Uitspraak
Vonnis in kort geding van 9 oktober 2019
Behorend bij AUA201902875
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
[naam eiseres],
te Aruba,
eiseres,
hierna ook te noemen: [eiseres],
gemachtigde: de advocaat mr. E.E. Rosenstand,
tegen:
de naamloze vennootschap
[naam gedaagde],
te Aruba,
gedaagde,
hierna ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: de heer [naam gemachtigde van gedaagde].
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties;
- de akte tevens inhoudende wijziging eis zijdens [eiseres];
- de mondelinge behandeling op 13 september 2019, waar de zaak voor een week is aangehouden;
- het verweerschrift met productie;
- de mondelinge behandeling op 19 september 2019.
1.2
Aan partijen is medegedeeld dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 [
naam directeur van eiseres] (hierna: [naam directeur 1), die onlangs overleden is, was directeur van [eiseres]
2.2 [
naam directeur van gedaagde] (hierna: [naam directeur 2) is directeur van [gedaagde]
2.3 [
naam directeur 1] en [naam directeur 2] zijn gehuwd geweest en in maart 2004 gescheiden.
2.4. [
eiseres] is eigenaresse van een bedrijfspand te Aruba. [naam directeur 1] had in dit pand zijn praktijk als chirurg gevestigd. [gedaagde] heeft sinds begin 2007 een ruimte in gebruik bij [eiseres] [naam directeur 2] oefent daarin haar praktijk als internist uit.
2.5
Bij vonnis van dit gerecht van 2 maart 2016, gewezen tussen [eiseres] en [gedaagde] als partijen, heeft de rechter het volgende overwogen:
“2.5 Op basis van deze verklaringen, zowel separaat als in onderlinge samenhang bezien, is slechts één conclusie gerechtvaardigd, namelijk dat tussen partijen géén rechtsgeldige huurovereenkomst tot stand is gekomen, aangezien partijen nimmer overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst, te weten de huurprijs, de duur van de overeenkomst etc. (…)
in reconventie
2.6
De vordering in reconventie wordt eveneens afgewezen, nu uit het feitencomplex in conventie volgt dat tussen partijen evenmin een overeenkomst om niet tot stand is gekomen. In tegendeel, uit het feitencomplex in conventie volgt immers dat [eiseres] wilde dat [gedaagde] huur zou gaan betalen voor de door haar gebruikte ruimte. [eiseres] was dan ook in het geheel niet bereid om [gedaagde] de ruimte om niet te laten gebruiken. Vast staat dat tussen partijen nimmer wilsovereenstemming is bereikt.”
2.7
Bij brief van 23 april 2019, die op 25 april 2019 door de deurwaarder aan [gedaagde] is betekend, heeft de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagde] verzocht om de ruimte uiterlijk op 15 mei 2019 te ontruimen. De brief luidt voor zover hier van belang als volgt (verzoekschrift, prod. IV):
“(…)
In het verleden was u gehuwd met cliente’s directeur, de heer [naam directeur 1]. Na de echtscheiding is het u toegestaan geweest een ruimte te gebruiken, teneinde uw medisch praktijk voort te zetten en alzo (extra) inkomen te genereren ter dekking van de kosten van onderhoud en opvoeding van de dochter, [naam dochter] waarvan u beiden ouders zijn.
De AZV heeft enige tijd geleden haar contract met u opgezegd, zodat u uw medisch praktijk niet kunt voortzetten. Uw dochter is sinds 2 april 2019 meerderjarig en zal naar Nederland vertrekken. In feite heeft u deze ruimte, bestemd als medisch praktijk, niet meer nodig. Behalve specifieke persoonlijke redenen, u bekend, wenst cliënte de ruimte van u terug, opdat deze aan een andere arts verhuurd kan worden.
Gezien het bovenstaande, verzoek ik u bedoelde ruimte uiterlijk 15 mei 2019 te ontruimen en de sleutels ten kantore van de heer [naam deurwaarder], gerechtsdeurwaarder, [adres kantoor deurwaarder], in te leveren. Mocht op 15 mei 2019 de sleutels niet zijn ontvangen, zal cliënte onherroepelijk en zonder u wederom in gebreke te stellen, ontruiming in rechte vorderen.”
2.8 [
gedaagde] heeft de ruimte nog niet verlaten.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
eiseres] vordert - na wijziging van eis - dat het gerecht in kort geding, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- [ gedaagde] primair beveelt, voor zover het gerecht van oordeel is dat er geen enkele vorm van overeenkomst tussen partijen bestaat, om binnen één (1) maand na het in deze te wijzen vonnis, de ruimte die door haar wordt gebruikt, te ontruimen;
- subsidiair, voor zover er een of andere vorm van juridische relatie c.q. (mondelinge) overeenkomst tussen partijen bestaat, deze, tegen een door het gerecht in goede justitie vast te stellen datum, ontbindt en [gedaagde] beveelt de ruimte per de door het gerecht vastgestelde datum te ontruimen;
- [ gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2 [
eiseres] grondt haar vordering erop dat sprake is van wanprestatie aan de zijde van [gedaagde], nu zij de verbruikskosten water en elektra niet heeft betaald. Voorts heeft [eiseres] gesteld dat sprake is van huurderving, omdat zij, gelet op de houding van [gedaagde], geen huurpenningen ontvangt, niet van haar noch van derden.
3.3 [
gedaagde] heeft verweer gevoerd dat, voor zover voor de beslissing van belang, bij de beoordeling aan de orde komt.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vorderingen volgt uit de aard van die vorderingen en de daaraan ten gronde gelegde stellingen.
4.2
In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek en met inachtneming van de beperkingen van de procedure in kort geding, worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.
4.3
In dit geschil staat, op grond van het in kracht van gewijsde gegane vonnis van dit gerecht van 2 maart 2016, vast dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Wel is het gerecht voorshands van oordeel dat tussen partijen enige vorm van rechtsverhouding bestaat, nu gebleken is dat partijen de afspraak hebben gemaakt dat [gedaagde] bij [eiseres] een ruimte in gebruik mocht nemen om praktijk te houden. Onbetwist is gesteld dat [gedaagde] deze ruimte sinds begin 2007 bij [eiseres] in gebruik heeft.
4.4
Het gerecht stelt voorop dat bij een (onbenoemde) overeenkomst, die voor onbepaalde tijd is aangegaan en waar de wet noch de overeenkomst zelf voorziet in een regeling omtrent de opzegging, geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. Op grond van art. 6:248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (BW) kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen voorts in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen (zie vgl. onder meer HR 02-02-2018 ECLI:NL:HR:2018:141).
4.5
Vast staat dat [eiseres] [gedaagde] bij brief van 23 april 2019 verzocht heeft om de ruimte te ontruimen. Nu in de brief evenwel vermeld staat dat [eiseres] de ruimte terugwenst zodat zij deze aan een derde kan verhuren, is het Gerecht voorshands van oordeel dat het verzoek van [eiseres] gelezen dient te worden als een opzegging van de overeenkomst.
4.6 [
eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, nu zij door de jaren heen nagelaten heeft de verbruikskosten water en elektra te betalen, terwijl dit bij aanvang van de overeenkomst in 2007 tussen partijen is afgesproken. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] sinds haar intrek in het gebouw in 2007 deze kosten slechts zes keer betaald. [gedaagde] heeft betwist enige afspraken te hebben gemaakt met betrekking tot de ruimte die zij mocht gebruiken, maar zij heeft tegelijkertijd erkend in het verleden de gebruiksvergoedingen waar [eiseres] op doelt te hebben betaald. Nu [gedaagde] erkend heeft in het verleden de verbruikskosten water en elektra te hebben betaald, is het Gerecht voorshands van oordeel dat aannemelijk is geworden dat de rechtsverhouding - al dan niet op grond van een stilzwijgende afspraak - meebrengt dat [gedaagde] de verbruikskosten water en elektra zou betalen. Nu [gedaagde] heeft nagelaten die afspraak, ondanks het verzoek daartoe zijdens [eiseres], na te komen, heeft [eiseres] naar het voorlopig oordeel van het Gerecht voldoende grond om de overeenkomst op te zeggen. Bovendien is niet de stelling betwist dat [eiseres] sinds het overlijden van [naam directeur 1] zelf geen gebruik van de ruimte meer maakt en heeft [eiseres] onbetwist gesteld in onderhandeling te zijn met het urologenteam van het ziekenhuis om naar het gebouw te verhuizen. Dat [eiseres] de beschikking over de ruimte terugwenst zodat zij deze aan anderen kan verhuren, acht het Gerecht dan ook begrijpelijk, temeer nu zij van [gedaagde] geen huurpenningen ontvangt.
4.8
Nu de overeenkomst voorshands op goede gronden is opgezegd en [gedaagde] tot op heden de ruimte nog niet heeft verlaten, ziet het Gerecht aanleiding om de gevorderde ontruiming toe te wijzen. Dat [naam directeur 2] voor 10% aandeelhouder is in [eiseres], zoals zij onbetwist heeft gesteld, maakt het voorgaande niet anders, nu dit voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] de ruimte dient te ontruimen niet van belang is.
4.9
Het Gerecht zal [gedaagde], ondanks de omstandigheid dat [gedaagde] sinds april 2019 bekend was met beëindiging van de overeenkomst, een ontruimingstermijn gunnen van drie maanden, hetgeen het Gerecht een redelijke termijn acht. Het Gerecht zal gelet hierop de ontruimingstermijn op drie maanden bepalen.
4.1
Ten overvloede wijst het Gerecht erop dat vanwege het voorlopige karakter van een kortgedingprocedure geen ontbinding van een overeenkomst uitgesproken kan worden.
4.11 [
gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
beveelt [gedaagde] om binnen drie maanden na dit vonnis, de ruimte die zij in gebruik heeft bij [eiseres] te ontruimen;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [eiseres] tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 450,00 aan griffierecht, Afl. 220,21 aan explootkosten en Afl. 1.000,-- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J Verhoeven rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 9 oktober 2019 in aanwezigheid van de griffier.