ECLI:NL:OGEAA:2020:259

Uitspraak

Vonnis van 10 juni 2020

Behorend bij nr. AUA201803561

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de coöperatieve vereniging

[naam vereniging],

gevestigd in Aruba,

EISERES, hierna ook te noemen: [naam vereniging],

gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd,

tegen:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[naam VBA]

gevestigd in Aruba,

GEDAAGDE, hierna ook te noemen: [naam vereniging],

Gemachtigde: de advocaat mr. D.M. Canwood.

1.DE PROCEDURE

Het eerdere verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van dit gerecht van 27 maart 2019, waarbij een comparitie van partijen is gelast.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- de akte uitlating voortprocederen aan de zijde van [naam vereniging];

- de conclusie van repliek tevens akte houdende vermindering/vermeerdering van eis, ingediend op 13 november 2019;

- de rolmededeling van 29 januari 2020 dat [naam VBA] afziet van dupliek.

Het vonnis is nader bepaald op heden.

2.DE FEITEN

2.1

Partijen hebben op 30 april 2015 een huurovereenkomst (hierna de huurovereenkomst) afgesloten voor de periode van 1 februari 2015 tot en met 31 december 2017. In artikel 3 en 10 van de huurovereenkomst staat, voor zover van belang:

“
Article 3 – RENT

1. The rental fee is AWG. 0.00 per month starting February 1, 2015. The rent herein is inclusive of all utilities. Said rent will remain in effect during the reconstruction process but shall not continue longer than (3) months. Commencing the month of May 1, 2015, rent in the amount of AWG. 2500 is to be paid on the first working day of that onth and each calendar month thereafter, by submitting a check to the Accounting Department of [naam vereniging]. If payment is not received as stipulated, the Lessee is in default as per article 9.

(…)

4. Thirty (30) days prior to the end of each fiscal year, November 30, 2015, November 30, 2016 and November 30, 2017, Lessor and Lessee will negotiate the rent each for the succeeding fiscal year.

Article 9 - INFRINGEMENTS

If the Lessee is in default in complying with her financial obligations under this lease agreement, a written warning will be sent. If the Lessee shall fail to pay within five (5) days after the same is due, the Lessee shal be obligated to pay a late fee charge equal of 10% of the rent. If within six (6) days after the date of this warning no action has been taken, then the Lessor reserves the right to cancel this agreement without further notice and force the Lessee to leave the premises without prejudiceto the right of the Lessor to claim damages, which will be payable by Lessee to Lessor.

Article 10 – LEASE EXPIRATION

After expiration of this lease period, provided that he/she has satisfactorily complied with all the stipulations of this lease agreement, the Lessee will be given the first option to renew this lease agreement under reasonably renewed negotiated terms and provisions to be determined at the end of this lease period. The Lessee shall give notice by registered letter of his/her desire to exercise option of this lease agreement at least three (3) months before expiration date.

(…)”

2.2

Bij brief van 29 augustus 2017 heeft [naam vereniging] aan [naam VBA] medegedeeld dat zij de huurovereenkomst na 31 december 2017 niet wenst te verlengen.

2.3

Bij taxatierapport van Wilson Consultancy N.V. d.d. 10 september 2018 is de huurwaarde bepaald op Afl. 5.332,00 per maand.

2.4

Bij vonnis in kort geding van dit Gerecht van 8 mei 2019 (AUA201901050) is [naam VBA] onder meer bevolen om de gehuurde ruimte te ontruimen binnen vier weken na betekening van dit vonnis aan [naam VBA]. Dit vonnis is op 17 mei 2019 aan [naam VBA] betekend. [naam VBA] heeft de gehuurde ontruimd.

3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 [

[naam vereniging] vordert na wijziging van eis dat het gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- [ naam VBA] veroordeelt tot het betalen van Afl. 61.964,06, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening,

- [ naam VBA] veroordeelt tot betaling van de proceskosten van [naam vereniging].

3.2 [

[naam vereniging] grondt haar vordering erop dat [naam VBA] een achterstand heeft in de betaling van de huur, de utiliteitskosten en de belastingen en dat die achterstand een tekortkoming oplevert.

3.3 [

[naam VBA] voert verweer, dat voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde komt.

4.DE BEOORDELING

4.1

Vast staat dat [naam vereniging] per brief van
29 augustus 2017 [naam VBA] had meegedeeldde huurovereenkomst niet te willen verlengen per 1 januari 2018. Uit de niet betwiste stellingen blijkt dat [naam VBA] de toegang tot het gehuurde per 1 januari 2018 is ontzegd. Het Gerecht begrijpt uit het door [naam vereniging] overgelegde overzicht van betaling dat [naam VBA] ook na januari 2018 het gehuurde ter beschikking had. Hierdoor is de huurovereenkomst verlengd. Het Gerecht begrijpt dat de huurprijs van deze verlengde huurovereenkomst moet worden vastgesteld, nu partijen geen overeenstemming daarover hebben bereikt.

4.2

Volgens artikel 10 van de huurovereenkomst dienen partijen de overeenkomst te verlengen “under reasonably renewed negotiated terms and provisions”. Een huurverhoging van Afl. 2.500,- naar de marktconforme huurwaarde van Afl. 5.332,- betreft meer dan een verdubbeling van de huurprijs, hetgeen naar het oordeel van het Gerecht onredelijk en onbillijk is. In dat oordeel betrekt het Gerecht - anders dan door [naam vereniging] s gesteld - dat er aan [naam VBA] over de periode van 1 mei 2015 tot en met 31 december 2017 geen huurverlaging is toegekend, maar dat de huurprijs van meet af aan is vastgesteld op Afl. 2.500,00 per maand (zie artikel 3 van de huurovereenkomst). Anderzijds heeft [naam vereniging] onbetwist gesteld dat op 18 januari 2018 een deskundigenbericht door het Gerecht was gelast om vast te stellen wat de huurwaarde van het gehuurde toentertijd was. [naam VBA] wist dat [naam vereniging] de huurprijs wilde verhogen en heeft door in het gehuurde te blijven het risico aanvaardt dat zij na het deskundigenbericht een hogere huurprijs zou moeten gaan betalen, zodat het niet onredelijk of onbillijk is dat [naam VBA] gehouden is om vanaf januari 2018 een hogere huurprijs te betalen. Het verweer van [naam VBA] dat er geen rekening is gehouden met de door haar gedane investeringen wordt als onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Het Gerecht acht het redelijk en billijk dat [naam VBA] vanaf 1 januari 2018 tot aan de dag der ontruiming een bedrag van tussen de betaalde huurprijs van Afl. 2.500,- en de marktconforme huurwaarde van Afl. 5.332,- diende te betalen. Derhalve stelt het Gerecht de huurprijs van de verlengde huurovereenkomst vanaf 1 januari 2018 tot en met de dag der ontruiming in juni 2019 vast op Afl. 3.800,- per maand.

4.3

Dit betekent dat [naam VBA] vanaf 1 januari tot en met juni 2019 een totaal bedrag van (17.5 maanden x Afl. 3.800,-=) Afl. 66.500,- voor huur aan [naam vereniging] moest betalen. [naam VBA] heeft in die periode totaal (Afl. 30.875,-+ Afl. 13.750,-=) Afl. 44.625,- aan huur betaald. [naam VBA] is aldus nog een bedrag van Afl. 21.875 aan huur aan [naam vereniging] verschuldigd. Nu [naam VBA] het overzicht verder niet heeft betwist zullen alle overige kosten van utiliteit en belastingen van totaal Afl. 9.663,52 en het openstaand bedrag in 2017 van Afl. 3.615,54 worden toegewezen.

4.4

Vorenstaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [naam vereniging
]voor een bedrag van (Afl. 3.615,54+Afl. 21.875,- +Afl. 9.663,52 =) Afl. 35.154,06 zal worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid van de respectievelijke bedragen tot de dag der voldoening.

4.5

Nu beide partijen over en weer op punten in het gelijk en het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van de procedure worden gecompenseerd.

5.DE UITSPRAAK

De rechter in dit Gerecht, recht doende,

5.1

veroordeelt [naam VBA] tot betaling aan [naam vereniging] van een bedrag van Afl. 35.154,06, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;

5.2

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.3

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 10 juni 2020 in aanwezigheid van de griffier.