Uitspraak
Vonnis van 21 september 2022
Behorend bij K.G. nr. AUA202202426
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AUSOMA INTERNATIONAL EDUCATION CENTER VBA,
te Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: Ausoma,
gemachtigden: de advocaten mrs. C.R.O. Richardson en L.A.J. Banis,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
zetelende te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigden: mrs. A.F.J. Caster en Y.F.M. Kaarsbaan (DWJZ).
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 27 juli 2022;
-de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van donderdag 1 september 2022.
1.2
Partijen zijn ter zitting verschenen bij hun respectieve gemachtigden. Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd – beiden in eerste termijn aan de hand van overgelegde en voorgedragen pleitnotities, die van het Land voorzien van toegelaten producties – en zij hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Ausoma heeft bij tijdig indiende akte haar eis gewijzigd. Het Land heeft verklaard dat hij geen bezwaar heeft tegen die eiswijziging. Die wijziging van eis is mede daarom toegelaten.
2.DE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Op 19 mei 2021 heeft Ausoma een verzoek ingediend bij de Directie Infrastructuur en Planning (hierna: DIP) voor het verkrijgen van het recht van erfpacht op een viertal domeingronden gelegen te [adres erfpacht].
2.3
Bij ministeriële beschikking van de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu van 16 juni 2021 is aan Ausoma een optierecht verleend voor het verkrijgen van het recht van erfpacht op voormelde vier domeingronden (hierna ook: de ministeriële beschikking). In die beschikking staat onder meer het volgende
“(…).
2. Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes (6) maanden, aanvangende per dagtekening van deze Ministeriële Beschikking.
3.Verlenging van de optieperiode is niet mogelijk.
(…).
5. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu te worden overgelegd:
a. een verbouwingsplan van het algehele project, verdeeld over de bouwterreinen (layout plan);
b. een kopie bewijs van indiening van de bouwvergunningsaanvraag;
c. de gedetailleerde bouwtekeningen die benodigd zijn voor de aanvraag van een bouwvergunning waaruit onder andere moet blijken dat het desbetreffende project in de omgeving past, een en ander in overleg met de Dienst Openbare Werken;
d. een haalbaarheidsstudie van het project;
e. De bouwtekeningen en de haalbaarheidsstudie dienen te voldoen aan de voorschriften van het ontwerp ROPV 2021;
f. een bouwtijdschema, waaruit duidelijk blijkt wanneer met de bouw zal worden aangevangen, de bouwfasen en wanneer de bouw voltooid zal zijn;
g. een taxatierapport van het project;
h. een specificatie van de investering die met het project gemoeid is;
i. een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het totale project zal geschieden en authentieke bewijsstukken van een lokale bank of financiële instelling dat de financiering gegarandeerd is;
j. een gewaarmerkte kopie van de statuten en de aandeelhoudersregister van AUSOMA Real Estate & Management VBA c.q. Ausoma International Education Center VBA niet ouder dan één maand;
k. een gewaarmerkte uittreksel van de Kamer van Koophandel en Nijverheid van AUSOMA Real Estate & Management VBA, niet ouder dan één maand.
(…).
14. Bij niet nakoming van één van de hierboven gestelde voorwaarden en/of bepalingen, alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu worden goedgekeurd vervalt het recht van optie en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd.
(…).
17. Bij een eventuele erfpachtuitgifte is de erfpachter een vergoeding verschuldigd voor de meerwaarde van het recht van erfpacht vanwege de op onderhavige percelen staande opstallen.
(…).”.
2.4
De aan DIP gerichte brief van 14 december 2021 van Ausoma vermeldt onder meer het volgende:
“
Als u al wetend hebben wij van Ausoma (…) een optie gekregen (…) voor Juliana – en Reina Beatrix School, waarvan wij alle voorwaarden genoemd in de optie, tegemoet hebben gekomen.
Als u al wetend hebben wij van Ausoma (…) een optie gekregen (…) voor Juliana – en Reina Beatrix School, waarvan wij alle voorwaarden genoemd in de optie, tegemoet hebben gekomen.
De doel van deze brief is om u op de hoogte te stellen dat de vervaldatum van de optie 7 januari 2022 is en tot heden geen reactie van loop van zaken uwerzijds hebben gekregen. Daardoor vragen wij u om deze zaak zo spoedig mogelijk kan afronden en of een verlenging van 6 maanden voor deze optie toe te kennen.
(…).”.
2.5
De aan Ausoma gerichte brief van de DIP van 3 maart 2022 vermeldt onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
Bij Ministeriële Beschikking (MB) d.d. 16 juni 2021 (…) is aan Ausoma (…) het recht van optie verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op vier percelen domeingrond gelegen aan de [adres erfpacht] met het daarop staande gebouwencomplex van Juliana en Beatrix School.
Conform artikel 1 sub 14 van bovengenoemd MB vervalt het recht van optie en zal het recht van erfpacht niet worden gevestigd bij niet nakoming van de een van de opgenomen in de MB, alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister van Algemene Zaken, Innovatie, Overheidsorganisatie, Infrastructuur en Ruimtelijke Ordening worden goedgekeurd.
Om bovengenoemd perceel in erfpacht te krijgen met daarop staande gebouwencomplex dient u aan alle optievoorwaarden te voldoen zoals opgenomen in bovengenoemde MB. U heeft niet aan alle optievoorwaarden voldaan zoals opgenomen in bovengenoemd MB. Derhalve zal uw verzoek d.d. 14 december 2021 voor verlenging van het optierecht niet worden ingewilligd.
(…).”.
2.6
Bij aan de minister van Algemene Zaken, Innovatie, Overheidsorganisatie, Infrastructuur en Ruimtelijke Ordening gerichte brief van 4 april 2022 heeft Ausoma bezwaar ingesteld tegen voormelde afwijzende beslissing op haar verzoek tot verlenging van de optie.
3.HET GESCHIL
3.1
Ausoma vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het Land:
primair
i. beveelt om de optie van Ausoma op het in erfpacht verkrijgen van de in Oranjestad gelegen percelen domeingrond [perceel nummers] (hierna: de percelen) te verlengen danwel opnieuw te vestigen;
ii. beveelt om per direct de panden (voormalige) Beatrixschool en (voormalige) Julianaschool te verhuren aan Ausoma voor een periode van tenminste 5 jaren, zodat Ausoma per ommegaande kan starten met het realiseren van het opleidingsinstituut en de campus in de panden, één en ander in afwachting van het verdere verloop van de procedure ter zake van de vestiging van het door Ausoma beoogde recht van erfpacht op de percelen;
iii. beveelt om binnen 20 dagen na de betekening van dit vonnis aan Ausoma een volledig taxatierapport te verstrekken van de zich op de percelen bevindende opstallen inclusief een in lijn met dat taxatierapport voorstel van het Land voor de door Ausoma aan het Land te betalen bedrag voor de vergoeding of koop van die opstallen;
iv. beveelt om uiterlijk binnen 30 dagen na ontvangt van de ontbrekende documenten voor de verkrijging van het recht op erfpacht op de percelen, te weten een specificatie van de investering, een taxatierapport en een bankgarantie voor de financiering van het project, de notariële akte tot vestiging van het recht van erfpacht op naam van Ausoma te ondertekenen, en bepaalt dat het Land ten behoeve van Ausoma een dwangsom verbeurt van Afl. 10.000,-- per dag of deel daarvan dat het Land dat bevel niet opvolgt;
subsidiair
v. beveelt om de optie van Ausoma op het verkrijgen in erfpacht van de percelen te verlengen danwel opnieuw te vestigen;
vi. beveelt om per direct het pand van de (voormalige) Julianaschool te verhuren aan Ausoma voor een periode van tenminste 5 jaren, zodat Ausoma per ommegaande kan starten met het realiseren van het door haar beoogde opleidingsinstituut en de campus in de panden, één en ander in afwachting van het verdere verloop van de procedure ter zake van de vestiging van het door Ausoma beoogde recht van erfpacht op de percelen;
vii. verbiedt de percelen aan een derde in erfpacht uit te geven totdat in een nog door Ausoma in te stellen bodemprocedure onherroepelijk over het door Ausoma beoogde verkrijging in erfpacht van de percelen zal zijn beslist, en bepaalt dat het Land ten behoeve van Ausoma een dwangsom verbeurt van Afl. 1.000.000,-- indien het Land dat verbod schendt;
primair en subsidiair
viii. het Land veroordeelt in de proceskosten.
3.2
Het Land voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door Ausoma verzochte en tot veroordeling van Ausoma in de proceskosten.
3.3
Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang van Ausoma bij haar vorderingen ligt besloten in de aard van die vorderingen en de daaraan door Ausoma ten gronde gelegde stellingen. Het te dezen door het Land gevoerde verweer wordt daarom verworpen.
4.2
In deze procedure moet aan de hand van het door partijen gestelde, zonder nader onderzoek en met inachtneming van de beperkingen van de procedure in kortgeding, de vraag worden beantwoord of de vorderingen van Ausoma in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door haar gevraagde voorzieningen gerechtvaardigd is.
4.3.1
Ter zake van de hiervoor onder ii. omschreven primaire vordering van Ausoma en haar hiervoor onder vi. omschreven subsidiaire vordering wordt het volgende overwogen.
4.3.2
Overeenkomsten, waaronder begrepen een huurovereenkomst, komen ingevolge het eerste lid van artikel 6:217 BW tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Zowel een aanbod alsook de aanvaarding daarvan zijn rechtshandelingen. Ingevolge artikel 3:33 BW vereist een rechtshandeling een op rechtsgevolg gerichte wil die zich door een verklaring heeft geopenbaard. Uit dit één ander volgt dat een overeenkomst tot stand komt op grond van wilsovereenstemming tussen de betrokken partijen. Naar het oordeel van het Gerecht kan het onmogelijk het Land bevelen een huurovereenkomst te sluiten met Ausoma, simpelweg omdat het Gerecht de wil van het Land niet kan bepalen. Dit temeer omdat het Land ter zake van een huurovereenkomst met Ausoma geen enkele voor Ausoma gunstige op rechtsgevolg gerichte wil heeft geuit anders dan zijn wil om geen huurovereenkomst aan te gaan met betrekking tot de voormalige Beatrixschool en/of de voormalige Julianaschool. Dit één en ander zou anders zijn als ter zake van het sluiten van de door Ausoma beoogde huurovereenkomst sprake zou zijn van een optieverlening zoals het geval bij een aangevraagde verkrijging van een perceel domeingrond in (commerciële) erfpacht. Uit het verlenen van zo’n optie volgt immers de wil of het aanbod van het Land dat als tijdig aan alle door het Land gestelde optievoorwaarden wordt voldaan het Land aan de betrokkene een erfpachtovereenkomst ter ondertekening voorlegt. Van een dergelijke optieverlening is in casu geen sprake.
4.3.3
Vorenstaande brengt met zich dat de hiervoor onder 4.2 geformuleerde vraag met betrekking tot de hiervoor onder ii. omschreven primaire vordering van Ausoma en haar hiervoor onder vi. omschreven subsidiaire vordering telkens ontkennend moet worden beantwoord. Die door Ausoma verzochte voorzieningen zullen daarom worden afgewezen.
4.4
Hetzelfde geldt mutatis mutandis met betrekking tot de hiervoor onder iv. omschreven primaire vordering van Ausoma, omdat het enkele indienen van ontbrekende stukken voor de verkrijging van het recht van erfpacht nog niet betekent dat daarmee is voldaan aan de gestelde optievoorwaarden. Het Land zal die stukken immers eerst moeten beoordelen en vaststellen of die stukken voldoen aan de daaraan gestelde eisen.
4.5
Ter zake van de hiervoor onder i. en v. omschreven identieke vorderingen van Ausoma wordt het volgende overwogen. Daarbij wordt vooropgesteld dat als ter voldoening van de optievoorwaarden tijdig (dat wil zeggen in de periode gelegen vanaf de verlening van de optie tot de 6 maanden daarna gelegen datum van ommekomst daarvan) stukken bij de DIP worden ingeleverd die ter goedkeuring moeten worden beoordeeld door het daartoe bevoegde bestuursorgaan, maatstaven van redelijkheid en billijkheid en de door het Land ten opzichte van de optieverkrijger te betrachten zorgvuldigheid naar het voorlopig oordeel van het Gerecht met zich brengen dat ter zake van een niet in orde bevonden stuk of stukken vanuit de DIP met heldere opgave van de afkeuringsreden gecommuniceerd moet worden met de optieverkrijger en dat aan hem een redelijke termijn moet worden gegund tot herstel van de geconstateerde omissie, alvorens vast te stellen dat niet is voldaan aan de optievoorwaarden en te concluderen dat het optierecht daarom is vervallen. Verder wordt voorop gesteld dat als een stuk moet worden ingediend dat niet ouder dan één maand mag zijn (zoals het uittreksel van de Kamer van Koophandel van Aruba) dit niet betekent dat dit stuk in de maand voorafgaand aan de ommekomst van het optierecht moet worden ingediend bij de DIP. Indien een dergelijk stuk wordt ingediend gedurende de optieperiode en ten tijde van indiening daarvan niet ouder is dan één maand, kan niet worden gezegd sprake is van een niet geldig stuk. Tot slot wordt voorop gesteld dat als door toedoen of nalaten vanwege het Land de optiegerechtigde niet aan een voorwaarde kan voldoen, dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aan de optiegerechtigde kan worden tegengeworpen en aldus niet kan leiden tot vervallenverklaring van het optierecht en evenmin kan leiden tot het niet inwilligen van een verzoek tot verlenging van de optietermijn.
4.6
Niet in geschil is tussen partijen dat Ausoma de in de ministeriële beschikking onder artikel 5 sub h. en i. vermelde stukken (hierna: de stukken h. en i.) ter voldoening aan de aan haar optierecht verbonden voorwaarden nog niet heeft ingeleverd bij de DIP. Verder is niet in geschil tussen partijen dat tussen hen is afgesproken dat het Land de zich op de percelen bevindende opstallen (hierna: de opstallen) zou laten taxeren op hun waarde ter bepaling van de vergoeding die Ausoma zou moeten betalen aan het Land ter verkrijging in erfpacht van de percelen in de zin van artikel 17. van de ministeriële beschikking, en dat Ausoma daarom het in die beschikking onder g. vermelde stuk niet hoefde in te dienen. Tegen deze achtergrond heeft Ausoma niet of onvoldoende bestreden gesteld dat zij de hiervoor de stukken h. en i. door toedoen of nalaten van het Land niet binnen de optietermijn heeft kunnen indienen omdat het Land de waarde van de opstallen niet heeft laten taxeren, terwijl die taxatie is vereist ter verkrijging van die stukken. Zoals hiervoor reeds vooropgesteld overwogen kan dat nalaten van het Land op grond van redelijkheid en billijkheid niet aan Ausoma worden tegengeworpen. Aldus kan dat nalaten niet leiden tot vervallenverklaring van het optierecht wegens het niet of niet tijdig indienen van de stukken h. en i.. Dat nalaten rechtvaardigt in beginsel verlenging van de optietermijn, net zolang van dat nalaten geen sprake meer is en vanaf dat moment aan Ausoma een redelijke termijn wordt gegund om bedoelde stukken alsnog in te leveren bij de DIP. Te denken valt in dat verband aan een termijn van drie maanden aanvangende vanaf het moment het Land het taxatierapport met betrekking tot de waarde van de opstallen heeft doen toekomen aan Ausoma.
4.7
Ter zake van de in de ministeriële beschikking onder artikel 5 sub a., b., c., d., e., f., j., en k. vermelde stukken (hierna: de overige stukken) wordt het volgende overwogen, waarbij voorop wordt gesteld dat het Land niet of onvoldoende bestreden heeft gesteld dat die stukken dor Ausoma moesten worden ingediend bij de DIP. Verder volgt uit de ministeriële beschikking dat die stukken moesten worden ingediend binnen de tot 16 december 2021 durende optietermijn. Ausoma stelt dat zij de overige stukken binnen de optietermijn heeft ingediend. Die stelling heeft het Land gemotiveerd bestreden en staat daarom niet vast. Die stelling komt ook niet vast te staan, omdat in deze op snelheid gerichte procedure geen ruimte bestaat voor bewijslevering terwijl overigens heeft te gelden dat Ausoma geen bewijslevering heeft aangeboden. Bovendien mist de hier besproken stelling van Ausoma voldoende feitelijke grondslag omdat Ausoma niet heeft gesteld dat zij de overige stukken binnen de optietermijn heeft ingediend bij de DIP. In het licht van dit alles ziet het Gerecht evenmin grond of aanleiding om voorshands aannemelijk te oordelen dat Ausoma de overige stukken tijdig, dat wil zeggen nog voor ommekomst van de optietermijn, heeft ingeleverd bij de DIP.
4.8
Nu niet komt vast te staan noch voorshands aannemelijk wordt geoordeeld dat Ausoma de overige stukken binnen de optietermijn heeft ingeleverd bij de DIP, kan niet worden gezegd dat de minister van Algemene Zaken, Innovatie, Overheidsorganisatie, Infrastructuur en Ruimtelijke Ordening in redelijkheid niet tot vervallenverklaring van het optierecht kon komen en/of in redelijkheid niet tot de beslissing kon komen om de optietermijn niet te verlengen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die een andersluidend oordeel kunnen dragen. Met name kunnen de stellingen van Ausoma ter zake van beweerdelijke toezeggingen haar niet baten, omdat zelfs in geval er toezeggingen zijn gedaan door of namens het daartoe bevoegde bestuursorgaan zoals door Ausoma gesteld die toezeggingen niet los kunnen worden gezien van het moeten voldoen aan alle aan het optierecht verbonden voorwaarden. Dit één en ander brengt met zich dat de hiervoor onder 4.2 geformuleerde vraag met betrekking tot de hiervoor onder i. en v. omschreven vorderingen van Ausoma eveneens ontkennend moet worden beantwoord. Die thans door Ausoma verzochte voorzieningen zullen daarom worden afgewezen. Hierbij wordt nog overwogen dat Ausoma voor het verkrijgen van een nieuw optierecht een daartoe strekkende aanvraag moet doen bij het voor het verlenen van dat recht bevoegde bestuursorgaan door tussenkomst van de DIP.
4.9
Afwijzing van de hiervoor onder i. en v. omschreven vorderingen van Ausoma brengen mee dat Ausoma vooralsnog geen rechtens te respecteren belang heeft bij toewijzing van haar hiervoor onder iii. omschreven vordering. Die vordering zal daarom worden afgewezen.
4.10.1
Afweging van de belangen van partijen maakt al het vorenstaande niet anders, omdat het Gerecht geen zwaarwegender belangen ziet bij toewijzing van de af te wijzen vorderingen van Ausoma ten opzichte van de belangen van het Land bij afwijzing daarvan.
4.10.2
Afweging van de belangen van partijen brengt met zich dat de hiervoor onder vii verzochte voorziening moet worden toegewezen. Ausoma heeft ter verkrijging van het door haar beoogde recht van erfpacht veel tijd, geld en energie gestoken, terwijl geenszins valt uit te sluiten dat zij in een bodemprocedure er in slaagt te bewijzen dat zij de overige stukken binnen de optietermijn heeft ingediend bij de DIP. Daar komt bij dat het Land deze vordering niet heeft bestreden, anders dan dat in geval van toewijzing daarvan daaraan de voorwaarde moet worden verbonden dat Ausoma binnen twee weken na de uitspraak van dit vonnis - zo zij niet reeds zo’n procedure heeft ingesteld - te dezen een bodemprocedure dient in te stellen en moet doorlopen tot en met het eindvonnis in die procedure. Het Gerecht zal aldus beslissen als na te melden. Indien Ausoma de aan het te geven verbod te verbinden voorwaarde niet doet vervullen heeft dat verbod te gelden als niet gegeven.
4.11
Aan het te geven verbod zal niet de door Ausoma verzochte dwangsom maar een sterk gematigde dwangsom worden verbonden.
4.12
In de uitkomst van deze procedure ziet het Gerecht aanleiding om de kosten daarvan te compenseren tussen partijen als eveneens na te melden.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, recht doende in kort geding:
-verbiedt het Land de percelen aan een derde in erfpacht uit te geven totdat in een bodemprocedure onherroepelijk over de door Ausoma beoogde verkrijging in erfpacht van de percelen zal zijn beslist, zulks onder de voorwaarde dat Ausoma – zo zij die procedure niet reeds heeft ingesteld – uiterlijk op 18 oktober 2022 te dezen een bodemprocedure bij dit Gerecht start en tot en met het eindvonnis in die procedure doorloopt;
-bepaalt dat het Land ten behoeve van Ausoma een dwangsom verbeurt van
Afl. 250.000,-- indien het Land het voormelde aan hem opgelegde verbod schendt;
-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
-compenseert de proceskosten tussen partijen, aldus dat ieder van hen de eigen kosten draagt;
-wijst af het meer of anders door Ausoma verzochte.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 21 september 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.