ECLI:NL:OGEAA:2020:494

• Datum uitspraak: 23 september 2020
• Publicatiedatum: 30 november 2020
• Zaaknummer: A.R. nr. AUA201900848
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.H.M. van de Leur
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige afwijzing erfpachtaanvraag door het Land Aruba

In deze zaak heeft het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba op 23 september 2020 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam VBA] en het Land Aruba. [Naam VBA] had op 24 januari 2017 een aanvraag ingediend voor een perceel domeingrond in erfpacht voor de bouw van een bedrijfspand. De ministeriële beschikking van 6 september 2017 verleende [naam VBA] het recht van optie voor een periode van zes maanden, maar het recht verviel op 6 maart 2018 omdat [naam VBA] niet aan alle voorwaarden had voldaan. Het Land Aruba weigerde de erfpachtaanvraag, wat leidde tot een rechtszaak waarin [naam VBA] stelde dat deze afwijzing onrechtmatig was.

Tijdens de procedure heeft [naam VBA] betoogd dat het Land niet tijdig had gewezen op tekortkomingen en dat het recht van optie niet verlengd kon worden, maar dat het Land wel een redelijke termijn had moeten bieden voor herstel van eventuele tekortkomingen. Het Gerecht oordeelde dat het Land onzorgvuldig had gehandeld door de aanvraag af te wijzen zonder [naam VBA] de kans te geven om eventuele gebreken te herstellen. Het Gerecht verklaarde dat de afwijzing van de erfpachtaanvraag onrechtmatig was en dat het Land [naam VBA] een termijn van drie maanden moest geven om eventuele verzuimen te herstellen. Het Land werd ook veroordeeld in de proceskosten van [naam VBA].

Uitspraak

Vonnis van 23 september 2020

Behorend bij A.R. no. AUA201900848

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[NAAM VBA],

gevestigd in Aruba,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna ook te noemen: [Naam VBA],

gemachtigden: de advocaten mrs. T.L.H. Peeters, B.J. Huiskes en E. Blaauboer,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HET LAND ARUBA,

zetelend in Aruba,

gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna ook te noemen: het Land,

gemachtigde: de advocaat mr. V.M. Emerencia (DWJZ).

1. HET PROCESVERLOOP

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het op 15 maart 2019 door [naam VBA] ter griffie ingediende verzoekschrift, met producties;

-de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;

-de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties;

-de tegen het Land verleende akte van niet dienen van dupliek in conventie en van repliek in reconventie.

1.2

Op verzoek van het Land heeft pleidooi plaatsgevonden op 28 februari 2020. [Naam VBA] is ter zitting verschenen bij mr. Peeters voornoemd, en het Land is verschenen bij zijn gemachtigde. Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd, beiden mede aan de hand van een overgelegde en voorgedragen pleitnota, en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.

1.3 [

Naam VBA] heeft ter zitting gesteld dat de gemachtigde van het Land niet heeft te gelden als een toegelaten gemachtigde in de zin van artikel 28a van het Procesreglement, en dat daarom heeft te gelden dat het Land niet ter zitting is verschenen. Dat verweer wordt verworpen, omdat mr. Emerencia voornoemd ambtenaar in dienst van het Land is en als zodanig voor het Land als jurist werkzaam is bij DWJZ. In (de aard en strekking van) die aanstelling ligt naar het oordeel van het Gerecht een toereikende volmacht besloten krachtens welke mr. Emerencia voor en namens het Land in rechte mag optreden. Aldus is het Land de facto in persoon ter zitting verschenen.

1.4

De eerst bij pleidooi opgevoerde stelling van het Land, dat het hierna vermelde door [naam VBA] verkregen recht van optie aan haar is gegeven op grond van het welbekende afscheidsbeleid van de vorige regering blijft – wat van de inhoud daarvan ook zij - buiten beschouwing als zijnde tardief. Door aldus te handelen heeft het Land de gemachtigde van [naam VBA] de gelegenheid ontnomen die stelling/dat verweer met zijn cliënt te bespreken, hetgeen ontoelaatbaar in strijd met de goede procesorde is. Het door [naam VBA] op dit punt gemaakte bezwaar is gegrond.

1.5

Vonnis is nader bepaald op heden.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

in conventie en in reconventie

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

2.2

De ministeriële beschikking No. DIP 5098-A van 6 september 2017 (hierna: de beschikking) vermeldt onder meer het navolgende:

“
(…).

Gelezen:


Het verzoekschrift d.d. 24 januari 2017 t.n.v. (…) [naam VBA] (…);

Gelet op:


De Landsverordening uitgifte eigendommen (…);

HEEFT BESLOTEN:

I. Aan (…) [naam VBA] (…) HET RECHT VAN OPTIE TE VERLENEN OP EEN op een perceel domeingrond, gelegen te [plaats] (…), groot 2.558 m2, zulks onder de volgende voorwaarden en bepalingen:

1. Het recht van optie wordt verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond met als bestemming voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een bedrijfsgebouw, conform een door de Dienst Openbare Werken af te geven bouwvergunning.

2. Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes (6) maanden, aanvangende per dagtekening van deze beschikking.

3. Verlenging van de optieperiode is niet mogelijk.

4. Voor het hebben van het recht van optie is een bedrag van Afl. 5.756,= (…) verschuldigd, te voldoen (…) binnen één maand na dagtekening van deze beschikking.

5. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie te worden overgelegd:

een situatie-indeling (‘lay-out’) van het project;

de gedetailleerde bouwtekeningen die benodigd zijn voor de aanvraag van een bouwvergunning waaruit onder andere moet blijken dat het desbetreffende project in de omgeving past, een en ander in overleg met de Dienst Openbare Werken;

een kopie bewijs van indiening van de bouwvergunningaanvraag;

een haalbaarheidsstudie (‘feasibility study’) van het project;

en gewaarmerkte uittreksel van de Kamer van Koophandel en Nijverheid van Aruba (niet ouder dan één maand)

een gewaarmerkte kopie van de aandeelhoudersregister van de naamloze vennootschap (niet ouder dan één maand);

een taxatierapport van het project;

een specificatie van de investering die met het project gemoeid is;

een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het project zal geschieden in authentieke bewijsstukken van een lokale bank of financiële instelling dat deze financiering gegarandeerd is;

een bouwtijdschema waaruit duidelijk blijkt wanneer met de bouw zal worden aangevangen en wanneer deze voltooid zal zijn.

(…).

9. De totale bebouwde oppervlakte van het te bouwen bouwwerk mag niet kleiner zijn dan 10% van de perceeloppervlakte. Het te bouwen bouwwerk dient in maximaal 3 (drie) bouwlagen te worden uitgevoerd (…). Onverminderd het vorengestelde, dient het te bouwen bouwwerk van hoge esthetische waarde en kwaliteit te zijn en duurzame bouwmaterialen dienen toegepast te worden. Een en ander zal moeten blijken uit de benodigde gedetailleerde bouwtekeningen.

(…).

12. Bij niet nakoming van één van de hierboven gestelde voorwaarden en/of bepalingen, alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister worden goedgekeurd vervalt het recht van optie en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd.

13. De Optiehouder is gehouden gedurende de optieperiode een maatschappelijke investering te plegen in een sociale instantie in Aruba van minimaal 5 0/00 (vijf pro mille) van de investering die met het project gemoeid is. De Optiehouder kan geen rechten hieraan ontlenen.

(…). ”.

2.3

Het aan [naam VBA] gerichte schrijven van de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu (hierna: de minister) van 2 juli 2018 vermeldt onder meer het volgende:

“
(…).

[naam VBA] (…) heeft op 24 januari 2017 een perceel domeingrond te [plaats], groot 2.558 m2,in erfpacht aangevraagd voor de bouw van een bedrijfspand. Bij ministeriële beschikking d.d. 6 september 2017, No. DIP/5098-A is aan U het recht van optie verleend voor een periode van 6 maanden. De optie is op 6 maart 2018 vervallen. Doch [naam VBA] (…) heeft niet voldaan aan alle optievoorwaarden en/of de ingediende stukken kunnen niet worden goedgekeurd.

Zo blijkt uit de ingediende stukken dat het perceel slecht voor 10% wordt bebouwd en de bouw in één bouwlaag wordt uitgevoerd. Derhalve wordt er geen optimaal gebruik gemaakt van het perceel en wordt het perceel niet optimaal benut.

De wijze van financiering is onduidelijk. In de bouwschema staat dat het project door RBC bank wordt gefinancierd terwijl in de brief van RBC staat dat zij van de UBO van [naam VBA] (…) heeft begrepen dat de bouw voornamelijk uit eigen vermogen zal worden gefinancierd.

De brief van de RBC bank is niet voldoende terwijl hieruit evenmin blijkt dat de financiering gegarandeerd is.

Volgens de ingediende bouwschema wordt slechts 81% van de aanneemsom uitbetaald.

Ook de haalbaarheidsstudie kent diverse fouten. Zo zijn de direct expenses bij de revenues opgeteld in plaats van afgetrokken.

Er is een bedrag van Afl. 9438,00 opgenomen voor groundtax/landuse, terwijl de jaarlijkse erfpachtcanon alleen al Afl. 23.022,00 bedraagt.

Verder is er een loan facility opgenomen van Afl. 360.000,00. Hiervoor is geen brief van een bank ingediend. Integendeel, in de brief van RBC staat dat de bouw voornamelijk uit eigen vermogen zal worden gefinancierd.

Verder zij vermeld dat de opgegeven bouwwaarde onder de gangbare bouwprijs ligt, terwijl de optie stelt dat het te bouwen bouwwerk van hoge esthetische waarde en kwaliteit dient te zijn en duurzame bouwmaterialen toegepast dienen te worden.

De bouwwaarde ligt ver onder de waarden uit het taxatierapport.

De maatschappelijke investering van minimaal 5 promille van de investering in het project is niet gepleegd.

In het licht van bovenstaande bericht ik bij deze dat de erfpachtsaanvraag is afgewezen en het recht van erfpacht op het perceel te [plaats] niet aan [naam VBA] (…) zal worden uitgegeven. ”.

2.4

Het aan het Land gerichte schrijven van [naam VBA] van 13 augustus 2018 vermeldt onder meer het volgende:

“
[naam VBA] (…) heeft op 24 januari 2017 een perceel domeingrond te [plaats] groot 2.558 m2, in erfpacht aangevraagd voor de bouw van een bedrijfspand. Bij ministeriële beschikking d.d. 6 september 2017, No. DIP/5098-A is (…) het recht van optie verleend voor een periode van 6 maanden.

[naam VBA] heeft aan alle voorwaarden voldaan en tijdig op 7 december 2017 alle gevraagde documenten ingediend.

Bij het indienen van de gevraagde documenten werd door de ambtenaar aan de bali verklaard dat alles in orde is en alle gevraagde documenten zijn ingediend. Voor wat betreft de maatschappelijke investering van minimaal 5 promille van de investering in het project werd geen woord (…) gerept. Dus is er vanuit gegaan dat dit vóór het verlijden van de akte zal dienen te worden gepleegd.

De optieperiode is hierna vervallen t.w. op 6 maart 2018, hetwelk niet aan (…) [naam VBA] (...) te wijten is.

In Uw brief wordt vermeld dat het perceel voor slechts 10% wordt bebouwd en dit is conform punt 9 van de optie voorwaarde dat de totale bouwoppervlakte niet kleiner mag zijn dan 10% van de perceel oppervlakte. (…).

U schrijft verder dat U begrepen heeft dat de bouw voornamelijk uit eigen vermogen zal worden gefinancierd. Dat is toch een gezonde situatie dat een investeerder eigen opgebouwd kapitaal op Aruba gaat investeren voor de groei van de economie van Aruba. De bank garandeert indien nodig om het overage te financieren. Hierover is met de desbetreffende bank gesproken en de bank is bereid om een goed opgebouwde brief hierover te schrijven.

U stelt dat in de ingediende bouwschema en haalbaarheidsstudie diverse fouten zijn. U moet zich verduidelijken wat de fouten zijn en die fouten zijn te verbeteren.

Dat de bouwwaarde onder de gangbare bouwprijs is, is te wijten aan de goede bouwprijs die de aannemer heeft aangeboden en heeft geen invloed op de esthetische waarde, kwaliteit en duurzaamheid van de bouwmaterialen.

De esthetische waarde zal gegarandeerd hoog zijn en de kwaliteit en duurzaamheid van de bouwmaterialen zullen vanzelfsprekend gegarandeerd van het hoog niveau zijn hetwelk het bedrijfspand, de eigenaar van het pand en het bestaan van het pand ten goede komt.

Het is te betreuren dat een lokale investeerder niet de mogelijkheid werd aangeboden om de door Uw dienst zgn. gesignaleerde fouten te laten verbeteren, echter meteen over gaat om de erfpachtsaanvraag af te wijzen.

U wordt hierbij dan ook vriendelijk doch dringend verzocht om de optieperiode te verlengen en [naam VBA] (…) de mogelijkheid te gunnen om de gesignaleerde fouten of gebreken in samenwerking met de DIP te laten corrigeren opdat een lokale investeerder kan meewerken aan de groei van de Arubaanse economie, hetwelk een ieder ten goede komt. ”.

2.5

Het Land heeft voormeld schrijven van [naam VBA] onbeantwoord gelaten.

2.6 [

Naam VBA] heeft op 12 februari 2019 een beslagrekest ingediend bij de griffie van dit Gerecht. Het Gerecht heeft diezelfde dag nog verlof verleend aan [naam VBA] om conservatoir beslag te leggen op het bij partijen genoegzaam bekende in Aruba te [plaats] gelegen perceel domeingrond groot 2.558 m2 (hierna: het perceel), zulks onder de voorwaarde dat de eis in de hoofdzaak binnen 28 dagen na beslaglegging moet worden ingesteld. Dat beslag (hierna: het beslag) is in opdracht van [naam VBA] ten laste van het Land gelegd op 18 februari 2019.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

in conventie

3.1 [

Naam VBA] vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

a. voor recht verklaart dat de afwijzing van de erfpachtaanvraag van [naam VBA] door het Land onrechtmatig is geschied;

b. het Land beveelt mee te werken aan de uitvoering van de Overeenkomst;

c. voor recht verklaart dat [naam VBA] aan de voorwaarden onder de Overeenkomst ter verkrijging van het recht van erfpacht heeft voldaan, althans het Land beveelt [naam VBA] een redelijke termijn te gunnen om aan de in de brief van 2 juli 2018 door het Land nader uitgewerkte of toegelichte vereisten onder de Overeenkomst te voldoen;

d. het Land veroordeelt in de proceskosten.

3.2

Het Land voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door [naam VBA] verzochte, kosten rechtens.

in reconventie

3.3

Het Land vordert dat het Gerecht bij vonnis:

e. voor recht verklaart dat het beslag nietig is danwel als onrechtmatig heeft te gelden, kosten rechtens.

3.4 [

Naam VBA] voert verweer en concludeert dat het Land niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem verzochte, althans tot afwijzing daarvan, en tot veroordeling van het Land in de kosten en de nakosten van deze procedure te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis.

in conventie en in reconventie

3.5

Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.

4. DE BEOORDELING

in reconventie

4.1

Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat het Land niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem verzochte. Het ontvankelijkheidsverweer van [naam VBA] wordt daarom verworpen.

4.2

Onbegrijpelijk is het standpunt van het Land dat het beslag nietig is. Het Land stelt dat daarvan sprake is omdat uit het aan het beslagverlof verbonden voorwaarde volgt dat de eis in de hoofdzaak uiterlijk 12 maart 2019 ingediend had moeten zijn, terwijl die eis – en dat staat vast - eerst op 15 maart 2019 is ingediend. Met dit betoog miskent het Land de omstandigheid dat beslaglegging heeft plaatsgevonden op 18 februari 2019, en dat vanaf die datum de termijn van 28 dagen aanvangt en niet – zoals het Land kennelijk meent - vanaf de datum waarop het beslagverlof werd verleend. Daaruit volgt – en dat heeft [naam VBA] onbestreden gesteld – dat de eis in de hoofdzaak uiterlijk op 18 maart 2019 moest zijn ingesteld. Nu dat op 15 maart 2019 is gebeurd, is geen sprake van een nietig of vervallen beslag zoals gesteld door het Land.

4.3

Zonder nadere doch ontbrekende heldere uitleg valt evenmin in te zien dat sprake is van een onrechtmatig beslag, zoals subsidiair gesteld door het Land. De beslagrechter heeft geoordeeld dat de deugdelijkheid van het door [naam VBA] ingeroepen recht summierlijk is gebleken, en gesteld noch is gebleken dat [naam VBA] misbruik heeft gemaakt van de aan haar gegeven beslagbevoegdheden, in die zin dat beslag enkel en alleen is gelegd om het Land te traineren en/of schade te berokkenen. Beslag is gelegd ter meerdere zekerheid van het in erfpacht kunnen verkrijgen door [naam VBA] van het perceel, waar deze hele (conventionele) zaak om draait.

4.4

Vorenstaande (alsmede de hierna te lezen uitkomst in conventie) brengt mee dat de reconventionele vordering van het Land zal worden afgewezen.

4.5

Het Land zal worden veroordeeld in de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van [naam VBA], tot aan deze uitspraak begoot op Afl. 2.500,-- aan salaris voor de gemachtigden (2 punten, tarief 5), te vermeerderen met nakosten zonder betekening van dit vonnis begroot op Afl. 250,-- en met betekening van dit vonnis begroot op Afl. 400,-- indien en voorzover die betekening heeft plaatsgevonden nadat het Land na aanschrijving door of vanwege [naam VBA] 14 dagen tijd heeft gehad om dit vonnis na te komen, en voorts te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

in conventie

4.6

Vast staat dat dat krachtens de hiervoor onder 2.2 vermelde beschikking het recht van optie is verleend aan [naam VBA] - naar de eigen in de beschikking gebezigde woorden van het Land - “
tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op” het perceel. In het licht van dat door [naam VBA] verkregen recht van optie wordt het volgende overwogen, waarbij vooropgesteld heeft te gelden dat (1) met betrekking tot dat recht de verhoudingen tussen partijen worden beheerst door de redelijkheid en billijkheid en (2) dat het Land in zijn privaatrechtelijk handelen met in dit geval [naam VBA] op de voet van het bepaalde in artikel 3:14 BW evenzeer is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Verder wordt vooropgesteld dat de tekst en inhoud van de beschikking eenzijdig door het Land zonder onderhandeling met [naam VBA] is opgesteld/geredigeerd, zodat voor de uitleg daarvan met name de tekst van de beschikking bepalend is. Voorts wordt vooropgesteld overwogen dat uit de beschikking onmiskenbaar volgt dat als is voldaan door [naam VBA] aan alle in de beschikking voormelde voorwaarden/bepalingen en de door haar ingediende stukken worden goedgekeurd door de minister, het Land het perceel in erfpacht dient uit te geven aan [naam VBA]. Het andersluidende standpunt van het Land mist in het licht van de strekking en geest van de beschikking voldoende onderbouwing en/of feitelijke grondslag, en wordt daarom gepasseerd. Tot slot wordt vooropgesteld dat [naam VBA] niet of onvoldoende bestreden heeft gesteld dat zij alle in de beschikking onder a. tot en met j. vermelde stukken tijdig ter beoordeling heeft ingediend bij het Land. In zoverre heeft [naam VBA] in elk geval voldaan aan de bij de beschikking bepaalde voorwaarden en bepalingen.

4.7

Uit de beschikking volgt dat het recht van optie aan [naam VBA] is verleend voor de duur van zes maanden, en dat de beschikking bepaalt dat dit recht niet kan worden verlengd. Verder bepaalt de beschikking onder randnummer 12. onder meer dat als [naam VBA] de in de beschikking onder randnummers 1. tot en met 11. gestelde voorwaarden/bepalingen niet nakomt het recht van optie vervalt en het erfpachtrecht niet zal worden gevestigd, terwijl hetzelfde geldt indien de door [naam VBA] ingediende stukken niet door de minister worden goedgekeurd. In het licht van dit alles wordt het volgende verder overwogen.

4.8.1

Blijkens het hiervoor onder 2.3 vermelde schrijven van de minister heeft [naam VBA] niet voldaan aan de hiervoor onder 2.2 onder randnummer 9. van de beschikking vermelde voorwaarde, omdat volgens de minister het perceel slecht voor 10% wordt bebouwd en de bouw in één bouwlaag wordt uitgevoerd waardoor er geen optimaal gebruik gemaakt wordt van het perceel en het perceel niet optimaal wordt benut. Dat standpunt van de minister is zonder nadere doch ontbrekende heldere uitleg onbegrijpelijk en wordt daarom gepasseerd. Als voorwaarden zijn bij de beschikking immers in niet mis te verstaan bewoordingen gesteld dat de totale bebouwde oppervlakte van het te bouwen bouwwerk niet kleiner mag zijn dan 10% van de perceeloppervlakte en dat het te bouwen bouwwerk in maximaal 3 (drie) bouwlagen dient te worden uitgevoerd. Vast staat dat (1) het te bouwen bouwwerk bestaat uit één bouwlaag en (2) dat het oppervlak van het te bouwen bouwwerk 10% bedraagt van de oppervlakte van het perceel. Daarmee voldoet [naam VBA] zonder meer aan deze voorwaarden. Met de door Land te dezen onbegrijpelijk ingenomen klaarblijkelijk onjuiste standpunten handelt het onzorgvuldig ofwel onrechtmatig jegens [naam VBA].

4.8.2

Blijkens het hiervoor onder 2.3 vermelde schrijven van de minister heeft [naam VBA] niet voldaan aan de hiervoor onder 2.2 onder randnummer 13. van de beschikking vermelde voorwaarde, omdat volgens de minister de maatschappelijke investering van minimaal 5 promille van de investering in het project niet is gepleegd. De minister/het Land miskent hiermee de omstandigheid dat uit (de bewoordingen van) de beschikking volgt dat alleen niet nakoming van de voor randnummer 12. van de beschikking omschreven voorwaarden/bepalingen kan leiden tot verval het recht van optie als gevolg waarvan het erfpachtrecht niet zal worden gevestigd. Daar komt bij dat het Land dit standpunt eerst aan [naam VBA] kenbaar heeft gemaakt op 2 juli 2018 terwijl het optierecht was geven vanaf 6 september 2017 tot zes maanden daarna, te weten tot 6 maart 2018. Het Land heeft het dus om voor hem moverende redenen goed gevonden om vrijwel 2 maanden na ommekomst van de verleende optie [naam VBA] te berichten dat het recht van erfpacht niet zou worden verleend mede omdat bedoelde maatschappelijk investering niet was gepleegd. Maatstaven van redelijkheid en billijkheid alsmede het door het Land jegens [naam VBA] in acht te nemen zorgvuldigheidsbeginsel brengen mee dat het op de weg van het Land had gelegen om nog ruim voor de ommekomst van het optierecht te wijzen op hetgeen volgens het Land heeft te gelden als een tekortkoming, en in het licht daarvan aan [naam VBA] een redelijke termijn te gunnen voor verzuimherstel. Naar het oordeel van het Gerecht heeft, mede gelet op alle investeringen/kosten die [naam VBA] reeds heeft gedaan/gemaakt, een verzuimhersteltermijn van drie maanden als redelijk te gelden. De omstandigheid dat de beschikking bepaalt dat het recht van optie niet kan worden verlengd maakt dat niet anders, omdat het onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat het Land zich op die bepaling beroept. Overigens is het Gerecht er ambtshalve van op de hoogte dat soortgelijke optierechten als de onderhavige in voorkomende gevallen, kennelijk als dat zo uitkomt, (zelfs meermalen) worden verlengd.

4.8.3

Ter zake van de overige beweerdelijke tekortkomingen zoals vermeld in het hiervoor onder 2.3 vermelde schrijven geldt onverkort hetzelfde: het Land dient te dien aanzien [naam VBA] in de gelegenheid te stellen om binnen drie maanden na kennisgeving daarvan die verzuimen te herstellen. Hierbij wordt nog het volgende overwogen.

4.8.4

De enkele omstandigheid dat sprake is van een lage prijs voor het door [naam VBA] te bouwen bedrijfsgebouw brengt nog niet mee dat het te bouwen bouwwerk niet van hoge esthetische waarde en kwaliteit is en dat er geen duurzame bouwmaterialen toegepast worden. Het Land heeft deze standpunten onvoldoende gemotiveerd, terwijl goed bestuur dat in voldoende mate behoort te doen. Aldus handelt het Land ook op dit punt onzorgvuldig en dus onrechtmatig jegens [naam VBA]. Eerst als het Land zijn standpunt te dezen voldoende heeft gemotiveerd, kan het worden tegengeworpen aan [naam VBA], die dan in de gelegenheid moet worden gesteld om het (behoorlijk gemotiveerde/omschreven) verzuim te herstellen binnen drie maanden na kennisgeving daarvan.

4.8.5

Met het Land is het Gerecht van oordeel dat uit de bij partijen genoegzaam bekende brief van RBC van 7 december 2017 (productie 7 bij het verzoekschrift) geen harde garantie voortvloeit wat financiering betreft van het door [naam VBA] te realiseren project. Het ligt te dezen op de weg van [naam VBA] om wat betreft eigen aan te wenden middelen, die er vandaag wellicht zijn maar morgen wellicht niet meer, bijvoorbeeld een depot aan te leggen bij een lokale bank waaruit alleen gelden opgenomen kunnen worden ten behoeve van de bouw van het project op het door [naam VBA] beoogde in erfpacht te verkrijgen perceel, en daarnaast een verklaring van die bank of een andere lokale financiële instelling van goede naam en faam in te dienen bij het Land waaruit ondubbelzinnig een harde garantie blijkt dat die bank of instelling het project zal financieren indien de eigen (in depot gestelde) middelen van [naam VBA] ontoereikend zijn.

4.9

Al het vorenstaande brengt mee dat de vorderingen onder a. en onder c. subsidiair zullen worden toegewezen. Hierbij wordt nog overwogen dat het hiervoor onder 2.3 vermelde schrijven wat betreft beweerdelijke tekortkomingen bepalend is, anders dan naderhand door het Land er met de haren bijgesleepte verwijten/tekortkomingen (zoals bijvoorbeeld onder randnummer 21. van zijn pleitnota).

4.1

Het Land zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden verwezen in de kosten van deze conventionele procedure gevallen aan de zijde van [naam VBA] waaronder begrepen die van het beslag, tot aan deze uitspraak begroot op (450,-- + 411,95 + 192,15 =) Afl. 1.054,10 aan verschotten (oproep- en beslagexplootkosten) en Afl. 3.750,-- aan salaris voor de gemachtigden (3 punten, tarief 5), te vermeerderen met nakosten zonder betekening van dit vonnis begroot op Afl. 250,-- en met betekening van dit vonnis begroot op Afl. 400,-- indien en voorzover die betekening heeft plaatsgevonden nadat het Land na aanschrijving door of vanwege [naam VBA] 14 dagen tijd heeft gehad om dit vonnis na te komen, en voorts te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

4.11

Ten overvloede wordt nog overwogen dat niet valt uit te sluiten dat al het hiervoor omschreven volstrekt onnodig onrechtmatig handelen van het Land jegens [naam VBA] grond oplevert tot schadevergoedingsverplichtingen, hetgeen gezien de alom bekende precaire financiële situatie van het Land voor die situatie niet bepaald dienstig is.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

in conventie

5.1

verklaart voor recht dat de afwijzing van de erfpachtaanvraag van [naam VBA] door het Land onrechtmatig is geschied;

5.2

beveelt het Land tot toekenning aan [naam VBA] van een verzuimhersteltermijn van drie maanden ter zake van de in het hiervoor onder 2.3 geciteerd weergegeven schrijven vermelde verzuimen voorzover die goed zijn gemotiveerd en omschreven, ingaande drie maanden na schriftelijke kennisgeving daarvan;

5.3

veroordeelt het Land in de kosten van deze conventionele procedure gevallen aan de zijde van [naam VBA], tot aan deze uitspraak begroot Afl. 4.804,10, te vermeerderen met nakosten zonder betekening van dit vonnis begroot op Afl. 250,-- en met betekening van dit vonnis begroot op Afl. 400,-- indien en voorzover die betekening heeft plaatsgevonden nadat het Land na aanschrijving door of vanwege [naam VBA] 14 dagen tijd heeft gehad om dit vonnis na te komen, en voorts te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

in reconventie

5.4

wijst af het door het Land verzochte;

5.5

veroordeelt het Land in de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van [naam VBA], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,--, te vermeerderen met nakosten zonder betekening van dit vonnis begroot op Afl. 250,-- en met betekening van dit vonnis begroot op Afl. 400,-- indien en voorzover die betekening heeft plaatsgevonden nadat het Land na aanschrijving door of vanwege [naam VBA] 14 dagen tijd heeft gehad om dit vonnis na te komen, en voorts te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.;

in conventie en in reconventie

5.6

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad met uitzondering van hetgeen is beslist/uitgesproken onder 5.1 en 5.4.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 23 september 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.