ECLI:NL:OGEAA:2022:370

Uitspraak

Vonnis van 24 augustus 2022

Behorend bij A.R. no. AUA202001684

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS in de zaak van:

[eiseres[,

te Aruba,

eiseres,

hierna ook te noemen: [eiseres],

gemachtigde: de advocaat mr. S.A. Kock,

tegen:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PLZ REAL ESTATE V.B.A.,

hierna ook te noemen: PLZ,

[gedaagde 2]

hierna ook te noemen: [gedaagde 2],

beiden te Aruba,

gedaagden,

hierna gezamenijk ook te noemen: PLZ c.s.,

gemachtigde: de advocaat mr. B.M. de Sousa.

1.DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het inleidend verzoekschrift, met producties;

-de conclusie van antwoord;

-de conclusie van repliek, met producties;

-de conclusie van dupliek, met één productie;

-de door [eiseres] genomen akte uitlating productie.

1.2

Vonnis is, met welgemeende excuses voor alle vertraging, nader bepaald op heden.

2.DE FEITEN

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

2.2

Tussen partijen is op 6 juni 2018 een koopovereenkomst tot stand gekomen waarin met “
verkoper” of “
verkoopster” wordt bedoeld [eiseres] en met “
koper” PLZ (hierna: de koopovereenkomst). In die overeenkomst staat onder meer het volgende geschreven:

“
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt het navolgende onroerend goederen, eigendomsterreinen inclusief opstallen, gelegen te [adres] te Aruba, kadastraal bekend als Land Aruba:

Eigendomsgrond incl opstallen, eerste afdeling sectie e nummer 338 (1-e-338) groot 341 m2
Eigendomsgrond incl opstallen, eerste afdeling sectie e nummer 1236 (1-e-338) groot 310 m2
Eigendomsgrond incl opstallen, eerste afdeling sectie e nummer 1237 (1-e-1237) groot 340 m2
Eigendomsgrond incl opstallen, eerste afdeling sectie e nummer 337 (1-e-1237) groot 697 m2

(…).

De verkoopprijs bedraagt Afl. 750.000,-

(…).

Artikel 2

1. De betaling van de koopprijs en de verrekening van de zakelijke lasten vinden plaats bij de overdracht.

2. De eigendomsoverdracht zal plaatsvinden ingevolgde akte tot levering, te passeren ten overstaan van notaris mr. M.J.C. Tromp te Aruba of haar plaatsvervanger of opvolger uiterlijk op 15 oktober 2018.

(…).

Artikel 3

Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal koper voor 1 oktober 2018 als waarborgsom bij voornoemde notaris (…) een bedrag storten van Afl. 75.000,-- (…).

(…).

Artikel 4

(…).

2. Verkoper is verplicht koper het recht van eigendom te leveren, dat:

(…);

niet bezwaard is met beslagen, hypotheken zakelijke rechten anders dan een (eventuele) erfdienstbaarheid van weg, welke van toepassing is in het project waarvan het verkochte deel van uitmaakt.

(…).

Artikel 8

1. Indien een van de partijen, na bij schriftelijke kennisgeving in gebreke te zijn gesteld, gedurende tien (10) dagen - waarbij de dag waarop de ingebrekestelling heeft plaatsgevonden is inbegrepen - met de nakoming van een of meer van haar verplichtingen, waaronder het betalen van de waarborgsom inbegrepen is, nalatig blijft, is deze partij in gebreke. De wederpartij heeft alsdan de keus tussen:

(…).

b. de koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van Afl. 75.000,-. Onverminderd haar recht tot het vorderen van volledige schadevergoeding met rente en kosten.

2. Vanaf de dag dat een partij in gebreke is gesteld, heeft de andere partij recht of vergoeding van de door haar geleden schade.

3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering van eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.

Artikel 9

De ontbinding van de koopovereenkomst is tegenover de wederpartij slechts geldig, indien de verklaring tot ontbinding aan haar schriftelijk ter kennis is gebracht.

(…).”.

2.3

Het dictum van het op 28 november 2018 door dit Gerecht in kort geding bij verstek gewezen uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis in de procedure met als zaaknummer K.G. no. AUA201803339 - met als eisende partij [eiseres] en als gedaagde partij I.I. Abadi – (hierna: het vonnis) luidt voorzover thans van belang als volgt:

“
(…):

-gebiedt Abadi om binnen zeven dagen na de betekening aan hem van dit vonnis mee te werken aan het om niet doorhalen van de hypothecaire inschrijving d.d. 3 september 1982 ten behoeve van Abadi rustende op een perceel eigendomsgrond - groot 697 m2, gelegen in Aruba te Oranjestad te [adres], kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie E nummer 337 - met het daarop gebouwde betonstenen woonhuis, plaatselijk bekend als [adres];

(…).”.

2.4

Het aan (de directeur van) PLZ gerichte schrijven van (de gemachtigde van) [eiseres] van 17 februari 2020 vermeldt onder meer het volgende:

“
(…).

Op 6 juni 2018, dus twee jaar geleden, is door u een koopovereenkomst aangegaan voor de koop van eigendomsterreinen inclusief opstallen gelegen te [adres] te Aruba (…).

Door ondertekening van deze overeenkomst heeft u een verplichting aanvaard om het tot zekerheid voor de nakoming van art. 3 van de netgenoemde koopovereenkomst voor 1 oktober 2018 als waarborgsom een bedrag te storten van Afls. 75.000,- (…). Echter is dit tot heden, ongeacht herhaaldelijk hierover te zijn benaderd en het aan u gegunde tijd tot nakoming (…) niet geschied. (…). Cliënte stelt u hierbij in gebreke vanaf 1 oktober 2018 conform art. 8 van de koopovereenkomst.

Hierbij is aan het vereiste van art. 8 lid 1 van de overeenkomst voldaan. U wordt er ook geattendeerd op het feit dat cliënte overgaat tot het ontbinden van de koopovereenkomst conform art. 8 lid 1 sub b van deze.

Cliënte heeft recht op schadevergoeding. Tevens wordt u de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, zoals kosten van juridisch advies, de kosten van ingebrekestelling en buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente in rekening gebracht.

(…).”.

3.HET GESCHIL

3.1 [

eiseres] vordert dat het Gerecht - zo het begrijpt - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

i. de koopovereenkomst ontbindt indien en voorzover die overeenkomst niet reeds rechtsgeldig buiten rechte door [eiseres] is ontbonden;

ii. “
gedaagde” veroordeelt tot (1) ontruiming van het pand en het perceel, en met afgifte van alle sleutels daarvan ter vrije beschikking te stellen van [eiseres], alsmede (2) tot het pand en het perceel binnen twee weken na de betekening van dit vonnis in de oorspronkelijke staat terug te brengen;

iii. “
gedaagde” veroordeelt om aan [eiseres] te betalen Afl. 75.000,-- aan contractuele boete overeenkomstig artikel 8 lid 1 sub b van de “
vernietigde” koopovereenkomst;

iv. “gedaagde” veroordeelt om aan [eiseres] te betalen Afl. 27.000,-- aan gederfde winst;

v. “
gedaagde” veroordeelt om aan [eiseres] te betalen een gebruiksvergoeding voor het pand en het perceel ad Afl. 3.000,-- maandelijks gerekend vanaf september 2019 tot en met de datum van ontruiming;

vi. “
gedaagde” veroordeelt om aan [eiseres] ten titel van schadevergoeding te betalen Afl. 2.983,25 voor door [eiseres] betaalde verzekering en grondbelasting met betrekking tot het pand en het perceel voor het jaar 2019;

vii. ‘
gedaagde” veroordeelt in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [eiseres].

3.2

PLZ c.s. hebben verweer gevoerd en concluderen dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door haar verzochte, althans tot afwijzing daarvan, kosten rechtens.

3.3

Voorzover van belang voor de uitkomst van deze procedure worden de stellingen van partijen hierna besproken.

4.DE BEOORDELING

4.1.1

Ter zake van de vraag of [eiseres] kan worden ontvangen in het door haar verzochte wordt het volgende overwogen.

4.1.2

Bij gelegenheid van antwoord hebben PLZ c.s. gesteld dat [eiseres] onbevoegd is om deze procedure te voeren om reden zoals omschreven onder randnummer 3 van hun conclusie van antwoord. Dat betoog heeft [eiseres] met stukken onderbouwd gemotiveerd betreden. In het licht van dat verweer van [eiseres] hebben PLZ c.s. hun aanvankelijke ingenomen stelling niet nader onderbouwd, zodat hun onbevoegdheidsbetoog voldoende nadere grondslag mist en daarom wordt gepasseerd.

4.1.3

PLZ c.s. stellen verder dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen voorzover gericht tegen [gedaagde 2] omdat hij geen partij is bij de koopovereenkomst. Die stelling wordt als zijnde niet juist gepasseerd. Indien komt vast te staan dat [eiseres] geen al dan niet uit de koopovereenkomst voortvloeiende vorderingsrechten heeft op [gedaagde 2], moeten haar tegen hem gerichte rechtsvorderingen worden afgewezen.

4.1.4

Vorenstaande en de omstandigheid dat overige gronden waaruit volgt dat [eiseres] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door haar verzochte zijn gesteld noch gebleken brengen met zich dat het ontvankelijkheidsverweer van PLZ c.s. wordt verworpen.

4.2.1

Gesteld noch is gebleken dat [gedaagde 2] partij is bij de koopovereenkomst, die door hem in zijn hoedanigheid van directeur/vertegenwoordiger van PLZ namens of voor PLZ is ondertekend. Dat betekent dat [eiseres] op grond van de koopovereenkomst geen vorderingsrechten en daarom geen rechtsvorderingen heeft op [gedaagde 2].

4.2.2

Ter zake van de vraag of [gedaagde 2] - zoals door [eiseres] gesteld - als bestuurder van PLZ naast PLZ op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de beweerdelijke wanprestatie van PLZ en hetgeen zij uit hoofde daarvan beweerdelijk verschuldigd is aan [eiseres] wordt het volgende overwogen. Naar het oordeel van het Gerecht mist die door PLZ c.s. bestreden stelling van [eiseres] voldoende onderbouwing, en wordt daarom gepasseerd. [eiseres] stelt in de eerste alinea van pagina 2 van haar conclusie van repliek dat [gedaagde 2] directeur en enig aandeelhouder is van PLZ, en dat hij daarom naast PLZ persoonlijk aansprakelijk moet worden geacht voor de beweerdelijke wanprestatie van PLZ en de beweerdelijke gevolgen daarvan. Het Gerecht volgt [eiseres] niet in die stelling omdat de enkele omstandigheid dat [gedaagde 2] directeur en enig aandeelhouder is van PLZ zonder meer geen bestuurdersaansprakelijkheid oplevert. Verder stelt [eiseres] dat [gedaagde 2] namens PLZ moedwillig de koopovereenkomst heeft gesloten met [eiseres] terwijl hij wist dat PLZ die niet deugdelijk zou kunnen nakomen. Die stelling mist voldoende verificatoire (feitelijke) onderbouwing en wordt daarom gepasseerd. Gesteld noch is gebleken met name uit welk feitencomplex volgt dat [gedaagde 2] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst namens of voor PLZ wist of behoorde te weten dat PLZ die overeenkomst niet deugdelijk zou kunnen nakomen.

4.2.3

Vorenstaande leidt op dit onderdeel tot de slotsom dat zonder nadere doch niet gegeven uitleg valt in te zien dat [eiseres] enig vorderingsrecht heeft op [gedaagde 2]. De tegen [gedaagde 2] gerichte rechtsvorderingen van [eiseres] zullen daarom worden afgewezen. [eiseres] zal, als de jegens [gedaagde 2] in het ongelijk gestelde partij, bij nog te wijzen eindvonnis worden verwezen in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde 2]. Tot aan deze uitspraak worden die kosten begroot op Afl. 2.000,-- aan salaris voor de gemachtigde (de helft van 2 punten van tarief 7 ad Afl. 2.000,-- per punt, bij een gebleken geldelijk belang van Afl. 167.983,25).

4.3

Uit de koopovereenkomst volgt dat [eiseres] de aan PLZ verkochte onroerende zaken uiterlijk op 15 oktober 2018 onbezwaard, dat wil zeggen zonder daarop rustende beslagen en/of hypotheken, in eigendom moest overdragen aan PLZ. PLZ heeft onbestreden gesteld dat zij nog voor 1 oktober 2018 van de instrumenterende notaris had vernomen dat het door haar van [eiseres] gekochte was beslagen, terwijl uit het hiervoor onder 2.3 geciteerd weergegeven deel van het dictum van het vonnis blijkt dat behalve beslag (een onderdeel van) het door PLZ gekochte op 15 oktober 2018 was bezwaard met hypotheek. In het licht van dit alles valt zonder meer niet in te zien dat de door PLZ bij haar conclusie van repliek overgelegde verklaring “
gemanipuleerd” is en niet afkomstig is van notaris Tromp. Het verweer van [eiseres] op dit onderdeel wordt verworpen.

4.4

In het licht van vorenstaande wordt voorshands het volgende overwogen, op welke voorlopige oordelen van het Gerecht partijen mogen reageren als hierna onder 4.8 te melden.

4.5

Het Gerecht begrijpt uit de stellingen PLZ dat zij zich ter zake van de op haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting, om uiterlijk op 30 september 2018 de waarborgsom van Afl. 75.000,-- te betalen, op opschorting beroept. Dat verweer, dat ook eerstens in rechte kan worden gevoerd of opgeworpen, slaagt naar het voorlopig oordeel van het Gerecht omdat PLZ op die datum er terecht vanuit mocht gaan dat [eiseres] haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting, om het door PLZ gekochte uiterlijk op 15 oktober 2018 onbezwaard (vrij van beslag en vrij van hypotheek) in eigendom over te dragen niet zou kunnen nakomen. Dit klemt temeer omdat in deze procedure is komen vast te staan dat op 15 oktober 2018, zijnde de uiterlijke datum waarop de eigendom van het door PLZ gekochte door [eiseres] onbezwaard moest worden overgedragen aan PLZ, dat gekochte niet vrij was van beslag en hypotheek.

4.6

Het gegrond verklaarde beroep van PLZ op opschorting van haar verplichting om uiterlijk op 30 september 2018 bedoelde waarborgsom te betalen, brengt met zich dat het aan PLZ gerichte schrijven van (de gemachtigde van) [eiseres] niet de door haar beoogde rechtsgevolgen met zich brengt. De terechte opschorting door PLZ voormelde verplichting brengt immers met zich dat [eiseres] per die datum niet in verzuim kon raken ter zake van die contractuele verplichting. Het beroep van [eiseres] op het bepaalde in artikel 8 van de koopovereenkomst slaagt daarom niet. Bij gebreke van het volgens [eiseres] op 1 oktober 2018 aan de zijde van PLZ ingetreden verzuim bestaat er geen grond voor ontbinding door [eiseres] van de koopovereenkomst met als gevolg dat PLZ uit dien hoofde niet schadeplichtig is jegens [eiseres] en niet de overeengekomen boete van Afl. 75.000,-- verschuldigd is aan [eiseres]. Het verdere gevolg van dit één en ander is het navolgende.

4.7

Uit de koopovereenkomst vloeide voor [eiseres], zoals hiervoor al gezegd, de verplichting voort om het door PLZ gekochte uiterlijk op 15 oktober 2018 onbezwaard in eigendom over te dragen aan PLZ. Gebleken is echter dat het voor [eiseres] onmogelijk was om op die uiterlijke datum het door PLZ gekochte vrij van beslag en vrij van hypotheek in eigendom over te dragen aan PLZ. Na ommekomst van die zogeheten fatale datum verkeerde [eiseres] op de voet van artikel 6:83 BW aanhef sub a. zonder ingebrekestelling van de zijde van PLZ vanaf 16 oktober 2018 in verzuim ter zake van die contractuele verplichting. Dat verzuim aan de zijde van [eiseres] brengt naar het voorshandse oordeel van het Gerecht met zich dat niet [eiseres] maar PLZ onder meer bevoegd is de koopovereenkomst te ontbinden, terwijl in geval van ontbinding niet valt uit te sluiten dat [eiseres] schadeplichtig wordt jegens PLZ.

4.8

Bij de hiervoor geschetste stand van zaken oordeelt het Gerecht het zinvol om een comparitie van partijen te gelasten ter verkrijging van nadere inlichtingen en vooral ter beproeving van een minnelijke regeling tussen partijen. Partijen zullen gedurende die comparitie in de gelegenheid worden gesteld om te reageren op de hiervoor onder 4.5 tot en met 4.7 omschreven voorlopige oordelen van het Gerecht.

4.9 [

eiseres] dient in persoon en PLZ dient deugdelijk vertegenwoordigd ter zitting te verschijnen, desgewenst samen met gemachtigden.

4.1

Als een partij niet verschijnt kan het Gerecht daaraan het gevolg verbinden - ook in het nadeel van die partij - dat het passend vindt.

4.11

De partij die zich bij de comparitie op schriftelijke (bewijs)stukken wil beroepen, dient die stukken uiterlijk de derde werkdag voor de dag van de zitting in fotokopie aan zijn wederpartij en aan het Gerecht over te leggen.

4.12

Voor de comparitie wordt in beginsel een uur uitgetrokken. Partijen kunnen hun zaak ter comparitie vijf minuten bepleiten. Als een partij de vastgestelde spreektijd overschrijdt, kan de rechter haar het woord ontnemen.

4.13

De partij die is verhinderd om op de hierna te bepalen datum en tijdstip ter zitting te verschijnen, dient binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis per brief de rechter om uitstel te verzoeken. Bij het verzoek om uitstel moeten ook de verhinderdata worden opgegeven van alle partijen en hun gemachtigden gedurende de drie komende maanden. Indien niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis om uitstel is verzocht, zal nog slechts uitstel worden verleend in geval van overmacht. In dat geval dient de partij die wegens overmacht is verhinderd te verschijnen, onmiddellijk na het intreden daarvan per brief de rechter gemotiveerd om uitstel te verzoeken.

4.14

Ter zake van de door [eiseres] verzochte door PLZ te betalen vergoeding voor het beweerdelijke gebruik van het door PLZ gekochte en de door [eiseres] verzochte ontruiming daarvan wordt alvast het volgende (niet voorshands maar definitief) overwogen. Bij gelegenheid van antwoord heeft PLZ naar aanleiding van die vorderingen en de daaraan door [eiseres] te gronde gelegde stellingen gesteld dat (1) ze het pand nooit in gebruik heeft genomen, (2) daarvan geen sleutels heeft, (3) zich in het pand niets van PLZ bevindt, (4) alles wat zij vooruitlopend op de overdracht van het door haar gekochte heeft gedaan het schoonmaken en onderhouden van het perceel is en (5) dat PLZ alles wat zij op het perceel had geplaatst heeft laten weghalen toen bleek dat de overeengekomen overdracht niet zou plaatsvinden. In het licht van dat verweer missen de aan de hier bedoelde vorderingen van [eiseres] ten gronde gelegde stellingen voldoende nadere grondslag, en worden daarom gepasseerd. De ontruimingsvordering en de vordering van [eiseres] ter zake van gebruiksvergoeding zullen bij nog wijzen eindvonnis in elk geval worden afgewezen.

4.15

Verder wordt alvast niet voorshands maar definitief overwogen dat de hiervoor onder i. omschreven vordering van [eiseres] tevens ziet op het in oorspronkelijke staat moeten terugbrengen door PLZ van het pand en het perceel. Die vordering moet reeds als zijnde te vaag en onbepaald worden afgewezen, nu niet is omschreven door [eiseres] wat er precies moet gebeuren om dat onroerend goed in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Dit klemt temeer omdat PLZ bij gelegenheid van antwoord onbestreden heeft gesteld dat alles wat zij vooruitlopend op de overdracht van het door haar gekochte heeft gedaan het schoonmaken en onderhouden van het perceel is en dat PLZ alles wat zij op het perceel had geplaatst heeft laten weghalen toen bleek dat de overeengekomen overdracht niet zou plaatsvinden. Aldus mist de vordering van [eiseres] op dit onderdeel ook nog voldoende nadere grondslag. Het hier besproken onderdeel van de hiervoor onder i. omschreven vordering van [eiseres] zal bij nog te wijzen eindvonnis in elk geval ook worden afgewezen.

4.16

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5.DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

-gelast een verschijning van partijen voor het geven van inlichtingen en/of ter beproeving van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. A.H.M. van de Leur, rechter, op
donderdag 22 september 2022 om 14:30 uurin zaal A van het in Aruba te J.G. Emanstraat nr. 51 gelegen gerechtsgebouw;

-bepaalt dat [eiseres] dan in persoon aanwezig moet zijn en dat PLZ dan vertegenwoordigd aanwezig moet zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en ofwel op grond van het recht ofwel op grond van een bijzondere schriftelijke volmacht bevoegd is haar te vertegenwoordigen, desgewenst met gemachtigden;

-houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 24 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.

Vonnis inzake koopovereenkomst en ontruiming van onroerend goed te Aruba

Uitspraak

1.DE PROCEDURE

2.DE FEITEN

3.HET GESCHIL

4.DE BEOORDELING

5.DE UITSPRAAK