Uitspraak
Vonnis van 6 mei 2020
Behorend bij K.G. nr. AUA202000668
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[EISER 1],
en
[EISER 2],
beiden wonende in Aruba,
eisers,
hierna gezamenlijk ook te noemen: [Eisers],
gemachtigde: de advocaat mr. E.E. Rosenstand,
tegen:
[GEDAAGDE],
wonende in Aruba,
gedaagde,
hierna ook te noemen: [Gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. R.C. Samuels.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure, die in verband met beperkingen als gevolg van de coronacrisis met instemming van partijen geheel schriftelijk is gevoerd, blijkt uit:
-het op 27 februari 2020 ter griffie ingediende verzoekschrift, met producties,
-de op 6 april 2020 ingediende pleitnota annex conclusie van antwoord, met producties;
-de op 9 april ingediende pleitnota annex conclusie van repliek, met producties;
-de op 14 april 2020 ingediende conclusie van dupliek.
1.2
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
2.1 [
Eisers] vorderen dat het Gerecht bij uitvoerbaar te verklaren vonnis:
a. [Gedaagde] verbiedt de op het hierna omschreven perceel erfpachtsgrond gebouwde fundering te beschadigen danwel te verwijderen tot het moment dat het Land Aruba dan wel dit Gerecht een definitieve beslissing heeft genomen ten aanzien dat recht van erfpacht, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van Afl. 25.000,-- voor het geval [Gedaagde] dat verbod overtreedt;
b. [Gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
2.2 [
Gedaagde] voert verweer concludeert tot afwijzing van het door [Eisers] verzochte en tot veroordeling van hen in de proceskosten.
2.3
Voorzover van belang voor de beslissing worden de stellingen van partijen hierna besproken.
3.DE BEOORDELING
3.1
Het spoedeisend belang van [Eisers] bij hun vordering volgt uit de aard van die vordering en de daaraan ten gronde gelegde stellingen.
3.2.1
Tussen partijen staat in elk geval het volgende vast.
3.2.2 [
Gedaagde] op heeft 8 maart 2006 het recht van erfpacht verkregen van een bij partijen genoegzaam bekend perceel domeingrond gelegen in Aruba te Alto Vista groot circa 599 m2 (hierna: het recht van erfpacht).
3.2.3
Op enig voor 11 september 2007 gelegen moment is er op illegale wijze een fundering (voor de bouw van een woning) gebouwd op het recht van erfpacht. De strekking en geest van de in dat verband aan [Gedaagde] gerichte brief van het Land van 11 september 2007 is dat die fundering moet worden afgebroken als niet binnen 30 dagen na dagtekening van die brief de bouw van die fundering alsnog wordt gelegaliseerd door indiening ter goedkeuring van een daarmee overeenstemmende bouwtekening.
3.2.4
Op 29 november 2008 heeft [Gedaagde] het recht van erfpacht krachtens een daartoe tussen partijen gesloten overeenkomst (hierna de koopovereenkomst) verkocht aan [Eisers], ter zake van welke koop partijen op 15 februari 2014 nader hebben afgesproken dat [Eisers] Afl. 27.030,-- dienden te betalen ten tijde van de notariële overdracht aan [Eisers] van het recht van erfpacht. [Eisers] hebben een deel van die koopsom betaald aan [Gedaagde].
3.2.5
Bij brief van 29 juli 2014 hebben partijen aan de daartoe bevoegde minister toestemming verzocht voor de overdracht van het recht van erfpacht van [Gedaagde] aan [Eisers]. Dat verzoek is onbeantwoord gebleven.
3.2.6
Bij brief van 27 juni 2019 is [Gedaagde] namens de daartoe bevoegde minister in gebreke gesteld ter zake van uit de tussen het Land Aruba en [Gedaagde] gesloten overeenkomst met betrekking tot het recht van erfpacht. Die brief vermeldt onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
Conform artikel 7 lid 1 Landsverordening uitgifte eigendommen is de erfpachter verplicht binnen 6 maanden na de inschrijving van de akte van erfpachtverlening in de openbare registers, met de bebouwing van het woonhuis en afrastering van het perceel aan te vangen en die bebouwing regelmatig voort te zetten. Naar aanleiding van het hierboven aangehaalde en de hierna te noemen reden bent u in gebreke met uw verplichting die voortvloeit uit de erfpachtovereenkomst waarvan akte d.d. 8 maart 2006. U wordt dezerzijds in gebreke gesteld aangezien u tot op heden geen aanvang danwel onvoldoende (…) voortgang heeft gemaakt met de bouw van uw woonhuis. Tevens is geconstateerd dat uw perceel onderhands in strijd met de erfpachtvoorwaarden te koop heeft aangeboden (verkocht). Bovendien over twee achtereenvolgende jaar in verzuim is met betaling van erfpachtcanon.
Mocht de gronden voor de ingebrekestelling, niet in een redelijke termijn, zijnde een periode van (1) maand, zijn weggenomen dan zal de minister (…) overgaan tot beëindiging van het recht van erfpacht middels opzegging dan wel vervallenverklaring.
(…).”.
3.2.7
In het licht van de hiervoor onder 3.2.6 vermelde ingebrekestelling zijdens het Land verzoekt [Gedaagde] het Land bij brief van 22 juli 2019 om vanwege de in die brief vermelde omstandigheden de gegunde termijn van 1 maand niet te hanteren en aan hem een langere termijn te gunnen. Voorts geeft [Gedaagde] bij die brief aan het Land te kennen dat hij niet langer achterstallig met betaling van canon voor het recht van erfpacht
3.2.8
Bij brief van 20 januari 2020 laat [Gedaagde] het Land weten dat hij een woning zal gaan bouwen op het recht van erfpacht op basis van een daartoe op 10 juli 2007 onder nummer 05-05-07verkregen bouwvergunning. Tevens bericht [Gedaagde] het Land bij die brief dat de op het recht van erfpacht gebouwde fundering niet conform voormelde bouwtekening is gebouwd, door weer en wind niet meer deugt en zal worden verwijderd in de eerste week van februari 2020.
3.2.9
Bij brief van 23 juli 2019 heeft [Gedaagde] aan [Eisers] medegedeeld dat hij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt op grond van de in die brief vermelde omstandigheden.
3.3
Ter zake van het door [Eisers] verzochte verbod wordt het volgende overwogen. Het is inmiddels van algemene bekendheid in Aruba dat een vrijwel onbebouwd recht van erfpacht als het onderhavige anders dan in het in elk geval voor 27 juni 2019 gelegen verleden niet meer kan worden overgedragen in economische noch in juridische zin van in dit geval [Gedaagde] aan [Eisers]. Dat het hiervoor onder 3.2.5 vermelde verzoek van partijen van 29 juli 2014, waarop [Eisers] zich beroepen, evenwel zal worden toegewezen oordeelt het Gerecht in het licht van de hiervoor onder 3.2.6 aan [Gedaagde] gerichte sommatie tot aanvang van op hem rustende bouwverplichtingen en de tik op zijn vingers van met betrekking tot verkoop van het recht van erfpacht voorshands nihil. Dit temeer omdat is gebleken dat [Gedaagde] bedoeld verzoek niet langer gestand doet.
3.4
Bij voormelde komt dat vaststaat de fundering waarvan [Eisers] een sloopverbod vorderen illegaal is geconstrueerd op het recht van erfpacht, en gesteld noch is gebleken dat dienaangaande is voldaan aan het hiervoor onder 3.2 vermelde schrijven (sommatie) van het Land ter legalisering van die illegale toestand. Aldus rust op [Gedaagde] de wettelijke en jegens het Land contractuele verplichting om de fundering te (doen) verwijderen.
3.5
Bij de hiervoor geschetste stand van zaken valt in een bodemprocedure niet met grote mate van zekerheid het oordeel te verwachten dat het door [Eisers] verzochte verbod zal worden gegeven. De thans door hen verzochte voorziening moet daarom reeds worden geweigerd, met als gevolg dat alle overige stellingen van partijen - wat van de inhoud daarvan ook zij - onbesproken kunnen blijven.
3.6
Afweging van de belangen van partijen maakt vorenstaande niet anders, omdat het Gerecht geen zwaarwegender belangen ziet aan de zijde van [Eisers] bij toewijzing van hun vorderingen ten opzichte van de belangen van [Gedaagde] bij afwijzing daarvan. Met name maakt het geschil tussen partijen ter zake van (de afwikkeling van) koopovereenkomst vorenstaande niet anders, nu de mogelijk nog uit die overeenkomst voortvloeiende leveringsverplichtingen van [Gedaagde] ten opzichte van [Eisers] bij de huidige stand van zaken onmogelijk door hem kunnen worden nagekomen. Partijen - en dat wordt geheel ten overvloede overwogen - doen er verstandig aan om dat conflict in goed en redelijk onderling overleg op te lossen zonder hun vooralsnog uiteenlopende standpunten tegen hoge kosten en een onzekere uitkomst ter beoordeling voor te leggen aan de bodemrechter. Alsdan is met zekerheid sprake van een zogeheten win-win-situatie, in plaats van een win-verlies-situatie onder de onzekerheid wie uiteindelijk de verliezer zal zijn en wie de winnaar.
3.7 [
Eisers] zullen, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [Gedaagde], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,-- aan salaris voor de gemachtigde.
4.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
-wijst af het door [Eisers] verzochte;
-veroordeelt [Eisers] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [Gedaagde], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 6 mei 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.