heeft opgezegd.

4.4

Dat [gedaagde] wegens het niet tijdig voldoen aan haar betalingsverplichting aan [eiser] een overeengekomen rente van 1,5% per maand verschuldigd is, heeft zij niet betwist, zodat de vordering ook in zoverre zal worden toegewezen.

4.5 [

gedaagde] beroept zich op verrekening met de door haar betaalde borgsom van Afl. 4.400,-. [eiser] heeft erkend dat [gedaagde] hem een borgsom van Afl. 4.400,- heeft betaald, welke hij haar niet heeft terugbetaald. Volgens [eiser] is hij daartoe op grond van de huurovereenkomst (artikel 19) niet gehouden, omdat [gedaagde] ook niet aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan.

Het gerecht is van oordeel dat [gedaagde] recht heeft op verrekening van de borgsom met de bij [eiser] openstaande bedragen. Weliswaar is in de huurovereenkomst bepaald dat de borgsom zal worden terugbetaald als de huurder bij het einde van de overeenkomst niet “
in default ” is en dus dat [eiser] [gedaagde] de borgsom niet terug hoeft te betalen, op het moment dat [gedaagde] nog bedragen aan [eiser] verschuldigd is, maar dat staat er niet aan in de weg dat de vordering van [eiser] wordt verrekend met de borgsom. Verder heeft [eiser] niet gesteld dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de voor haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen om de ruimte in goede staat achter te laten, als gevolg waarvan hij schade heeft geleden, en waarvoor hij haar in gebreke heeft gesteld.

4.6 [

gedaagde] voert verder aan dat zij maandelijks een onderhoudsbijdrage van Afl. 175,- heeft betaald, maar dat [eiser] nooit het onderhoud dat uit hoofde van de huurovereenkomst voor zijn rekening kwam heeft verricht. Gelet hierop, moet [eiser] haar de betaalde onderhoudsbijdragen terugbetalen, aldus [gedaagde]. [eiser] heeft gemotiveerd betwist niet aan zijn onderhoudsverplichtingen te hebben voldaan.

Voor zover [gedaagde] hiermee een beroep heeft willen doen op verrekening, wordt dat beroep verworpen, omdat [eiser] dit verweer gemotiveerd heeft weersproken en de gegrondheid daarvan niet op eenvoudige wijze is vast te stellen (artikel 6:136 van het Burgerlijk Wetboek).

4.7 [

gedaagde] betoogt verder tevergeefs dat [eiser] ten onrechte niet is in gegaan op haar aanbod om de openstaande schuld te betalen door middel van het plaatsen van twee airco’s in de ruimte, hetgeen overigens door [eiser] gemotiveerd wordt betwist. [eiser] is niet gehouden om genoegen te nemen met een andere prestatie dan die waartoe [gedaagde] uit hoofde van de tussen partijen geldende huurovereenkomst verplicht is.

4.8

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, nu gesteld noch gebleken is dat deze daadwerkelijk en in redelijkheid zijn gemaakt.

4.9

De conclusie is dat [gedaagde] aan [eiser] een bedrag van Afl. 5.200,- (Alf. 9.600,- – Afl. 4.400,-) is verschuldigd.

4.9 [

gedaagde] dient op na te melden wijze in de proceskosten te worden veroordeeld.

5. DE UITSPRAAK

het gerecht:

5.1

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een bedrag te betalen van Afl. 5.200,-, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 1,5% per maand vanaf 28 mei 2018 tot de dag waarop volledig zal zijn betaald;

5.2

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [eiser] worden begroot op Afl. 50 aan griffierecht;

5.3

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 26 juni 2019 in aanwezigheid van de griffier.