ECLI:NL:OGEAA:2021:84

• Datum uitspraak: 8 maart 2021
• Publicatiedatum: 17 maart 2021
• Zaaknummer: AUA202003249
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.J. Verhoeven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verplichting tot aanleg weg en schadevergoeding wegens niet-nakoming koopovereenkomst bouwkavel

Eiser kocht een bouwkavel van gedaagde met de afspraak dat gedaagde de weg naar het perceel zou aanleggen. De weg is noodzakelijk voor het verkrijgen van een bouwvergunning. Ondanks ingebrekestellingen heeft gedaagde de weg niet aangelegd, waardoor eiser schade lijdt door het niet kunnen starten van de bouw.

Gedaagde voerde aan dat hij niet verplicht was een verharde weg aan te leggen binnen een termijn en dat het ontbreken van een nieuwe Ministeriële Beschikking en overleg met derden hem verhinderden. Het gerecht oordeelde dat gedaagde toerekenbaar tekort is geschoten en vanaf 15 juli 2020 in verzuim is.

Eiser heeft schadeposten onderbouwd bestaande uit huurkosten, verzekeringspremies en opslagkosten. Het gerecht achtte deze aannemelijk en wees een voorschot op schadevergoeding toe van Afl. 5.830,00 tot en met december 2020 en Afl. 1.280,00 per maand vanaf januari 2021 totdat nakoming plaatsvindt. Tevens werd gedaagde veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Gedaagde wordt veroordeeld tot betaling van voorschot op schadevergoeding wegens niet-nakoming aanleg weg en in proceskosten.

Uitspraak

Vonnis van 8 maart 2021

Behorend bij AUA202003249

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

[naam eiser] ,

te Aruba,

EISER,

hierna ook te noemen: [eiser],

gemachtigde: de advocaat mr. P.M.E. Mohamed,

tegen:

[naam gedaagde] ,

te Aruba,

GEDAAGDE,

hierna ook te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: de advocaat mr. D.M. Canwood.

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift d.d. 21 december 2020;

- de e-mail van [eiser] d.d. 3 februari 2021 met producties;

- de e-mail van [gedaagde] d.d. 3 februari 2021 met producties;

- de mondelinge behandeling d.d. 4 februari 2021 waarop partijen hun standpunten nader hebben toegelicht en op elkaars standpunten hebben gereageerd

1.2

Vonnis is nader bepaald op heden.

2. DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Bij schriftelijke overeenkomst d.d. 7 november 2018 (hierna te noemen: de koopovereenkomst; verzoekschrift, prod. 2) heeft [eiser] van [gedaagde] een kavel bouwgrond gekocht gelegen te Ponton in Aruba (hierna ook te noemen: het perceel). In de koopovereenkomst was onder meer het volgende opgenomen:

“(…) Seller agrees to clean up and open the road for accessibility (…)”

2.2

De koopovereenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van de makelaar [naam X] die optrad in opdracht van [gedaagde].

2.3

Het perceel maakt onderdeel uit van een verkavelingsplan dat bestaat uit nog 25 andere kavels (hierna te noemen: het verkavelingsplan). De kavel naast het aan [eiser] verkochte perceel behoorde eveneens in eigendom toe aan [gedaagde] en is door hem aan een derde verkocht. De overige kavels zijn (dan wel waren) eigendom van broers en zussen van [gedaagde]. De ontwikkeling van het verkavelingsplan is door de broers en zussen overgedragen aan Albira Holding N.V. (hierna: Albira). Directeur van Albira is [naam Y], een zus van [gedaagde].

2.4

In de Ministeriele Beschikking d.d. 18 januari 2010, die op aanvraag van Albira met betrekking tot het verkavelingsplan is opgesteld, is onder meer het volgende bepaald:

“II Bestemming

De kavels 1 tot en met 25 zijn bestemd voor de bouw van woningen en kavel T is bestemd voor een trafohuis (…)

IV Weg

(…)

c. Op de tot wegaanleg bestemde strook grond construeert aanvrager voor eigen rekening een rijbaan van 6 meter breed (…);

d. De rijbaan wordt van asfalt (…);

g. Geen bouwvergunning zal verleend worden indien de weg niet (…) is aangelegd; (…)

X Geldigheidsduur van deze M.B.

a. (…)

b. Deze M.B. vervalt, indien de in punt IV bedoelde weg niet binnen vijf (5) jaar na dagtekening van deze M.B. is aangelegd en voltooid. (…)”

2.5 [

eiser] heeft een aanvraag ingediend tot verlening van een bouwvergunning voor een woning op het perceel. In de brief d.d. 21 mei 2019 schrijft de directeur van de Dienst Openbare Werken (hierna: DOW) in reactie op de aanvraag onder meer, en voor zover van belang, het volgende:

“De Welstandscommissie heeft bezwaar tegen uw bouwaanvraag daar de gevels ontsierend zijn. Tevens ontbreekt de Ministeriele Beschikking van het verkavelingsplan en de brief van de goedgekeurde weg aanleg. (…)”

2.6

In zijn brief van 12 december 2019 heeft [eiser] onder meer het volgende aan [gedaagde] geschreven (verzoekschrift, prod. 3):

“Per 24 mei 2019 werd Dhr. [naam A] door de Dienst Openbare Werken op de hoogte gesteld dat zijn bouwvergunning wordt aangehouden, omdat de weg die voor de gekochte perceel loopt nog aangelegd moest worden. (…)

Met deze brief bied ik U voor de laatste keer de mogelijkheid om binnen 14 dagen alsnog aan uw verplichtingen uit de overeenkomst te voldoen.”

2.7

Bij brief van 5 maart 2020 is [gedaagde] door [eiser] gesommeerd om alsnog binnen 7 dagen aan zijn verplichting tot het aanleggen van de weg te voldoen (verzoekschrift, prod. 4). De gemachtigde van [eiser] heeft vervolgens bij brief van 1 juni 2020 [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld om de weg te voltooien en wel uiterlijk 15 juni 2020 (verzoekschrift, prod. 5).

2.8

De weg is tot op heden niet aangelegd en aan [eiser] is nog geen bouwvergunning verstrekt voor het bouwen van een woning op het perceel.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 [

eiser] vordert dat het gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

a. a) [gedaagde] veroordeelt om bij wege van voorschot en tegen behoorlijk bewijs van kwijting, vanwege door [eiser] al geleden schade tot en met december 2020, aan [eiser] te betalen een bedrag van Afl. 21.200,00, voorts;

b) [gedaagde] veroordeelt om bij wege van voorschot en tegen behoorlijk bewijs van kwijting vanaf de maand januari 2021 en totdat [gedaagde] heeft voldaan aan zijn verplichting conform de koopovereenkomst van 7 november 2018 tot het aanleggen van de weg, aan [eiser] voor elke maand of gedeelte daarvan dat de weg niet aangelegd zal zijn, een bedrag van Afl. 1.280,00 te betalen;

c) subsidiair de voorzieningen treft die het gerecht in goede justitie vermeent te behoren;

d) [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.2

Aan zijn vordering legt [eiser] het volgende ten grondslag. Voor het verkrijgen van een bouwvergunning voor een woning op het perceel stelt het Land als voorwaarde dat de weg naar het perceel wordt aangelegd. Op grond van de koopovereenkomst is [gedaagde] jegens [eiser] verplicht om die weg aan te (laten) leggen. Ondanks ingebrekestelling is [gedaagde] die verplichting niet nagekomen, zodat hij schadeplichtig is. Die schade kan als volgt worden begroot. In verband met de kosten voor de bouw van de woning heeft [eiser] een hypothecaire lening, waarop hij sinds mei 2019 aan het aflossen is, terwijl hij daarnaast Afl. 700,00 per maand betaalt aan de huur van zijn woning waar hij (noodgedwongen) nog steeds woont. Voorts betaalt [eiser] vanaf mei 2019 een Bouw Cover Insurance van Afl. 180,00 per maand, zonder dat er tot op heden wordt gebouwd. Tot slot heeft hij goederen en huisraad voor de nieuwe woning aangeschaft, die [eiser] thans noodgedwongen opslaat. Aan opslagkosten betaalt hij sinds mei 2019 aanvankelijk Afl. 180,00 per maand en vanaf 1 januari 2020 Afl. 400,00 per maand.

3.3 [

gedaagde] voert hiertegen verweer. Kort gezegd komt dit verweer erop neer dat:

- hij op grond van de koopovereenkomst niet verplicht is om een verharde weg aan te leggen;

- hij zich in de koopovereenkomst niet heeft verbonden tot de aanleg van de weg binnen een bepaalde termijn;

- het niet aanleggen van de weg niet aan hem toerekenbaar is, nu voor het aanleggen van de weg door het Land een nieuwe Ministeriele Beschikking moet worden afgegeven en ook nog overleg noodzakelijk is door Albira met een andere eigenaar, over wiens perceel de weg eveneens komt te lopen.

4. DE BEOORDELING

4.1

Voorop moet worden gesteld dat met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande uit een veroordeling tot betaling van een geldsom, terughoudendheid op zijn plaats is en dienaangaande naar behoren feiten en omstandigheden moeten worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is. Daarbij zal de rechter niet alleen dienen te onderzoeken of de vordering van eiser aannemelijk is, maar ook of een spoedeisend belang bestaat, terwijl hij bij de afweging van de belangen van partijen mede (als een van de voor de toewijsbaarheid in aanmerking te nemen factoren) het restitutierisico zal hebben te betrekken.

4.2

Bij de beantwoording van de vraag of toewijzing van het gevorderde voorschot op zijn plaats is, zal allereerst moeten worden beoordeeld of voorshands voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst jegens [eiser] verplicht is om een verharde weg aan te leggen en, indien dat het geval is, of hij ten aanzien van die verplichting toerekenbaar tekort is geschoten en schadeplichtig is geworden.

4.3

Partijen verschillen over de vraag of uit de koopovereenkomst en in het bijzonder uit de clausule:
“Seller agrees to clean up and open the road for accessibility” , voor [gedaagde] de verplichting voortvloeit om een verharde weg aan te leggen en of hij reeds op dit moment in de nakoming van die verplichting tekort schiet.

4.4

De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Met inachtneming hiervan overweegt het gerecht als volgt.

4.5

Tussen partijen is op zich niet in geschil dat tussen hen is overeengekomen dat [gedaagde] de weg naar het perceel zou realiseren. In de overeenkomst is geen termijn opgenomen waarbinnen de weg moet zijn aangelegd en evenmin is bepaald aan welke specificaties de weg moet voldoen. Bij de beantwoording van de vraag welke verplichtingen voor partijen in dit opzicht uit de overeenkomst voortvloeien, is het volgende van belang.

4.6

Tussen partijen staat vast dat het perceel als een bouwkavel aan [eiser] is verkocht en dat [eiser] de kavel ook daadwerkelijk heeft aangekocht om daarop een woning te realiseren. [gedaagde] heeft niet betwist dat de makelaar, zoals ter zitting door [eiser] is gesteld, tijdens de verkooponderhandelingen aan [eiser] heeft medegedeeld dat de weg op korte termijn zou kunnen worden aangelegd, waarna [eiser] met de bouw van de woning zou kunnen beginnen. Het gerecht gaat er daarom voorshands vanuit dat de makelaar die mededeling heeft gedaan en dat [eiser] daarom op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat binnen een redelijke termijn na de levering van het perceel de bouw van de woning daadwerkelijk zou kunnen worden gestart.

4.7

De aanleg van de verharde weg is een voorwaarde van het Land voor het verlenen van een bouwvergunning ten behoeve van het perceel (en de overige kavels). Nu [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dat hij binnen een redelijke termijn kon aanvangen met de bouw van de woning (zie hiervoor, nummer 4.6), volgt daarmee naar het voorshands oordeel van het gerecht uit de koopovereenkomst dat [gedaagde] binnen die redelijke termijn moest zorgen voor de aanleg van de weg en dat die weg ook voldoet aan de door het Land gestelde specificaties. Dat betekent dat het verweer dat [gedaagde] voor de aanleg van de weg niet is gebonden aan een termijn en dat niet is afgesproken dat [gedaagde] een verharde weg zal aanleggen (pleitnota, 15), wordt verworpen.

4.8 [

eiser] heeft onder meer bij brieven van 5 maart en 1 juni 2020 aan [gedaagde] gesommeerd om met aanleg van de weg te beginnen en om zodoende de verplichting uit de overeenkomst na te komen. In de laatstgenoemde brief is [gedaagde] gesommeerd om uiterlijk 15 juni 2020 de aanleg aan te vangen. Daarmee heeft [eiser] naar het voorshands oordeel van het gerecht een redelijke termijn voor nakoming gesteld, zodat [gedaagde] ten gevolge van de ingebrekestellingen van 5 maart en 1 juni 2020 in verzuim is geraakt. Nu [gedaagde] was gesommeerd om uiterlijk 15 juni 2020 met de aanleg van de weg te beginnen, gaat het gerecht er vanuit dat die aanleg uiterlijk 15 juli 2020 voltooid had kunnen zijn en dat [gedaagde] vanaf dat moment in verzuim is met zijn verplichting om ervoor te zorgen dat er een aangelegde weg is naar het perceel.

4.9

Dat tot op dit moment het Land nog niet via een Ministeriele Beschikking (opnieuw) toestemming heeft gegeven voor de aanleg van de weg, en [gedaagde] dus niet in staat is om zijn verplichting na te komen, is een omstandigheid die naar het voorshands oordeel van het gerecht op grond van artikel 6:75 BW moet worden toegerekend aan [gedaagde]. [gedaagde] heeft er immers voor gekozen om een perceel te koop aan te bieden ten behoeve van woningbouw op korte termijn, terwijl dat perceel onderdeel uitmaakt van een verkavelingsplan aan de ontwikkeling waarvan voorwaarden worden gesteld door het Land. Op grond van de op 18 januari 2010 verleende Ministeriele Beschikking wist [gedaagde] dat de aanleg van een verharde weg een voorwaarde is die het Land stelt aan de verlening van bouwvergunningen ten behoeve van het perceel en de overige kavels. Uit artikel X.b van de Ministeriele Beschikking volgt dat deze beschikking zou vervallen indien niet binnen vijf jaren na afgifte ervan met de aanleg van de weg zou worden begonnen. [gedaagde] wist dan ook op het moment dat hij de kavel te koop aanbood, althans behoorde op dat moment te weten, dat voor de aanleg van de weg (en daarmee voor de verkrijging van een bouwvergunning) opnieuw een Ministeriele Beschikking moest worden aangevraagd. Indien hij van oordeel was dat dit risico, dat bij hem wel en bij [eiser] niet bekend was, voor rekening van [eiser] moest komen, dan had hij dit uitdrukkelijk met [eiser] moeten overeenkomen. Dat dit is gebeurd, volgt niet uit de tekst van de overeenkomst en is ook overigens niet gebleken. Overigens is dat ook niet waarschijnlijk, nu [gedaagde] nog op de zitting stelde (pleitnota, 16) dat de Ministeriele Beschikking d.d. 18 januari 2010 geen vervaldatum had en [gedaagde] er dus niet bedacht op hoefde te zijn dat het Land recentelijk als eis stelde dat er in verband met het verkavelingsplan een nieuwe Ministeriele Beschikking moest worden aangevraagd. Kennelijk ging [gedaagde] er op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst vanuit dat op grond van de Ministeriële Beschikking van 18 januari 2010 kon worden overgegaan tot het aanleggen van de weg, zodat zonder nadere toelichting - die niet is gegeven - niet duidelijk is waarom [gedaagde] tijdens de onderhandelingen het risico betreffende het nog niet kunnen aanleggen van de weg aan [eiser] zou hebben kenbaar gemaakt en partijen dit voor diens rekening zouden hebben laten komen.

4.1

De stelling van [gedaagde] dat de Ministeriele Beschikking d.d. 18 januari 2010 voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [eiser] ter hand is gesteld, waarmee [gedaagde] kennelijk beoogt te stellen dat [eiser] wel van het risico op de hoogte was en dit ook voor zijn rekening heeft genomen, is voorshands niet aannemelijk geworden. [eiser] heeft dit betwist en heeft ter onderbouwing hiervan tijdens de zitting een e-mail van de notaris getoond, waaruit volgt dat de notaris eerst na de levering van het perceel aan [eiser] de tekst van de Ministeriele Beschikking heeft toegezonden. Dat al eerder een exemplaar aan [eiser] ter hand was gesteld, is niet gebleken.

4.11

Voorgaande oordelen impliceren eveneens dat op [eiser] geen onderzoeksplicht lag om voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bij DOW navraag te doen of in het kader van het verkavelingsplan voldaan was aan alle voorwaarden voor het afgeven van een bouwvergunning. Voor zover [gedaagde] van een andere opvatting zou uitgaan (zie pleitnota, 9), wordt die opvatting verworpen.

4.12

De conclusie van het voorgaande is dan ook dat voorshands aannemelijk is geworden dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting tot aanleg van de weg. Nu hij vanaf 15 juli 2020 in verzuim is, is hij vanaf laatstgenoemd moment schadeplichtig.

4.13

Met het verweer dat de bouwvergunning ook om andere redenen (betreffende het ontwerp van de woning) is afgewezen, beoogt [gedaagde] kennelijk te stellen dat er geen causaal verband is tussen de toerekenbare tekortkoming en de schade die [eiser] lijdt door het niet kunnen beginnen met de bouw van de woning. Dit verweer wordt verworpen, nu op grond van het gevoerde partijdebat voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden dat ook het ontwerp van de woning thans nog in de weg staat aan het verlenen van een bouwvergunning.

4.14

Ten aanzien van de door hem geleden schade heeft [eiser] gesteld dat deze tot op heden bestaat uit:

- het doorlopen van de huur voor de woning die hij thans noodgedwongen nog steeds bewoont (terwijl hij ook rente betaalt voor de hypothecaire lening voor de nog te bouwen woning), zijnde 20 maanden van Afl. 700,00;

- de tot op heden nodeloos gemaakte kosten voor een Bouw Cover Insurance, zijnde 20 maanden van Afl. 180,00;

- de opslagkosten voor inboedel en huisraad ten behoeve van de nog te bouwen woning, zijnde 20 maanden van Afl. 180,00.

Deze lasten hebben de afgelopen 20 maanden dus Afl. 1.060,00 per maand bedragen, zodat uit dien hoofde Afl. 21.200,00 verschuldigd is. Met ingang van januari 2021 worden de opslagkosten voor de inboedel en huisraad verhoogd tot Afl. 400,00 per maand, zodat de hierboven genoemde maandelijkse kosten vanaf dat moment Afl. 1.280,00 per maand bedragen.

4.15

De schadeposten zelf zijn op zich niet bestreden. Het gerecht gaat dan voorshands ook uit van het bestaan van die kosten en van de gestelde hoogte ervan. Het verweer dat de schade wegens eigen schuld door [eiser] zelf moet worden gedragen, wordt verworpen. [eiser] mocht er vanuit gaan dat binnen een redelijke termijn na het sluiten van de koopovereenkomst door [gedaagde] zou worden overgegaan tot het aanleggen van de weg, waarmee aldus voldaan zou zijn aan de voorwaarden voor de afgifte van de bouwvergunning. [eiser] heeft dan ook in redelijkheid kunnen besluiten om, vooruitlopend op de spoedig te verwachten afgifte van de bouwvergunning, financiële verplichtingen aan te gaan in verband met de bouw en het gaan bewonen van de woning.

4.16

De slotsom van het voorgaande is dan ook dat voorshands aannemelijk is geworden dat [gedaagde] jegens [eiser] aansprakelijk is voor de gestelde schadeposten. Nu op grond van het partijdebat voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden dat het restitutierisico aan toewijzing van een voorschot op de schadevergoeding in de weg staat, zal het gerecht de vordering als hierna in nummer 4.17 vermeld toewijzen.

4.17

Zoals overwogen in nummer 4.8 is [gedaagde] vanaf medio juli 2020 in verzuim, zodat over de periode tot en met december 2020 een bedrag verschuldigd is van 5,5 x Afl. 1.060,00, hetgeen overeenstemt met Afl. 5.830,00. Dit bedrag is thans als voorschot op de schadevergoeding toewijsbaar. Met ingang van 1 januari 2021 zal het gevorderde bedrag van Afl. 1.280,00 per maand worden toegewezen.

4.18

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de kosten van de procedure die aan de zijde van [eiser] worden begroot op Afl. 750,00 aan griffierecht, op Afl. 225,00 aan explootkosten en op Afl. 1.500,00 aan salaris van gemachtigde, in totaal derhalve op Afl. 2.475,00.

5. DE UITSPRAAK

De rechter in dit gerecht, recht doende in kort geding:

5.1

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] bij wijze van voorschot te betalen:

- het bedrag van Afl. 5.830,00 vanwege de door [eiser] tot en met 31 december 2020 geleden schade en

- het bedrag van Afl. 1.280,00 per maand met ingang van 1 januari 2021 totdat [gedaagde] heeft voldaan aan zijn verplichting uit hoofde van de koopovereenkomst tot het aanleggen van de weg;

5.2

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [eiser] worden begroot op Afl. 2.475,00;

5.3

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van maandag 8 maart 2021 in aanwezigheid van de griffier.