Uitspraak
Vonnis van 18 november 2020
Behorend bij A.R. no. AUA201801988
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de zaak van:
de naamloze vennootschap
SAHYLL REAL ESTATE & CONSTRUCTION N.V.,
gevestigd in Aruba,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna ook te noemen: Sahyll,
gemachtigden: de advocaten mrs. M.A. Ellis Schipper en R.C. Samuels,
tegen:
[GEDAAGDE],
wonende in Aruba,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd.
1.HET PROCESVERLOOP
1.1
Het procesverloop tot 22 mei 2019 blijkt uit het tussenvonnis van dit Gerecht van die datum. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
-de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 9 oktober 2019, met producties;
-de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties;
-de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
-de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
in conventie
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Partijen hebben op 3 september 2013 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten (hierna: de huurovereenkomst), krachtens welke [gedaagde] een bedrijfspand heeft gehuurd van Sahyll (hierna: het gehuurde). Die overeenkomst – waarin met Landlord wordt bedoeld Sahyll en met Tenant [gedaagde] – vermeldt onder meer het volgende:
“
1. LEASE PREMISES AND EQUIPMENT, FURNITURE AND FIXTURES (…).
1. LEASE PREMISES AND EQUIPMENT, FURNITURE AND FIXTURES (…).
b. This lease agreement also includes Equipment, Furniture and Fixtures as mentioned on the attached Exhibit ‘A’.
c. Tenant acknowledges to have received the lease premises in good condition, with exception of pending repairs and maintenance that Tenant agrees to take for his account, reason for which Landlord agrees to a reduced lease price during the first year of the contract.
(…).
3.TERM
The term of this lease shall be for five (5) years. The five year term commences on September 1st, 2013 and shall end on August 31st 2018.
4.RENT AND ADJUSTMENTS
a. As of the effective date of the agreement the monthly rent payable by Tenant to Landlord shall be AWG. 2.000,= (Two thousand Aruban Florins) for the first year. (…).
b. Settlement of monthly rent against maintenance and repairs:
Tenant is granted the right to deduct an amount of AWG. 1.500,= from the monthly rent during twenty four (24) consecutive months, for the maintenance and repairs already performed and or yet tot be performed by him unto the premises.
(…).
9.ALTERATIONS AND SIGNS
a. Tenant is allowed to make alterations and/or improvements tot the leased premises, but not without the prior written consent of Landlord, who shall not unreasonably withhold consent. Any approved alteration or improvement to the leased premises, which cannot be removed without structural damage to the premises, shall become the property of Landlord.
(…).”.
2.3 [
gedaagde] heeft vanaf begin af aan nagelaten huur te betalen. Op 19 januari 2017 heeft Sahyll [gedaagde] gesommeerd tot betaling van 41 maanden achterstallige huur minus de overeenkomen korting ad Afl. 1.500,-- per maand gedurende de eerste 24 maanden van de huur, ofwel (82.000,-- minus 36.000,-- =) Afl. 46.000,--. Betaling daarvan is uitgebleven.
2.4
Sahyll heeft [gedaagde] op 7 en 18 april 2017 en voorts op 23 juni 2017 wederom gesommeerd tot betaling van achterstallige huur. Sahyll heeft [gedaagde] op 4 oktober 2017 nogmaals gesommeerd tot betaling van achterstallige huur en tevens tot ontruiming van het gehuurde. Betaling daarvan is uitgebleven; [gedaagde] heeft het gehuurde in december 2017 ontruimd. Sahyll heeft [gedaagde] voor het laatst op 27 februari 2018 gesommeerd tot betaling van achterstallige huur alsmede tot betaling van Afl. 32.500,-- ter zake van schade aan het gehuurde. Betaling is wederom uitgebleven.
2.5
Het door Sahyll overgelegde door ing. C.V. Bikker opgestelde taxatierapport van 4 februari 2018 met betrekking tot het gehuurde (hierna: het rapport) vermeldt onder meer het volgende:
“
HERSTELKOSTEN
HERSTELKOSTEN
Bij het verlaten van het pand heeft de verhuurder gebreken geconstateerd die verholpen dienen te worden opdat het pand weer verhuurbaar kan worden gesteld:
1. De bar is ca. 2 m ingekort, de rand is dusdanig beschadigd dat deze hersteld dient te worden en de voorkant van de bar dient te worden gerepareerd;
2. De rekken en spiegels waar de drankflessen worden tentoongesteld zijn verwijderd;
De kosten worden geraamd op:
-Bar herstellen Afl. 4.000,==
-Kasten maken en plaatsen 8m’ 16.000,==
-Wanden herstellen2.000,==
Afl. 22.000,==
3. Motor van een koelkast is verwijderd: Afl. 500,==
4. Overige wanden repareren:
De kosten voor de reparatie van de wanden worden geraamd op Afl. 10.000,==.
De totale kosten worden geraamd op: Afl. 32.500,==
(…).”.
2.6
M. de Meza (hierna: De Meza) is één van de begunstigden van de Stichting Administratiekantoor Mehyll, zijnde de 100% aandeelhouder van Sahyll. Admanco Management Services N.V. (hierna: Admanco) is de bestuurder/directeur van Sahyll. Vanwege de positie van De Meza destijds als minister heeft hij conform wettelijke voorschriften zijn belangen in Sahyll op afstand geplaatst en het volledige bestuur en de zeggenschap reeds sinds december 2009 in de Stichting Administratiekantoor Mehyll in handen van directeur Admanco gesteld.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
in conventie
3.1
Sahyll vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] veroordeelt:
a. om aan Sahyll te betalen Afl. 68.000,-- aan achterstallige huur, te vermeerderen met (1) wettelijke rente telkens gerekend vanaf iedere verschenen respectieve huurtermijn tot aan de dag der algehele voldoening en (2) met 20%, althans een door het Gerecht te bepalen ander percentage, aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;
b. om aan Sahyll te betalen Afl. 32.000,-- aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 5 juli 2018 tot aan de dag der algehele voldoening;
c. in de proceskosten.
3.2 [
gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door Sahyll verzochte, kosten rechtens.
in reconventie
3.3 [
gedaagde] vordert dat het Gerecht - zo het begrijpt - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
d. voor recht verklaart dat Sahyll toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, door het verhuren aan [gedaagde] van een pand vol gebreken en zonder de benodigde en toegezegde vergunningen als gevolg waarvan Sahyll op grond van wanprestatie en/of onrechtmatig handelen schadeplichtig is jegens [gedaagde];
e. Sahyll veroordeelt tot vergoeding van schade als gevolg van die wanprestatie en/of onrechtmatige daad, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
f. Sahyll veroordeelt in de proceskosten.
3.4
Sahyll voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door [gedaagde] verzochte.
in conventie en in reconventie
3.5
Voor zover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
in conventie
4.1
Vast staat dat [gedaagde] het gehuurde vanaf september 2013 tot en met december 2017, ofwel 52 maanden heeft gehuurd. Dat betekent dat [gedaagde] krachtens de huurovereenkomst in beginsel ((52 x 2.000,--) minus (24 x 1.500,--) = 104.000,-- minus 36.000 =) Afl. 68.000,-- verschuldigd is aan huur, waarvan vaststaat dat [gedaagde] die onbetaald heeft gelaten. Daargelaten het antwoord op de vraag of De Meza al dan niet verhuurder Sahyll rechtsgeldig mocht vertegenwoordigen met betrekking tot [gedaagde] als huurder heeft te gelden dat de niet heldere stelling van [gedaagde], dat - zo het Gerecht begrijpt - De Meza namens Sahyll de overeengekomen huurprijs zou hebben verlaagd, voldoende feitelijke grondslag mist. Gesteld noch is gebleken is met name wanneer dit precies zou zijn gebeurd, en evenmin is gesteld of gebleken wat die verlaging of aanpassing precies inhield. Aldus komt vast te staan dat [gedaagde] het in hoofdsom door Sahyll gevorderde bedrag aan haar verschuldigd is uit hoofde van onbetaald gelaten huur. Dit temeer omdat is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] op enig voor de ontruiming van het gehuurde gelegen moment de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden of op enig moment buitengerechtelijk heeft vernietigd.
4.2
Ter zake van het beroep van [gedaagde] op verrekening van schade in de vorm van gederfd huurgenot als gevolg van tekortkomingen zijdens Sahyll zoals door hem gesteld en door hem begroot op minstens het in hoofdsom door Sahyll gevorderde totaalbedrag wordt het volgende overwogen. Die stelling heeft Sahyll gemotiveerd bestreden. Dat brengt met zich dat de gegrondheid van het verrekeningsberoep van [gedaagde] niet op eenvoudige wijze valt vast te stellen, zodat het op de voet van artikel 6:136 BW niet aan toewijzing van de vorderingen van Sahyll in de weg kan staan. Overigens is gesteld noch gebleken dat [gedaagde] ter zake van beweerdelijke tekortkomingen Sahyll ooit schriftelijk in gebreke heeft gesteld, als gevolg waarvan niet kan worden gezegd dat Sahyll ter zake van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst op enig moment in voor vergoeding van schade vereist verzuim is geraakt. Aldus kan evenmin worden gezegd dat sprake is van wanprestaties aan de zijde van Sahyll zoals gesteld door [gedaagde].
4.3
Vorenstaande brengt mee dat de hiervoor onder a. omschreven vordering van Sahyll bij nog te wijzen eindvonnis zal worden toegewezen, te vermeerderen met wettelijke rente zoals onbestreden door Sahyll gevorderd.
4.4.1
Wat betreft de door Sahyll gevorderde schadevergoeding wordt het volgende overwogen, waarbij voorop wordt gesteld dat [gedaagde] de betrouwbaarheid en de deskundigheid van de hiervoor onder 2.5 genoemde taxateur en de betrouwbaarheid van het door hem uitgebrachte rapport onvoldoende gemotiveerd heeft bestreden. Dat brengt met zich dat het Gerecht dat rapport ter zake van constatering en begroting van schade tot de zijne maakt, waardoor vast komt te staan dat sprake is van een schade aan het gehuurde voor een bedrag van Afl. 32.500,-- ter zake van hetgeen in het rapport staat omschreven. Hierbij wordt nog overwogen dat uit het rapport blijkt dat opname is gedaan op 31 januari 2018. Dat is naar het oordeel van het Gerecht niet tardief, nu [gedaagde] het gehuurde heeft gehuurd tot en met december 2017. Overigens is gesteld noch gebleken dat derden in de tussentijd van begin januari tot en met het moment van schadeopname toegang hadden tot het gehuurde, en evenmin is gesteld of gebleken dat Sahyll de geconstateerde schade in die periode zelf heeft veroorzaakt of laten veroorzaken.
4.4.2
Vast staat dat de motor van een bij partijen genoegzaam bekende (van het gehuurde deeluitmakende) koelkast na vertrek van [gedaagde] verdwenen was, terwijl [gedaagde] die koelkast met motor had behoren op te leveren nu die bij aanvang van de huur wel was voorzien van een motor. Aldus is [gedaagde] aansprakelijk voor die door Sahyll op dit punt geleden schade die Afl. 500,-- bedraagt.
4.4.3
Vast staat dat [gedaagde] de bar in het gehuurde heeft ingekort. Wederom daargelaten het antwoord op de vraag of De Meza al dan niet verhuurder Sahyll rechtsgeldig mocht vertegenwoordigen met betrekking tot [gedaagde] als huurder kan de door Sahyll bestreden stelling van [gedaagde] dat hij toestemming had van De Meza om dat te doen hem niet baten. Artikel 9 sub a van de huurovereenkomst bepaalt immers dat veranderingen aan het gehuurde niet mogen plaatsvinden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Gesteld noch is gebleken dat partijen de huurovereenkomst op dit onderdeel hebben gewijzigd, en evenmin is gesteld of gebleken dat [gedaagde] voorafgaand aan het inkorten van de bar schriftelijke toestemming heeft verkregen van of vanwege Sahyll. Aldus is [gedaagde] voor Af. 4.000,-- verder schadeplichtig jegens Sahyll.
4.4.4
Vast staat dat [gedaagde] – zoals al dan niet impliciet gesteld door Sahyll - het gehuurde met spiegels en rekken/kasten waarin de drank tentoon wordt gesteld onder zich heeft verkregen. Tegen die achtergrond heeft Sahyll al dan niet impliciet gesteld dat [gedaagde] die spiegels, rekken en/of kasten niet heeft achtergelaten in het gehuurde toen hij daaruit vertrok. Die stelling heeft [gedaagde] niet betwist, zodat die vast komt te staan. Naar het oordeel van het Gerecht had [gedaagde] bedoelde spullen niet mogen verwijderen uit het gehuurde. De omstandigheid dat hij die spullen naar zijn zeggen heeft vernieuwd, maakt dat niet anders. De vernieuwing valt immers of binnen het bereik van de bij aanvang van de huur gemaakte afspraak dat [gedaagde] het gehuurde voor een op de huur in mindering te brengen bedrag van Afl. 36.000,-- mocht/moest repareren en/of onderhouden, of heeft te gelden dat gesteld noch is gebleken dat partijen daaraan voorafgaand schriftelijk hebben afgesproken dat [gedaagde] deze verandering aan het gehuurde mocht uitvoeren en dat hij het gehuurde mocht ontruimen zonder achterlating van die spullen. Aldus is [gedaagde] te dezen voor een bedrag van Afl. 16.000,-- schadeplichtig jegens Sahyll.
4.4.5
Vast staat dat sprake is van schade aan de op de foto’s van het rapport zichtbare wanden van het gehuurde voor een bedrag van Afl. 12.000,--. Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] al dan niet gehouden is die schade te vergoeden wordt het bepaalde het eerste lid van artikel 7A:1581 BW vooropgesteld. Uit die wettelijke bepaling vloeit voort dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Het tweede lid van dat artikel bepaalt dat alle schade aan het verhuurde behalve brandschade wordt vermoed door dergelijk tekortschieten te zijn ontstaan. Toegespitst op deze zaak betekent dit dat de schade aan de wanden wordt vermoed te zijn ontstaan door de aan [gedaagde] toe te rekenen tekortkoming in zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om die wanden niet te beschadigen. [gedaagde], die levering van bewijs heeft aangeboden, zal in de gelegenheid worden gesteld om tegenbewijs te leveren tegen dat wettelijk vermoeden. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de in het dictum vermelde terechtzitting, tijdens welke zitting [gedaagde] maximaal 3 getuigen kan doen horen. [gedaagde] dient uiterlijk drie dagen voor die zitting de personalia van de door hem voor te brengen getuige(n) schriftelijk kenbaar te maken aan het Gerecht en aan Sahyll.
in reconventie
4.5 [
gedaagde] vordert vergoeding van schade die hij beweerdelijk heeft geleden als gevolg van beweerdelijke tekortkomingen van Sahyll ter zake van haar uit de huurovereenkomst voorvloeiende verplichtingen, waardoor [gedaagde] eerst in januari 2014 zijn bedrijf in het gehuurde kon openen. In het licht van die door Sahyll bestreden stellingen doet Sahyll bij wijze van meest verstrekkend verweer een beroep op verjaring, daartoe stellende dat die beweerdelijke schade reeds in januari 2014 voor [gedaagde] bekend was waardoor zijn rechtsvordering dienaangaande reeds was verjaard ten tijde van het indienen daarvan op 9 oktober 2019 door middel van de conclusie van eis in reconventie van die datum. Dat beroep slaagt naar het oordeel van het Gerecht. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.
4.6
Sahyll heeft onbetwist gesteld dat de beweerdelijke schade van [gedaagde] voor hem bekend was in januari 2014. Het eerste lid van artikel 3:310 BW bepaalt onder meer en voorzover thans van belang dat een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van 5 jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de aansprakelijke persoon bekend is geworden. Dat betekent dat de beweerdelijke rechtsvordering van [gedaagde] ter zake vergoeding van de beweerdelijke schade in elk geval is verjaard per 1 februari 2019, tenzij [gedaagde] die verjaring voordien rechtsgeldig heeft gestuit door middel van een aan Sahyll gerichte en door haar ontvangen schriftelijke aanmaning of schriftelijke mededeling waarin [gedaagde] zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming van de beweerdelijke op Sahyll rustende wettelijke verbintenis tot vergoeding van schade voorbehoudt. Gesteld noch is gebleken dat [gedaagde] een dergelijke aanmaning of mededeling heeft doen toekomen aan Sahyll. Bij dit alles wordt nog overwogen dat uit de stukken en stellingen van [gedaagde] blijkt dat hij per januari 2014 eveneens bekend was met de aansprakelijke persoon voor zijn beweerdelijke schade, te weten Sahyll.
4.7
Vorenstaande brengt met zich dat er geen grond bestaat voor toewijzing van het hiervoor onder e. door [gedaagde] gevorderde. Die vordering zal daarom bij nog te wijzen eindvonnis worden afgewezen.
4.8
De vordering van [gedaagde] onder d. deelt in dat lot, nu bij voormelde stand van zaken zonder nadere doch ontbrekende uitleg van [gedaagde] niet valt in te zien welk rechtens te respecteren belang hij heeft bij toewijzing daarvan. Daar komt bij dat gesteld noch is gebleken dat [gedaagde] Sahyll ter zake van de beweerdelijke tekortkomingen van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen op enig moment schriftelijk in gebreke heeft gesteld onder redelijke termijnstelling tot nakoming van die verplichtingen. Aldus kan niet worden gezegd dat Sahyll te dezen op enig moment in verzuim is geraakt, hetgeen voor vergoeding van schade een vereiste is. Ook om deze reden is de hier besproken vordering van [gedaagde] niet toewijsbaar. Hierbij wordt nog overwogen dat is gesteld noch gebleken dat verzuim aan de zijde van Sahyll anderszins dan door ingebrekestelling in de zin van het eerste lid van artikel 6:82 BW is ingetreden. De al dan niet impliciete stelling van [gedaagde], dat naast wanprestatie te dezen ook sprake zou zijn van onrechtmatig handelen zijdens Sahyll mist voldoende onderbouwing. Die stelling wordt daarom gepasseerd. Met name is gesteld noch gebleken dat Sahyll moedwillig tekort zou zijn geschoten in haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, enkel en alleen met als doel schade te berokkenen aan de zijde van [gedaagde]. De vordering onder d. zal bij nog te wijzen eindvonnis eveneens worden afgewezen.
4.9 [
gedaagde] zal, bij nog te wijzen eindvonnis worden verwezen in de reconventionele proceskosten van Sahyll, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigden (2 punten, tarief 5).
in conventie, in reconventie en in het vrijwaringsincident
4.1
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in conventie
-stelt [gedaagde] in de gelegenheid om tegenbewijs te leveren tegen hetgeen hiervoor onder 4.4.5 omschreven wettelijk vermoeden;
-verwijst de zaak daartoe naar de terechtzitting van
dinsdag 15 december 2020 om 09:00 uur, te houden in zaal B van het in Aruba te J.G. Emanstraat 51 gelegen gerechtsgebouw, tijdens welke zitting [gedaagde] maximaal 3 getuigen kan doen horen;
dinsdag 15 december 2020 om 09:00 uur, te houden in zaal B van het in Aruba te J.G. Emanstraat 51 gelegen gerechtsgebouw, tijdens welke zitting [gedaagde] maximaal 3 getuigen kan doen horen;
-bepaalt dat [gedaagde] uiterlijk drie dagen voor die zitting de personalia van de door hem voor te brengen getuige(n) schriftelijk kenbaar dient te maken aan het Gerecht en aan Sahyll;
in conventie, in reconventie en in het vrijwaringsincident
-houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 18 november 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.