ECLI:NL:OGEAA:2020:224

• Datum uitspraak: 20 mei 2020
• Publicatiedatum: 3 juni 2020
• Zaaknummer: AUA201900371
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.J. Verhoeven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot intrekking van de opzegging van het recht van erfpacht op een perceel in Aruba

In deze zaak vordert eiseres, de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid VBA, de intrekking van de opzegging van haar recht van erfpacht op een perceel in Aruba. De opzegging werd gedaan door de Minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu, omdat eiseres niet had voldaan aan de bouwverplichtingen die voortvloeien uit de erfpachtovereenkomst. Eiseres stelt dat de opzegging ongeldig is en dat zij wel degelijk aan haar verplichtingen heeft voldaan. De procedure omvat verschillende stappen, waaronder een kort geding waarin het Land werd verboden om uitvoering te geven aan de opzegging totdat er in de bodemprocedure een beslissing zou zijn genomen. Het Gerecht oordeelt dat eiseres geen belang heeft bij haar vorderingen, omdat het Land de opzegging inmiddels heeft ingetrokken en eiseres weer als erfpachtgerechtigde is ingeschreven. De vorderingen van eiseres worden afgewezen, en zij wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.

Uitspraak

Vonnis van 20 mei 2020

Behorend bij AR no. AUA201900371

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[VBA] VBA ,

te Aruba,

eiseres,

hierna ook te noemen: [eiseres],

gemachtigde: de advocaat mr. C. Helen Lejuez,

tegen:

1. de publiekrechtelijke rechtspersoon HET LAND ARUBA,

2.
Minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu ,

te Aruba,

gedaagden,

hierna ook te noemen: het Land, respectievelijk de minister,

vertegenwoordigd door: mr. C.L. Geerman.

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift;
• de conclusie van antwoord;
• de conclusie van repliek;
• de conclusie van dupliek;

1.2

Vonnis is nader bepaald op heden.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Bij notariële akte van erfpachtverlening d.d. 10 juni 2015 is aan verzoekster een recht van erfpacht verleend (hierna: erfpachtovereenkomst). Het recht van erfpacht is gevestigd op het perceel domeingrond te [naam perceel], kadastraal bekend als Land Aruba Eerste Afdeling Sectie K nummer [nummer] (hierna: het perceel), voor het daarop optrekken van een kantoorgebouw en praktijkruimten voor medische specialisten, conform de door de Dienst Openbare af te geven bouwvergunning. Dit perceel is eigendom van het Land.

2.2

In de erfpachtovereenkomst staat, voor zover van belang:

“
(…)

Opzegging of prijsgeving van het recht van erfpacht

1. De Erfpachter zal het recht van erfpacht niet tussentijds opzeggen of prijsgeven, tenzij deze opzegging of prijsgeving van het recht van erfpacht geschiedt met voorafgaande toestemming van de Minister. (…)

2. De Erfverpachter zal het recht van erfpacht tussentijds kunnen opzeggen, indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee (2) achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

(…)

Bouw- en afbouwverplichting

1. De Erfpachter is verplicht op het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond binnen zes (6) maanden na de inschrijving van de akte van erfpachtuitgifte in de daartoe bestemde openbare registers met de bouw van het kantoorpand en praktijkruimten aan te vangen en de bouw regelmatig voort te zetten.

2. De Erfpachter is verplicht het kantoorpand en praktijkruimten met afrastering/omheining binnen een redelijke termijn, niet langer dan drie (3) jaar, geheel af te bouwen conform de van te voren door de Dienst Openbare Werken goedgekeurde bouwtekeningen en afgegeven bouwvergunning.

(…)

Vervallenverklaring van het erfpachtrecht

Het erfpachtrecht vervalt onder meer:

a. Indien binnen zes maanden na het verkrijgen van de bouwvergunning en het vestigen van het erfpachtrecht niet met de bouw wordt aangevangen.

b.
Indien binnen (3) jaar na het vestigen van het erfpachtrecht het project niet is voltooid.

(…)”.

2.3 [

eiseres] heeft op 23 december 2014 een aanvraag ingediend voor een bouwvergunning, die op 7 juli 2016 aan haar is verleend.

2.4

Bij brief van 2 september 2016, ingediend op 10 oktober 2016, heeft [eiseres] een bestemmingswijziging van het perceel verzocht.

2.5

Bij ministeriële beschikking no. [DIPnummer 1] van 1 mei 2017 is de bestemmingswijziging in een “overeenkomst tot wijziging van erfpachtvoorwaarden commercieel” vastgelegd. Bij notariële akte van 26 oktober 2017 is voornoemde overeenkomst in een notariële akte vastgelegd. In die akte staat onder meer, voor zover van belang:

“
(…)

Bestemming

1.
De bestemming van het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond zijnde:

“voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een kantoorgebouw en praktijkruimten voor medische specialisten, conform de door de Dienst Openbare Werken af te geven bouwvergunning” wordt gewijzigd in:

“voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een kantoorgebouw en praktijkruimten voor medische specialisten en woon-units (appartementen) met een bebouwingsdichtheid van veertig units per hectare (40 units/ha), conform de door de Dienst Openbare Werken af te geven bouwvergunning.”

(…)

Bouwen en bouwvergunning

1.
Bebouwen of herbouwen van het in erfpacht uitgegeven perceel domeingrond zal niet anders mogen geschieden dan volgens van tevoren door de Dienst Openbare Werken goedgekeurde bouwtekeningen en mits de Erfpachter in het bezit is van een geldige bouwvergunning.

(…)”

2.6

Bij brief van 11 september 2018 met kenmerk [DIPnummer 2] heeft de minister [eiseres] in gebreke gesteld wegens het niet voldoen aan de uit de erfpachtovereenkomst voortvloeiende bouwverplichtingen. De brief luidt voor zover van belang als volgt:

“Bij akte van 26-Oct-17 , heeft u het recht van erfpacht verkregen op het perceel domeingrond, (…)

Conform artikel 7 lid 1 Landsverordening uitgifte eigendommen is de erfpachter verplicht binnen 6 maanden na de inschrijving van de akte van erfpachtverlening in de openbare registers, met bebouwing van Kantoorgebouw en afrastering van het perceel aan te vangen en die bebouwing regelmatig voort te zetten.

Naar aanleiding van het hierboven aangehaalde en de hierna te noemen reden bent u in gebreke met uw verplichting die voortvloeit uit de erfpachtovereenkomst waarvan akte d.d. 26-Oct-17. U wordt dezerzijds in gebreke gesteld aangezien u tot op heden geen aanvang heeft gemaakt met de bouw van Kantoorgebouw.

Mocht de grond voor ingebrekestelling, zijnde de bebouwingsverplichting, niet in een redelijk termijn, zijnde een periode van een (1) maand, zijn weggenomen dan zal de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu overgaan tot beëindiging van het recht van erfpacht middels opzegging dan wel vervallenverklaring. ”

2.7

Bij brief van 9 oktober 2018, ingediend op 12 oktober 2018 bij de Directie Infrastructuur en Planning (hierna: DIP), heeft de directeur van [eiseres], naar aanleiding van de ingebrekestelling aan de minister verzocht een respijt van 3 maanden te gunnen aan [eiseres], teneinde de procedure tot verkrijging van de bouwvergunning voor de nieuwbouwplannen te doorlopen en om vervolgens een aanvang te maken met de bouw van het hoofdgebouw.

2.8

Bij ministeriële beschikking no. [DIPnummer 3] van 15 november 2018 heeft het Land het recht van erfpacht met betrekking tot het perceel opgezegd met inachtneming van een termijn van één maand vanaf datum betekening van het deurwaardersexploot.

2.9

In deze laatste ministeriële beschikking staat, voor zover van belang:

“
(…)

- de erfpachter na zes (6) maanden niet met de bouw heeft aangevangen en/of regelmatig heeft voortgezet.

- tot heden geen Kantoorgebouw is aangelegd en in gebruik of exploitatie genomen zoals de bestemming erfpachtovereenkomst voorschrijft.

- de bouwverplichting binnen het gestelde termijn van zes (6) maanden een essentieel onderdeel van de erfpacht vormt (zowel bij wet als erfpacht overeenkomst) en het termijn reeds is verstreken zonder dat de verplichting is nagekomen;

- de erfpachter per ingaande 13-Oct-18 in verzuim is gesteld, met inachtneming van een termijn van dertig (30) dagen voor herstel;

- de erfpachter niet van deze gelegenheid gebruik heeft gemaakt en hierdoor niet verwacht kan worden dat de nakoming spoedig zal zijn;

- dat van het Land niet kan worden verwacht te dulden dat de erfpachter tot in de lengte der jaren wacht op hetgeen al dan niet zal worden gerealiseerd;

- dat conform artikel 5:88 lid 2 en 5:87 lid 1 Burgerlijk Wetboek van Aruba (BWA) de opzegging van het recht van erfpacht opgezegd kan worden, indien de erfpachter in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen;

- dat conform jurisprudentie het niet (spoedig) realiseren een ernstige tekortkoming als bedoeld in art. 5:87 lid 2 BWA oplevert;

(…). ”

2.1

De ministeriële beschikking no. [DIPnummer 3] is bij deurwaardersexploot van 11 december 2018 aan [eiseres] betekend.

2.11

Bij brief van 20 december 2018 is door de gemachtigde van [eiseres] aan de minister onder meer verzocht om de opzegging d.d. 15 november 2018 in te trekken. In die brief staat, voor zover van belang:

“
(…) Gezien de wijziging van de bestemming heeft cliënte nieuwe bouwplannen laten maken welke aan de D.O.W. zullen worden overlegd ter verkrijging van de aangepaste bouwvergunning. Deze nieuwe aanvraag voor een aangepaste bouwvergunning staat het aanvangen van de bouw van het kantoorgebouw niet in de weg reden waarom cliente met de bouw is aangevangen conform de reeds verkregen bouwvergunning.

Gelet op uw M.B. No. [DIPnummer 3] waarin u het erfpachtrecht op het aan cliente in erfpacht gegeven perceel I-[K-nummer] opzegt, deelt cliënte u mede dat zij niet in gebreke is met de naleving van de erfpachtsvoorwaarden aangezien zij binnen een maand na uw brief van 11 september 2018 (en ontvangen op 17 september 2018) een aanvang heeft gemaakt met de bouw de omheining en zeer binnenkort ook met de bouw van het kantoorgebouw zal aanvangen.

Gelet op het voorgaande meent cliënte dat de door u gedane opzegging d.d. 15 november 2018 van het door cliënte verkregen erfpachtsrecht, onrechtmatig is en verzoekt u deze opzegging te willen intrekken.

(…)”

2.12

Bij kort geding vonnis van dit Gerecht van 13 maart 2019 (KG AUA201900050) (hierna: het kort geding vonnis) is het Land verboden om (verder) uitvoering te geven aan de opzegging van het aan [eiseres] verleende recht van erfpacht totdat er anders wordt beslist in een bodemprocedure, omdat het Land het aan [eiseres] verleende erfpachtrecht heeft opgezegd voor ommekomst van de overgangsfase, in welke fase [eiseres] naar het voorlopig oordeel van het Gerecht niet tekort kon schieten of in verzuim kon raken met voormelde op haar rustende verplichtingen. Reeds daarom was volgens het kortgeding rechter sprake van een onrechtmatige en daarom ongeldige opzegging.

2.13

Bij beslissing van 14 februari 2019 heeft DOW de gewijzigde bouwaanvraag van [eiseres] van 31 januari 2019 afgewezen, omdat het erfpachtrecht is doorgehaald. [eiseres] is hiertegen bij brief d.d. 19 maart 2019 in bezwaar gegaan. Hierop is thans nog niet beslist.

2.14

Bij brief van 6 mei 2019 heeft de directeur van de DIP [eiseres] meegedeeld dat de ministeriële beschikking van 15 november 2018 betreffende de opzegging van het erfpachtrecht voorwaardelijk is ingetrokken, dat [eiseres] binnen een termijn van drie maanden een bouwaanvraag moet indienen en dat [eiseres] daarna zes maanden heeft om aan te vangen met de bouw.

2.15

Volgens het kadastraal uittreksel van de Dienst Landmeetkunde en Vastgoedregistratie van 8 mei 2019 staat [eiseres] per 3 mei 2019 ingeschreven als gerechtigde erfpachter van het perceel [K-nummer] te [naam perceel] op grond van een gerechtelijke uitspraak.

3. DE STANPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 [

eiseres] vordert dat het gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

het Land beveelt de door hen gedane opzegging c.q. vervallenverklaring van de aan [eiseres] verleende (gewijzigde) erfpachtverlening in te trekken;

dan wel het Land beveelt de gedane opzegging c.q. vervallenverklaring nietig te verklaren of te vernietigen;

en het Land daarbij verbiedt om verder uitvoering te geven aan de opzegging van het erfpachtrecht van [eiseres] totdat in allerhoogste instantie zal zijn beslist;

alle andere beslissing neemt welk het gerecht in goede justitie vermeent te behoren;

het Land veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.2 [

eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de opzegging van het aan [eiseres] verleende recht van erfpacht ongeldig is en bovendien vroegtijdig is geschied.

3.3

Het Land voert verweer dat, voor zover nodig, bij de beoordeling aan de orde komt.

4. DE BEOORDELING

4.1

Het gaat in deze zaak allereerst om de vraag of [eiseres] belang heeft bij haar vorderingen tot intrekking dan wel nietig verklaren c.q. vernietiging van de opzegging van het aan [eiseres] verleende recht van erfpacht op het perceel. Het Land heeft immers aangevoerd dat [eiseres] geen belang heeft bij haar vorderingen, nu zij de opzegging naar aanleiding van het kort geding vonnis van 13 maart 2019 heeft ingetrokken en [eiseres] op 3 mei 2019 weer in het kadaster heeft ingeschreven als erfpachtgerechtigde van het perceel.

4.2

Hoewel de intrekkingsbrief van 6 mei 2019 vermeld dat de opzegging van het erfpachtrecht voorwaardelijk is ingetrokken, staat naar het oordeel van het Gerecht in deze procedure in voldoende mate vast dat het Land geen verdere uitvoering zal geven aan de opzegging van het erfpachtrecht van 15 november 2018. Immers, het Land erkent onder verwijzing naar het kort geding vonnis van 13 maart 2019 dat de intrekking vroegtijdig heeft plaatsgevonden en heeft [eiseres] daarom per 3 mei 2019 weer als erfpachtgerechtigde in het kadaster laten inschrijven. Hieruit volgt dat [eiseres] geen belang heeft bij haar vordering tot intrekking van de opzegging. Voorzover [eiseres] betoogt dat geen sprake is van een rechtsgeldige intrekking, omdat deze via een ministeriële beschikking had moeten plaatsvinden en niet via een brief van de directeur van DIP, wordt aan dit standpunt bij gebrek aan een nadere onderbouwing voorbijgegaan. Voorts heeft [eiseres] aangevoerd dat het Land de opzegging eerst twee maanden na het kort geding vonnis heeft ingetrokken, maar zonder nadere onderbouwing die ontbreekt, valt niet in te zien welk nadeel [eiseres] van dit tijdverloop heeft ondervonden. Tot slot brengt [eiseres] nog naar voren dat haar gewijzigde aanvraag om een bouwvergunning op onterechte gronden is afgewezen, namelijk omdat zij niet beschikte over het perceel, maar daarmee gaat zij eraan voorbij dat de beslissing op de bouwaanvraag in deze procedure niet aan de orde is. De slotsom uit het voorgaande is dat [eiseres] evenmin belang heeft bij haar vordering tot vernietiging dan wel het nietig verklaren van de opzegging, alsmede tot het verbieden van het Land om verdere uitvoering te geven aan de opzegging van het erfpachtrecht.

4.3

Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat de vorderingen dienen te worden afgewezen.

4.4 [

eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, die aan de zijde van het Land worden begoot op nihil.

5. DE BESLISSING

De rechter in dit Gerecht:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure aan de zijde van het Land begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 20 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.