ECLI:NL:OGEAA:2019:818

• Datum uitspraak: 20 november 2019
• Publicatiedatum: 20 december 2019
• Zaaknummer: AUA201903294
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J. Sap
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatig handelen Land Aruba inzake optierecht erfpacht en bouwvergunning

Prime View Eagle Beach Resort (Prime) vordert in kort geding dat Land Aruba geen rechtsgevolgen verbindt aan een brief waarin het optierecht op erfpacht wordt beëindigd en dat het Land wordt verboden de percelen aan derden uit te geven. Prime stelt dat zij aan alle voorwaarden van het optierecht heeft voldaan binnen de geldigheidsduur en dat het Land onzorgvuldig en onrechtmatig heeft gehandeld door pas na ruim twee jaar te reageren en onvoldoende te motiveren waarom het optierecht zou zijn vervallen.

Het Land voert aan dat de bouwaanvraag niet was goedgekeurd en dat niet aan alle voorwaarden was voldaan, maar het gerecht oordeelt dat het Land onvoldoende heeft gemotiveerd welke voorwaarden niet zijn nageleefd en dat het niet tijdig heeft gereageerd, wat onzorgvuldig is. Ook is het standpunt van het Land dat een goedgekeurde bouwaanvraag vereist is, ongegrond.

Het gerecht beveelt het Land om geen rechtsgevolgen te verbinden aan de brief van 6 mei 2019, verbiedt het Land om de percelen aan derden uit te geven zolang de bodemprocedure loopt, en beveelt het Land om binnen drie maanden concreet aan te geven welke voorwaarden niet zijn voldaan, zodat Prime alsnog kan voldoen. Het Land wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het Land Aruba is verboden de percelen aan derden uit te geven en moet binnen drie maanden aangeven welke voorwaarden niet zijn voldaan zodat Prime alsnog kan voldoen.

Uitspraak

Vonnis van 20 november 2019

Behorend bij K.G. no. AUA201903294

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PRIME VIEW EAGLE BEACH RESORT V.B.A. ,

te Aruba,

eiseres,

hierna te noemen: Prime,

gemachtigde: de advocaat mr. P.R.C. Brown,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HET LAND ARUBA ,

te Aruba,

gedaagde,

hierna te noemen: het Land,

gemachtigde: mr. V.M. Emerencia (DWJZ).

1. DE PROCEDURE

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties;

- de producties zijdens partijen;

- de pleitaantekeningen van partijen;

- de mondelinge behandeling op 7 november 2019.

1.2 Aan partijen is medegedeeld dat vandaag vonnis zou worden gewezen.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 In de notulen van een vergadering van 21 oktober 2011 van onder meer de minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu en een bestuurder van Manor Beach Resort N.V. is onder meer het volgende vermeld:

“Het land Aruba zal aan Manor Beach Resort een nieuwe optie verlenen met betrekking tot haar verzoek om uitbreiding van het erfpachtsterrein gelegen ten noorden naast haar hotel.”

Bij brief van 26 mei 2015 is namens Manor Beach Resort en Prime de minister verzocht het optierecht niet toe te kennen aan Manor Beach Resort, maar aan Prime, een aan Manor Beach Resort gelieerde vennootschap, opgericht voor het onderbrengen van de investering in een nieuw resort.

2.2 Bij ministeriele beschikking met dagstempel van 23 november 2016 heeft de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Ingegratie (hierna: de minister) aan Prime het recht van optie verleend tot het verkrijgen van een recht van erfpacht op:

“
een complex van vier percelen domeingrond, totaal groot 15.271m2, gelegen te Eagle Beach in Aruba, kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, genummerd 4364, 4365, 4450, 4449, groot resp. 8.114, 2.502, 1.708, en 2.947 m2.”

Aan dat optierecht zijn de volgende voorwaarden en bepalingen verbonden:

“1. Het recht van optie wordt verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op vermeld

complex percelen domeingrond met als bestemming voor het daarop optrekken, hebben en

exploiteren van een hotel, c.q. condominium-resort, conform een door de Dienst Openbare Werken

af te geven bouwvergunning.

2.Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes (6) maanden, aanvangende per

dagtekening van deze beschikking.

3. (…)

4. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de minister van Ruimtelijke

Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie te worden overgelegd:

a. een bebouwingsplan van het algehele project, verdeeld over het bouwterrein (layout plan);

b. de gedetailleerde bouwtekeningen die benodigd zijn voor de aanvraag van een bouwvergunning waaruit onder andere moet blijken dat het desbetreffende project in de omgeving past, een en ander in overleg met de Dienst Openbare Werken. (…)

c. een kopie bewijs van indiening van de bouwvergunningaanvraag;

d. een haalbaarheidsstudie (‘feasibility study’) van het project;

e. t/m h. (…)

i. een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het project zal geschieden en authentieke bewijsstukken van een lokale bank of financiële instelling dat deze financiering gegarandeerd is;

i. t/m l. (…)”

5. t/m 7. (…)

8. Bij niet nakoming van één van de hierboven gestelde voorwaarden en/of bepalingen, alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister worden goedgekeurd vervalt het recht van optie en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd. (…)”

2.3 Op 22 mei 2017 heeft Prime bij Departamento Obra Publico (DOW) een bouwaanvraag ingediend voor de nieuwbouw van een condominiumresort op de percelen waarvoor het optierecht is verleend.

2.4 Op 23 mei 2017 heeft Prime
een aantal van de in artikel 4 van de ministeriële beschikking vermelde stukken aan de minister ter goedkeuring overgelegd. Voorts heeft Prime de minister verzocht om de optietermijn met zes maanden te verlengen om de haalbaarheidsstudie en bewijsstukken dat de financiering van het project gegarandeerd is in te dienen.

2.5 Op 11 september 2017 heeft Prime voormelde stukken ingediend. Voorts heeft Prime de minister daarbij verzocht:

“
gezien de magnitude en complexiteit van het project verzoeken we nogmaals – conform het gebruik – om een eerste verlenging van de optietermijn met 6 maanden.”

2.6 Op 20 november 2017 heeft Prime de hiervoor onder 2.6 en 2.7 vermelde stukken doen toekomen aan de minister en hem daarbij verzocht:

“aangezien er sindsdien enige maanden zijn verlopen en de verdere voorbereidingen op de realisatie van het condominiumresort (nagenoeg) zijn afgerond, verzoek ik u hierbij (nogmaals) formeel om een verlenging van de optietermijn (conform gebruik) alsmede het vestigen van het erfpachtsrecht, zodat op korte termijn een aanvang kan worden gemaakt met de bouw.”

2.7 Op 10 juli 2018 heeft Prime bij DOW in het kader van haar bouwaanvraag gewijzigde bestektekeningen ingediend.

2.8 Bij brief van 16 november 2018 heeft DOW Prime geïnformeerd dat de ingediende tekeningen en/of berekeningen onvolledig zijn. DOW heeft Prime bij dezelfde brief in de gelegenheid gesteld om de daarin vermelde nadere inlichtingen in te dienen.

2.9 Bij brief van 14 december 2018 heeft Prime DOW verzocht om haar uitstel te verlenen tot 31 januari 2019 om aan het verzoek van DOW te voldoen.

2.10 Bij brief van 21 maart 2019 heeft DOW Prime geïnformeerd dat de alsnog ingediende tekeningen en/of berekeningen onvolledig zijn en haar in de gelegenheid gesteld om binnen een termijn van dertig dagen alsnog de ontbrekende inlichtingen te verstrekken.

2.11 Prime heeft de minister bij e-mail van 27 februari 2019 voor zover hier van belang het volgende bericht:

“(…) Er bestond aanvankelijk het voornemen om een condominiumresort te gaan bouwen op de erfpachtgronden. Echter, thans overwegen wij om bij nader inzien te kiezen voor een boutique resort, hetgeen evenzeer binnen de mogelijkheden van de optie past. Hieraan liggen de volgende overwegingen ten grondslag:

• Sinds de aanvraag van de bouwvergunning en het overleggen van de documenten zijn de marktomstandigheden ingrijpend veranderd (…).

• De Arubaanse maatschappij staat negatief tegenover de ontwikkeling van verdere condominiumprojecten (…)

• Wij hebben jarenlange ervaring met het Amsterdam Manor Beach Resort; een succesvol boutique resort dat eind 1989 haar eerste studio’s en suites heeft geopend. Een tweede boutique hotel, in het verlengde van het Amsterdam Manor Beach Resort, sluit uiteraard veel beter aan bij onze kennis en ervaring (…)

Het voorgaande heeft uiteraard tot gevolg dat de ingediende aanvraag voor de bouwvergunning alsdan dient te worden gewijzigd. Ook zullen de overige documenten die in het kader van de optieverlenging zijn overgelegd gewijzigd dienen te worden (zoals haalbaarheidsstudie, bebouwingsplan, taxatierapport, investeringsspecificatie etc.)”

2.12 Bij brief van 6 mei 2019 heeft de minister Prime, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:

“Met referte aan uw schrijven d.d. 27 februari 2019 t.n.v. de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Prime View Eagle Beach Resort VBA, bericht ik u het volgende. (…)

Om bovengenoemd percelen in erfpacht te krijgen dient u aan alle optievoorwaarden te voldoen zoals opgenomen in bovengenoemde Ministeriele Beschikking. U heeft niet aan alle optievoorwaarden volledig voldaan en/of de ingediende stukken kunnen niet worden goedgekeurd. Tevens is het recht van optie op bovengenoemde percelen per 31 april 2018 komen te verlopen.

U heeft per schrijven d.d. 27 februari 2019 verzocht om het optierecht zoals vastgelegd in de ministeriele beschikking van 31 oktober 2016 (no DIP/6173) te beëindigen en derhalve zal het verzoek afgedaan worden beschouwd en het dossier zal worden gedeponeerd.

Daarnevens de Pirme View Eagle resort VBA verzoek d.d. 27 februari 2019 genoemde percelen te gebruiken voor het oprichten van een boutique hotel. Uw verzoek te Eagle Beach, voor het oprichten van een boutique hotel, kan niet worden ingewilligd aangezien er een moratorium is ingesteld vanaf 1 december 2018.

Derhalve zal uw verzoek als afgedaan worden beschouwd en uw dossier zal worden gedeponeerd, conform uw verzoek d.d. 27 februari 2019”.

2.13 In antwoord daarop heeft Prime de minister bij brief van 20 juni 2019 onder meer verzocht om het optierecht te verlengen tot 31 december 2019 om de documenten en gegevens ten aanzien van het gewijzigde plan, het boetiekhotel, in te kunnen dienen.

2.14 Bij kort gedingvonnis van 4 september 2019 (AUA201902451) in een zaak tussen dezelfde partijen is overwogen dat de optietermijn in ieder geval tot 31 mei 2018 is verlengd door het Land.

3. DE VORDERING EN HET VERWEER

3.1

Prime vordert dat het gerecht bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

het Land beveelt om geen rechtsgevolgen aan de brief van 6 mei 2019 van de minister te verbinden;

het Land verbiedt om binnen de onder c gegeven termijn de percelen domeingrond kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummers 4364, 4365, 4450, 4449, groot respectievelijk 8.114, 2.502, 1.708 en 2.947 m2, aan een ander dan eiseres in erfpacht uit te geven of een overeenkomst daartoe te sluiten met een derde;

het Land beveelt om Prime toe te laten om uiterlijk binnen drie (3) maanden na het in het te wijzen vonnis de erfpachtovereenkomst ten aanzien van de percelen aan te gaan met Prime onder de gebruikelijke voorwaarden voor een condominium project;

althans, indien het Land stelt dat Prime niet volledig aan alle voorwaarden heeft voldaan, het Land beveelt binnen één maand na het in deze te wijzen vonnis concreet aan te geven aan welke voorwaarde niet is voldaan en waarom of in hoeverre daar niet is voldaan, en Prime toe te laten om uiterlijk binnen zes (6) maanden na voormelde mededeling van het Land alsnog aan die voorwaarden te voldoen;

en en ander op verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van Afl. 50.000 per dag of gedeelte van een dag dat het Land niet aan het in deze te geven geboden en verbod zal voldoen;

e. dan wel enige voorlopige voorziening te treffen die het gerecht in goede justitie geraden acht;

f. alles met veroordeling van het Land in de kosten van deze procedure.

3.2

Prime heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat het Land jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld. Door zich op het standpunt te stellen dat de optietermijn is verlopen en Prime niet in de gelegenheid te stellen om, middels het opnieuw verlengen van de optietermijn met zes maanden te voldoen aan de aan de optie verbonden voorwaarden, heeft de minister in strijd met diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur gehandeld, onder meer het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het rechtzekerheidsbeginsel. In dit verband voert Prime aan dat zij aan alle aan de optie verbonden voorwaarden heeft voldaan en dat volgens de Ruimtelijke Ontwikkelingsplan (ROP) het perceel in de toeristische zone is gelegen. Hierdoor kan het perceel opnieuw in erfpacht worden uitgegeven.

3.3

Het Land voert hiertegen verweer, dat bij de beoordeling aan de orde komt.

4. DE BEOORDELING

Ontvankelijkheid

4.1

Het Land heeft aangevoerd dat het gerecht in het vorige kortgedingvonnis tussen dezelfde partijen al heeft geoordeeld over het verlengen van de optietermijn door het Land. Door de rechtsvraag of Prime aan alle aan de optie verbonden voorwaarden heeft voldaan in het midden te laten moest Prime Hoger Beroep instellen. Prime stelt dat in casu sprake is van een andere rechtsvraag. Het gerecht is van oordeel dat Prime ontvankelijk is in haar vordering omdat dit geding een andere rechtsvraag betreft, namelijk of Prime aan de oorspronkelijke optievoorwaarden heeft voldaan en of het optierecht nog kan worden uitgeoefend.

Spoedeisend belang

4.2

Het spoedeisend belang van eiseres bij haar vorderingen volgt uit de aard van die vorderingen en de daaraan ten gronde gelegde stellingen.

Inhoudelijk oordeel

4.3

In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek en bewijslevering, worden beoordeeld of de vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.

4.4

De vraag die voorligt is of Prime aan alle aan de optie verbonden voorwaarden heeft voldaan binnen de geldigheidsduur van de optie. Prime meent van wel. Alle onder punt 4 van de optie vereiste documenten zijn ingediend bij de DIP, de bouwaanvraag is ingediend bij de DOW en meerdere banken hebben verklaard bereid te zijn het project te financieren als de erfpacht eenmaal is uitgegeven. Prime verwijt het Land dat zij onbehoorlijk het besluit heeft genomen en dat de inhoud daarvan ondeugdelijk, onzorgvuldig en volstrekt ongemotiveerd is. De minister informeert Prime via brief van 6 mei 2019, voor het eerst na twee en een half jaar, dat zij niet aan de voorwaarden heeft voldaan en daarmee het recht van optie op bovengenoemde percelen per 31 april 2018 is verlopen. De minister laat echter na te verduidelijken wat er mis is met de ingediende stukken en geeft Prime ook geen enkele kans om de eventuele deficiënties te verhelpen. Prime voert tevens aan dat het traject van de goedkeuring van de bouwaanvraag door DOW geheel los staat om de in optie verschafte percelen in erfpacht uit te geven.

4.5

Het Land heeft aangevoerd dat niet aan de optievoorwaarden wordt voldaan door slechts het indienen van stukken/gegevens. Daarbij geldt dat de ingediende stukken/gegevens door de Minister goedgekeurd dienen te worden. Uit de brief van de DOW d.d. 16 november 2018 blijkt dat de bouwtekeningen niet goedgekeurd waren.

4.6

Het gerecht oordeelt als volgt. Volgens punt 8 van de ministeriele beschikking van 23 november 2016 no. DIP/6173 vervalt het recht van optie bij niet nakoming van de gestelde voorwaarden, alsmede indien de ingediende stukken niet door de minister worden goedgekeurd en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd. Het Land kan niet aan Prime tegenwerpen dat zij niet heeft voldaan aan de optievoorwaarden, als zij pas na twee en een half jaar reageert op de brieven van Prime zonder motivering aan welke voorwaarden niet is voldaan. Van het Land mag immers worden verwacht dat zij binnen een redelijke termijn reageert, zeker bij complexe aanvragen als de onderhavige. Door dit na te laten en onvoldoende gemotiveerd een afwijzingsbesluit te nemen, handelt het land onrechtmatig jegens Prime. Om diezelfde reden kan het Land ook niet aan Prime tegenwerpen dat de optietermijn inmiddels is verstreken. Prime heeft telkens op eigen initiatief verlenging gevraagd, maar het Land heeft ook daarop niet eerder gereageerd. Ook dit is onzorgvuldig en mag niet in het nadeel van Prime werken.

4.7

Het Land stelt zich voorts onterecht op het standpunt dat sprake moet zijn van een goedgekeurde bouwaanvraag door de DOW, om aan de optievoorwaarden te voldoen, nu blijkens de optievoorwaarden dat geen vereiste is. Deze stelling van het Land wordt daarom gepasseerd. Wel staat vast dat aan de financiële voorwaarde, genoemd onder 4 onder i, (nog) niet was voldaan, maar Prime heeft wel documenten overgelegd waaruit voldoende kan worden afgeleid dat financiering mogelijk was en dat een of meer banken daartoe bereid was. Het had vervolgens op de weg van het Land gelegen om dit nader te bevragen. Dit heeft het Land nagelaten. Het heeft er voorshands alle schijn van dat Prime aan de overige optievoorwaarden binnen de optietermijn heeft voldaan.

4.8

Door in de brief van 6 mei 2019 op een ander verzoek van Prime, namelijk op de vraag of het project mocht worden omgezet naar de vestiging van een boutiquehotel, ook afwijzend te beslissen op de oorspronkelijke aanvraag heeft het Land een ruimere strekking aan het verzoek van 27 februari 2019 verbonden dan daaraan valt te ontlenen. Op zijn minst had mogen worden verwacht dat het Land bij Prime had geïnformeerd of zij met dit verzoek afstand deed van haar oorspronkelijke aanvraag. Door dat niet te doen en die aanvraag vervolgens af te wijzen, handelt het Land ook op dit punt onrechtmatig jegens Prime. Haar vordering dat (vooralsnog) geen rechtsgevolg dient te worden verbonden aan de brief van 6 mei 2019 van het Land is in na te melden zin toewijsbaar. Ook kan de vordering dat het Land wordt bevolen om (alsnog) inhoudelijk een oordeel te geven op de door Prime ingeleverde stukken als na te melden worden toegewezen.

4.9

Aangezien de rechtsverhouding tussen partijen niet definitief kan worden vastgesteld in kort geding, zal het Gerecht beslissen dat het Land wordt verboden om de grond aan een derde in optie of erfpacht uit te geven, zolang niet in een bodemprocedure onherroepelijk over deze rechtsverhouding is beslist. Het Gerecht zal bepalen dat Prime een dergelijke procedure binnen twee maanden na dit vonnis zal dienen in te stellen.

4.1

Het Gerecht zal de vordering tot oplegging van een dwangsom niet toewijzen nu ervan wordt uitgegaan dat het Land zich zal houden aan de uitspraak van het Gerecht.

4.11

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het Land in de proceskosten van Prime worden veroordeeld.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

beveelt het Land beveelt om geen rechtsgevolgen aan de brief van 6 mei 2019 van de Minister van Ruimtelijke Ordening, Infrastructuur en Milieu (DIP/1726/19) te verbinden;

verbiedt het Land om de percelen domeingrond kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummers 4364, 4365, 4450, 4449, groot respectievelijk 8.114, 2.502, 1.708 en 2.947 m2, aan een ander dan eiseres in erfpacht uit te geven of een overeenkomst daartoe te sluiten met een derde, totdat in de bodemzaak bij kracht van gewijsde is beslist, onder de voorwaarde dat Prime deze bodemzaak aanhangig maakt binnen twee maanden na dit vonnis;

beveelt het Land om binnen drie maanden na dit vonnis concreet aan te geven aan welke voorwaarde(n) niet is voldaan en waarom of in hoeverre daar niet is voldaan, en Prime toe te laten om uiterlijk binnen zes maanden na voormelde mededeling van het Land alsnog aan die voorwaarden te voldoen;

veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot aan deze uitspraak aan de kant van Prime worden begroot op Afl. 450,- aan griffierechten; Afl. 271,- aan explootkosten en Afl. 2.500,- aan salaris van de gemachtigde;

wijst het meer of anders gevorderde af;

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 20 november 2019 in aanwezigheid van de griffier.