1.3.De Opdracht
Conform het gestelde in de considerans van de Overeenkomst is het geschil tussen partijen als volgt geformuleerd:
(i) de vraag of bepaalde uitgevoerde werkzaamheden kunnen worden beschouwd als bedongen en in rekening gebracht meerwerk, alsmede of de kosten van het meerwerk redelijk zijn;
(ii) de deugdelijkheid c.q. kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden en in het verlengde hiervan het herstel van de door ECA gestelde gebreken;
(iii) de aan punt (ii) gerelateerde vraag of op kosten van ALBO voormelde herstelwerkzaamheden verricht moeten worden, rekening houdende met de wijze van afwerking zoals aangebracht in het Project, en met inachtneming van minimale verstoring van de dagelijkse werkzaamheden van huurder(s) van het Project, en
(iv) de financiële afwikkeling van het project, in samenhang met de punten (i) tot en met (iii) voorgaand en andere aspecten, een en ander zoals verwoord per briefwisseling door beide partijen in 2017.
(…).
II. Meer en Minderwerk
De Commissie moge vooropstellen, dat nu tussen partijen vaststaat, dat er mondelinge afspraken zijn gemaakt over de veelheid aan veranderingen en dat een deel van het gedeclareerde meerwerk reeds door ECA is betaald, terwijl voorts tussen partijen in confesso is, dat in het onderhavige geval niet volgens een bestek UAV is gebouwd, staat deze omstandigheid aan een strikte toepassing van het in casu geldende artikel 7A:1622 ABW in de weg, temeer nu het feit, dat ECA voor een degelijk omvangrijk project geen bijstand heeft verzocht en/of genoot van een deskundige bijstand van een bouwkundige. (…).
Voor meerwerken zijn mondeling afspraken gemaakt en notulen van werk- en bouwvergaderingen zijn er niet. Partijen waren akkoord met elkaar aangaande het mondelinge proces. De betwisting door ECA dat zij geen vergoeding voor meerwerk verschuldigd is, omdat dat niet schriftelijk is overeengekomen is, naar de mening van de Commissie, ongegrond.
(…).
Meerwerk # 14:
Dit betreft een meerwerk met een lange lijst onderdelen, variërend van herstel instructies omdat iets naar inziens klant van onvoldoende kwaliteit was, tot herstelwerkzaamheden omdat eerder gereed ALBO werk door derden beschadigd was. Het vervelende van deze declaratie is dat deze eerst in een zeer laat stadium bij ECA is neergelegd. Het bedrag dat door ALBO hiervoor gevorderd wordt bedraagt maar liefst AWG 123.525,50.
Ondanks dat het allesbehalve netjes is dit als een pakket tegen het einde van het werk bij ECA in te dienen (…), loopt de Commissie ook hier weer aan tegen wat zich in het hele werk heeft gespeeld: geen duidelijke eindkwaliteitsnormen in bestek of afgesproken, teveel onder directe opdracht van ECA werkende derden zonder professionele coördinatie tussen de disciplines en geen professionele directievoering alsmede de amicale sfeer op het werk tussen partijen van hoog naar laag.
ECA brengt hier weliswaar duidelijk naar voren dat zij nimmer goedkeuring heeft gegeven voor dit meerwerk, doch deze stelling is inzoverre incorrect, dat ECA geen enkel meerwerk “officieel” goedgekeurd heeft, maar alle wel heeft laten uitvoeren.
Uit de break-down zien de Adviseurs direct dat er een paar posten zijn die zeker niet redelijk te noemen zijn bij zo’n ‘uren’ lijst, te weten stafkosten en 10% commissie. Als de staf van ALBO beter zijn werk had gedaan, had ECA tijdig en regelmatig gewaarschuwd (meldingsplicht aannemer) geworden van haar eigen handelen en haar onderaannemers en de kosten die dat herstel gaf. Het betreft tezamen een bedrag van rond de AWG 32.000,- die niet redelijk te vorderen zijn. Dus verlaagt het bedrag van dit meerwerk hiermede tot AWG 91.525,-.
Tevens wordt het door de Commissie te hoog geachte bedrag ad Afl. 3.666,= voor het gebruik van wc en van vuilnisbak derden. Ook dit wordt verminderd met 50%. Dus het bedrag wordt dan Afl. 89.692,-.
Ten aanzien van de andere posten is uit de overlegde stukken duidelijk te zien dat deze wel redelijk zijn, echter zitten hier ook kosten bij die bij een normaal verloop van het werk, met een normale opleverprocedure tot rekening van Albo uit haar opleververplichtingen zou behoren. De Commissie schat dat bij een werk van de omvang als de onderhavige deze kosten rond de AWG 15.000,- bedragen (normale onderhoudspunten, zijnde circa 1.25% van de aanneemsom). Dit komt neer dat het meerwerk uiteindelijk neerkomt op Afl. 74.692,-.
Dit overwegende acht de Commissie dat van meerwerk # 14 er maximaal een bedrag van AWG 74.500,- invorderbaar is door ALBO.
(…).
IV. Herstel van de door ECA gestelde gebreken:
De Commissie is van oordeel, dat de door ECA gesignaleerde defecten alle vooralsnog eenvoudig op te lossen zijn. In dit verband moge de Commissie wel -wellicht ten overvloede- opmerken, dat dit een korte termijn oplossing zal zijn, omdat de oorzaak enerzijds mogelijk in de oude ondergrond zit en anderzijds in de gekozen oplossingen, alsmede in mogelijke verborgen gebreken die in de komende vijf jaren naar voren kunnen komen.
V. Herstelwerkzaamheden op kosten van ALBO?
Bij een normale opname zouden de meeste punten (een lijst opgemaakt in redelijkheid in overleg met de aannemer) op de opname lijst staan en zouden door ALBO opgelost worden.
Volgens de Commissie zijn de gebreken en reparatiewerkzaamheden daarvan in grote lijnen de volgende:
Haarscheuren binnenmuren repareren en schilderen;
Grote diepe scheuren binnenmuren repareren en schilderen;
Blazen van pleister op de binnenmuren repareren en schilderen;
Niet strakke lijnen geverfd op alle bovenkanten van de plinten en aan de zijkant van de kozijnen;
Naden niet goed gevuld van tegels en chips opvullen;
Voordeur te kort;
Kit-sealant mist rondom de ramen;
Onderkant EIFS pleister bij lekdorpels afsluiten;
EIFS laat los bij voorgevel, inclusief de waterhollen;
EIFS wat rood is geverfd is verkleurd;
Scheuren in EIFS aansluitingen op de verdieping.
(…).
De Commissie is van oordeel dat de -met de reparatie van voorschreven gebreken gemoeide- kosten Afl. 50.000,-- bedragen.
VI. De financiële afwikkeling van het project:
Gelet op bovenstaande dient ECA af te rekenen met ALBO door betaling van de volgende bedragen:
Voor de openstaande werken uit het contract het bedrag van AWG 177.907,06.
Voor het nog openstaande meerwerk, dat in redelijkheid is uitgevoerd, het bedrag van AWG 149.687,97
e.e.a. minus de kosten van de herstelwerkzaamheden tot een bedrag van AWG 50.000,-.
(…).
UITSPRAAK:
De Commissie spreekt als zijn oordeel uit, ten deze tussen partijen geldend als bindend advies:
(1)dat de vordering van ALBO (…) wordt toegewezen tot het bedrag van AWG 277.595,03, welk bedrag tegen behoorlijk bewijs van kwijting door ECA dient te worden voldaan aan ALBO, zulks binnen een maand na betekening van dit bindend advies.
(…).”.