ECLI:NL:OGEAA:2020:237

• Datum uitspraak: 8 april 2020
• Publicatiedatum: 10 juni 2020
• Zaaknummer: AUA201901545
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.E.B. de Haseth
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst en opzegtermijn in civiele procedure

In deze civiele zaak, behandeld door het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, betreft het een geschil tussen [eiseres] en [gedaagden 1 en 2] over een huurovereenkomst. De huurovereenkomst, die op 1 november 2017 inging, had een looptijd van één jaar en kon worden verlengd indien geen van de partijen tijdig opzegde. [gedaagden 1 en 2] hebben op 26 september 2018 de huur opgezegd, maar de eiseres betwist dat deze opzegging rechtsgeldig was, omdat deze niet binnen de overeengekomen opzegtermijn van twee maanden was gedaan. De eiseres vorderde betaling van achterstallige huur en schadevergoeding voor de staat van het gehuurde bij oplevering.

Het Gerecht oordeelde dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was, omdat [gedaagden 1 en 2] niet tijdig hadden opgezegd. De eiseres had recht op betaling van Afl. 14.450,- aan achterstallige huur, vermeerderd met wettelijke rente. Daarnaast werd een bedrag van Afl. 1.500,- aan buitengerechtelijke incassokosten toegewezen. De kosten van de procedure werden ook aan [gedaagden 1 en 2] opgelegd, aangezien zij grotendeels in het ongelijk waren gesteld. Het vonnis werd uitgesproken op 8 april 2020.

Uitspraak

Vonnis van 8 april 2020

Behorend bij AUA201901545

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

[eiseres],

te Aruba,

eiseres,

hierna: [eiseres],

gemachtigde: de advocaat mr. R. Henriquez,

tegen:

1. [gedaagde 1],

2. [gedaagde 2],

te Aruba,

gedaagden,

hierna onderscheidenlijk: gedaagden 1 en 2],

gemachtigde: de advocaat mr. R. Kock.

1. DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- de rolbeschikking van 3 juli 2019;

- de conclusie van repliek, tevens wijziging van eis, met producties;

- de conclusie van dupliek met producties;

- de akte uitlating producties zijdens [eiseres].

De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Tussen partijen gold een huurovereenkomst, op grond waarvan [gedaagden 1 en 2] met ingang van 1 november 2017 de woning [adres] te Aruba voor Afl. 2.500,- per maand van [eiseres] huurden. Daarbij zijn partijen, voor zover thans van belang, ook onder meer het volgende overeengekomen:

“2. De huur wordt aangegaan voor een periode van één (1) jaar aanvangende op 1 november 2017 en alzo eindigende op 31 oktober 2018. Indien geen der partijen minstens twee (2) maanden voor het beëindigen van deze huurovereenkomst per aangetekend schrijven te kennen geeft dat hij deze overeenkomst niet wenst te verlengen, wordt deze telkens verlengd voor een (1) jaar, onder dezelfde voorwaarden.

3. (…) Bij te late betaling van de huur is de huurder afl. 100,- administratie kosten per keer verschuldigd. (…)

7. (…) De huurder heeft de plicht de airco’s minimaal 1 keer per jaar te laten service door een erkende company en tevens voor de beëindiging van het huurcontract. (…)

9. Huurder is verplicht het gehuurde bij het eindigen van de huur in goede staat van onderhoud terug te geven, bij gebreken waarvan het nodige vervangen moet worden verzorgt verhuurder dit op kosten van huurder en zal deze kosten verrekenen met de borg. (…)

11. Tot meerdere zekerheid voor de juiste nakoming van de bepalingen van deze overeenkomst, dient de huurder bij de ondertekening van deze overeenkomst een waarborgsom van Afl. 2500,- te betalen. Dit bedrag zal worden terug betaald bij het einde van het huurcontract mits de opleveringsstaat in orde is. (…)”

[gedaagden 1 en 2] hebben de waarborgsom voldaan.

2.2

Op 26 oktober 2017 hebben partijen een beschrijving gemaakt van de staat waarin de woning zich voor aanvang van de huur bevond, neergelegd in het “Proces-verbaal [adres]”. Daarin is onder meer het volgende vermeld:

“Hoofd slaapkamer en woonkamer is op verzoek van huurder, grijs geschilderd. En dienen bij oplevering wit geschilderd te worden tenzij nieuwe huurders het ok vinden.”

De beschrijving is door [gedaagde 2] ondertekend.

2.3

In een brief van 26 september 2018 hebben [gedaagden 1 en 2] onder meer het volgende geschreven:

“(…) Middels deze brief zegt ondergetekende, [gedaagde 1 en gedaagde 2]de huur op van de woning op het volgende adres:

[adres]

2 maanden zullen wij volgens de contract aanhouden en per 1 December 2018 vertrekken wij tenzij anders wordt afgesproken.

Graag ontvangen wij van u een bevestiging van de opzegging van de huurovereenkomst.

(…)”

2.4

Op 23 november 2018 hebben [gedaagden 1 en 2] de sleutels van de woning ingeleverd.

3. DE VORDERING EN DE VERWEREN

3.1

De [eiseres] vordert dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagden 1 en 2] veroordeelt om aan De [eiseres] te betalen Afl. 17.555,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2018, en [gedaagden 1 en 2] te veroordelen in de proceskosten.

3.2

De [eiseres] grondt de vordering op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst. Nu [gedaagden 1 en 2] de huurovereenkomst niet voor 31 oktober 2018 hebben opgezegd, is deze ingevolge artikel 2 van de huurovereenkomst ingaande 1 november 2018 met een jaar verlengd. Verder hebben [gedaagden 1 en 2] de woning niet in goede staat achtergelaten, als gevolg waarvan [eiseres] schade heeft geleden, bestaande uit service- en herstelkosten. Voorts heeft zij buitengerechtelijke incassokosten moeten maken.

3.3 [

gedaagden 1 en 2] voeren hiertegen verweer, strekkende tot afwijzing van de vordering. Zij betwisten dat uit de huurovereenkomst voor hen na 1 december 2018 nog betalingsverplichtingen voortvloeien. In dit verband voeren zij aan dat zij de huurovereenkomst op 26 september 2018 rechtsgeldig per 1 november 2018 hebben opgezegd.

4. DE BEOORDELING

4.1 [

gedaagden 1 en 2] voeren het verweer dat zij de gevorderde huur over de periode van 1 december 2018 tot en met 15 juni 2019 niet verschuldigd zijn, omdat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig per 1 november 2018 hebben opgezegd. In dit verband stellen zij dat [eiseres], althans Rent House Aruba als tussenpersoon, de opzeggingsbrief van [gedaagden 1 en 2] op 26 september 2018 heeft ontvangen. Dat wordt door [eiseres] gemotiveerd betwist.

Het Gerecht oordeelt als volgt. Ook indien er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat [eiseres] de opzeggingsbrief op 26 september 2018 heeft ontvangen, leidt dat niet tot de conclusie dat [gedaagden 1 en 2] de huurovereenkomst daarmee per 1 november 2018 hebben opgezegd. Gelet op hetgeen partijen met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst (artikel 2) zijn overeengekomen, was voor beëindiging van de huurovereenkomst per 1 november 2018 een opzegging van minimaal twee maanden voor die datum, te weten uiterlijk 31 augustus 2018, vereist.

Verder is het, er nog altijd veronderstellenderwijs vanuit gaande dat [eiseres] de opzeggingsbrief op 26 september 2018 heeft ontvangen, anders dan [gedaagden 1 en 2] betogen, niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [eiseres] bij overschrijding van de overeengekomen opzegtermijn van twee maanden met 26 dagen, derhalve bijna de helft van die termijn, de opzegtermijn toepast. [gedaagden 1 en 2] hebben in dit verband niet gesteld waarom dat zo zou zijn.

Gelet op het vorenoverwogene, hebben [gedaagden 1 en 2] onvoldoende gesteld om het gevoerde verweer dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig per 1 november 2018 hebben opgezegd te dragen. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagden 1 en 2] de woning niet per 1 november 2018, maar per 23 november 2018 hebben verlaten en de huur voor de maand november 2018 hebben voldaan. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen. Dit brengt met zich dat vast staat dat aan achterstallige huur en administratiekosten, dat laatste als op zichzelf niet door [gedaagden 1 en 2] betwist, een bedrag van Afl. 16.950,- openstaat.

4.2 [

eiseres] vordert voorts een bedrag van Afl. 1.320,- aan schadevergoeding wegens de staat van het gehuurde bij oplevering. Hoewel daartoe uit de huurovereenkomst (artikel 7) de verplichting voor [gedaagden 1 en 2] voortvloeide, hebben zij nagelaten twee airco’s bij de beëindiging van de huurovereenkomst te laten servicen en de hoofdslaap- en woonkamer te schilderen. Als gevolg daarvan heeft zij schade geleden, aldus [eiseres], te weten Afl. 570,- voor het servicen van de airco’s en Afl. 750,- voor het schilderwerk.

De vordering wordt in zoverre afgewezen. Alvorens aanspraak gemaakt kan worden op schadevergoeding ingevolge artikel 6:74 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dient de huurder de kans te krijgen om eventuele gebreken aan het gehuurde te herstellen. Nu gesteld noch gebleken is dat [eiseres] [gedaagden 1 en 2] daartoe in de gelegenheid heeft gesteld, zijn zij niet in verzuim en om deze reden niet schadeplichtig (artikel 6:74, lid 2 BW).

4.3

Niet in geschil is dat [gedaagden 1 en 2] een beroep toekomt op verrekening met de voldane waarborgsom van Afl. 2.500,-. Dat brengt met zich dat de vordering van [eiseres] tot een bedrag van Afl. 14.450,- (Afl. 16.950,- -/- Afl. 2.500,-) voor toewijzing in aanmerking komt.

4.4

De wettelijke rente is toewijsbaar vanaf de dag van indiening van het verzoekschrift zijnde 10 mei 2019 tot de dag der voldoening.

4.5

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden op na te melden wijze toegewezen, nu voldoende gesteld en gebleken is dat deze daadwerkelijk en in redelijkheid zijn gemaakt.

4.6 [

gedaagden 1 en 2] zullen, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [eiseres].

5. DE BESLISSING

Het Gerecht:

5.1

veroordeelt [gedaagden 1 en 2] om aan [eiseres] betalen het bedrag van Afl. 14.450,- aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf 10 mei 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2

veroordeelt [gedaagden 1 en 2] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van Afl. 1.500,- (1,5 punt bij tarief 4) aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.3

veroordeelt [gedaagden 1 en 2] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [eiseres], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.200,- (Afl. 750,- + Afl. 450,-) aan griffierecht, Afl. 1.638,90 aan verschotten en Afl. 3.000,- (3 punten bij tarief 4) aan salaris voor de gemachtigde;

5.4

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

5.5

wijst het meer of anders verzochte af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter in dit Gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 8 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.