Uitspraak
Vonnis van 25 mei 2022
Behorend bij K.G. AUA202201021
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PELCA AIRPORT HOTEL OPERATING COMPANY V.B.A.,
gevestigd in Aruba,
eiseres,
hierna ook te noemen: Pelca,
gemachtigde: de advocaat mr. D.C. Lopez Paz,
tegen:
[naam gedaagde],
wonende en gevestigd in Aruba,
gedaagde,
hierna ook te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties;
- de pleitaantekeningen van Pelca;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 29 april 2022.
1.2
Ter zitting zijn verschenen: Pelca bij haar gemachtigde en [gedaagde] in persoon. Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Pelca heeft aan [gedaagde] vanaf 1 maart 2021, op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst, verhuurd een in Aruba te [adres pand] gelegen pand, plaatselijk bekend als
Unit L-12(hierna: het gehuurde), tegen een maandelijkse huurprijs van Afl. 2.200,-, exclusief de kosten van voorzieningen. De algemene voorzieningskosten bedragen in overeenstemming met de huurovereenkomst Afl. 400,- per maand. De variabele kosten worden conform het gebruik van [gedaagde] in rekening gebracht. In afwijking van de huurovereenkomst diende [gedaagde] over de maanden maart tot en met augustus 2021 het bedrag van Afl. 1.320,- aan huur te betalen.
Unit L-12(hierna: het gehuurde), tegen een maandelijkse huurprijs van Afl. 2.200,-, exclusief de kosten van voorzieningen. De algemene voorzieningskosten bedragen in overeenstemming met de huurovereenkomst Afl. 400,- per maand. De variabele kosten worden conform het gebruik van [gedaagde] in rekening gebracht. In afwijking van de huurovereenkomst diende [gedaagde] over de maanden maart tot en met augustus 2021 het bedrag van Afl. 1.320,- aan huur te betalen.
2.3 [
gedaagde] zou het pand gaan gebruiken voor de exploitatie van een café-restaurant, althans - conform een mondelinge afspraak tussen partijen - een tabakswinkel/lounge.
2.4
De bepaling van artikel 3.2.7 van de huurovereenkomst, waarin met
“Lessee”wordt bedoeld [gedaagde] luidt als volgt.
“Lessee”wordt bedoeld [gedaagde] luidt als volgt.
“On any Rent and Utilities payments that is not made by Lessee on its due date a late payment interest charge of 1,5% per month shall be due. (…).”
2.5
De bepaling van artikel 3.2.8 van de huurovereenkomst luidt als volgt.
“On any Rent and Utilities payment that is not made by Lessee within 5 business days after its due date a penalty of 10% of the Rent shall be due.”
2.6
De bepaling van artikel 16.1 van de huurovereenkomst, waarin met
“Lessor”wordt bedoeld Pelca, luidt als volgt.
“Lessor”wordt bedoeld Pelca, luidt als volgt.
“This Agreement may be terminated with immediate effect by Lessor before the End Date in the event that:
b. Lessor determines that Lessee has failed to fulfill any material term or condition of the Agreement, (…).”
2.7
De bepaling van artikel 17 van Pro de huurovereenkomst luidt als volgt.
“If upon expiration or other termination of the Term, Lessee holds over and does not vacate the Leased Premises and/or refuse to hand over the keys of the Leased Premises to Lessor, Lessee shall forfeit to Lessor as liquidated damages the amount of AWG 2,000.00 per day or part of a day that Lessee remains in the Leased Premises and/or does not vacate same and/or does not hand over the keys of the premises to Lessor after the expiration or termination of this Agreement, (…).”
2.8 [
gedaagde] heeft het pand niet geëxploiteerd als café-restaurant of als een tabakswinkel/lounge, en [gedaagde] heeft vanaf augustus 2021 zowel de huurpenningen als de kosten voor vaste en/of variabele voorzieningen (gedeeltelijk) onbetaald gelaten.
2.9
Bij brief van 30 december 2021 heeft Pelca [gedaagde] verzocht, en voor zover nodig gesommeerd, om het bedrag van Afl. 10.431,61 aan achterstallige huurpenningen en kosten over de periode augustus 2021 tot en met 11 december 2021 vermeerderd met overeengekomen rente en boetes binnen een termijn van vijftien dagen te betalen.
2.10 [
gedaagde] heeft dit bedrag onbetaald gelaten.
2.11
Naar aanleiding van de mededeling van [gedaagde] d.d. 7 februari 2022 inhoudende dat hij niet in staat is om de verschuldigde bedragen te betalen, heeft Pelca bij brief van 16 maart 2022 de huurovereenkomst conform artikel 16.1 daarvan ontbonden, dan wel beëindigd. Aan [gedaagde] is toen verzocht om het gehuurde, conform artikel 16.2 van de huurovereenkomst, binnen tien dagen, zijnde uiterlijk op 30 maart 2022, te ontruimen.
2.12 [
gedaagde] heeft het gehuurde tot op heden niet ontruimd.
2.13
Ten tijde van het indienen van het verzoekschrift bedroeg de achterstand in de betaling van de huurpenningen inclusief kosten en overeengekomen rente en boetes Afl. 15.747,94, berekend tot en met 16 maart 2022, zijnde de dag waarop de huurovereenkomst door Pelca is ontbonden.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Pelca vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad (zo het begrijpt):
a. a) [gedaagde] veroordeelt om het gehuurde binnen tien (10) dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen, met medeneming van alle aan [gedaagde] toebehorende goederen, met uitzondering van de aan Pelca toebehorende meubels, en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Pelca te stellen;
b) [gedaagde] veroordeelt tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Pelca te betalen de boete voor elke dag dat [gedaagde] in gebreke blijft haar verplichting om het bezit van het gehuurde op te geven, volledig te ontruimen en ter beschikking te stellen aan Pelca, gerekend vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de dag van de volledige ontruiming;
c) [gedaagde] veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Pelca te betalen Afl. 15.747,94 aan achterstallige huurpenningen en onbetaalde utiliteiten tot en met 16 maart 2022 vermeerderd met overeengekomen rente en boetes alsmede de kosten van parkeerkaarten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de uitspraak van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
d) [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten;
e) enig andere beslissing neemt die het Gerecht juist voorkomt.
3.2
Pelca heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] gebruik maakt van het pand zonder dat hij over een huurtitel beschikt. De huurovereenkomst is namelijk conform artikel 16.1 van de huurovereenkomst ontbonden op 16 maart 2022. [gedaagde] heeft vanaf augustus 2021 zowel de huurpenningen als de kosten voor vaste en/of variabele voorzieningen (gedeeltelijk) onbetaald gelaten, hetgeen grond voor de ontbinding van de huurovereenkomst oplevert. Verder heeft [gedaagde] het gehuurde nog altijd niet ontruimd, hetgeen maakt dat hij onrechtmatig gebruik van het pand maakt. Pelca lijdt hierdoor schade omdat zij het gehuurde niet aan een derde kan verhuren. Pelca verwijst ter onderbouwing van haar vordering naar de door haar overgelegde huurovereenkomst.
3.3 [
gedaagde] heeft verweer gevoerd dat bij de beoordeling - zo nodig - aan de orde komt.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang van Pelca bij haar hiervoor onder a) omschreven vordering volgt uit de aard van die vordering en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen. Nu dit het geval is kan van Pelca mede om proceseconomische redenen in redelijkheid niet worden gevergd om haar overige vorderingen aan de bodemrechter ter beoordeling voor te leggen. Die vorderingen liften als het ware mee met het spoedeisend belang dat Pelca heeft bij haar onder a) omschreven vordering.
4.2
In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, de vraag worden beantwoord of de vorderingen van Pelca in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorzieningen gerechtvaardigd is.
4.3
Het Gerecht stelt voorop dat [gedaagde] het ontruimingsverzoek niet heeft weersproken. Daarbij overweegt het Gerecht nog het volgende. Pelca heeft gesteld de huurovereenkomst met [gedaagde] op 16 maart 2022 te hebben ontbonden, omdat [gedaagde] de ontstane huurachterstand van Afl. 12.743,78, zijnde de huur en de kosten voor vaste en/of variabele voorzieningen over de periode augustus 2021 tot en met januari 2022, onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] heeft die door Pelca met stukken onderbouwde stelling niet betwist. Gelet hierop komt vast te staan dat tot en met januari 2022 een huurachterstand is ontstaan van Afl. 12.743,78. De omvang van die huurachterstand brengt mee dat sprake is van een ernstige tekortkoming zijdens [gedaagde] met betrekking tot zijn betalingsverplichting jegens Pelca. Naar het voorlopig oordeel van het Gerecht rechtvaardigt die tekortkoming de ontbinding van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, zodat Pelca op voormelde datum de huurovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden. Dit betekent dat [gedaagde], die het gehuurde sinds de ontbinding van de huurovereenkomst niet heeft ontruimd, zonder recht of titel ofwel onrechtmatig gebruik maakt van het pand.
4.4
Het voorgaande brengt met betrekking tot het ontruimingsverzoek van Pelca mee dat de hiervoor onder 4.2 geformuleerde vraag bevestigend moet worden beantwoord. Dat verzoek zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat op grond van redelijkheid en billijkheid en op grond van de verklaring ter zitting van [gedaagde] - dat hij twee weken nodig heeft om het gehuurde te ontruimen en te verlaten - aan [gedaagde] een ontruimingstermijn van twee weken zal worden gegund.
4.5
Voor wat betreft de vordering onder b) wordt het volgende overwogen. Artikel 17 van Pro de huurovereenkomst bepaalt dat [gedaagde] een bedrag van Afl. 2.000,- aan Pelca dient te betalen voor iedere dag dat hij het gehuurde, na beëindiging van de huurovereenkomst, niet heeft ontruimd. Omdat [gedaagde] op 29 april 2022 het gehuurde pand nog niet had verlaten, is de boete tot aan voormelde datum volgens Pelca opgelopen tot het bedrag van Afl. 60.000,-, van welk bedrag zij betaling vordert. [gedaagde] heeft ter zitting gesteld dat de hoogte van die contractuele boete buitensporig is en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Pelca betaling daarvan vordert. Pelca is het met die stelling van [gedaagde] niet eens, en heeft daartoe het volgende gesteld:
-het beding en de boete hebben tot doel dat het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst tijdig wordt ontruimd;
-Pelca lijdt schade, omdat [gedaagde] tot op heden het gehuurde niet vrijwillig heeft ontruimd en Pelca het pand daarom niet aan een derde kan verhuren;
-[gedaagde] is na beëindiging van de huurovereenkomst gewezen op de bepaling uit de huurovereenkomst die ziet op het niet tijdig opleveren van het gehuurde na beëindiging van de huur en;
-[gedaagde] heeft voldoende tijd gehad om het pand te ontruimen, hetgeen hij niet heeft gedaan.
4.6
Naar het oordeel van het Gerecht kunnen die stellingen van Pelca haar niet baten en wel om de volgende redenen. Het klopt dat Pelca schade lijdt door de omstandigheid dat [gedaagde] na beëindiging van de huur het gehuurde niet ontruimd en verlaat, maar het had te dezen op de weg van Pelca gelegen om dienaangaande een gebruiksvergoeding te vorderen van [gedaagde] gelijk aan de huur ad Afl. 2.200,- maandelijks te vermeerderen met kosten van verbruik van utiliteiten, in plaats van zich te beroepen op een naar het voorlopig oordeel van het Gerecht volstrekt buitensporige in de huurovereenkomst neergelegde boetebepaling. Het beroep van Pelca op die bepaling is in dat licht naar het voorshandse oordeel van het Gerecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar voorzover de dagelijkse boete het bedrag van Afl. 50,-- te boven gaat. Er zijn geen omstandigheden gesteld die een hoger boetebedrag kunnen rechtvaardigen. Gerekend vanaf 17 maart 2022 tot en met de uitspraak van dit vonnis is [gedaagde] in totaal verschuldigd aan gematigde boete ex artikel 17 van Pro de huurovereenkomst (70 x 50,-- =) Afl. 3.500,--, te vermeerderen met Afl. 50,-- voor iedere na 25 mei 2022 gelegen dag of deel daarvan dat [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd en verlaten. In die zin zal de vordering onder b) worden toegewezen, nu in een bodemprocedure een gelijk oordeel valt te verwachten.
4.7
Ter zake van de vordering onder c) wordt als volgt overwogen. Pelca heeft gesteld dat [gedaagde] tot en met 16 maart 2022, zijnde de dag waarop de huurovereenkomst is ontbonden, het bedrag van Afl. 15.747,94 aan haar verschuldigd is. Dit bedrag bestaat uit achterstallige huurpenningen, vaste en/of variabele voorzieningen, contractuele rente en boete in het geval van niet of te late betaling van huur gerekend vanaf de vijfde dag na de verschenen betaaldag van iedere huurtermijn. Verder zit in het bedrag ook begrepen de kosten voor parkeerkaarten. Omdat [gedaagde] deze vordering en die stellingen van Pelca niet heeft betwist, moet ook te dezen de hiervoor onder 4.2 geformuleerde vraag bevestigend worden beantwoord. De vordering onder c) zal worden toegewezen als na te melden, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 25 mei 2022 tot aan de algehele voldoening
4.8 [
gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Pelca, tot aan deze uitspraak begroot op (Afl. 450,- + Afl. 250,- =) Afl. 700,- aan verschotten (griffiegeld en kosten van oproeping) en
Afl. 1.500,-- aan salaris voor de gemachtigde.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
- beveelt [gedaagde] om binnen twee (2) weken na de betekening van dit vonnis aan hem het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin van zijnentwege bevindende personen en goederen en met afgifte van de sleutels daarvan ter vrije beschikking te stellen van Pelca;
- veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting bij wijze van voorschot aan Pelca te betalen Afl. 3.500,-- aan gematigde boete ex artikel 17 van Pro de huurovereenkomst over de periode vanaf 17 maart 2022 tot en met 25 mei 2022, te vermeerderen met Afl. 50,-- voor iedere na 25 mei 2022 gelegen dag of deel daarvan dat [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd en verlaten;
- veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting bij wijze van voorschot aan Pelca te betalen Afl. 15.747,94 ter zake van hetgeen hiervoor onder 4.7 is omschreven, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 25 mei 2022 tot aan de dag der algehele voldoening.
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Pelca, tot aan deze uitspraak op Afl. 700,- aan verschotten en Afl. 1.500,-- aan salaris voor de gemachtigde;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 25 mei 2022 in aanwezigheid van de griffier.