Uitspraak
Vonnis van 18 december 2019
Behorend bij K.G. nr. AUA201903944
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[eiseres]
wonende in Aruba te [adres],
eiseres,
hierna ook te noemen: [eiseres],
procederend in persoon,
tegen:
1.[Gedaagde sub 1],
2. [Gedaagde sub 2],
beiden wonende in Aruba,
gedaagden,
hierna gezamenlijk ook te noemen: [Gedaagde] c.s.,
gemachtigde: de advocaat mr. A.E. Barrios.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, met producties,
- de beslissing van dit Gerecht dat de mondelinge behandeling van de zaak zal worden gehouden ter terechtzitting van donderdag 28 november 2019 om 10:30 uur.
1.2 [
eiseres] is in persoon ter terechtzitting verschenen. Gedaagde sub 1 is samen met zijn gemachtigde verschenen, en gedaagde sub 2 is verschenen bij haar gemachtigde. Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd, [Gedaagde] c.s. mede aan de hand van een overgelegde en voorgedragen pleitnota en beide partijen mede aan de hand van toegelaten producties, en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Op 13 juli 2019 hebben partijen door tussenkomst van de makelaar Century 21 (hierna: de makelaar) een huurovereenkomst afgesloten, waarbij is afgesproken dat [eiseres] de aan [Gedaagde] c.s. toebehorende woning gelegen in Aruba te [adres 2] (hierna: de woning) huurt voor anderhalf jaar vanaf 20 juli 2019. Tussen partijen is afgesproken dat de maandelijkse huurprijs de eerste zes maanden Afl. 2.500,- en na afloop van deze periode Afl. 2.675,- bedraagt.
2.3
Op 20 juli 2019 is [eiseres] vanuit de Verenigde Staten van Amerika in Aruba aangekomen en zij heeft op diezelfde dag de woning betrokken. [eiseres] heeft de huurpenningen over de maand juli 2019 naar evenredigheid en die over de maand augustus 2019 betaald.
2.4
In het e-mailbericht van 27 juli 2019 van [eiseres] aan [Gedaagde] c.s. staat, voor zover van belang:
“
(…)
(…)
As I explained to you in person, the house was not in the condition as promised when I moved in on 20/07.
I expected everything to have been checked, fixed, painted and cleaned before I moved in. As I found out the AC, fridge, stove were not in good working condition plus the house required painting.
It’s been a week and I had to look for other places as I cannot stay in the house in its current condition. I just found out that the piping needs to be replaced due to previous water damage.
I didn’t pay $3.500 to stay in the house during the renovation that already took two full days and is likely to take more.
Please accept this as my notice to move out by August 15th the latest. I would like to rescind the contract and expect to have my deposit back as a minimum.
(…).”.
2.5
Bij brief van 30 juli 2019 berichten [Gedaagde] c.s. aan [eiseres] onder meer dat zij het niet eens zijn met de verwijten opgenomen in de brief van 27 juli 2019 van [eiseres] en dat [eiseres] de huurovereenkomst niet tussentijds kan opzeggen.
2.6
In het e-mailbericht van 2 augustus 2019 van [eiseres] aan [Gedaagde] c.s. staat, voor zover van belang:
“
(…)
(…)
I have a final proposal for you to get the house to be in a move in ready condition under the following terms:
1. The interior of the house to be freshly painted including the doors and door frames. To be completed by August 7, 2019.
2. The fridge to be replaced with the one that works properly (proper cooling power) and doesn’t leak. To be completed by August 14, 2019.
3. The stove to be fixed (ignition and all burners should be in working condition). To be completed by August 14, 2019.
4. Bathroom fixtures to be updated and fixed properly to the walls. To be completed by August 14, 2019.
5. Since you refused to arrange an alternative accommodation for me while the house is being painted, I can do so myself and deduct the cost of it from the next rent payment.
Please, respond whether you are in agreement with the above asap. Is the above conditions are met I will not rescind the lease. Otherwise, I still intend to rescind the lease as originally intended. (…).“.
2.7
Bij brieven van 11 en 30 augustus 2019 van [eiseres] aan [Gedaagde] c.s. geeft [eiseres] haar klachten aan over de staat van onderhoud van de woning en dat zij terecht de huurovereenkomst heeft mogen opzeggen/ontbinden.
2.8
Op 31 augustus 2019 heeft [eiseres] de woning verlaten en de sleutels daarvan bij [Gedaagde] c.s. ingeleverd. Op diezelfde dag is in opdracht van [Gedaagde] c.s. door deurwaarder B. Roos een proces-verbaal opgemaakt van de staat van onderhoud van de woning.
2.9
Bij brief van 11 september 2019 is [eiseres] door (de gemachtigde van) [Gedaagde] c.s. gesommeerd om de huurpenningen over de maand september 2019 uiterlijk op 16 september 2019 en over de overige maanden conform de huurovereenkomst te betalen, vermeerderd met 15% buitengerechtelijke incassokosten en met wettelijke rente.
2.1
Bij deurwaardersexploot van 18 september 2019 is in opdracht van [Gedaagde] c.s. ten laste van [eiseres] conservatoir beslag gelegd op haar loon onder haar werkgever de maatschap Deloitte Dutch Caribbean (hierna: het beslag).
2.11
De woning is vanaf 1 november 2019 voor de duur van 12 maanden verhuurd aan een derde voor een bedrag van Afl. 2.300,- per maand.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
eiseres] vordert dat het Gerecht – zo het begrijpt – bij vonnis het beslag opheft.
3.2 [
Gedaagde] c.s. voeren verweer en verzoeken het Gerecht [eiseres] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vordering, althans haar vordering af te wijzen, en haar te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
4.DE BEOORDELING
4.1
Er zijn gronden gesteld noch gebleken die meebrengen dat [eiseres] niet-ontvankelijk verklaard moet worden in haar vordering. Het ontvankelijkheidsverweer van [Gedaagde] c.s. wordt daarom verworpen.
4.2
Het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vordering volgt uit de aard van die vordering en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.
4.3
Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van het kort geding aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is. Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing daarvan. De Hoge Raad heeft hieraan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
4.4 [
eiseres] stelt dat het beslag dient te worden opgeheven omdat – zo het Gerecht begrijpt – summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door [Gedaagde] c.s. ingeroepen recht blijkt. Ten onderbouwing van haar standpunt stelt [eiseres] dat [Gedaagde] c.s. de woning niet in goede staat van onderhoud aan haar ter beschikking hebben gesteld. Volgens [eiseres] waren de koelkast, het fornuis, en de airco’s niet in goede staat van onderhoud, hadden de waterleidingen vervangen moeten worden en was de woning niet netjes afgeschilderd. Om die redenen stelt [eiseres] dat zij gerechtigd was de huurovereenkomst bij e-mailbericht van 2 augustus 2019 voorwaardelijk op te zeggen dan wel te ontbinden.
4.5 [
Gedaagde] c.s. betwisten dat het door hen ingeroepen recht ondeugdelijk is en stellen dat het beslag dient te worden gehandhaafd. Volgens [Gedaagde] c.s. is de woning in goede staat van onderhoud aan [eiseres] ter beschikking gesteld. Ter onderbouwing van hun standpunt stellen [Gedaagde] c.s. dat de makelaar [eiseres] bij e-mailbericht van 29 mei 2019 heeft aangeboden de woning door tussenkomst van een vriend of kennis te (laten) bezichtigen. [eiseres] heeft volgens [Gedaagde] c.s. van deze mogelijkheid afgezien en ervoor gekozen de woning door middel van videoverbinding te bezichtigen. Verder stelt [Gedaagde] c.s. dat zij geheel onverplicht op 22 juli 2019 CS Engineers en Consultants in de arm hebben genomen om de gestelde gebreken te onderzoeken. Daarna is onder meer het interieur van de woning zonder dat dit nodig was opnieuw geschilderd en zijn twee nieuwe inverter airco’s geïnstalleerd. Om voornoemde redenen had [eiseres] volgens [Gedaagde] c.s. de huurovereenkomst niet tussentijds mogen opzeggen/ontbinden daar zij niet in verzuim verkeerden ter zake van hun uit de huurovereenkomst voortvloeiende contractuele verplichtingen. Nu [eiseres] dat wel heeft gedaan is zijn jegens [Gedaagde] c.s. schadeplichtig. [Gedaagde] c.s. hebben hun schade begroot op Afl. 8.603,-. Volgens [Gedaagde] c.s. is de huurovereenkomst, anders dan [eiseres] stelt, niet bij e-mailbericht van 2 augustus 2019 opgezegd/ontbonden, maar reeds bij e-mailbericht van 27 juli 2019.
4.6
Artikel 7A:1568 lid 1 BW bepaalt dat de verhuurder de verhuurde zaak in alle opzichten in goede staat van onderhoud ter beschikking stelt aan de huurder. Artikel 7A:1680 BW bepaalt dat indien bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, wordt verondersteld dat de huurder ten aanzien van het onderhoud dat ten laste van huurders komt – behoudens tegenbewijs – het gehuurde in goede staat heeft aanvaard en dat hij het gehuurde in die staat moet achterlaten bij beëindiging van de huur. Gesteld noch is gebleken dat in het onderhavige geval een beschrijving is opgemaakt van het gehuurde bij aanvang van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Zonder nadere bewijslevering (waarvoor in het kader van dit kort geding geen plaats is) moet daarom voorshands worden geoordeeld dat [eiseres] het gehuurde bij aanvang van de huur in goede staat heeft ontvangen wat betreft onderhoud dat gedurende de huur ten laste van haar komt.
4.7
In het licht van vorenstaande wordt het volgende verder vooropgesteld. Tussentijdse opzegging van een (zoals in dit geval) huurovereenkomst voor bepaalde tijd is in beginsel niet mogelijk, ook niet op grond van tekortkomingen van de verhuurder. Indien de huurder evenwel tot tussentijdse opzegging overgaat, is hij schadeplichtige jegens de verhuurder. De huurder kan wel voortijdig de huurovereenkomst ontbinden, indien de verhuurder in verzuim is geraakt ter zake van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende contractuele verplichtingen jegens de huurder.
4.8
Wat betreft ontbinding van de huurovereenkomst wordt het volgende overwogen. Anders dan [eiseres] stelt is de huurovereenkomst bij e-mailbericht van 27 juli 2019 - zo dit bericht een ontbindingsverklaring betreft - door [eiseres] onvoorwaardelijk ontbonden per 15 augustus 2019. De (latere) voorwaardelijke ontbinding bij e-mailbericht van [eiseres] van 2 augustus 2019 - zo dat bericht een ontbindingsverklaring betreft - heeft om die reden geen rechtsgevolg. Nu voorshands vast is komen te staan dat het gehuurde bij aanvang van de huur op 20 juli 2019 in goede staat van onderhoud verkeerde wat betreft onderhoud dat gedurende de huur ten laste van de [eiseres] komt in verbinding met de omstandigheid dat voormelde brief geen ingebrekestelling is op grond waarvan [Gedaagde] c.s. op enig voor 15 augustus 2019 gelegen moment in (voor ontbinding vereiste) verzuim zijn geraakt ter zake van hun uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan geen sprake zijn van ontbinding van de huurovereenkomst. Het Gerecht gaat er daarom en om de reden dat partijen er beiden van uitgaan dat de huurovereenkomst door [eiseres] is beëindigd voorshands vanuit dat het e-mailbericht van 27 juli 2019 van [eiseres] een verklaring betreft tot onvoorwaardelijke tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst, hetgeen - zoals hiervoor vooropgesteld reeds overwogen - met zich brengt dat [eiseres] schadeplichtig is jegens [Gedaagde] c.s..
4.9 [
Gedaagde] c.s. hebben die schade met een specificatie onderbouwd (na aftrek van de borgsom ad Afl. 2.675,-- ) pro resto begroot op Afl. 8.603,-, terwijl [eiseres] die begroting naar het oordeel van het Gerecht niet of onvoldoende heeft bestreden.
4.1
Vorenstaande brengt mee dat te verwachten is dat de bodemrechter zal oordelen dat het beslag dient te worden gehandhaafd nu niet summierlijk is gebleken van de ondeugdelijkheid van het door de [Gedaagde] c.s. ingeroepen recht. Dat betekent dat de thans door [eiseres] verzochte voorziening zal worden geweigerd. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die een ander oordeel kunnen dragen.
4.11
Ook afweging van de belangen van partijen maakt vorenstaande niet anders, omdat het Gerecht geen zwaarwegender belangen ziet aan de zijde van [eiseres] bij toewijzing van het door haar verzochte ten opzichte van de belangen van [Gedaagde] c.q. bij afwijzing daarvan. Met name kan de beweerdelijke stelling van [eiseres], dat zij door het handhaven van het loonbeslag mogelijk haar arbeidsovereenkomst vroegtijdig zal moeten opzeggen, en daardoor schadeplichtig wordt jegens haar werkgever en terug zal moeten verhuizen naar de Verenigde Staten van Amerika, haar niet baten. [eiseres] stelt immers niet dát zij in geval afwijzing van haar vordering haar arbeidsovereenkomst vroegtijdig zal moeten opzeggen, en evenmin stelt [eiseres] dat het voor haar onmogelijk is om dat te voorkomen door gedurende het beslag te bezuinigen op de kosten van haar levensonderhoud, waaronder begrepen haar woonlasten.
4.12 [
eiseres] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [Gedaagde] c.q., tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
- wijst af het door [eiseres] verzochte;
- veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [Gedaagde] c.s., tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 18 december 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.