Uitspraak
Vonnis van 20 mei 2020
Behorend bij A.R. AUA201803713
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[EISER 1],
[EISERES 2],
te Aruba,
EISERS,
hierna onderscheidenlijk te noemen: [Eiser 1] en [Eiseres 2],
hierna gezamenlijk ook te noemen: [Eisers],
gemachtigde: de advocaat mr. M.D. Tromp,
tegen:
de naamloze vennootschap
C.B. CAS BON CONSTRUCTION N.V.,
te Aruba,
GEDAAGDE,
hierna ook te noemen: Cas Bon,
gemachtigde: de advocaat mr. M.G.A. Baiz.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
1.2
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 [
Eiser 1] en Cas Bon hebben op 22 november 2016 een aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de bouw van een woning van het model Majestic met drie slaapkamers en twee badkamers met een oppervlakte van 115,8 m2 volgens een door Cas Bon ontwikkeld bouwplan en een door D.O.W. goedgekeurde bouwtekening (verzoekschrift, prod. 1). Op grond daarvan heeft van [eisers] een aanneemsom van totaal Afl. 212.589,- aan Cas Bon betaald.
2.2
In artikel 19 van de aannemingsovereenkomst is het volgende bepaald:
“Mochten partijen het niet eens kunnen worden over de bouwtechnische uitvoering van de onderhavige overeenkomst, dan verbinden partijen zich eerst bemiddeling te zoeken van een commissie, bestaande uit drie leden. Iedere partij zal een goed bekendstaande persoon benoemen, waarna de beide leden, samen een derde lid benoemen.Het arbitrage proces zal niet langer dan 4 weken duren, tenzij partijen anders overeenkomen.De eventuele kosten van deze arbitrage zijn voor de partij die in het ongelijk wordt gesteld, tenzij partijen anders overeenkomen.
Het Arubaans recht is van toepassing op deze overeenkomst.
In geval de door partijen ingestelde bemiddeling door de in dit artikel bedoelde commissie, niet leidt tot een resultaat, waarin beide partijen zich kunnen verenigen,dan wel in geval het arbitrage proces langer dan overeengekomen heeft geduurd, en daardoor door een der partijen is gestaakt, dan is het Gerecht in Eerste Aanleg in Aruba bevoegd kennis te nemen van ieder dispuut voortvloeiende uit de uitvoering van deze overeenkomst.”
2.3
Bij e-mail van 22 september 2017 (verzoekschrift, prod. 2) heeft [eiser 1] aan Cas Bon gemeld dat de vloer in de slaapkamers niet goed langs de muren is gelegd en dat een aantal muren niet haaks op elkaar staan. In die e-mail staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…) Het opnieuw leggen van de vloer haalt niets uit gezien het probleem dan alleen maar verplaatst wordt, immers de wanden zijn niet haaks op elkaar. Dit is ook de reden dat we niet willen dat de tegels eruit gehaald worden. Wel willen we graag een voorstel van jullie betreffende dit probleem. (…)”
2.4
Bij e-mail van 26 september 2017 (verzoekschrift, prod. 3) hebben [eiser 1] vastgelegd wat met Cas Bon en de architect van Cas Bon, [naam architect], is besproken. Volgens [naam architect] is de fout in de vloer niet veroorzaakt door de bouw van de woning maar door een menselijke fout van de tegelzetter. Voorts is afgesproken dat de vloer opnieuw gelegd moet worden.
2.5
De tegels in de “
master bedroom” zijn volledig vervangen en de woning is op 25 oktober 2017 aan [eiser 1] opgeleverd.
master bedroom” zijn volledig vervangen en de woning is op 25 oktober 2017 aan [eiser 1] opgeleverd.
2.6
Op 1 en 2 november 2017 is de keuken geïnstalleerd en is geconstateerd dat de vloer in de keuken scheef ligt.
2.7
Bij e-mail van 5 november 2017 (verzoekschrift, prod. 4) hebben [eisers] Cas Bon bericht dat de vloer in de keuken niet goed ligt. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…) Woensdag en donderdag is onze keuken geplaatst en zijn we tot de conclusie gekomen dat de vloer in de keuken niet is hersteld zoals dit wel is gedaan in de slaapkamers en in de woonkamer. [Naam] is diezelfde dag langs geweest en gaf aan dat de vloer inderdaad fout ligt en niet is hersteld en dat dit vergeten is. Nu lijkt het alsof de keuken hartstikke scheef staat. (…).
2.8
Bij e-mail van 29 november 2017 (verzoekschrift, prod. 5) heeft de manager van Cas Bon, [naam projectmanager] (hierna te noemen: de projectmanager), aan [eiser 1] geschreven dat tijdens een bezoek aan de woning is geconstateerd dat de vloertegels scheef zijn gelegd en dat Cas Bon bereid is om de vloer te corrigeren. Voorts wordt de duur van de uit te voeren werken geschat op 10 dagen en is [eisers] aangeboden om gedurende die periode in een woning op Gold Coast te verblijven.
2.9
Bij aanvullende mail van 1 december 2017 heeft de projectmanager van Cas Bon nog 2 andere mogelijkheden voorgesteld. In die e-mail staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…)
2. Het verwijderen van het kast deel die keuken en eetruimte scheiden. Weder installatie van het kast deel parallel met de scheve tegellijn. Om dit te kunnen uitvoeren wordt het kast deel ongeveer 3cm – 7cm ingekort. Dit werk wordt volledig door de keuken leverancier uitgevoerd.
3. Ter compensatie van de gemaakte fout, het bouwen van 10m grens muur met 6” metselblokken op gewapend betonnen fundering 45cm x 15cm, 1.40m hoog vanaf de fundeering, tweezijdig pleister en schilderwerk. (…)”
2.1
Bij e-mail van 4 december 2017 (verzoekschrift, prod. 5) hebben [eisers] een tegenvoorstel gedaan voor de vergoeding van de schade die zij zouden hebben opgelopen, namelijk een bedrag van Afl. 26.111,25. In deze e-mail staat, voor zover van belang, het volgende:
“(…) Mijn vrouw en ik willen niet meer het huis uit, (…) Wij willen voor deze grove fout gecompenseerd worden. Echter kunnen wij ons totaal niet vinden in het door Cas Bon gedane voorstel. (…)
Wij verwachten een compensatie van AWG. 26,111.25. (…) De offerte die wij van [naam] ontvangen was AWG. 27.950. We zijn bereid het verschil van AWG 1.838,75 bij te betalen.
De keuze is aan Cas Bon, of de omheining wordt gebouwd (voor jullie tegen kostprijs) of de vergoeding wordt aan ons uitbetaald en zullen wij de omheining met een andere contractor bouwen. (…).
2.11
Bij e-mail van 8 december 2017 (verzoekschrift, prod. 6) heeft de projectmanager van Cas Bon haar voorstel gehandhaafd en deelt [eiser 1], voor zover van belang, het volgende mee:
“(…)
Wij willen u informeren dat het constateren van het tegelwerk probleem deel uitmaakt van de oplevering van uw woning en wordt beschouwd als een opname punt die overeenkomstig de aannemers overeenkomst uitgevoerd moet worden in de onderhoud periode.
Conform de bouwregels moet Cas Bon N.V. in de gelegenheid worden gesteld om het probleem op te lossen. Cas Bon N.V. is bereid het probleem op te lossen en biedt u tijdelijke onderkomen op het Gold Coast project.
Het door u gemaakte onderbouwing van de kosten is door Cas Bon niet acceptabel omdat de reele kosten lager zijn. (…).”
2.12
Bij e-mail van 14 december 2017 (verzoekschrift, prod. 6) hebben [eisers] het voorstel van Cas Bon geweigerd en hebben zij hun standpunt gehandhaafd dat zij voor een bedrag van Afl. 26.111,25 willen worden gecompenseerd, bij gebreke waarvan het geschil aan een onafhankelijke derde wordt voorgelegd.
2.13
Bij e-mail van 5 januari 2018 (verzoekschrift, prod. 7) heeft Cas Bon aan [eiser 1] meegedeeld dat zij haar voorstel handhaaft.
2.14
Bij e-mail van 5 januari 2018 (verzoekschrift, prod. 7) hebben [eisers] een beroep gedaan op artikel 19 van de aannemingsovereenkomst.
2.15
Bij e-mail van 10 januari 2018 heeft (verzoekschrift, prod. 8) Cas Bon ingestemd met het toepassen van artikel 19 van de aannemingsovereenkomst.
2.16 [
Eiser 1] heeft TaxatieBureau [naam taxatie bureau] benaderd om een
“damage report”op te stellen. In dit rapport van 22 juni 2018 (verzoekschrift, prod. 10), ondertekend door de heer [naam taxateur], wordt geconstateerd dat de woning niet conform de door D.O.W. goedgekeurde bouwtekeningen op het perceel grond is geplaatst en dat de muren niet haaks op elkaar staan. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende (pag. 2):
“damage report”op te stellen. In dit rapport van 22 juni 2018 (verzoekschrift, prod. 10), ondertekend door de heer [naam taxateur], wordt geconstateerd dat de woning niet conform de door D.O.W. goedgekeurde bouwtekeningen op het perceel grond is geplaatst en dat de muren niet haaks op elkaar staan. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende (pag. 2):
“(…)
These highly detail data points were collected from onsite measurements, where they were imported to our CAD program, where it then is compared to the proposed floorplan and site layout. From here we laid these CAD over each other and where able to differentiate the colors, so the descrepancy would be visible.
(…)
DAMAGES SUMMARY:
House
- Unsquared walls. Walls do not end in perpendicular state towards other walls. Also defined as “Out of Square”
- (…)
Out of square, definition: 1. Not at right Angles. (right meaning 90degree angles)
CONCLUSION:
Based on what we have seen during the inspection and based on the data points collected by Caribbean Surveying and compared to the approved site layout and the approved floorplan, we can clearly state at this point, that the house construction has serious out of squareness issues.
We can also conclude that this house was not built to good quality building standards (…)
EXPERT OPINION:
(…) these wall errors cannot be corrected, since these are something that you must correct from the foundation going up. (…)
DAMAGE COST ASSESMENT:
(…) In order to assess the damage and calculate the repair cost, you would need to demolish the house completely and start from scratch. (…)
Pragmatically it is not possible to fix this issue at this stage, unless you go back to the foundation state and fix this from the ground up.
(…) declares that this house is unrepairable at this stage and that the damage to repair this, is estimated at:
Demolition and cleaning 116m2 Awg. 23,200.00
Reconstruction Cost Awg. 214,600.00
Total repair & Renovation Cost Awg. 237,800.00
(…)”
2.17
Bij brief van 31 augustus 2018 (verzoekschrift, prod. 11) heeft (de gemachtigde van) [eisers] Cas Bon gesommeerd om een voorstel te doen voor de vergoeding van de schade en heeft medegedeeld dat zij afzien van bemiddeling door een commissie zoals bepaald in artikel 19 van de aannemingsovereenkomst.
2.18
Bij e-mail van 27 september 2018 heeft Cas Bon nogmaals verzocht om het geschil via de bemiddelingsclausule te gaan regelen.
2.19
Bij brief van 25 oktober 2018 (cva, prod. 1) heeft de bouwkundig deskundige, de heer [naam bouwkundig deskundige], gereageerd op het
“damage report”.In zijn brief wordt, voor zover van belang, het volgende weergegeven:
“damage report”.In zijn brief wordt, voor zover van belang, het volgende weergegeven:
“(…)
Informatie verkregen van de metingen gemaakt door Caribbean Surveying & Civil Solutions N.V. zijn hoeken gemeten tussen de 88- 93.
Dit geef aan een minimale maat tolerantie.
Opgemerkt moet worden dat de hoek meting aan de buitenkant van de woning was uitgevoerd. Dus op het pleisterwerk van de woning. Het niet nauwkeurig uitvoeren van het pleisterwerk heeft niet te maken met de haaksheid van de metselwerk wanden.
Gezien het feit dat de gemeten hoeken een minimale afwijking vertonen kan geconcludeerd worden dat het scheve tegelwerk en pleisterwerk te repareren zijn.
(…)
Gezien het feit dat er duidelijk sprake is van een estetisch aspect en niet een structureel probleem wordt het volgende voorgesteld.
1. Het laten ontruimen van de woning. Bewoners worden ondergebracht in een huur woning.
2. Uitvoeren van haaksheid controle op alle binnen en buiten hoeken binnen de woning.
3. Het uitvoeren van lood meting van alle binnen wanden.
4. Het corrigeren van het pleister en tegelwerk.
5. Her schilderen, schoonmaak en oplevering.
6. Weder verhuizen en inrichten van de woning.
Conclusie:
De gemeten afwijkingen kunnen geen oorzaak zijn voor het volledig afkeuren van de woning omdat er geen sprake is van constructieve fouten of een gevaar van instorting.
De uitzetwerk van de fundering was door DOW gecontroleerd en goedgekeurd voor uitvoering. (…)”.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
Eisers] vorderen dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- voor recht verklaart dat Cas Bon te kort is geschoten in de nakoming van haar verbintenissen voortvloeiende uit de aannemingsovereenkomst althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers];
- Cas Bon veroordeelt tot betaling van de door [eisers] geleden schade begroot op een bedrag van Afl. 237.800,- te vermeerderen met de wettelijke rente wegens wanprestatie althans onrechtmatige daad;
- Cas Bon veroordeelt tot vergoeding van de kosten die [eisers] hebben gemaakt om de schade te laten begroten, waaronder de kosten van het taxatierapport;
- Cas Bon veroordeelt tot vergoeding van de proceskosten.
3.2
Aan deze vordering leggen [eisers] het volgende - samengevat - ten grondslag. Van [eisers] stellen dat Cas Bon tekort is geschoten in de uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Verwezen wordt naar de in het rapport van TaxatieBureau [naam taxatie bureau] genoemde gebreken:
- de wanden van de woning staan niet haaks op elkaar;
- waardoor de tegels scheef zijn gelegd;
- de woning is niet conform de door D.O.W. goedgekeurde bouwtekeningen op het perceel geplaatst.
3.3
Cas Bon heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Cas Bon doet primair een beroep op artikel 19 van de aannemingsovereenkomst. Ingevolge dat artikel is het Gerecht onbevoegd om kennis te nemen van dit geschil, aldus Cas Bon. Voorts heeft Cas Bon gesteld dat geen sprake is van een constructiefout, maar gebreken van cosmetische aard. Ter onderbouwing hiervan heeft Cas Bon een verklaring van een bouwkundig deskundige, [naam bouwkundig deskundige], overgelegd. Als laatste heeft Cas Bon aangevoerd dat zij zich meermalen bereid heeft verklaard om herstelwerkzaamheden te verrichten.
3.4
Het Gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.
4.DE BEOORDELING
Bevoegdheid
4.1
Alvorens aan een inhoudelijke beoordeling toe te kunnen komen, dient het Gerecht de vraag te beantwoorden of zij bevoegd is over het onderhavige geschil te oordelen.
4.2
Cas Bon stelt dat de bemiddeling ex artikel 19 van de aanneemovereenkomst ten gevolge van het handelen van [eisers] geen aanvang heeft gehad, omdat [eisers] hebben nagelaten een commissielid te benoemen. [Eisers] konden in dit stadium niet afzien van bemiddeling, aldus Cas Bon. Dit wordt door [eisers] betwist. Zij stellen dat ze hebben afgezien van de voorgeschreven bemiddelingsprocedure, omdat er na een termijn van 7 maanden nog steeds geen commissie was aangesteld. Verder wordt door [eisers] gesteld dat zij geen deskundige hebben kunnen vinden die bereid was om hen in de commissie bij te staan. Volgens [eisers] is deelname aan deze commissie vrijwillig en vrijblijvend. Het uitgangspunt is dat indien partijen zich niet in het resultaat kunnen vinden of het proces langer duurt dan overeengekomen en daardoor door één van de partijen is gestaakt, zij zich tot het Gerecht kunnen wenden, aldus [eisers]
4.3
Uit de aard en strekking van de bemiddelingsclausule volgt, zo oordeelt het Gerecht, dat partijen zullen proberen om via bemiddeling tot een minnelijke oplossing van het geschil te komen. Daarbij blijft de rechter onverminderd bevoegd om kennis te nemen van een geschilpunt, indien bemiddeling, kort gezegd, niet binnen de voorgeschreven termijn tot een gewenste oplossing leidt. Anders dan in geval van arbitrage of een bindendadvies-procedure, brengt in dit geval het inschakelen van een commissie dus niet mee dat als alternatief voor de rechter een door partijen gekozen derde het geschil op een bindende wijze beslist. In onderhavig geval zijn partijen er niet in geslaagd om een commissie aan te stellen en heeft reeds daarom geen bemiddeling plaatsgevonden. Cas Bon verwijt [eisers] in dit verband dat zij geen commissielid hebben benoemd. [Eisers] stellen daartegenover dat zij daartoe wel het initiatief hebben genomen, maar dat zij geen persoon hebben kunnen vinden die bereid was aan de commissie deel te nemen. Gelet hierop en gelet ook op het aanzienlijke tijdsverloop waarin partijen hebben geprobeerd een commissie samen te stellen, is in voldoende mate komen vast te staan dat partijen op grond van de bemiddelingsclausule niet tijdig een minnelijke oplossing van dit geschil hebben bereikt en ook niet meer zullen bereiken. Het Gerecht acht zich daarom bevoegd om hiervan kennis te nemen.
Tekortkoming
4.4
Kern van het onderhavige geschil is de vraag of Cas Bon tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen overeengekomen aannemingsovereenkomst en zo ja, of Cas Bon ten gevolge daarvan gehouden is de door [eisers] gevorderde schadevergoeding te betalen.
4.5
De standpunten van partijen en van de door hen geraadpleegde deskundigen verschillen dermate, dat het Gerecht zich niet in staat acht een weloverwogen oordeel te geven over voornoemde vraag. Het Gerecht heeft terzake behoefte aan voorlichtingen door een onafhankelijke door hem te benoemen deskundige om onder meer de navolgende vragen te beantwoorden:
1. Zijn er muren in de woning die niet haaks op elkaar staan? Wat is de afwijking van de muren die niet haaks op elkaar staan en betreft dit binnen- of buitenmuren?
2. Indien de muren niet haaks op elkaar staan, valt de door u gevonden afwijking binnen een door de bouwwereld gehanteerde tolerantiemarge?
3. Wat is de herkomst van de (eventueel) door u gehanteerde tolerantiemarge?
4. Wordt de door u gehanteerde tolerantiemarge, voor zover u weet, algemeen gehanteerd dan wel geaccepteerd in Aruba?
5. Zo nee, wordt er een andere tolerantiemarge gehanteerd en waarom kiest u niet voor die standaard?
6. Is een dor u gevonden afwijking het gevolg van het verkeerd plaatsen van de muren of van foutief pleisterwerk?
7. Is de woning ten opzichte van de door DOW goedgekeurde tekening op een andere wijze op het perceel geplaatst? Zo ja, hoe groot is die afwijking?
8. Als sprake is van verkeerd geplaatste muren wat zijn daarvan de (mogelijke) gevolgen en is vanuit constructief oogpunt herstel nodig?
9. Als er herstel nodig is, welke herstelwerkzaamheden dienen te worden uitgevoerd en wat zijn daarvan thans de kosten?
10. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?
4.6
Het Gerecht zal een comparitie gelasten om te bespreken welke deskundige benoemd kan worden, hoeveel deskundigen benoemd moeten worden, welke deskundigheid de deskundige(n) moet(en) bezitten en welke vragen aan de deskundige worden gesteld. Tevens wil het Gerecht te bespreken welk belang [eiseres 2] heeft bij deze procedure, nu de aannemingsovereenkomst is aangegaan tussen [eiser 1] en Cas Bon. De comparitie van partijen zal ook worden benut om te bezien of partijen tot een schikking kunnen komen.
4.7
Verder hebben [eisers] bij repliek onder punt 16 nog gesteld dat zij geen bewijs hebben van de door Cas Bon gebruikte dakankers of beton. Het Gerecht heeft behoefte aan een nadere uitleg tijdens de comparitie over de relevantie van dit standpunt.
4.8 [
Eisers] dienen in persoon ter zitting te verschijnen en Cas Bon moet worden vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en die bevoegd is haar te vertegenwoordigen, beide partijen desgewenst vergezeld van hun gemachtigden.
4.9
Het gerecht wijst partijen erop dat het uit een niet verschijnen van een partij ter comparitie de gevolgtrekkingen – ook in het nadeel van die partij – kan maken die het geraden zal achten.
4.1
De partij die zich ter comparitie op bescheiden wil beroepen, dient die stukken (niet zijnde pleitnota’s, want die worden - óók ter zitting - niet toegelaten) in afwijking van 9 Procesreglement, uiterlijk één week vóór de zitting, aan de wederpartij en aan de griffier van het gerecht over te leggen.
4.11
De partij die is verhinderd om op de hierna te bepalen datum en tijdstip ter zitting te verschijnen, dient binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis per brief aan de rechter om uitstel te verzoeken. Bij het verzoek om uitstel moeten de verhinderdata worden opgegeven van alle partijen en hun gemachtigden gedurende de drie komende maanden. Indien niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis om uitstel is verzocht, zal nog slechts uitstel worden verleend in geval van overmacht. In dat geval dient de partij die wegens overmacht is verhinderd te verschijnen, onmiddellijk na het intreden daarvan per brief de rechter een gemotiveerd verzoek doen om.
4.12
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.DE UITSPRAAK
De rechter in dit gerecht:
gelast een verschijning van partijen voor het geven van inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. J.J. Verhoeven, rechter in dit gerecht,
op donderdag 3 september 2020 van 14:00 tot 15:30 uurin het gerechtsgebouw aan de J.G. Emanstraat nr. 51 te Oranjestad;
op donderdag 3 september 2020 van 14:00 tot 15:30 uurin het gerechtsgebouw aan de J.G. Emanstraat nr. 51 te Oranjestad;
bepaalt dat [eisers] in persoon aanwezig moeten zijn en dat Cas Bon moet worden vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en hetzij rechtens hetzij op grond van een bijzondere schriftelijke volmacht bevoegd is haar te vertegenwoordigen, beide partijen desgewenst vergezeld van hun gemachtigden;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 20 mei 2020 in aanwezigheid van de griffier.