Uitspraak
Vonnis van 8 oktober 2021
Behorend bij K.G. nr. AUA202101915
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[naam eiseres]
wonende in Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: [eiseres],
gemachtigden: de advocaten mrs. V.C. Perše en R.A. Wix,
tegen:
[naam gedaagde],
wonende in Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigden: de advocaten mrs. M.R.M. Reinkemeyer en I.R. Wever.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend op 12 juli 2021;
- de brief zijdens [eiseres] met producties, ingediend op 1 september 2021;
- de brief en het e-mailbericht zijdens [gedaagde] met producties, ingediend op 1 en 2 september 2021;
- de pleitnota’s van partijen;
- de mondelinge behandeling op 2 september 2021, waarbij zijn verschenen [eiseres] in persoon bijgestaan door haar gemachtigden en [gedaagde] bij haar gemachtigden voornoemd;
- de plaatsopneming op 15 september 2021, waarbij zijn verschenen partijen in persoon bijgestaan door hun gemachtigden en de heer [naam gemachtigde van DIP] (Dienst Infrastructuur en Planning (hierna: DIP)) en de heren [naam gemachtigden van DLV] (Dienst Landmeetkunde en Vastgoedregistratie (hierna: DLV)).
- bij e-mailbericht van 23 september 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] het gerecht bericht dat partijen geen regeling in der minne hebben getroffen.
1.2
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Partijen zijn buren van elkaar.
2.2 [
eiseres] heeft sinds 22 augustus 2011 een recht van erfpacht op het perceel domeingrond van 479 m², kadastraal aangeduid als 4 E 2393, met het daarop gebouwde woonhuis, plaatselijk bekend [adres woonhuis].
Tussen dit perceel en de zeegrens bevindt zich een perceel domeingrond van 45 m², kadastraal aangeduid als 4 E 2442. [eiseres] heeft sedert 16 november 2016 ook het recht van erfpacht op dit perceel domeingrond. Deze percelen zullen hierna gezamenlijk worden aangeduid als de percelen van [eiseres], dan wel afzonderlijk als perceel 2393 en perceel 2442.
2.3 [
gedaagde] heeft op 10 april 2001 het gebouw te [adres woonhuis], gekocht gelegen op twee percelen huurgrond. In 2009 heeft [gedaagde] op de twee percelen huurgrond het recht van erfpacht verkregen. Deze twee percelen van 360 m² respectievelijk 259 m², kadastraal aangeduid als 4 E 2389 en 4 E 1839, zijn plaatselijk bekend als [adres woonhuis].
Aan de strandzijde van deze percelen bevinden zich twee stroken water in huurgrond, kadastraal bekend als 4 E 2390 en 4 E 2391. Van deze twee stroken water in huurgrond is [gedaagde] rechthebbende. Deze vier percelen zullen gezamenlijk worden aangemerkt als de percelen van [gedaagde] althans respectievelijk percelen 2389, 1839, 2390 en 2391.
2.4
Tussen de percelen van [eiseres] en [gedaagde] bevindt zich een klein vierkant perceel van 9 m², kadastraal aangeduid als 4 E 2392, die in eigendom toebehoort aan het Land Aruba (hierna: het perceel van het Land van 9 m²). Het gebouw van [gedaagde] staat mede op dit perceel.
2.5
Ter verduidelijking wordt een foto van de DLV opgenomen van de kadastrale situatie, opgemaakt op 29 juni 2021:
2.6
Bij brieven van 16 juni 2020 en 3 mei 2021 heeft [eiseres] de Minister van Infrastructuur en de DOW verzocht om handhavend op te treden tegen [gedaagde] wegens onder meer het handelen in strijd met de erfpachtsvoorwaarden (een woonhuis houden dat zij per nacht verhuurd inclusief het houden van evenementen in plaats van de geldende bestemming restaurantsgebouw), het bouwen en uitbreiden zonder een daarvoor vereiste bouwvergunning, het illegaal bouwen op de percelen van [eiseres], het bouwen van een enorme pier over het water zonder rechthebbende te zijn op de onderliggende huurgrond.
2.7
Op 8 april 2021 heeft [gedaagde] bericht gekregen van de Welstandscommissie van de DOW dat er geen bezwaren zijn tegen haar schetsontwerp van het nieuwe woonhuis dat [eiseres] voornemens is te bouwen.
2.8
Bij brief van 14 mei 2021 heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om de door haar in de brief opgesomde illegale situatie te verwijderen althans te corrigeren.
2.9
Bij brief van 20 mei 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiseres] bericht dat [gedaagde] zich niet schuldig maakt aan onrechtmatige hinder en inbreuk op het recht van privacy mede omdat [gedaagde] het pand heeft gekocht zoals dat er staat en dat [eiseres] zulks heeft te dulden nu zij haar perceel op een later tijdstip heeft gekocht en het een reeds bestaande situatie betreft.
2.1
Op 15 september 2021, de dag van de plaatsopneming, heeft de DLV de erfgrens tussen [gedaagde] en [eiseres] gemarkeerd door het plaatsen van oranje gemarkeerde ijzeren pinnen. Hiervan is door het gerecht een foto gemaakt:
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
eiseres] vordert [gedaagde] bij vonnis in kort geding te bevelen, uitvoerbaar bij voorraad:
a. de patiodeuren en ramen, die zich binnen de minimaal open te laten afstand van 2.5 meter tussen aangrenzende erven bevinden, te verwijderen of dicht te metselen;
b. de overhang van het dak van (naar het gerecht begrijpt) de badkamer en de veranda zodanig te corrigeren dat het dak niet over de perceelgrens hangt;
c. het dak, welke overhangt van het woonhuis, te verwijderen/corrigeren zodat de afwatering van het dak van de helft van het gehele woonhuis niet op het perceel van verzoekster terecht komt;
d. het gedeelte van de veranda van [gedaagde] die op het erf van [eiseres] is gebouwd te verwijderen;
e. de kabels en buizen die over het perceel van [eiseres] lopen te verwijderen;
f. de uitbreiding van de pier over wateren die [gedaagde] niet in huurgrond heeft af te breken (om te voorkomen dat als men op de pier staat, men loodrecht op het perceel van [eiseres] kan kijken);
g. een en ander op straffe van een dwangsom van Afl. 5.000,- per dag of deel daarvan dat [gedaagde] in gebreke mocht blijven met het nakomen van het verzochte bevel;
h. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2 [
eiseres] stelt dat [gedaagde] jegens haar onrechtmatig handelt. Volgens [eiseres] steekt de overhang het dak van de badkamer van [gedaagde] uit op het perceel van [eiseres]. Verder stelt [eiseres] dat over de hele lengte aan de westelijke zijde van het perceel 2389 een veranda met dak voor ongeveer 40 cm op de percelen van [eiseres] is gebouwd en dat het water van het dak van de veranda van [gedaagde] in strijd met artikel 5:52 lid 1 BW Pro op het perceel van [eiseres] afloopt. Ook bevinden de treden van de veranda zich op het perceel van [eiseres]. [eiseres] stelt voorts dat [gedaagde] in het huis op een afstand van minder dan 2,5 meter van haar percelen glazen patiodeuren en glazen ramen heeft laten maken. Deze glazen deuren en ramen hebben in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW Pro rechtstreeks uitzicht op de percelen van [eiseres]. Verder lopen er volgens [eiseres] in strijd met artikel 5:37 BW Pro kabels, buizen en slangen over het perceel van [eiseres] en wordt er water op het perceel van [eiseres] geloosd.
Tot slot stelt [eiseres] dat [gedaagde] de pier voor haar woning heeft uitgebreid over wateren die zij niet in huurgrond heeft maar aan het Land toebehoren. Daardoor hebben de gasten van [gedaagde] die zich op de pier bevinden loodrecht uitzicht op het perceel van [eiseres] en zij veroorzaken tevens veel lawaai. Ook wordt het uitzicht van [eiseres] over het water vanuit haar perceel voor een aanzienlijk deel door deze enorme pier geblokkeerd. Volgens [eiseres] is dit in strijd met haar recht op privacy en veroorzaakt het lawaai en het blokkeren van haar uitzicht op de pier hinder.
3.3 [
gedaagde] voert verweer en verzoekt (naar het gerecht begrijpt) om [eiseres] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vordering althans om de vordering van [eiseres] af te wijzen en [eiseres] – uitvoerbaar bij voorraad – te veroordelen in de kosten van deze procedure. Het verweer zal hierna, bij de beoordeling van de vordering, worden besproken.
4.DE BEOORDELING
Het spoedeisend belang
4.1
Het spoedeisend belang van [eiseres] bij haar vorderingen volgt uit de aard van de vorderingen en de daaraan ten grondslag liggende stellingen. Het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] geen spoedeisend belang heeft, omdat [eiseres] de woning op haar percelen niet bewoont, wordt verworpen. Uit de overgelegde brief van DOW van 8 april 2021 blijkt dat [eiseres] is gestart met het traject om haar woning te (ver)bouwen. De stelling van [eiseres] dat [gedaagde] deels op haar perceel heeft gebouwd en hinder veroorzaakt is voldoende om in kort geding te worden ontvangen.
De overhang en de afwatering van het dak van de badkamer
4.2
Het gerecht heeft tijdens de plaatsopneming met partijen, DIP en DLV geconstateerd dat de badkamer van [gedaagde] door haar op het perceel van het Land van 9 m² is gebouwd. Verder is geconstateerd - en bevestigd door DIP en DLV - dat de overhang van het dak van de badkamer van [gedaagde] voor om en nabij 20 cm aan de noordelijke en westelijke kant uitsteekt op het perceel van [eiseres] en dat de overhang zo is gebouwd dat bij regenval het water op het perceel van [eiseres] afloopt. [gedaagde] heeft als meest vertrekkend verweer een beroep gedaan op verjaring ingevolge artikel 5:50 lid 4 BW Pro, stellende dat de overhang en de afwatering van de badkamer reeds zo was gebouwd toen [gedaagde] de woning meer dan twintig jaar geleden in 1996 heeft gekocht. [gedaagde] heeft daartoe verwezen naar het taxatierapport van 9 juli 2001 en de daarin opgenomen foto’s waaruit dit zou blijken. [eiseres] heeft de stelling van [gedaagde] betwist en gesteld dat zij de verjaringstermijn in 2013 heeft gestuit. Deze stelling van [eiseres] is weer door [gedaagde] betwist.
4.3
Nu [eiseres] zich beroept op de rechtsgevolgen van de stuiting, dient zij in dit kort geding aannemelijk te maken dat de verjaring in 2013 is gestuit. Daarin is [eiseres], gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde], niet in geslaagd. Of [eiseres] de verjaring tijdig heeft gestuit en of sprake is van verjaring kan gelet op de hiervoor genoemde andersluidende opvattingen van partijen hierover in het beperkte bestek van dit kort geding niet worden vastgesteld. Daarvoor is nadere onderbouwing en bewijslevering nodig, waarvoor in dit kort geding geen plaats is. Enkel om die reden zal het gerecht er verder van uitgaan dat de overhang van het dak van de badkamer niet zal worden verwijderd totdat in een bodemprocedure is vastgesteld of [eiseres] de verjaring tijdig heeft gestuit of [gedaagde] terecht een beroep kan doen op verjaring.
4.4
Gelet op het voorgaande zal de vordering onder b. ten aanzien van de badkamer worden afgewezen. De overige stellingen van [gedaagde] met betrekking tot de overhang en de afwatering van het dak van de badkamer zullen om die reden verder buiten beschouwing blijven.
De veranda, de treden en het dak en afwatering van de veranda
4.5
Ten tijde van de plaatsopneming heeft het gerecht met partijen, DIP en DLV geconstateerd dat de veranda vanaf de achterzijde (zoals te zien op de foto onder punt 2.8 van dit vonnis) richting de zeezijde niet recht loopt en is de grenslijn door DLV met ijzeren pinnen op de veranda vastgesteld. Verder is geconstateerd dat de veranda aan de achterzijde 66 cm op het perceel van [eiseres] is gebouwd en dat de veranda aan de zeezijde 77 cm op het perceel van [eiseres] is gebouwd. Deze afmetingen zijn ter plekke door DLV met een meetlint genomen vanaf de ijzeren pinnen die de grenslijn aangeven. Dit brengt mee dat een gedeelte van het dak het dak van die veranda over de grenslijn is gebouwd en dat het dak ook afwatert op het perceel van [eiseres]. De treden, die van de veranda aflopen zijn eveneens op het perceel van [eiseres] gebouwd .
4.6 [
gedaagde] heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat op grond van artikel 5:54 lid 1 BW Pro een erfdienstbaarheid is ontstaan met betrekking tot de veranda, de treden en het dak en de afwatering daarvan. Daartoe stelt [gedaagde] dat, in afwachting van een beslissing van het Land op haar uitbreidingsverzoek, zij de veranda in 2011 heeft gebouwd, en [eiseres] toen nog geen eigenaresse was van de belendende percelen.
4.7
Het verweer van [gedaagde] dat een erfdienstbaarheid is ontstaan wordt gelet op het door haar zelf aangegeven tijdsverloop verworpen. Dat [gedaagde] de veranda met treden, het dak en de afwatering, vooruitlopend op het verkrijgen van een uitbreidingsvergunning, heeft gebouwd komt voor haar eigen rekening en risico. Van belang is daarbij dat [gedaagde] erkent dat een gedeelte van de veranda en de treden mogelijk op het perceel van [eiseres] zijn gebouwd (punt 11 van de pleitnota van [gedaagde]).
4.8
De conclusie luidt dat [gedaagde] op grond van artikel 5:85 lid 1 BW Pro inbreuk maakt op het recht van erfpacht van [eiseres] en dat [gedaagde] op grond van 5:52 lid 1 BW de afdekking van haar gebouw niet zo heeft gebouwd dat het water in geval van regenval niet op het perceel van [eiseres] valt en daarom is [gedaagde] gehouden om die onrechtmatige toestand op te heffen. In zoverre is aannemelijk dat een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] de veranda, de treden, het dak en de afwatering van de veranda, voor zover deze zijn gebouwd op het perceel van [eiseres], moet verwijderen.
4.9
Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen onder b., c. en d. worden toegewezen zoals opgenomen in het dictum.
De patiodeuren en ramen
4.10 [
gedaagde] heeft na indiening van het verzoekschrift en vóór de behandeling van dit kort geding en plaatsopneming twee ramen geblindeerd en over de gehele lengte van de veranda een afscheiding geplaatst zodat het uitzicht vanuit de glazen deuren en ramen op het perceel van [gedaagde] op het perceel van [eiseres] belemmerd wordt. Vast staat dat deze afscheiding niet over de hele lengte van de veranda is gebouwd. [gedaagde] heeft tijdens de plaatsopneming toegezegd dat zij de afscheiding over de hele lengte van de eventueel versmalde veranda aan de westelijke zijde van haar perceel zal plaatsen, zodat zij niet op grond van artikel 5:50 lid 1 BW Pro inbreuk maakt op het recht van privacy van [eiseres]. Ook heeft [gedaagde] toegezegd dat de – kort voor de plaatsopneming – geblindeerde twee ramen, geblindeerd zullen blijven. Hiermee vervalt het belang van [eiseres] bij haar vordering. De vordering onder a. zal om die reden worden afgewezen.
De kabels en buizen
4.11
Het gerecht constateert dat een kabel van het perceel van [gedaagde] zich op het perceel van [eiseres] bevindt, dat er twee grijze PVC buizen afkomstig van het perceel van [gedaagde] zich op het perceel van [eiseres] uitmonden en dat er een ijzeren buis over de erfgrens op het perceel van [eiseres] de grond in gaat. Dit is op de foto, opgenomen onder punt 2.8 van dit vonnis, en onderstaande foto te zien. Het verweer van [gedaagde] dat op grond van artikel 5:54 lid 1 BW Pro een erfdienstbaarheid is ontstaan, wordt verworpen. Waargenomen is, zoals ook uit de foto blijkt dat de kabels en buizen zeker niet ouder zijn dan twintig jaar en dat de ijzeren buis op een nieuw aangelegde betonnen rand de grond ingaat. Om die redenen is voldoende aannemelijk dat een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] deze kabels en buizen zal moeten verwijderen.
4.12
Gelet op het voorgaande zal de vordering onder e. worden toegewezen.
De pier
4.13
Met betrekking tot de pier is de stelling van [eiseres] niet betwist dat deze vanuit een kleinere bestaande pier door [gedaagde] aan de voorkant en aan beide zijkanten flink is uitgebreid over een gedeelte van het water behorende tot de domeingrond van het Land Aruba en waarvan [gedaagde] derhalve niet de huurgrond heeft verkregen. De DIP heeft dit tijdens de plaatsopneming bevestigd. De DIP heeft onweersproken gesteld dat alle eigenaren van de woningen langs de kust te [naam plaats van de kust] met een pier, inclusief [gedaagde], door de DIP zijn aangeschreven om de situatie met betrekking tot hun pier te beoordelen en waar mogelijk te legaliseren.
4.14
Het gerecht is voorshands van oordeel dat het enkele feit dat het perceel van [eiseres] thans onbewoond is, zoals [gedaagde] stelt, niet meebrengt dat zij geen belang heeft bij een vordering in de zin van artikel 5:50 lid 1 jo Pro. artikel 5:37 BW Pro, omdat [eiseres] plannen heeft voor de ingebruikname van het perceel en de woning en daarvoor van belang is dat er geen onrechtmatig hinder door de ligging en het gebruik van de (deels illegaal) gebouwde pier van [gedaagde] wordt gemaakt.
4.15
Op grond van artikel 5:37 is Pro het een eigenaar van een erf niet toegestaan aan eigenaars van andere erven hinder toe te brengen op een wijze die onrechtmatig is in de zin van artikel 6:162 BW Pro. Uit deze omschrijving volgt dat niet iedere overlast onrechtmatig is. Enige hinder zal vaak onvermijdelijk zijn en moet ook rechtens worden geduld. Of in deze omstandigheden sprake is van onrechtmatige hinder hangt volgens vaste rechtspraak af van de aard en de ernst van de hinder, de toegebrachte schade en van de overige omstandigheden van het geval.
4.16 [
gedaagde] heeft in dit verband tijdens de plaatsopneming met betrekking tot het lawaai op de pier toegezegd dat zij bereid is ervoor te zorgen dat zich op de pier alleen kleine groepen mensen, in privé aangelegenheden, zullen bevinden en dat zij het huis met de pier niet meer zal verhuren aan grote groepen. Zoals hiervoor overwogen geldt wel dat partijen als buren een zeker mate van hinder hebben te dulden, zoals op verjaardagen of op nieuwjaar. Om die reden is voldoende aannemelijk dat [eiseres] thans geen belang heeft bij haar vordering voor zover die gegrond is op artikel 5:37 BW Pro.
4.17
Met betrekking tot de privacy van [eiseres] alsmede de belemmering van haar uitzicht vanuit haar perceel over zee zijn de volgende omstandigheden van belang. Niet precies gemeten is kunnen worden tijdens de plaatsopneming, noch is zulks met stukken onderbouwd, of en zo ja hoe ver, de pier van [gedaagde] uitsteekt over de loodlijn over zee doorgetrokken van de erfafscheiding tussen perceel 2442 van [eiseres] en perceel 2389 van [gedaagde]. Daarvoor is speciaal landmeetkundige apparatuur voor nodig.
Verder geldt dat het perceel van [eiseres] dat grenst aan (een klein strookje domeingrond van het land en) de zee erg smal is, in tegenstelling tot de huidige niet-legale omvang en ligging van de pier van [gedaagde], die vele malen groter is. Het belang van de onrechtmatige inkijk en ook de onrechtmatige beperking van het uitzicht van [eiseres] weegt daarom zwaar. De hinder die de pier veroorzaakt waardoor [eiseres] gezien vanuit de grenzen van haar perceel loodrecht geen vrij uitzicht meer heeft over zee, hoeft zij niet te accepteren en is onrechtmatig. Het is voldoende aannemelijk dat een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat, voor zover die pier de loodlijn overschrijdt gemeten vanaf de erfafscheiding tussen perceel 2442 van [eiseres] en perceel 2389 van [gedaagde], [gedaagde] in strijd handelt met artikel 5:50 lid 1 BW Pro. De vordering onder f. zal om die reden worden toegewezen zoals opgenomen in het dictum.
Slotsom
4.18
De conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen deels zullen worden toegewezen en deels zullen worden afgewezen. De belangenafweging dient in dit kort geding in het voordeel van [eiseres] uit te vallen. Het gerecht zal bij de toegewezen vorderingen rekening houden met een termijn van vier weken na betekening van dit vonnis aan [gedaagde]. De gevorderde dwangsommen zullen als onbetwist worden toegewezen, doch deze zal ambtshalve worden gemaximeerd.
4.19
Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zal het gerecht de proceskosten compenseren, in dier voege dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.
5.DE UITSPRAAK
Het gerecht:
5.1
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken, na betekening van dit vonnis, de veranda, het dak van de veranda, de overhang van het dak van de veranda en de treden die van de veranda aflopen, te verwijderen, voor zover deze zich op het perceel van [eiseres] bevinden;
5.2
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken, na betekening van dit vonnis, de afdekking van het dak van de veranda over de hele lengte zodanig in te richten dat daardoor het water niet op perceel van [eiseres] terechtkomt;
5.3
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken, na betekening van dit vonnis, de kabels en buizen te verwijderen die zich op het perceel van [eiseres] bevinden;
5.4
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken, na betekening van dit vonnis, dat gedeelte van de pier af te breken voor zover dat gedeelte van die pier uitsteekt aan de zijde van [eiseres] over de denkbeeldige over zee doorgetrokken loodlijn van de erfafscheiding tussen perceel 2442 van [eiseres] en perceel 2389 van [gedaagde];
5.5
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van Afl. 5.000,- voor iedere dag dat zij niet aan één van de veroordelingen onder de nummers 5.1, 5.2, 5.3 en/of 5.4 voldoet en maximeert de te verbeuren dwangsommen tot een bedrag van Afl. 500.000,-;
5.6
compenseert de kosten van de procedure, in dier voege dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
5.7
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Keltjens, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag, 8 oktober 2021 in aanwezigheid van de griffier.