ECLI:NL:OGEAA:2022:190

• Datum uitspraak: 14 juni 2022
• Publicatiedatum: 18 juli 2022
• Zaaknummer: AUA202200079
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.H.M. van de Leur
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvaststelling en toepasselijkheid Huurcommissieverordening in huurovereenkomst

In deze zaak gaat het om een beroep tegen een beschikking van de Huurcommissie, waarbij de maximale huurprijs voor een bedrijfspand is vastgesteld. De appellant, wonende in Aruba, heeft op 1 december 2019 een huurovereenkomst gesloten met de geïntimeerde, die het bedrijfspand huurt. De Huurcommissie heeft op 3 november 2021 de maximale huurprijs vastgesteld op Afl. 940,-- voor het bedrijfspand en Afl. 100,-- voor een perceel eigendomsgrond, met ingang van 12 juni 2021. De appellant heeft op 18 januari 2022 beroep ingesteld tegen deze beschikking, waarbij hij verzoekt om vernietiging van de beschikking en betaling van achterstallige huur door de geïntimeerde.

Tijdens de mondelinge behandeling op 22 maart 2022 hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. De rechter heeft overwogen dat de Huurcommissieverordening, ingevolge artikel 153a van de Landsverordening overgangsbepalingen nieuw BW, van toepassing blijft op huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór de inwerkingtreding van het nieuwe BW op 1 september 2021. Dit betekent dat de Huurcommissie bevoegd was om de huurprijs vast te stellen, ondanks de argumenten van de appellant dat de marktwaarde van het gehuurde hoger zou zijn.

De rechter heeft geoordeeld dat het beroep van de appellant ongegrond is, omdat de Huurcommissie correct heeft gehandeld binnen de kaders van de wet. De appellant is niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen die niet gericht waren tegen de beschikking van de Huurcommissie. De kosten van de procedure zijn voor rekening van de appellant, die in het ongelijk is gesteld. De uitspraak is gedaan door mr. A.H.M. van de Leur op 14 juni 2022.

Uitspraak

Beschikking van 14 juni 2022

Behorend bij E.J. no. AUA202200079

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

BESCHIKKING

in de zaak van:

appellant ,

wonende in Aruba,

appellant,

hierna ook te noemen: [appellant],

gemachtigde: de advocaat mr. H.U. Thielman,

tegen:

[geintimeerde] ,

wonende in Aruba, te [woonadres],

geïntimeerde,

hierna ook te noemen: [geintimeerde],

procederend in persoon.

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het beroepschrift met producties, ingediend op 14 januari 2022;

- de contramemorie met productie, ingediend op 7 maart 2022;

- de akte vermeerdering van eis, ingediend op 21 maart 2022.

1.2

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter terechtzitting van 22 maart 2022. [appellant] is verschenen samen met zijn gemachtigde, en [geintimeerde] is in persoon verschenen. [appellant] heeft gebruik gemaakt van de aan hem geboden gelegenheid om bij wijze van repliek te reageren op de contramemorie, mede aan de hand van een door zijn gemachtigde overgelegde en voorgedragen pleitnota, voorzien van toegelaten nadere producties. [geintimeerde] heeft vervolgens gebruik gemaakt van de aan haar geboden gelegenheid om bij wijze van dupliek te reageren op het repliek van [appellant].

1.3

Beschikking is nader bepaald op heden.

2. HET BEROEP

2.1

Op 1 december 2019 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten krachtens welke [geintimeerde] het in Aruba te [perceel nr.] gelegen aan [appellant] toebehorende bedrijfspand en een perceel eigendomsgrond (hierna: het gehuurde) heeft gehuurd van [appellant]. Bij beschikking van de Huurcommissie van 3 november 2021, met kenmerk [beschikking nr.] (hierna: de beschikking), heeft de Huurcommissie op verzoek van [geintimeerde] d.d. 22 januari 2022 de maximale maandelijkse huurprijs vastgesteld op Afl. 940,-- voor het bedrijfspand respectievelijk Afl. 100,-- voor het perceel eigendomsgrond. Dit één en ander met ingang van 12 juni 2021.

2.2 [

appellant] heeft op 18 januari 2022 beroep ingesteld tegen de beschikking bij de griffie van dit Gerecht.

2.3 [

appellant] verzoekt - na eisvermeerdering - dat het Gerecht kosten rechtens (zo het begrijpt):

1) zijn beroep gegrond verklaart;

2) de beschikking vernietigt; en

3) doet hetgeen de Huurcommissie had behoren te doen, te weten:

- het verzoek tot huurprijsvaststelling van [geintimeerde] alsnog afwijst, danwel bepaalt dat de Huurcommissie onbevoegd is tot kennismening van het huurprijsvaststellingsverzoek c.q. tot vaststelling van de maximale huurprijs;

4) [geintimeerde] veroordeelt om binnen 48 uur na betekening van deze beschikking te betalen aan [appellant] Afl. 13.000,-- aan achterstallige huur te vermeerderen met de overeengekomen boete en/of wettelijke rente;

5) [geintimeerde] beveelt om binnen 2 weken na betekening van deze beschikking het gehuurde te ontruimen, indien zij nalaat het onder 4) vermelde bedrag te voldoen;

6) ten opzichte van voormelde vorderingen enige andere juist voorkomende beslissing neemt.

2.4 [

geintimeerde] voert verweer en concludeert dat [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn beroep, althans tot ongegrondverklaring daarvan en tot bevestiging van de beschikking.

2.5

Voor zover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.

3. DE BEOORDELING

3.1

Voorop wordt gesteld dat de onder 4) en 5) omschreven vorderingen van [appellant] zich niet richten tegen de hiervoor vermelde beslissing van de Huurcommissie. [appellant] zal daarom, zoals ter zitting reeds besproken en aangekondigd, niet-ontvankelijk worden verklaard in die vorderingen. [appellant] kan, zo hij dat wil, een civielrechtelijke procedure starten waarin hij die vorderingen ter beoordeling aan het Gerecht voorlegt.

3.2 [

geintimeerde] stelt dat [appellant] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn beroep wegens termijnoverschrijding, omdat dat beroep niet binnen 14 dagen na dagtekening van de mededeling van de beschikking bij het Gerecht is ingediend, zoals vermeld in de brief van de Huurcommissie gedagtekend 3 november 2021. Het Gerecht overweegt in dit verband als volgt.

3.3

Gelet op artikel XXXVIII aanhef sub a. van de per 1 september 2021 in werking getreden Aanpassingsverordening aanvulling Burgerlijk Wetboek van Aruba (AB 2021 no. 43) is de Huurcommissieverordening (AB 2001 no. 108), onverminderd artikel 153a van de Landsverordening overgangsbepalingen nieuw BW (hierna: Lvo), ingetrokken in verband met de inwerkingtreding op eveneens 1 september 2021 van de Landsverordening van 23 september 2016 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek van Aruba. Dit en de omstandigheid dat de beschikking is geslagen na 1 september 2021 brengen mee dat het beroep dient te worden ingesteld binnen de termijn als omschreven in het per 1 september 2021 gewijzigd Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

3.4

Ingevolge het eerste lid van artikel 7:246 BW staat zowel voor [appellant] als verhuurder als voor [geintimeerde] als huurster gedurende zes weken na de dagtekening van de mededeling van de beschikking beroep open bij de rechter in eerste aanleg.

3.5 [

appellant] heeft onbestreden gesteld dat hij de beschikking eerst op 8 december 2021 heeft ontvangen, toen hij naar de Huurcommissie is gegaan ter verkrijging van een afschrift daarvan. Het beroepschrift is vervolgens op 18 januari 2021 ingediend. Gelet op het voorgaande is het Gerecht van oordeel dat het beroep tegen de op 3 november 2021 gedagtekende beschikking tijdig is ingesteld. Aldus is [appellant] in zoverre ontvankelijk in zijn beroep terwijl er geen overige gronden zijn gesteld of gebleken die meebrengen dat [appellant] daarin niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Het ontvankelijkheidsverweer van [geintimeerde] wordt daarom in zoverre verworpen.

3.6

Het beroep van [appellant] is gegrond op zijn stelling dat de marktwaarde van het gehuurde, zijnde een bedrijfspand, per 13 januari 2010 Afl. 540.000,-- bedraagt, wat hoger is dan Afl. 150.000,-- genoemd in art. 7:240 lid 1 BW, waardoor de Huurcommissie niet bevoegd was over te gaan tot huurprijsvaststelling van het gehuurde. Ter zake van deze door [geintimeerde] bestreden stelling wordt het volgende overwogen.

3.7

Artikel 153a van de Lvo luidt:

“ 1.
De Huurcommissieverordening (AB 1991 no. 10) blijft wat betreft de huurprijsvaststelling van toepassing op huurovereenkomsten aangegaan vóór de inwerkingtreding van de Landsverordening van 23 september 2016 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (AB 1989 no. GT 100) in verband met een aantal onderwerpen die nog een regeling of aanpassing in het Burgerlijk Wetboek van Aruba behoeven.

(…)

3. De toepasselijkheid van de Huurcommissieverordening ingevolge het eerste lid eindigt ten aanzien van bedrijfsruimte genoemd in artikel 274, eerste lid, in elk geval uiterlijk na vijf jaren na de inwerkingtreding van de Landsverordening van 23 september 2016 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek van Aruba (AB 1989 no. GT 100) in verband met een aantal onderwerpen die nog een regeling of aanpassing in het Burgerlijk Wetboek van Aruba behoeven.”

3.8

De door partijen overeengekomen huurovereenkomst dateert van 1 december 2019. Dat brengt in het licht van het hiervoor weergegeven artikel 153a Lvo met zich dat de Huurcommissieverordening voor wat betreft de huurprijsvaststelling met betrekking tot het gehuurde tot 1 september 2026 van toepassing blijft op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, nu die overeenkomst is aangegaan vóór de inwerkingtreding van het BW op 1 september 2021. Anders dan [appellant] heeft gesteld, wordt de maximale huurprijs van het gehuurde dus vooralsnog niet bepaald aan de hand van de huidige marktwaarde daarvan, maar aan de hand van de totale (historische) door de Huurcommissie vast te stellen bouwkosten daarvan, waaronder begrepen de toenmalige waarde van de grond, doch slechts en alleen als die kosten door die commissie niet op of op meer dan Afl. 100.000,-- zijn vastgesteld. Als dat wel het geval is zijn bepalingen van de Huurcommissieverordening die betrekking hebben op vaststelling van de maximale huurprijs ingevolge het negende lid van artikel 2 van die verordening niet van toepassing.

3.9

Nu verificatoir is gesteld noch gebleken dat de (historische) bouwkosten van het gehuurde inclusief de toenmalige waarde van de grond meer bedragen dan de door de Huurcommissie vastgestelde bedragen ad Afl. 80.660,-- respectievelijk Afl. 1.040,--, luidt de slotsom dat de Huurcommissie – anders dan [appellant] stelt – bevoegd was om de maximale huurprijs van het gehuurde vast te stellen zoals zij heeft gedaan. Dat betekent dat het beroep van [appellant] ongegrond zal worden verklaard onder bevestiging van de beschikking, met dien verstande dat waar in de beschikking abusievelijk staat vermeld “
gebruikt wordt als woning ” respectievelijk “
12% ” verbeterd moet worden gelezen “
gebruikt wordt als bedrijfspand ” respectievelijk “
14% ”. Dit temeer omdat dit hogere toe te passen percentage terecht tot uiting komt in de berekening/vaststelling van/door de Huurcommissie van de maximale huurprijs voor het gehuurde. Bij dit alles wordt nog overwegen dat het hiervoor onder 6) door [appellant] verzochte als zijnde vaag en onbepaald niet kan leiden tot gegrondverklaring van zijn beroep.

3.1

Al het vorenstaande brengt mee dat alle overige stellingen van partijen, wat van de inhoud daarvan ook zij, onbesproken kunnen blijven.

3.11 [

appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [geintimeerde], tot aan deze uitspraak begroot op nihil omdat [geintimeerde] in deze procedure in persoon procedeerde.

3.12

Ten overvloede wordt nog overwogen dat vormfouten bij de oproeping voor de hoorzitting van de Huurcommissie geen zelfstandige grond voor vernietiging van de beschikking opleveren, zoals [appellant] heeft betoogd. Het Gerecht beoordeelt de zaak immers opnieuw ten gronde. Daar komt bij dat niet aannemelijk is dat sprake is van de door [appellant] gestelde vormfout omdat [geintimeerde] onbestreden heeft gesteld dat [appellant] bij aanvang van de hoorzitting van de Huurcommissie vanwege die commissie is gebeld en dat [appellant] toen heeft aangegeven niet aanwezig te willen zijn.

4. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

4.1

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn beroep/vorderingen voorzover dat/die niet is/zijn gericht tegen de beschikking van de Huurcommissie van 3 november 2021, met kenmerk [beschikking nr.];

4.2

verklaart het beroep van [appellant] ongegrond voorzover wel gericht tegen de beschikking van de Huurcommissie van 3 november 2021, met kenmerk [beschikking nr.], en bevestigt die beschikking met verbetering van de hiervoor onder 3.9 vermelde kennelijke verschrijvingen zoals vermeld in die rechtsoverweging;

4.3

veroordeelt [appellant] in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [geintimeerde], tot aan deze uitspraak begroot op nihil.

Deze beschikking is gegeven door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is in het openbaar uitgesproken op dinsdag 14 juni 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.