Uitspraak
Vonnis van 9 september 2020
Behorend bij A.R. nr. AUA201903435
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[Eiseres],
te Aruba,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres],
procederend in persoon,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
te Aruba,
gedaagde,
hierna te noemen: het Land,
gemachtigde: mr. M.P. Jansen (DWJZ).
1.DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het incident van 12 februari 2020;
- de nadere stukken zijdens [eiseres] van 4 maart 2020;
- de mondelinge behandeling van 18 juni 2020;
- de pleitnota zijdens [eiseres].
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Bij brief van 26 augustus 1994, kenmerk 4836, heeft de minister van Publieke Werken en Volksgezondheid a.i. [eiseres] het volgende geschreven:
“Onderwerp: Verhuur woning te [adres]
Met referte aan hogergenoemd onderwerp, bericht ik U het volgende.
De Ministerraad heeft in haar vergadering van 24 augustus 1994 besloten de woning [adres] aan U in huur te verlenen.
U dient zich te vervoegen ten kantore van de Dienst Domeinbeheer voor het afhalen van de sleutels alsmede voor verdere afhandeling van de huurovereenkomst.
De huurovereenkomst wordt vooralsnog aangegaan onder de volgende voorwaarden:
1. De huur wordt aangegaan voor een periode van 5 jaar met ingang van 1 september 1994;
2. De woning wordt in huur uitgegeven in de staat waarin deze zich bevindt (as is where is);
3. De huurster dient voor eigen rekening de woning in bewoonbare staat te brengen;
4. De kosten voor onderhoud welke volgens de wet of plaatselijk gebruik voor rekening zijn van de verhuurder, kunnen worden verrekend met de maandelijkse huurprijs, na voorafgaande goedkeuring van de werkzaamheden en de kosten door de Dienst Domeinbeheer;
5. De maandelijkse huurprijs bedraag Afl. 724,-;
6. Alsmede nader overeen te komen voorwaarden
Nadat het recht van erfpacht zijdens LAGO is prijsgegeven en de overheid wederom de vrije beschikking heeft over de grond, zal aan U het recht van eerste optie worden verleend voor het in erfpacht verkrijgen van de grond behorende bij de onderhavige woning.”
2.2
Partijen hebben nimmer een huurovereenkomst op schrift gesteld.
2.3
Op 12 juni 1995 heeft [eiseres] de sleutels ontvangen van de woning te [adres] (hierna: de woning en het perceel). Zij heeft de woning samen met haar echtgenoot betrokken. In 2000 is [eiseres] naar Nederland verhuisd, waarna haar echtgenoot in de woning is blijven wonen.
2.4
In september 1995 heeft het Land de vrije beschikking gekregen over het perceel.
2.5
Bij verzoekschrift van 12 oktober 1999 heeft [eiseres] het Gerecht verzocht om bij vonnis in kort geding het Land te bevelen om binnen 24 uur na betekening van het te wijzen vonnis het erfpachtrecht met [eiseres] te formaliseren.
2.6
Bij brief van 5 november 1999 heeft [naam], werkzaam bij CBJAZ, als procesgemachtigde van het Land, de toenmalige gemachtigde van [eiseres] het volgende geschreven:
“Hierdoor bevestig ik het telefonisch onderhoud van hedenochtend met uw kantoorgenoot (…). Ik deelde hem mede dat ik hedenochtend informatie heb ontvangen van de Dienst Domeinbeheer, op basis waarvan naar mijn idee geconcludeerd kan worden dat aan het verzoek van uw cliënte tegemoet gekomen zal worden.
Vanzelfsprekend zal aan de inhoud van de brief van 26 augustus 1994, waar uw cliënte zich op beroept, gevolg gegeven worden.
Tot het heden heeft daadwerkelijke verlening van erfpacht nog niet plaats kunnen vinden, omdat:
- de terreinen nog opgemeten dienden te worden, hetgeen inmiddels in oktober jl. is geschied;
- de huizen nog getaxeerd dienen te worden. Naar ik heb vernomen van de Dienst Domeinbeheer, heeft de betrokken Minister hiervoor vandaag zijn toestemming gegeven.
Naar verwachting zullen aldus op korte termijn, nadat de taxatierapporten zijn opgemaakt, de betreffende terreinen te [adres] in erfpacht uitgegeven kunnen worden aan de personen aan wie een eerste recht van optie werd toegezegd.
Overigens zullen wel nadere voorwaarden gesteld worden van overheidswege aan het verlenen van erfpacht.
Ten aanzien van uw cliënte heb ik vernomen dat ondermeer als voorwaarde gesteld zal worden, dat daadwerkelijk een huurovereenkomst met het Land gesloten dient te worden, hetgeen tot op heden is uitgebleven.
Het komt mij voor dat er geen grond bestaat voor het voeren van een kort geding, nu de toezegging door de overheid gestand wordt gedaan. (…)”
2.7
Bij vonnis in kort geding van 19 januari 2000 in zaak nr. KG no. 249 van 1998 heeft het Gerecht voormeld verzoek van [eiseres] van 12 oktober 1999 om het Land te bevelen om het erfpachtrecht met betrekking tot het perceel te formaliseren afgewezen. Daartoe heeft het Gerecht onder meer overwogen:
“3.2 Vooropgesteld wordt dat partijen niet van mening verschillen over de vraag of in 1994 aan eiseres een recht van eerste optie is verleend op het in erfpacht verkrijgen van de grond van het perceel [adres]. Partijen beantwoorden die vraag beiden bevestigend.
3.3
Wel verschillen zij van mening over de vraag of die overdracht mede betrekking heeft op de woning en/of de door eiseres in de toekomst – na verkrijging – te betalen erfpachtscanon geldt voor grond met opstal dan wel alleen voor de grond. (…)
3.6
Het gerecht is voorshands van oordeel dat noch uit de hiervoor gememoreerde brief d.d. 25 augustus 1994 van de toenmalige Minister van Publieke Werken en Volksgezondheid a.i., noch uit het door eiseres aangehaalde ontwikkelingsplan [adres], noch uit enig ander door eiseres overgelegd stuk kan worden afgeleid dat zij jegens gedaagde aanspraak kan maken op levering van de grond met woning tegen betaling van een periodieke erfpachtscanon. De brief van 26 augustus 1994 strekt, blijkens haar bewoordingen, niet verder dan een optie op het in erfpacht verkrijgen van de grond, hetgeen evenzeer geldt voor de in meergenoemd ontwikkelingsplan vermelde prijzen. Die hebben ook “slechts” betrekking op de waarde van de grond.
Ook uit de wet vloeit niet voort dat de erfpacht mede betrekking heeft op de woning.
Het voorgaande betekent dat in ieder geval ten aanzien van de woning nog een taxatie zal moeten plaatsvinden en eiseres daaraan zal hebben mee te werken.
Het gerecht is voorshands wel van oordeel dat de kans groot zal zijn dat de bodemrechter, indien daarom gevraagd, zal beslissen dat voor wat betreft de vaststelling van de grondwaarde aansluiting gezocht dient te worden bij hetgeen in het ontwikkelingsplan staat vermeld. Een taxatie daarvan lijkt niet meer nodig. Daaraan kan onvoldoende afdoen dat genoemd plan al weer enige jaren oud is, omdat gedaagde al in 1995 weer de vrije beschikking over de grond heeft gekregen en zij toen reeds de betreffende gronden had kunnen aanbieden.
Nu op korte termijn een taxatie als hiervoor bedoeld te verwachten is en eiseres het mede zelf in de hand heeft die taxatie snel te laten plaatsvinden, bestaat er, gelet op het voorgaande, thans onvoldoende aanleiding voor een voorziening in kort geding. Onvoldoende aannemelijk is geworden dat er aan de zijde van eiseres sprake is van een zodanige noodsituatie dat voormelde taxatie niet afgewacht kan worden. (…)”
2.8
Volgens een taxatierapport van ir A.S. Rosenstand van Arcotec N.V. van 13 juni 2000 bedraagt de vrije marktwaarde van de grond Afl. 76.160,- en van de woning Afl. 30.800,-.
2.9
Bij brief van 18 augustus 2013 heeft [eiseres] de minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu het volgende geschreven:
“Hierbij vraag ik u voor een definitieve oplossing omtrent [adres] die ik sinds 26 augustus 1994 toegewezen had gekregen. (…)
In de Rechtszaak KG 249/1999 had de Regering bevestigd mijn erfpachtrecht te zullen respecteren maar er bleef een dispuut open of ik voor het huis moest betalen of niet. (…)”
2.1
Bij brief van 2 maart 2018 heeft de toenmalige gemachtigde van [eiseres] de directeur van de Directie Infrastructuur en Planning het volgende geschreven:
“Aan mevrouw is op 26 augustus 1994 een perceel gelegen te [adres] toegewezen. (…) Sindsdien is cliënte bezig om de huur om te zetten in een erfpacht. In het jaar 2000 is er zelfs een rechtszaak door cliënte geëntameerd waarbij door het Land Aruba is toegezegd dat aan cliënte een recht van erfpacht zou worden gegeven voor bovengenoemd perceel.
Sindsdien heeft cliënte meerdere pogingen ondernomen om voornoemd perceel in erfpacht te verkrijgen tot het heden heeft Land Aruba het toegezegde in bij het geding van het jaar 2000 niet nagekomen.
Cliënte is ten einde raad omdat zij al jaren bezig is met de kwestie en zij van het kastje naar de muur wordt gestuurd. Zij doet hierbij een laatste poging om de kwestie te regelen middels deze brief. Graag verneemt zij binnen welke termijn de DIP haar een erfpachtcontract kan aanbieden. (…)”
3.DE VORDERING EN HET VERWEER
3.1 [
eiseres] vordert dat het Gerecht bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- primair, voor recht verklaart dat zij het perceel door verjaring in eigendom heeft verkregen;
- subsidiair, het Land – op straffe van een dwangsom – beveelt om het perceel onmiddellijk en onvoorwaardelijk aan haar over te dragen;
- bepaalt dat het Land geen waarde aan de woning kan claimen;
- bepaalt dat het Land de canon dient vast te stellen, zoals in het kortgedingvonnis van 19 januari 2000, derhalve gebruikmakend van de grondwaarde uit het taxatierapport van 13 juni 2000;
- het Land veroordeelt tot vergoeding van geleden schade, nader op te maken bij staat, vermeerderd met rente en kosten,
- het Land veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2 [
eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat zij met ingang van 12 juni 1995 de feitelijke macht uitoefent over het perceel. Verder stelt zij dat het Land jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld, door ondanks een toezegging daartoe, nimmer te zijn overgegaan tot overdracht van het recht van erfpacht op het perceel. Als gevolg daarvan heeft zij schade geleden.
3.3
Het Land voert hiertegen verweer, strekkende tot afwijzing van de vordering en met veroordeling van [eiseres] tot betaling van de kosten van deze procedure.
4.DE BOORDELING
Verkrijgende verjaring
4.1
Artikel 3:105 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dat goed verkrijgt, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Een rechtsvordering verjaart na verloop van twintig jaar (artikel 3:306 BW Pro). Het beroep van [eiseres] op verjaring slaagt dan ook indien sprake is van bezit - het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 BW Pro) - gedurende een onafgebroken periode van (ten minste) twintig jaar. Of sprake is van bezit wordt naar verkeersopvatting en met inachtneming van het bepaalde in artikel 3:108 BW Pro en volgende beoordeeld. In artikel 3:109 BW Pro is bepaald dat wie een goed houdt, vermoed wordt dit voor zichzelf te houden. In artikel 3:111 BW Pro is bepaald dat wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor een ander te houden, men daarmee doorgaat zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van hem voor wie men houdt, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht.
4.2
Gelet op het voorgaande, is voor een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring vereist dat [eiseres] gedurende een onafgebroken periode van twintig jaar feitelijk de macht over het perceel heeft gehad, met de pretentie om voor zichzelf te houden en rechthebbende te zijn, op zodanige wijze dat het Land daaruit niet anders heeft kunnen afleiden dan dat [eiseres] pretendeert eigenaar van het perceel te zijn. Op [eiseres], als degene die zich heeft beroepen op verkrijging door verjaring, rusten de stelplicht en bewijslast van het bezit gedurende twintig jaar in de hiervoor bedoelde zin.
4.3
Naar het oordeel van het Gerecht gaat het beroep van [eiseres] op verkrijging door verjaring niet op. Aan het gebruik van het perceel door [eiseres] lag bij aanvang een huurovereenkomst met het Land ten grondslag. [eiseres] was daarom geen bezitter, maar houder van het perceel. [eiseres] heeft voorts niet gesteld dat en waarom geoordeeld dient te worden dat zij nadien niet door is gegaan het perceel krachtens voormelde rechtsverhouding voor het Land te houden. De conclusie is dan ook dat [eiseres] geen beroep op verkrijgende verjaring toekomt. De vordering dient in zoverre te worden afgewezen.
Recht van erfpacht
4.4
Tussen partijen is niet in geschil, dat tussen hen geen overeenkomst tot uitgifte van het perceel in erfpacht tot stand is gekomen. Partijen houdt evenwel verdeeld de vraag of het Land aan [eiseres] een recht van eerste optie op het verkrijgen van het perceel in erfpacht heeft verleend en, zo ja, onder welke voorwaarden dat is gebeurd. In dit verband heeft [eiseres] gesteld dat aan haar namens het Land ter zake diverse toezeggingen zijn gedaan.
4.5
Ingevolge artikel 25a, lid 1, van de Landsverordening uitgifte eigendommen is de minister van Publieke Werken en Volksgezondheid bevoegd tot het verlenen van optie op de uitgifte van gronden in erfpacht. Uit artikel 25b, lid 2, kan worden afgeleid dat zodanige opties bij ministeriële beschikking worden verleend. In dit geval is niet gebleken dat de minister een zodanige beschikking heeft gegeven.
4.6 [
eiseres] stelt dat het Land zich schuldig heeft gemaakt aan onbehoorlijk bestuur, door, ondanks toezeggingen door de daartoe bevoegde minister, niet tot uitgifte van het perceel in erfpacht over te gaan en aldus niet zijn toezegging gestand te doen. Daarmee heeft het Land jegens haar onrechtmatig gehandeld.
4.7
Ook in de voorliggende verhouding tussen partijen komt ingevolge artikel 3:14 BW Pro aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur betekenis toe. Met de stelling dat het Land gehouden is een toezegging van de minister gestand te doen, doet [eiseres] een beroep op het vertrouwensbeginsel. Volgens vaste rechtspraak kan een beroep op het vertrouwensbeginsel slagen als van de kant van het tot beslissen bevoegde orgaan een concrete, ondubbelzinnige aan dat orgaan toe te rekenen toezegging is gedaan door een daartoe bevoegd persoon, waaraan rechtens te honoreren verwachtingen kunnen worden ontleend. Hiervan kan ook sprake zijn indien deze toezegging is gedaan door een persoon waarvan de betrokkene op goede gronden mocht veronderstellen dat deze de opvatting van het bevoegde orgaan vertolkte. Als toezegging worden aangemerkt gedragingen en/of uitlatingen van overheidsfunctionarissen die bij de justitiabele redelijkerwijs de indruk wekken van een welbewuste standpuntbepaling over de manier waarop in zijn geval een bevoegdheid al dan niet zal worden uitgeoefend, na kennisneming van de voor dat geval relevante gegevens, die niet zozeer strijdt met de regels dat redelijkerwijs niet op nakoming kan worden gerekend.
4.8
Naar het oordeel van het Gerecht komt aan [eiseres] een beroep op het vertrouwensbeginsel toe. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het tot beslissen bevoegde orgaan, in dit geval de minister van Publieke Werken en Volksgezondheid, [eiseres] bij brief van 26 augustus 1994 te kennen heeft gegeven dat nadat het recht van erfpacht op het perceel zijdens LAGO is prijsgegeven en de overheid wederom de vrije beschikking heeft over de grond, aan haar het recht van eerste optie worden verleend voor het in erfpacht verkrijgen van de grond behorende bij de woning [adres]. Vast staat dat LAGO de rechten op het perceel in september 1995 heeft prijsgegeven, waarna het Land de vrije beschikking daarover heeft verkregen, zodat aan de aan de toezegging verbonden voorwaarde is voldaan. Vervolgens heeft de procesgemachtigde van het Land, nadat [eiseres] een kort geding aanhangig had gemaakt, [eiseres] bij brief van 5 november 1999 te kennen gegeven dat naar verwachting op korte termijn de desbetreffende terreinen te [adre] in erfpacht uitgegeven kunnen worden aan de personen aan wie een eerste recht van optie werd toegezegd en dat de toezegging door het Land gestand wordt gedaan. Daar komt nog bij dat het Land zich hangende de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 19 januari 2000 kennelijk op het standpunt heeft gesteld dat aan [eiseres] een recht van optie op het verkrijgen van het perceel in erfpacht is verleend, zo valt uit rechtsoverweging 3.2 van dat vonnis af te leiden. Aldus is sprake van een concrete toezegging gedaan door dan wel namens het tot beslissen bevoegde orgaan, waaraan [eiseres] rechtens te honoreren verwachtingen mocht ontlenen, nu deze toezegging omrent het uitoefenen van de beslissingsbevoegdheid niet zozeer in strijd is met de regels dat redelijkerwijs niet op nakoming kan worden gerekend.
4.9
Met het handelen in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in dit geval het vertrouwensbeginsel, handelt het Land onrechtmatig jegens [eiseres]. De enkele constatering dat het Land in strijd met het vertrouwensbeginsel de toezegging van de minister dat aan [eiseres] een optierecht zal worden verleend niet gestand heeft gedaan, brengt evenwel op zichzelf niet met zich dat het Land gehouden is tot onvoorwaardelijke levering van het recht van erfpacht op het perceel aan [eiseres], zoals door haar gevorderd. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat in de regel degene aan wie een zodanige optie is verleend eerst door het Land in de gelegenheid wordt gesteld om aan de daaraan verbonden voorwaarden te voldoen, alvorens een overeenkomst tot uitgifte van een perceel in erfpacht met betrokkene wordt gesloten.
4.1
Het voorgaande roept evenwel de vraag op of, en zo ja, op welke wijze, de onrechtmatigheid van het overheidshandelen teniet kan worden gedaan, dan wel of, en zo ja, op welke wijze de door [eiseres] gestelde schade als gevolg van dat handelen gecompenseerd kan worden. Ter comparitie is zijdens het Land te kennen gegeven dat de mogelijkheid bestaat dat nader wordt bezien of, en zo ja, onder welke omstandigheden alsnog aan [eiseres] een optie kan worden verleend. Het Gerecht voegt hieraan nog toe dat daarbij ook betekenis toekomt aan de lange voorgeschiedenis van deze procedure en de omstandigheid dat ten tijde van de toezegging aan [eiseres] de minister wellicht ter zake ander beleid voerde, dan wel dat destijds andere voorwaarden golden. Datzelfde geldt voor de omstandigheid dat de huidige grondwaarde mogelijk verschilt met die, zoals destijds vastgesteld in het taxatierapport van 13 juni 2000. Om de onrechtmatigheid teniet te kunnen doen, mag het tijdsverloop vanwege het handelen in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijdens het Land op deze punten, te weten de optievoorwaarden en de grondwaarde, niet ten nadele komen van de gerechtvaardigde belangen van [eiseres] ter zake. Ten aanzien van de in voormeld taxatierapport vastgestelde waarde van de woning, rijst de vraag of deze dient te worden aangepast aan de omstandigheid dat, zoals door [eiseres] gesteld en door het Land erkend, de staat van onderhoud als gevolg van het tijdsverloop aanmerkelijk is verslechterd. Zo is ter comparitie zijdens het Land te kennen gegeven dat de waarde van de woning mogelijk op nihil dient te worden gesteld. Het Gerecht acht het aangewezen dat het Land zich over deze punten nader uitlaat. Daartoe zal het de zaak naar de rol verwijzen, opdat het Land een akte kan nemen, waarna [eiseres] kan reageren.
4.11
Het Gerecht merkt nog op dat de in het incident getroffen ordemaatregel als voorlopige voorziening geldt voor de duur van dit geding.
4.12
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 7 oktober 2020 voor een akte aan de zijde van het Land, waarna [eiseres] kan reageren;
5.2
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 9 september 2020 in aanwezigheid van de griffier.