Uitspraak
Uitspraak van 9 februari 2022
Behorend bij AR nr. AUA201903205
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[eiser],
wonende te Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: [eiser],
gemachtigde: de advocaat mr. M.O. Lopez,
tegen
de naamloze vennootschap
GLOBAL ABC REAL ESTATE N.V.,
gevestigd te Curaçao,
gedaagde, hierna ook te noemen: Global,
gemachtigde: de advocaat mr. R.L.F. Dijkhoff.
1.DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 18 september 2019;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek, met producties;
- de akte uitlating producties tevens akte van bewijs.
1.2.
Vonnis is, na diverse aanhoudingen, bepaald op heden.
2.HET GESCHIL
2.1. [
[eiser] heeft gevorderd, zakelijk weergegeven, Global te veroordelen om een bedrag van Afl. 229.872,86, vermeerderd met 15% incassokosten aan [eiser] te betalen, te vermeerderen met 1,5% aan wettelijke rente per maand vanaf 11 januari 2019, met uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
2.2.
Aan het verzoek heeft [eiser], samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd. [eiser] heeft van het pand gelegen te Sero Blanco 10 in Aruba, dat eigendom is van Global (hierna: het pand), de bedrijfsruimte op de begane grond en de daarboven gelegen appartementen met toestemming van Global op eigen kosten opgeknapt. [eiser] heeft met Global afgesproken dat hij de daarvoor gemaakte kosten kan verrekenen met de huur die hij zal gaan betalen. Ondanks dat er geen schriftelijke afspraak met betrekking tot de betaling van huur en de verrekening is gemaakt, is er een grondslag voor huur ontstaan. Daardoor is er ook een verbintenis tot verrekening ontstaan. Door ondanks de daartoe gemaakte afspraak niet te willen verrekenen, handelt Global onrechtmatig en is er sprake van ongerechtvaardigde verrijking. De waarde van het pand is door de verbouwingen en het uitgevoerde herstel aanzienlijk gestegen.
2.3.
Global voert verweer dat, voor zover nodig, hierna zal worden besproken.
3.DE BEOORDELING
3.1.
Naar het Gerecht begrijpt wenst [eiser] in dit rechtsgeding opnieuw aan de orde te stellen dat Global op grond van een daartoe door partijen gemaakte afspraak gehouden is om over te gaan tot verrekening van de door [eiser] gemaakte verbouwingskosten met de door hem betaalde of nog te betalen huur voor de bedrijfsruimte en huur c.q. vergoeding voor het gebruik van het daarboven gelegen appartement. Gebleken is dat [eiser] dit ook al naar voren heeft gebracht in de procedure die in eerste instantie heeft geleid tot een vonnis van 7 november 2018 van het Gerecht en in hoger beroep tot een vonnis van 9 juni 2020 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna: het vonnis van 9 juni 2020). Het vonnis van 9 juni 2020 (dat is gewezen nadat [eiser] de conclusie van repliek in de onderhavige procedure heeft ingediend) is door Global overgelegd bij zijn conclusie van dupliek. [eiser] heeft hierop gereageerd in zijn akte uitlating producties, zodat dit meegenomen kan worden bij de beoordeling.
3.2.
In die vorige procedure tussen partijen heeft het Hof in een tussenvonnis van 24 september 2019, waarin het Hof een comparitie van partijen tot het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een regeling heeft gelast, het volgende overwogen:
“Alvorens tot een inhoudelijke beoordeling van het hoger beroep kan worden overgegaan, dient meer duidelijkheid te worden verkregen over wat partijen hebben afgesproken met betrekking tot betrekken en renoveren van het bedrijfspand en de appartementen, het betalen van de huur en het verrekenen van de kosten van de renovatie alsmede het aanstellen van [eiser] als beheerder van het gebouw. Van [eiser] wil het Hof voorts graag vernemen in welk opzicht sprake is geweest van dwang of bedreiging bij de verrichte huurbetalingen. (..)”
3.3.
Het Hof heeft daarna in zijn vonnis, voor zover thans relevant, het volgende overwogen:
“2.2. In de onderhavige zaak gaat het Hof, mede in aanmerking nemende het ter comparitie besprokene, uit van de volgende feiten:
2.2.1
Global is eigenares van een pand aan Sero Blanco 10 te Aruba. Het pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond (hierna: de bedrijfsruimte) en appartementen op de bovenverdieping. [aandeelhouder] is houder van de aandelen van Global.
2.2.2
Sinds om en nabij mei 2014 heeft [eiser] de beschikking gekregen over een deel van de bedrijfsruimte (de voorkant beneden) en heeft hij, na een verbouwing, daarin een sportschool genaamd Dojo Boye Martial Arts Center (hierna: de Dojo), gevestigd. De Dojo heeft haar deuren geopend in augustus 2014.
2.2.3
Bij brief van 1 juli 2015 heeft Global [eiser] aangemaand de achterstallige huur van Afl. 2.000,= per maand (vermeerderd met 15% incassokosten), ad in totaal Afl. 12.650,= te betalen.
2.2.4
Op 9 juli 2015 heeft [eiser] een eerste huurbetaling ad Afl. 2.000,= gedaan. [eiser] heeft tot 15 juli 2016 in totaal Afl. 20.600,= aan huur betaald.
2.2.5
Bij brief van 24 november 2016 is [eiser] door Global gesommeerd om de appartementen op de eerste verdieping van het bedrijfspand te ontruimen vanwege onrechtmatig gebruik daarvan.
2.2.6
Op 21 december 2017 heeft Global de onderhavige procedure ingesteld.
2.2.7
Bij vonnis van 7 november 2018 heeft het Gerecht, kort gezegd, de ontruiming van de bedrijfsruimte en de appartementen bevolen en [eiser] veroordeeld tot betaling van de gevorderde huurbedragen en de proceskosten.
2.3 [
[eiser] stelt in hoger beroep dat het Gerecht hem ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van de huur van de Dojo en twee appartementen boven. Volgens [eiser] was er bij de opening van de Dojo afgesproken dat hij de verbouwingskosten mocht verrekenen met de huur, althans dat er vijf jaar geen huur hoefde te worden betaald voor de Dojo. Dat er wel huur is betaald, kwam omdat er werd gedreigd met ontruiming. De verrekenafspraak gold ook voor de kosten die [eiser] heeft gemaakt om de appartementen op te knappen en te beheren. Met toestemming van [aandeelhouder] heeft hij per mei 2016 één appartement zelf betrokken.
2.4
Global betwist het vorenstaande en stelt dat [eiser] vanaf 1 januari 2015 een huur van Afl. 2.000,= per maand zou betalen. Het bedrijfspand was niet verwaarloosd. Er moest worden verbouwd omdat [eiser] van de ruimte, die eerder als kantoorruimte was gebruikt, een Dojo wilde maken. Die verbouwingskosten komen voor rekening van de huurder. Het is niet zo dat Global die kosten niet kon betalen zoals [eiser] stelt. Om [eiser] tegemoet te komen is voor de maanden mei 2014 tot en met december 2014 geen huur in rekening gebracht. [eiser] is niet gevraagd om beheerder van de appartementen te worden. Dat was ook niet nodig nu er maar 1 appartement verhuurd was van de vier. [eiser] is geen toestemming gegeven om appartementen zelf te betrekken.
2.5
Overwogen wordt als volgt. Voldoende is komen vast te staan dat de huurprijs van de bedrijfsruimte een bedrag van Afl. 2.000,= per maand betrof.[…].
2.6
De vraag die vervolgens beantwoord dient te worden is of [eiser] zich kon beroepen op de door hem gestelde verrekenafspraak. Het Hof overweegt daaromtrent het volgende.
2.7
De door [eiser] overgelegde overzichten van (te verrekenen) kosten aan materiaal en elektrakeuring dateren deels van voor mei 2014. […] het Hof [acht] het niet aannemelijk dat, zonder dat sprake was van huur van de bedrijfsruimte en zonder dat duidelijkheid bestond over een toekomstige huur, al wel spullen voor het bedrijfspand zijn aangeschaft. Daarbij geldt dat de items vermeld op de bonnen van 2012 en 2013 zo algemeen van aard zijn, dat zonder nadere toelichting welke ontbreekt, niet valt vast te stellen dat deze zaken ook daadwerkelijk zijn aangewend voor de verbouwing van de bedrijfsruimte. Het Hof zal de kosten van voor mei 2014 dan ook buiten beschouwing laten.
2.8
Niet ter discussie staat dat [eiser] verbouwingswerkzaamheden aan de Dojo heeft verricht. Uitgangspunt is dat de huurder die veranderingen en toevoegingen heeft gedaan aan (de inrichting van) de gehuurde ruimte de kosten daarvan zelf draagt. Niet, althans onvoldoende, betwist is dat voor het jaar 2014 Afl. 9.904,07, voor het jaar 2015 Afl. 2.165,89 en voor het jaar 2016 Afl. 4.502,65 is besteed aan de verbouwing van de bedrijfsruimte […]. [eiser] heeft ook nog […] een rekening van 15 mei 2015 aan de Dojo gericht terzake “electrische installatie werk in het lokaal en fuse box reparatie” in het geding gebracht van Afl. 3.700,=, maar nu niet gebleken is dat deze is betaald en door Global is betwist dat er destijds geen stroom in de bedrijfsruimte was, zal deze buiten beschouwing worden gelaten. In totaal gaat het derhalve om een bedrag van Afl. 16.572,61. Het Hof zal er veronderstellenderwijs vanuit gaan dat de opgevoerde kosten voor 2014 ook daadwerkelijk betrekking hebben gehad op de bedrijfsruimte. De opgevoerde kosten voor de jaren 2015 en 2016, zullen worden beschouwd als kosten voor de (hierna te bespreken) werkzaamheden aan de appartementen. Het Hof ziet geen aanleiding om bij de gemaakte kosten voor de verbouwing van de Dojo ook de gestelde arbeidsuren te betrekken. Aangenomen mag worden dat [eiser] juist omdat hij de werkzaamheden zelf met zijn zoon kon doen, de verbouwing van de bedrijfsruimte op zich heeft genomen.
2.9
Vast staat dat [eiser] geen huur heeft hoeven betalen voor het jaar 2014. […] Dit betekent dat [eiser] gedurende zeker acht maanden een huurvrijstelling voor de Dojo heeft gehad ter waarde van Afl 16.000,= hetgeen zo goed als gelijk staat met de door [eiser] in totaal (dus ook voor de appartementen) opgevoerde kosten en kunnen deze, voor zover al sprake zou zijn van een verrekenafspraak, geacht worden te zijn verrekend. Het bestaan van deze afspraak acht het Hof overigens niet aannemelijk. […] Het Hof zal [eiser] dan ook niet volgen in de gestelde verrekenafspraak voor de Dojo. […]”
2.10 […]
[…] Niet, althans onvoldoende, betwist is daarbij dat [eiser] werkzaamheden heeft verricht aan de appartementen. Ook is niet, althans onvoldoende, betwist dat een werkneemster van [aandeelhouder] in één van de door [eiser] opgeknapte appartementen is gaan wonen. [aandeelhouder] heeft ter comparitie in hoger beroep verklaard dat [eiser] hem heeft verteld dat hij twee appartementen zelf wilde gaan betrekken en dat [eiser] daarbij heeft aangeboden om daarvoor maandelijks Afl. 1000,= te gaan betalen.
2.11
Gelet op het vorenstaande kan Global niet worden gevolgd in haar stelling dat [eiser] zonder toestemming of wetenschap van Global twee appartementen in het bedrijfspand heeft betrokken. Gelet op de verklaring van [aandeelhouder] ter zitting wist Global dat [eiser] zich inzette voor het bewoonbaar maken en houden van de appartementen en dat hij de appartementen ook zelf wilde gaan betrekken. Het Hof houdt het ervoor dat de bemoeienis van [eiser] [aandeelhouder] ook goed uitkwam omdat de beheerder met problemen was vertrokken en [eiser] die taken overnam. Dat [eiser] daarbij wellicht te voortvarend te werk is gegaan moge zo zijn, maar daar staat tegenover dat [aandeelhouder] een en ander op zijn beloop heeft gelaten en [eiser] geen halt toe heeft geroepen. Onder die omstandigheden is de door [eiser] gestelde afspraak dat hij de door hem gemaakte kosten voor het herstel van de appartementen mocht verrekenen met de huur althans de vergoeding voor het gebruik van het appartement, niet onaannemelijk. Het Hof acht een dergelijke verrekenafspraak ook niet onredelijk. Niet valt in te zien dat de door [eiser] als onderbuurman en beheerder in 2015 en 2016 gemaakte kosten, welke niet door Global zijn betwist en die qua gekochte items passen bij de door [eiser] beschreven werkzaamheden, voor zijn rekening dienen te blijven.
2.12
Daarbij zal ervan worden uitgegaan dat [eiser] één appartement heeft betrokken. En dus een huur c.q. vergoeding van Afl. 500,= per maand diende te betalen, nu Global heeft nagelaten om haar stelling dat twee appartementen zijn betrokken tegenover de betwisting daarvan door [eiser] nader te onderbouwen. De gemaakte kosten in de jaren 2015 en 2016 betreffen bedragen ad Afl. 2.165,89 en Afl. 4.502,65, dus Afl 6.668,54 in totaal. […] zal uitgegaan worden van de huur van het appartement per mei 2016. […] Het Hof houdt het er, bij gebreke aan nadere informatie, voor dat [eiser] het appartement tot en met mei 2018 heeft bewoond. De huur voor de periode mei 2016 tot en met 2018 betreft 24 maanden ad Afl. 500,= en Afl. 12.000,= in totaal. Na aftrek van de gemaakte kosten ad Afl. 6.668,54 resteert een bedrag van Afl.5.331,46 dat door [eiser] dient te worden vergoed aan huur c.q. vergoeding voor het gebruik van het appartement.
[…].”
3.4.
Het Hof heeft op grond van voormelde overwegingen het door het Gerecht gewezen vonnis van 7 november 2018 bevestigd, maar met toekenning van een lager bedrag aan huur c.q. vergoeding voor het gebruik van het appartement, met uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Dat betekent dat het door het Gerecht gegeven bevel om de bedrijfsruimte en appartementen te ontruimen en verlaten en de veroordeling om Afl. 51.400,- aan achterstallige huur met betrekking tot het bedrijfspand te betalen in stand is gebleven. De veroordeling om een bedrag aan huur voor c.q. vergoeding voor het gebruik van het appartement te betalen is gewijzigd in een te betalen bedrag van Afl. 5.331,46 in plaats van Afl. 33.000,-.
3.5.
Artikel 70a lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (RVA) bepaalt dat beslissingen aangaande de rechtsbetrekking in geschil, vervat in een in kracht van gewijsde gegaan vonnis, in een ander geding tussen dezelfde partijen bindende kracht hebben. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 december 2020 (ECLI:NL:HR:2020:2099) het volgende geoordeeld over deze bepaling:
“Indien een vordering met kracht van gewijsde is afgewezen, en de afwijzing erop is gebaseerd dat de voor de vordering aangevoerde grondslag niet is komen vast te staan of dat deze grondslag de vordering niet kan dragen, kan tot uitgangspunt dienen dat de beslissingen aangaande het ontbreken of niet toereikend zijn van deze grondslag, in een ander geding tussen dezelfde partijen gezag van gewijsde hebben. Dit betekent onder meer dat bij een beroep op gezag van gewijsde, feiten en bewijsmiddelen die in de eerdere procedure niet ter staving van de gestelde grondslag zijn aangevoerd, in een ander geding niet alsnog in het kader van dezelfde grondslag aan de vordering ten grondslag kunnen worden gelegd. Het gezag van gewijsde kan evenwel niet eraan in de weg staan dat in een ander geding dezelfde of een soortgelijke vordering wordt ingesteld op basis van een andere grondslag, waarover de rechter zich nog niet heeft uitgelaten. Dit geldt ongeacht of deze andere grondslag ook reeds in de eerdere procedure aangevoerd had kunnen worden.
3.6.
Gelet hierop kan [eiser] zijn beroep op een afspraak tot verrekening in dit geding niet opnieuw aan de orde stellen. Het Hof heeft immers in het vonnis van 9 juni 2000, dat in kracht van gewijsde is gegaan, de door [eiser] opgevoerde verbouwingskosten al in zijn oordeel betrokken. Anders dan [eiser] lijkt te veronderstellen, is het Hof daarbij uitgegaan van het bestaan van de door [eiser] gestelde verrekenafspraak ten aanzien van de verbouwing van de appartementen en is het Hof ook overgegaan tot verrekening van de verbouwings-/herstelkosten daarvan met de daarvoor te betalen huur/gebruiksvergoeding. Het Hof heeft daarnaast geoordeeld dat ook de kosten voor de verbouwing van de bedrijfsruimte, als er sprake zou zijn van een verrekenafspraak, geacht kunnen worden te zijn verrekend, met uitzondering van opgevoerde kosten die dateren van vóór mei 2014, waarvan het Hof niet aannemelijk acht dat die zijn aangewend voor de verbouwing van het pand.
3.7.
Voor zover [eiser] in de onderhavige procedure, met name in de conclusie van repliek, jaartallen noemt bij voorvallen en gebeurtenissen betreffende (de verbouwing van) het pand die afwijken van hetgeen door het Hof in het vonnis van 9 juni 2000 is vastgesteld (en die overigens ook niet altijd overeenstemmen met de door hemzelf in het verzoekschrift en de daarbij gevoegde producties genoemde data), gaat het Gerecht ervan uit dat dit vergissingen zijn. Het Gerecht neemt de door het Hof in het vonnis van 9 juni 2000 vastgestelde feiten en de bijbehorende data tot uitgangspunt en gaat er vanuit dat het bij de kosten die [eiser] in dit geding aan de orde stelt, gaat om dezelfde kosten als die hij in de procedure bij het Hof ook in de verrekening heeft willen betrekken. Voor zover dit anders mocht zijn, heeft [eiser] zijn stellingen onvoldoende geconcretiseerd en toegelicht en overigens doet dit ook niet af aan het feit dat de aangevoerde grondslag voor de vordering hetzelfde is.
3.8.
Voor zover [eiser] thans, anders dan in de vorige procedure, stelt dat er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van Global, overweegt het Gerecht het volgende. Voor toewijzing van een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking moet komen vast te staan dat Global is verrijkt, dat [eiser] daardoor is verarmd en dat de verrijking ongerechtvaardigd is. Van dit laatste is volgens [eiser] sprake omdat Global de hiervoor besproken verrekenafspraak niet nakomt. [eiser] stelt immers in het verzoekschrift: “Door niet te willen verrekenen is [aandeelhouder] ongerechtvaardigd aan het verrijken” en “thans is overduidelijk gebleken dat Global niet bereid is vrijwillig haar zijde van haar afspraak tot verrekening over te gaan. Dit is een onrechtmatige daad en Global is door dit nalaten ongerechtvaardigd verrijkt” en in de conclusie van repliek: “door de ontruiming heeft [eiser] geen gelegenheid gekregen de huur met de door hem gemaakte kosten te verrekenen. Global is door inzet van eiser aanzienlijk verrijkt”. Zoals voormeld is over het bestaan van een verrekenafspraak al geoordeeld in het vonnis van 9 juni 2000, dat in kracht van gewijsde is gegaan, en heeft het Hof in dat vonnis het beroep van [eiser] daarop gehonoreerd en een verrekening toegepast, zoals hiervoor nader toegelicht. Dit kan dus evenmin leiden tot toewijzing van het gevorderde in dit geding.
3.9.
Het gevorderde zal dus worden afgewezen. [eiser] zal, als de in de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Global, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 4.000,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten, tarief 7 ad Afl. 2.000,- per punt).
4.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure, tot dusverre aan de zijde van Global begroot op Afl. 4.000,-.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.M.J. Keltjens, rechter, en werd in het openbaar uitgesproken op 9 februari 2022, in aanwezigheid van de griffier.