Uitspraak
tabulaVonnis van 24 juni 2020
Behorend bij A.R. nr. AUA201901533
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
MARKBRAS N.V.,
te Aruba,
eiseres,
hierna te noemen: Markbras,
gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
te Aruba,
gedaagde,
hierna te noemen: het Land,
gemachtigde: A. Lumenier (DWJZ).
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Op 5 februari 2014 heeft Markbras de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (hierna: de minister) verzocht om haar het perceel domeingrond, kadastraal bekend als Land Aruba, [kadastrale aanduidingen], gelegen in het commercieel verkavelingsplan te Barcadera, Aruba (hierna: het perceel) in erfpacht te geven.
2.2
Bij ministeriële beschikking van 10 december 2014 heeft de minister aan Markbras het recht van optie verleend tot het verkrijgen van een recht van erfpacht op het perceel.
Aan dat optierecht zijn de volgende voorwaarden en bepalingen verbonden:
“1. Het recht van optie wordt verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op vermeld perceel domeingrond met het doel het bouwen, hebben en exploiteren van een bedrijfspand, dat gebouwd zal worden conform een door de Dienst Openbare Werken af te geven bouwvergunning.
2. Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes maanden, aanvangende per dagtekening van deze beschikking.
3. Verlenging van de optieperiode is niet mogelijk. (…)
5. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie te worden overgelegd:
a. een bebouwingsplan van het project, verdeeld over het bouwterrein (lay-out plan);
b. gedetailleerde bouwtekeningen die benodigd zijn voor de aanvraag van een bouwvergunning en waaruit o.a. moet blijken dat het desbetreffende project in de omgeving past, een en ander in overleg met de Dienst Openbare Werken.
c. een specificatie van de investering die met het project gemoeid zal zijn:
d. een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het project zal geschieden en authentieke bewijsstukken dat deze financiering gegarandeerd is;
e. een bouwtijdschema waaruit duidelijk blijkt wanneer met de bouw zal worden aangevangen en wanneer deze voltooid zal zijn.
(…)
8. De totaal bebouwde oppervlakte van de op te richten opstal(len) mag niet kleiner zijn dan 30% van de perceeloppervlakken. (…)
11. Bij niet nakoming van één van de hierboven gestelde voorwaarden en/of bepalingen, alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie worden goedgekeurd vervalt het recht van optie en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd.
12. De Optiehouder is gehouden gedurende de optieperiode een maatschappelijke investering te plegen in een door de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie aan de wijzen sociale instantie in Aruba, bedragende minimaal 5 0/00 (vijf promille) van de investering die met het project gemoeid is. (…)”
2.3
Bij brief van 3 maart 2016 heeft Markbras de minister verzocht om de optietermijn met negen maanden te verlengen om de nodige stukken in te dienen.
2.4
Bij ministeriële beschikking van 9 augustus 2016 heeft de minister dat verzoek aldus ingewilligd:
“1. Alle in de oorspronkelijke ministeriële beschikking vanoptieverlening, gekenmerkt no. DIP/6534 gedateerd 10 december 2014, vermelde voorwaarden en bepalingen blijven onverkort van kracht, met uitzondering van het bepaalde I.2.
2. Het recht van optie wordt verlengd met een termijn van 15 maanden, ingaande 10 juni 2015 en derhalve eindigende op 10 september 2016. (…)”
2.5
Bij brief van 27 maart 2017 heeft Markbras de minister opnieuw verzocht om de optietermijn te verlengen.
2.6
Bij ministeriële beschikking van 18 oktober 2017 heeft de minister dat verzoek aldus ingewilligd:
“1. Alle, in de oorspronkelijke ministeriële beschikking vanoptieverlening, gekenmerkt no. DIP/6534 gedateerd 10 december 2014, vermelde voorwaarden en bepalingen blijven onverkort van kracht, terwijl de termijn in de ministeriële beschikking vanoptieverlengingno. DIP/1129 gedateerd 9 augustus 2016 vermeld onder I sub 2, wordt gewijzigd.
2. Het recht van optie wordt verlengd met een termijn van vijftien maanden, ingaande 10 september 2016 en derhalve eindigende op 10 december 2017. (…)”
2.7
Bij brief van 4 mei 2018 heeft Markbras het managementteam van de Directie Infrastructuur en Planning (hierna: DIP) aldus om verlenging van de optietermijn verzocht:
“Op 27 maart 2017 hebben wij aanvraag ingediend tot het verlengen van de Ministeriele Beschikking. Dit verzoek is goedgekeurd en de Ministeriele Beschikking is verlengd met 15 maanden, ingaande 10 september 2016 en derhalve eindigende op 10 december 2017. Deze nieuwe beschikking hebben wij ontvangen op 18 oktober 2017 (bijlage 1). Een bedrag van awg. 7.584,- is voldaan binnen 1 maand na dagtekening, namelijk op 10 november 2017 (bijlage 2). (…)
Alhoewel aan alle voorwaarden werd voldaan en zo ook op 10 november 2017 de verschuldigde vergoeding voor de verlengde termijn van het optierecht werd betaald, is de afhandeling van dit onderwerp door de toentertijd Management Team van de DIP niet tijdig afgehandeld, waardoor de optie termijn wederom is verlopen, hetwelk niet te wijten is aan belanghebbenden.
Wij richten ons hierbij dan ook tot U, met het vriendelijk verzoek, het daarheen te willen laten doen leiden, opdat aan ons een verlenging wordt verleend, op de Ministeriële Beschikking die op 10 december 2017 is verlopen. (…)”
2.8
Bij brief van 2 juli 2018 heeft de minister dat verzoek aldus afgewezen:
“Markbras N.V. heeft echter niet voldaan aan alle optievoorwaarden en de niet nagekomen condities nader opgesomd zijn:
Onder artikel 3:
-
Verlenging van de optieperiode is niet mogelijk.
Verlenging van de optieperiode is niet mogelijk.
Onder artikel 5:
-
Sub d: Een haalbaarheidsstudie is niet ingediend;
Sub d: Een haalbaarheidsstudie is niet ingediend;
-
Sub g: Een taxatie rapport ontbreekt;
Sub g: Een taxatie rapport ontbreekt;
-
Sub i: Er wordt niet aangegeven hoe het project gefinancierd zal worden;
Sub i: Er wordt niet aangegeven hoe het project gefinancierd zal worden;
-
Sub i: De brief van de bank is niet toereikend en is geen bewijsstuk dat de financiering gegarandeerd is;
Sub i: De brief van de bank is niet toereikend en is geen bewijsstuk dat de financiering gegarandeerd is;
-
Sub j: Er is geen bouwtijdschema ingediend.
Sub j: Er is geen bouwtijdschema ingediend.
Onder artikel 9:
-
Het bestek voldoet niet aan de minimale 30% (1.198 m2) bebouwde oppervlakte regel, m.a.w. het perceel (3.994 m2) wordt niet optimaal benut.
Het bestek voldoet niet aan de minimale 30% (1.198 m2) bebouwde oppervlakte regel, m.a.w. het perceel (3.994 m2) wordt niet optimaal benut.
Onder artikel 13:
-
De maatschappelijke investering ten bedrage van 5 promille van de investering is niet gepleegd.
De maatschappelijke investering ten bedrage van 5 promille van de investering is niet gepleegd.
In het licht van bovenstaande bericht ik u bij deze dat Uw verzoek is afgewezen en het recht van optie van Markbras N.V. niet meer zal worden verlengd.
(…)”
2.1
Bij brief van 7 augustus 2018 heeft Markbras de minister verzocht deze beslissing te heroverwegen:
“Op 27 maart 2017 hebben wij aanvraag ingediend tot het verlengen van de Ministeriele Beschikking. Dit verzoek is goedgekeurd en de Ministeriele Beschikking is verlengd met 15 maanden, ingaande 10 september 2016 en derhalve eindigende op 10 december 2017. Deze nieuwe beschikking hebben wij ontvangen op 18 oktober 2017 (zie bijlage 1). Een bedrag van awg 7.584,- is voldaan binnen 1 maand na dagtekening, namelijk op 10 november 2017 (bijlage 2).
Op 20 november hebben wij opnieuw alle goedgekeurde stukken ingediend:
-
Geldige Ministeriele Beschikking, DIP/7874
Geldige Ministeriele Beschikking, DIP/7874
-
Betalingsbewijs Ministeriele Beschikking
Betalingsbewijs Ministeriele Beschikking
-
Bankgarantie, geldig t/m 13 maart 2020
Bankgarantie, geldig t/m 13 maart 2020
-
Goedgekeurde bouwtekeningen
Goedgekeurde bouwtekeningen
Zoals eerder genoemd verliep deze Ministeriele Beschikking op 10 december 2017, hierdoor bleek er helaas niet voldoende tijd te zijn om de ingediende stukken te behandelen en vervolgens goed te keuren.
Wij richten ons nu dus tot u met de vraag of u ons een verlenging kunt gunnen op de huidige Ministeriële Beschikking, zodat wij nogmaals alle geldige stukken kunnen aanbieden. Deze stukken zijn allen, behalve de verlopen ministeriele beschikking, goedgekeurd. Uiteraard zijn wij bereid de bijkomende kosten van de verlenging direct te voldoen. (…)”
2.11
Bij brief van 11 maart 2019 heeft de minister dat verzoek aldus afgewezen:
“U heeft een schriftelijk verzoek ingediend d.d. 7 augustus 2018 om de beslissing per schrijven van 2 juli 2018 (…) opnieuw te overwegen en Markbras N.V. alsnog een verlenging te gunnen.
Na re-evaluatie te hebben gepleegd is tot een definitieve conclusie gekomen dat de ingediende stukken niet goedgekeurd kunnen worden en/of niet aan alle optie voorwaarden is voldaan. Daarnevens had Markbras N.V. al twee keer verlenging van 15 maanden gekregen, ondanks dat er geen verlenging volgens artikel 3 mogelijk Pro was. Derhalve wordt het verzoek van d.d. 7 augustus 2018 niet ingewilligd. Uw erfpachtsaanvraag wordt wederom afgewezen en het optie van Markbras N.V. niet meer zal worden verlengd.”
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Markbras vordert dat het Gerecht bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- primair, het Land veroordeelt om uiterlijk binnen vier dagen na betekening van dit vonnis zijn verplichtingen uit hoofde van de litigieuze erfpachtsaanvraag ter zake van de onroerende zaak te Barcadera af te (doen) ronden, waaronder in ieder geval te verstaan aanvaarding van de levering van bedoeld erfpachtsrecht aan eiseres primair conform de door de notaris nader op te stellen concept akte van levering van het erfpachtsrecht, subsidiair conform een door het Gerecht in goede justitie te verstrekken instructie aan de notaris;
- subsidiair, het Land veroordeelt om met Markbras verder te onderhandelen over een erfpachtsovereenkomst met betrekking tot de litigieuze locatie te Barcadera;
- bepaalt dat het Land een dwangsom van Afl. 10.000,- verbeurt, althans een door het Gerecht in goede justitie te bepalen dwangsom, voor iedere dag of gedeelte van een dag dat gedaagde na betekening van dit vonnis geen uitvoering geeft aan de veroordeling tot nakoming van de ten gevolge van Markbras toekomende erfpachtsrechten,
- het Land veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2
Markbras heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat het Land jegens haar wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld. Hoewel Markbras ruim binnen de optietermijn alle vereiste stukken heeft overgelegd, heeft de minister zich eerst na verloop van die termijn op het standpunt gesteld dat Markbras niet aan de optievoorwaarden heeft voldaan, zodat de optietermijn is verlopen. Door dat te doen en aldus Markbras niet binnen de optietermijn te kennen te geven aan welke optievoorwaarden niet wordt voldaan en haar in de gelegenheid te stellen om dat alsnog te doen, heeft de minister onder meer in strijd met het vertrouwensbeginsel gehandeld. Verder voert Markbras aan dat zij aan alle aan de optie verbonden voorwaarden heeft voldaan.
3.3
Het Land voert hiertegen verweer, strekkende tot afwijzing van de vordering en met veroordeling van Markbras tot betaling van de kosten van deze procedure.
4.DE BOORDELING
4.1
De primaire vordering het Land te veroordelen tot levering van het recht van erfpacht op het perceel komt voor afwijzing in aanmerking, reeds omdat vaststaat dat tussen partijen geen overeenkomst tot uitgifte van het perceel in erfpacht tot stand is gekomen.
4.2
Ter beoordeling van de subsidiaire vordering ligt vervolgens de vraag voor of het Land gehouden is Markbras alsnog in de gelegenheid te stellen aan de optievoorwaarden te voldoen.
4.3.
Markbras stelt dat zij, nadat zij alle volgens artikel 5 van Pro de ministeriële beschikking van 10 december 2014 vereiste stukken op 20 november 2017 opnieuw bij de minister had ingediend, aan alle aan de optie verbonden voorwaarden heeft voldaan binnen de geldigheidsduur van de optie.
4.4
Het Land betwist dat Markbras binnen de optietermijn aan alle aan de optie verbonden voorwaarden heeft voldaan. Het Land verwijst in dit verband naar de in de hiervoor onder 2.8 vermelde brief van 2 juli 2018, waarin is opgesomd aan welke voorwaarden niet is voldaan. Gelet hierop, is het recht van optie op het recht van erfpacht op perceel per 10 december 2017 verlopen. Het Land betwist dat Markbras op 20 november 2017 nog nadere stukken heeft ingediend. Markbras had volgens het Land ook ruim te tijd om aan de optievoorwaarden te voldoen. Dat zij daar niet aan heeft voldaan dient volgens het Land voor rekening van Markbras te komen.
4.5
Het Gerecht overweegt als volgt. Volgens artikel 11 van Pro de ministeriële beschikking van 10 december 2014 vervalt het recht van optie bij niet nakoming van de gestelde voorwaarden, alsmede indien de ingediende stukken niet door de minister worden goedgekeurd en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd. Niet in geschil is dat Markbras voor afloop van de geldigheidsduur van de optie stukken heeft ingediend. Onder deze omstandigheden kon de minister, gelet op onder meer het zorgvuldigheidsbeginsel, waaraan ingevolge artikel 3:14 BW Pro ook in de voorliggende verhouding tussen partijen betekenis toekomt, niet aan Markbras tegenwerpen dat zij niet heeft voldaan aan de optievoorwaarden, zonder dat hij haar binnen die termijn te kennen heeft gegeven dat en aan welke voorwaarden niet wordt voldaan dan wel welke stukken ontbreken, en haar in de gelegenheid te stellen om binnen een bepaalde termijn daaraan alsnog te voldoen. In dit geval heeft de minister Markbras eerst zeven maanden na afloop van de optietermijn te kennen gegeven welke stukken ontbreken dan wel aan welke voorwaarden niet is voldaan, en wel als reactie op een verzoek daartoe van Markbras van 4 mei 2018. Door Markbras niet in de gelegenheid te stellen om eventuele verzuimen te herstellen, handelt het Land dan ook in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en daarmee onrechtmatig jegens Markbras. Om diezelfde reden kan het Land ook niet aan Markbras tegenwerpen dat de optietermijn inmiddels is verstreken. Dat in de ministeriële beschikking van 10 december 2014 is bepaald dat verlenging van de optietermijn niet mogelijk is, maakt dat niet anders, reeds omdat de minister de optietermijn in weerwil van deze bepaling eerder, bij ministeriële beschikkingen van 9 augustus 2016 en van 18 oktober 2017, heeft verlengd.
Het voorgaande brengt met zich mee dat de subsidiaire vordering op na te melden zal worden toegewezen.
4.6
Het Gerecht zal de vordering tot oplegging van een dwangsom niet toewijzen nu ervan wordt uitgegaan dat het Land zich zal houden aan de uitspraak van het Gerecht.
4.7
Als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij zal het Land in de proceskosten van Markbras worden veroordeeld.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
beveelt het Land om Markbras toe te laten om uiterlijk binnen zes maanden na dit vonnis alsnog aan de optievoorwaarden te voldoen;
5.2
veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot aan deze uitspraak aan de kant van Markbras worden begroot op Afl. 450,-- aan griffierechten, Afl. 201,61 aan explootkosten en Afl. 2.500,-- aan salaris van de gemachtigde;
5.3
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 24 juni 2020 in aanwezigheid van de griffier.