Uitspraak
Vonnis van 24 augustus 2022
Behorend bij A.R. nr. AUA202002543
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Zain 777 Corporation VBA, DBA Kamasutra Express,
Zain 777 Corporation VBA, DBA Kamasutra Express,
gevestigd te Aruba,
eiseres,
hierna: Zain,
gemachtigde: mr. B.M. de Sousa,
tegen:
de naamloze vennootschap
Arra Holdings N.V., h.o.d.n. Arra Holdings,
Arra Holdings N.V., h.o.d.n. Arra Holdings,
gevestigd te Aruba,
gedaagde,
hierna: Arra,
gemachtigde: mr. A.F. Kuster.
1.DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- verzoekschrift ingekomen op 14 oktober 2020,
- verweerschrift,
- conclusie van repliek,
- conclusie van dupliek,
1.2.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.DE FEITEN
2.1.
Arra, als verhuurder, en Zain, als huurder, sloten op 28 april 2017 een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte unit S-9 en S-10 in Tagan’s Commercial Center aan de L.G. Smith Boulevard 116 te Aruba (de bedrijfsruimte). De huurprijs bedroeg Afl. 3.500,-- per maand. Zain betaalde aan Arra een borgsom (deposit) van Afl. 7.000,--.
2.2.
In de schriftelijke huurovereenkomst is verder, voor zover van belang, het volgende overeengekomen:
(…)
‘2) This lease agreement shall go into effect as of May 1st, 2017 for a period of three (3) years and shall thus terminate on April 30th, 2020, (…)
This lease agreement will automatically renew for a period of one-year (1) from date of expiry unless terminated, in writing, two months (2) prior to expiry by either party.
The extended lease(s) shall be subject to exact same terms, conditions and covenants with the exception of the monthly rent, which will be increased by a maximum of ten percent (10%).
(…)
It is hereby understood and agreed that mid-term cancellation of this agreement by the lessee will result in full forfeiture of the deposit to the lessor, unless mutually agreed otherwise , in writing , by the lessor’
(…)
2.3.
Eind 2019 heeft Zain aan Arra te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst niet zou verlengen, tenzij er onderhoud aan de bedrijfsruimte zou worden gepleegd en de huurprijs zou worden verlaagd. In de eerste helft van 2020 hebben partijen gecorrespondeerd over verlenging van de huurovereenkomst en de voorwaarden waaronder.
2.4.
Bij e-mail van 1 februari 2020 schreef Zain aan Arra, voor zover van belang:
(…)
‘Nos contract ta bai caduca dia 30 april 2020. Teneinedo cuenta cu e opzegtermijn mi lo kier a regla esaki na tempo, mirando cu awe ya caba 1 februari.’
(…)
2.5.
Bij e-mail van 27 februari 2020 schreef Arra aan Zain, voor zover van belang:
(…)
Nos por reduci e huur di Afl. 3,500.00 pa Afl. 3000.00 pa luna, cu translate den un savings di dos luna die huur pa anja (Afl. 6000.00)’
(…)
2.6.
Bij brief van 29 april 2020 schreef Zain aan Arra, voor zover van belang:
(…)
‘ We also discussed the fact that the current lease agreement expires on April 30, 2020, and that we expressed our desire to continue with the lease, however against a rent equal to AWG 1.800,-- p.m. for the lease period of the next year (…) Could you please confirm wether or not you agree with this proposal?
If so, can you please send us the renewed lease agreement for our perusal, discussion and signature.’
(…)
2.7.
Bij brief van 30 april 2020 schreef de gemachtigde van Zain aan Arra, voor zover van belang:
(…)
You and I agreed after the last failed attempt this afternoon, that client would submit a letter/mail notifying the non-renewal of the lease agreement with Arra Holdings, which would be accepted by yourselves, in view of the fact that no agreement had been reached.
I therefore formally notify you of the decision of my client not to renew the lease agreement.‘ (…)
2.8.
Bij brief van 28 mei 2020, schreef Arra aan de gemachtigde van Zain, voor zover van belang:
(…)
‘On April 30th, 2020 you notified us by letter of the non-renewal of the lease agreement with Arra Holdings N.V., and the unit was vacated and we received the keys on Monday May 4th 2020, without paying the rent for April 2020.
Under section 3 of the contract it stipulates:
It is understood and agreed that mid-term cancellation of the agreement by the lessee will result in full forfeiture of the deposit to the lessor.’
(…)
3.HET GESCHIL
3.1.
Zain vordert -samengevat- dat het gerecht Arra veroordeelt tot betaling aan Zain van een bedrag van Afl. 7.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 april 2020 en de proceskosten.
3.2.
Zain voert -samengevat- het volgende aan. Eind 2019 heeft Zain aan Arra te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst na 30 april 2020 niet zal verlengen, tenzij er onderhoudswerkzaamheden aan de bedrijfsruimte zullen worden verricht en de huurprijs wordt verlaagd. Vanaf januari 2020 heeft Zain met Arra onderhandeld over een verlenging, maar partijen konden het niet eens worden over de voorwaarden. De huurovereenkomst is daarom niet verlengd. Zain heeft de bedrijfsruimte vervolgens aan het eind van de huurperiode ontruimd. Zij heeft recht op terugbetaling van de borgsom.
3.3.
Arra voert verweer. Zij stelt -samengevat- dat Zain de huurovereenkomst niet tijdig heeft opgezegd, als gevolg waarvan de huurovereenkomst met een jaar is verlengd. In geval van tussentijdse beëindiging vervalt de volledige borgsom toe aan Arra.
3.4.
De stellingen van partijen worden voor zover van belang hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1.
De kern van het geschil tussen partijen is of de huurovereenkomst na afloop van de termijn op 30 april 2020 automatisch is verlengd met een periode van een jaar.
4.2.
De schriftelijke huurovereenkomst is op zich helder. Daarin is immers bepaald dat de huur automatisch met een jaar wordt verlengd indien de huurovereenkomst niet uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de initiële huurtermijn schriftelijk door Arra of Zain wordt opgezegd. Dat Zain zich daarvan bewust was blijkt uit haar e-mail 1 februari 2020 (zie 2.4.). Hoewel geen van partijen zich daar specifiek over heeft uitgelaten is de bedoeling van partijen duidelijk. Beide partijen hebben er belang bij om tijdig te weten of de huurovereenkomst al dan niet wordt verlengd. Voor Arra om zo nodig een andere huurder te zoeken en voor Zain om zo nodig een andere bedrijfsruimte te zoeken. De schriftelijkheidseis voorkomt discussie achteraf of de huurovereenkomst al dan niet (tijdig) is opgezegd.
4.3.
Vast staat dat Zain de huurovereenkomst niet twee maanden voor 30 april 2020 schriftelijk heeft opgezegd. Ter beantwoording ligt de vraag voor of dat onder de omstandigheden van dit geval tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst tussen partijen na april 2020 met een jaar is verlengd.
4.4.
Vast staat dat Zain eind 2019 aan Arra kenbaar heeft gemaakt dat zij de huurovereenkomst alleen onder voorwaarden (onderhoud en huurverlaging) wilde verlengen en dat partijen in de eerste helft van 2020 daarover rechtsreeks of met tussenkomst van de gemachtigde van Zain hebben onderhandeld. Ook na februari 2020 (de opzegtermijn van twee maanden vóór het einde van de initiale huurtermijn was toen al verstreken) hebben partijen overleg met elkaar gehad over de huurvoorwaarden in geval van verlenging van de huurovereenkomst. Zain heeft daarbij aan Arra kenbaar gemaakt dat verlenging voor haar afhankelijk was van (met name) de hoogte van de huurprijs. Gesteld noch gebleken is dat Arra na februari 2020 (na het verstrijken van de opzegtermijn) uitging van een automatische verlengde huur van een jaar. Integendeel, tot 30 april 2020 bleef Arra zonder enig voorbehoud met Zain in overleg over de huurprijs in geval van verlenging van de huurovereenkomst na 30 april 2020. Arra heeft niet bestreden dat, toen een laatste poging om tot overeenstemming te komen was mislukt, zij met de gemachtigde van Zain heeft afgesproken dat Zain Arra schriftelijk zou berichten dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd en dat dit door Arra zou worden geaccepteerd, omdat partijen geen overeenstemming hadden bereikt (zie 2.5.). Zo’n afspraak zou zinledig zijn indien Arra er vanuit ging dat de huurovereenkomst bij gebreke van een tijdige opzegging door Zain automatisch was verlengd. Het moet er dan ook voor gehouden worden dat ook Arra er vanuit is gegaan dat de huurovereenkomst niet automatisch zou worden verlengd na 30 april 2020 en dat deze per die datum is geëindigd. Zain heeft de bedrijfsruimte vervolgens in overleg met Arra aan Arra teruggegeven en de sleutel bij haar ingeleverd. Ook dat duidt erop dat Arra er vanuit ging dat huurovereenkomst was geëindigd. Het is onder die omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Arra er zich er achteraf op beroept dat Zain niet heeft voldaan aan de verplichting de huurovereenkomst uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de termijn schriftelijk op te zeggen. Daaraan doet niet af dat Zain zich bewust was van die in de huurovereenkomst opgenomen verplichting. Het verweer van Arra is ook gekunsteld. Zij gaat uit van verlenging van de huurovereenkomst, maar vervolgens ook van tussentijdse beëindiging daarvan door Zain, zonder dat Arra toelicht waarop zij dat baseert.
4.5.
Bij het einde van de huurovereenkomst heeft Zain in beginsel recht op terugbetaling van de borgsom die zij tot zekerheid van de nakoming van de huurovereenkomst aan Arra heeft betaald. Door inhouding daarvan komt Arra de huurovereenkomst niet na.
De vordering tot terugbetaling van de borgsom (nakoming) is dus toewijsbaar. Arra heeft weliswaar onweersproken gesteld dat Zain de huur over de maand april 2020 niet heeft voldaan, maar zij beroept zich niet op verrekening van haar huurvordering met die van Zain en vordert evenmin betaling van de huur over april 2020 in reconventie. Het gerecht zal de vordering van Zain daarom volledig toewijzen. Tegen de gevorderde wettelijke rente heeft Arra geen verweer gevoerd. Die vordering zal ook worden toegewezen. Het gerecht gaat er vanuit dat partijen met betrekking tot de nog verschuldigde huur over de maand april 2020 onderling afspraken zullen maken.
4.6.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal Arra de proceskosten van Zain moeten vergoeden.
5.DE BESLISSING
Het gerecht:
veroordeelt Arra tot betaling aan Zain van een bedrag van Afl. 7.000,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 30 april 2020 tot de dag van betaling;
veroordeelt Arra in de proceskosten aan de kant van Zain begroot op Afl. 1.100,-- waarvan Afl. 1.000,--aan salaris gemachtigde (2 punten, tarief 3).
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 24 augustus 2022 in aanwezigheid van de griffier.