Uitspraak
Vonnis van 5 oktober 2022
Behorend bij K.G. nr. AUA202202719
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
MALMOK PROPERTY DEVELOPMENT AND F&B N.V.,
te Aruba,
eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna ook te noemen: Malmok Property,
gemachtigde: de advocaat mr. M.G.A. Baiz,
tegen:
de vereniging
[naam vereniging],
te Aruba,
gedaagde in conventie, eiseres in voorwaardelijke reconventie,
hierna ook te noemen: [NAAM VERENIGING],
gemachtigde: mr. P.R.C. Brown.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 19 augustus 2022;
-het ingetrokken verzoek van Malmok Property tot het geven van een ordemaatregel hangende deze procedure;
-de akte uitlating van [NAAM VERENIGING] tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
-de door Malmok Property ingediende akte houdende een wijziging van eis;
-nadere door Malmok Property toegezonden producties.
-de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van donderdag 15 september 2022.
1.2
Partijen ter zitting verschenen bij hun respectieve gemachtigden, die van Malmok Property samen met de heer [naam gevolmachtigde] (schriftelijk door Malmok Property gevolmachtigd) en die van [NAAM VERENIGING] samen met de heer [naam bestuursvoorzitter] (bestuursvoorzitter van [NAAM VERENIGING]). Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd - beiden in eerste termijn aan de hand van overgelegde en voorgedragen pleitnotities, beiden voorzien van toegelaten producties - en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Malmok Property heeft bij tijdig ingediende akte haar eis gewijzigd. [NAAM VERENIGING] heeft geen bezwaar gemaakt tegen die eiswijziging. Die wijziging van eis is mede daarom toegelaten.
2.DE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Malmok Property is een onroerend goed ontwikkelaar. Zij is de ontwikkelaar van het luxe woningbouwproject gelegen in Aruba te Westpunt, plaatselijk bekend als [naam vereniging] (hierna: het project).
2.3 [
NAAM VERENIGING] is mede door Malmok Property, althans haar bestuursleden, samen met een aantal eigenaren van in het project gebouwde woningen bij notariële akte van 27 juni 2007 opgericht, en heeft als doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren van individuele percelen eigendomsgrond met daarop gebouwde woonhuizen, garages en faciliteiten in het project alsmede het beheer van de daarin gebouwde gemeenschappelijke ruimtes.
2.4
Malmok Property is als eigenaar van de nog niet verkochte en geleverde percelen in het project en ook als eigenaar van daarin gelegen faciliteiten (hierna: de Faciliteiten) lid van [NAAM VERENIGING]. De eigenaren van een in het project gelegen perceel met het daarop gebouwde woonhuis worden bij levering daarvan automatisch lid van [NAAM VERENIGING].
2.5
De Statuten van [NAAM VERENIGING] (hierna: de Statuten) kent het aantal stemmen toe aan de leden van [NAAM VERENIGING] die zij hebben binnen de Algemene Leden Vergadering van [NAAM VERENIGING] (hierna: de ALV). Krachtens het elfde lid van artikel 13 van de Statuten worden stemmen toegekend/toebedeeld aan de verschillende categorieën leden zoals vermeld onder randnummer 4. van het inleidend verzoekschrift. Aan Malmok Property zijn op grond van die statutaire bepaling 425 stemmen toegekend (hierna: de 425 MP-stemmen), terwijl aan de overige leden van [NAAM VERENIGING] in totaal 338 stemmen zijn toebedeeld. Dat laatste genoemde aantal stemmen wordt alsmaar groter naarmate de nog niet verkochte percelen worden geleverd aan (toekomstige) kopers.
2.6.1
Artikel 2 en 4 van de Statuten luiden voorzover thans van belang als volgt:
“
DOEL EN MIDDELEN
DOEL EN MIDDELEN
Artikel 2.
1. De vereniging heeft ten doel: het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de Eigenaren van individuele percelen eigendomsgrond met daarop gebouwde Woonhuizen, Garages en Faciliteiten in het verkavelingsplan “[naam vereniging]” in Aruba, alsmede het beheer van de Gemeenschappelijke Ruimte in dit verkavelingsplan.
2. De vereniging tracht haar doel te bereiken door:
a. het handhaven en geven van regels en het treffen van maatregelen weke noodzakelijk zijn voor het bereiken van overeenstemming tussen de redelijke (individuele en de gemeenschappelijke) belangen van de Eigenaren met betrekking tot het gebruik en de bestemming van de Percelen, de Faciliteiten, en het aanzien van [naam vereniging] als geheel;
b. het in eigendom verkrijgen, beheren en onderhouden van de Gemeenschappelijke Ruimte in [naam vereniging] en de daartoe benodigde roerende goederen en rechten;
c. het handhaven van- en de controle op de Standaardvoorwaarden die van toepassing zijn op de Percelen van [naam vereniging] en als zodanig op iedere Eigenaar zijn opgelegd (…);
(…).
GELDMIDDELEN
Artikel 4
De geldmiddelen van de vereniging bestaan uit:
1. Bijdragen van de leden, waarvan de hoogte jaarlijks door de algemene ledenvergadering wordt vastgesteld;
(…).”.
2.6.2
Artikel 6 van de Statuten bepaalt dat de eigenaar van een Perceel lid is van [NAAM VERENIGING] en dat [NAAM VERENIGING] geen andere leden kent.
2.6.3
Artikel 7 van de Statuten bepaalt dat de leden van [NAAM VERENIGING] elk jaar een door de ALV vast te stellen bijdrage in de kosten van [NAAM VERENIGING] (geheten de Algemene Aanslag) moeten betalen.
2.6.4
Artikel 1 van de Standaardvoorwaarden van [NAAM VERENIGING] (hierna: de Standaardvoorwaarden) bepaalt dat de Faciliteiten binnen het project ook onder de definitie “Perceel” vallen.
2.6.5
Het eerste lid van artikel 13 van de Standaardvoorwaarden bepaalt dat [NAAM VERENIGING] voor elk Perceel op voorstel van het Bestuur een door de eigenaar daarvan te betalen Aanslag vast. De definitieve vaststelling van de Aanslagen moet ingevolge artikel 7 van de Statuten geschieden door de ALV.
2.6.6
De leden 2 en 3 van artikel 13 van de Standaardvoorwaarden bepalen minimum bedragen voor de Aanslagen met betrekking tot woonhuizen, terwijl die leden met betrekking tot de Faciliteiten geen minimum Aanslag bepalen.
2.6.7
Het zesde lid van artikel 13 van de Standaardvoorwaarden bepaalt dat de Aanslagen gebruikt moeten worden om de ontspanning, gezondheid, veiligheid en het welzijn van de bewoners van [naam vereniging] te bevorderen en voor de exploitatie, het beheer, het onderhoud en het herstel van de tuinarchitectuur en voorzieningen die aan alle Percelen toerekenbaar zijn.
2.6.8
Het tiende lid van artikel 13 van de Standaardvoorwaarden bepaalt dat Malmok Property alleen vrijstelling geniet van Aanslagen voor de Percelen en Faciliteiten zolang de opstal daarop nog niet is afgebouwd.
2.7 [
NAAM VERENIGING] kent een Bestuur bestaande uit minimaal 3 en maximaal 5 bestuursleden (hierna: het Bestuur). Het Bestuur wordt voor een periode van twee jaren gekozen en elk lid van [NAAM VERENIGING] kan zich daarvoor verkiesbaar stellen. Zolang Malmok Property lid is van [NAAM VERENIGING] is zij ook bevoegd om personen, niet zijnde leden van [NAAM VERENIGING], voor te dragen om als lid van het Bestuur te worden gekozen. Het Bestuur kent thans 5 leden, waarvan het dagelijks bestuur alleen uit leden-eigenaren bestaat en Malmok Property wordt vertegenwoordigd door twee leden.
2.8
Na de in het verzoekschrift omschreven binnen [NAAM VERENIGING] ontstane commotie is uiteindelijk de jaarlijkse ALV op 26 juli 2022 opgeroepen voor 1 september 2022.
2.9
De aan de gemachtigde van Malmok Property gerichte brief van de gemachtigde van [NAAM VERENIGING] van 1 augustus 2022 - waarin met “
my client” wordt bedoeld [NAAM VERENIGING] en met “
your client” Malmok Property, vermeldt onder meer het volgende:
my client” wordt bedoeld [NAAM VERENIGING] en met “
your client” Malmok Property, vermeldt onder meer het volgende:
“
My client has concluded that your client no longer has a legally respectable interest in maintaining a block of votes in the general meeting of members that is not related to the ownership of one or more homes. The project has matured and your client no longer bears a risk with respect to his investment.
My client has concluded that your client no longer has a legally respectable interest in maintaining a block of votes in the general meeting of members that is not related to the ownership of one or more homes. The project has matured and your client no longer bears a risk with respect to his investment.
For these reasons, your client is advised that the 425 votes mentioned in art. 13.11 of the articles of association can no longer be exercised by your client, as this is contrary to the principles of reasonableness and fairness as referred to in article 5:124 jo. 6:2 CC and/or 2:7 CC. The Common Areas should have been transferred to my client a long time ago and it was never intended that they remain the property of your client. Moreover, your client has no sufficient or legal interest to maintain a block vote within the general meeting of members.
As such, those 425 votes will no longer be recognized or counted at general membership meetings in the future.”.
2.1
De aan de gemachtigde van [NAAM VERENIGING] gerichte brief van de gemachtigde van Malmok Property van 11 augustus 2022 - waarin met “
my client” wordt bedoeld Malmok Property en met “
your client” [NAAM VERENIGING], vermeldt onder meer het volgende:
my client” wordt bedoeld Malmok Property en met “
your client” [NAAM VERENIGING], vermeldt onder meer het volgende:
“
Contrary to your client’s allegations or belief, the Clubhouse, nor any of the other facilities, mentioned in article 13.11 of the Articles of Incorporation do not form part of the Common Areas. As per the definitions in article 1 of the Standard Terms of the Association, and in connection with article 13.11 of the Articles of Incorporation, the Clubhouse is a facility. A facility is excluded from the Common Areas and therefore my client has no obligation to transfer the Clubhouse to your client.
Contrary to your client’s allegations or belief, the Clubhouse, nor any of the other facilities, mentioned in article 13.11 of the Articles of Incorporation do not form part of the Common Areas. As per the definitions in article 1 of the Standard Terms of the Association, and in connection with article 13.11 of the Articles of Incorporation, the Clubhouse is a facility. A facility is excluded from the Common Areas and therefore my client has no obligation to transfer the Clubhouse to your client.
Contrary to your client’s allegations or belief, the project has not matured yet and is still in development. As long as the project is in development my client has a significant stake in the project and has a justified interest in the wellbeing of the project and is entitled to maintain voting rights attributed by the Articles of Incorporation.
Your client’s allegations that my client might be acting against the principle of reasonableness and fairness have no factual nor legal grounds. Your client has failed to present any facts or circumstances which might lead to the thought or fear that client may misuse its majority voting rights. Your client’s references to the Dutch Modelreglement 2016 and the case law of the Rechtbank Limburg of 2015 are irrelevant and not applicable in this specific case. As already stated, your client has not presented any facts or circumstances to support its statements or allegation of any misuse of the majority rights by my client. Furthermore, in the case law referred to herein, the main argument of the Court was based on article 2:12, in connection with article 2:8 of the Dutch Civil Code (“DCC”). The Civil Code of Aruba (”CCA”) does not have a provision similar to article 2:12 DCC. Therefore, your client has no legal ground, right or authority to deny my client to exercise its voting rights, which have been attributed by the Articles of Incorporation. Your client’s reliance on Section 2:7 CCA is also unjustified, as it is not based on any facts and circumstances.”.
2.11
De aan de gemachtigde van Malmok Property gerichte brief van de gemachtigde van [NAAM VERENIGING] van 15 augustus 2022 - waarin met “
my client” wordt bedoeld [NAAM VERENIGING] en met “
your client” Malmok Property, vermeldt onder meer het volgende:
my client” wordt bedoeld [NAAM VERENIGING] en met “
your client” Malmok Property, vermeldt onder meer het volgende:
“
Your assertion that the project has not matured is not correct. While a (small) part of the project is still under development or to be developed, this does not justify your client retaining a block vote of 425 votes. Your client no longer has a substantial financial risk related to the remaining construction, as these will be financed through presales. As such, it is clear that your client no longer has a legally sufficient interest in maintaining such a block of votes in the general meeting of members that is not related to the ownership of one or more homes. Your client’s use of the block vote is contrary to the Standard Conditions, which stipulate that the Common Areas have to be transferred to my client and therefore that the votes connected to those Common Areas should no longer be for the developer. Furthermore, the principles of reasonableness and fairness as referred to in article 5:124 jo. 6:2 BW and/or 2:7 BW dictate that those votes should no longer be exercised by your client. For those reasons, my client is maintaining its decision that going forward and starting at AGM of September 1, 2022, your client will only be able to use those votes that are related to the ownership of one more homes, just like all other members of the association.
Your assertion that the project has not matured is not correct. While a (small) part of the project is still under development or to be developed, this does not justify your client retaining a block vote of 425 votes. Your client no longer has a substantial financial risk related to the remaining construction, as these will be financed through presales. As such, it is clear that your client no longer has a legally sufficient interest in maintaining such a block of votes in the general meeting of members that is not related to the ownership of one or more homes. Your client’s use of the block vote is contrary to the Standard Conditions, which stipulate that the Common Areas have to be transferred to my client and therefore that the votes connected to those Common Areas should no longer be for the developer. Furthermore, the principles of reasonableness and fairness as referred to in article 5:124 jo. 6:2 BW and/or 2:7 BW dictate that those votes should no longer be exercised by your client. For those reasons, my client is maintaining its decision that going forward and starting at AGM of September 1, 2022, your client will only be able to use those votes that are related to the ownership of one more homes, just like all other members of the association.
(…).
It is obvious that the articles of association of the home owners association do not serve the purpose or the interest of the homeowners. They are extremely skewed towards the interest of the developer and any reasonable justification for such an uneven playing field is no longer present. This cannot continue.
Therefore the articles of association need to be amended completely to make the association a fair and democratic body that best serves the interests of the homeowners. My client is willing to do this in consultation with and with input from your client and would like to have those discussions with your client soon after the AGM of September 1, 2022, so we can put the new articles of association to a vote by the membership before the end of this year.
However, if your client refuses to participate in this process of modernization of the governing documents and keeps insisting that is has to be the dominant force at Gold Coast in perpetuity, then my client and the homeowners will have make these changes without your client’s input.”.
2.12
De aan de gemachtigde van [NAAM VERENIGING] gerichte brief van de gemachtigde van Malmok Property van 16 augustus 2022 - waarin met “
my client” wordt bedoeld Malmok Property en met “
your client” [NAAM VERENIGING], vermeldt onder meer het volgende:
my client” wordt bedoeld Malmok Property en met “
your client” [NAAM VERENIGING], vermeldt onder meer het volgende:
“
Your client’s allegations that the project has matured and/or that my client doesn’t have a financial risk anymore, is based on its opinion and is completely subjective. Other than its opinion, your client has no ground for these allegations. Your client continues to fail to present any other tangible facts and/or circumstances which may give it the right to act in violation of the provisions of the Articles of Incorporation. Therefore, the persistence to maintain its decision to not respect or tally the voting rights of my client, attributed to my client according to article 13.11 of the Articles of Incorporation, related to the ownership of the facilities at the AGM to be held in September 1, 2022 and other future members’ meetings is unlawful. No other facts and circumstances have been stated or shown from which your client in entitled to act in violation of the Articles. Again, your client fails to state or present any facts and circumstances that show that my client’s exercise of voting rights connected to the ownership of the facilities is or would be in breach of the principles of reasonableness and fairness.”.
Your client’s allegations that the project has matured and/or that my client doesn’t have a financial risk anymore, is based on its opinion and is completely subjective. Other than its opinion, your client has no ground for these allegations. Your client continues to fail to present any other tangible facts and/or circumstances which may give it the right to act in violation of the provisions of the Articles of Incorporation. Therefore, the persistence to maintain its decision to not respect or tally the voting rights of my client, attributed to my client according to article 13.11 of the Articles of Incorporation, related to the ownership of the facilities at the AGM to be held in September 1, 2022 and other future members’ meetings is unlawful. No other facts and circumstances have been stated or shown from which your client in entitled to act in violation of the Articles. Again, your client fails to state or present any facts and circumstances that show that my client’s exercise of voting rights connected to the ownership of the facilities is or would be in breach of the principles of reasonableness and fairness.”.
2.13
Op 1 september 2022 heeft de ALV plaatsgevonden. Zoals bij het horen op het (daarna ingetrokken) verzoek van Malmok Property tot het geven van een ordemaatregel hangende deze procedure zijn van de onderwerpen die tijdens die ALV in stemming werden gebracht twee stemuitslagen bijgehouden, te weten een resultatenlijst zonder meetelling van de 425 MP-stemmen (hierna: stemuitslag 1) en een resultatenlijst met meetelling van die 425 stemmen (hierna: stemuitslag 2).
3.HET GESCHIL
in conventie
3.1
Malmok Property vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
i. [NAAM VERENIGING] gebiedt stemuitslag 2 van de op 1 september 2022 gehouden ALV vast te stellen als zijnde de geldige stemuitslag en die uitslag binnen 2 dagen na de uitspraak van dit vonnis of de betekening daarvan, althans een door het Gerecht te bepalen andere termijn, aan de leden bekend te maken op straffe van verbeurte van een dwangsom van Afl. 5.000,-- voor elke dag of deel daarvan dat [NAAM VERENIGING] dat gebod niet opvolgt;
ii. [NAAM VERENIGING] beveelt om zolang er geen wijziging heeft plaatsgevonden van het elfde lid van artikel 13 van de Statuten tijdens een te houden algemene of bijzondere vergadering van de leden van [NAAM VERENIGING] de krachtens die statutaire bepaling aan Malmok Property toegekende stemmen mee te tellen in het stemresultaat ter zake van onderwerpen die binnen [NAAM VERENIGING] in stemming dienen te worden gebracht of in stemming kunnen worden gebracht op straffe van verbeurte van een dwangsom van Afl. 10.000,-- voor elke overtreding door [NAAM VERENIGING] van dat bevel;
iii. ten opzichte van voormelde vorderingen enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
iv. [NAAM VERENIGING] veroordeelt in de proceskosten.
3.2 [
NAAM VERENIGING] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door Malmok Property verzochte en tot veroordeling van Malmok Property in de kosten van deze procedure.
in voorwaardelijke reconventie
3.3 [
NAAM VERENIGING] vordert - voor het geval het Gerecht in conventie voorshands van oordeel is dat het elfde lid van artikel 13 van de Statuten geheel of gedeeltelijk van toepassing is tussen partijen - dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, en voor de duur van een door Malmok Property danwel [NAAM VERENIGING] in te stellen bodeprocedure over de geldigheid van de krachtens die statutaire bepaling aan Malmok Property toekomende 425 stemmen:
primair
a. bepaalt dat de 425 MP-stemmen niet gebruikt kunnen worden bij de verkiezing van bestuurders voor [NAAM VERENIGING], te beginnen met betrekking tot de ALV van 1 september 2022;
subsidiair
b. bepaalt dat de gedurende die ALV krachtens stemuitslag 1 verkozen bestuurders voor de duur van 2 jaren gerekend vanaf 1 september 2022 zitting nemen in het Bestuur;
primair en subsidiair
c. ten opzichte van voormelde vorderingen enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
d. Malmok Property veroordeelt in de proceskosten.
3.4
Malmok Property voert verweer en concludeert dat [NAAM VERENIGING] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door haar verzochte, althans tot afwijzing daarvan, en tot veroordeling van [NAAM VERENIGING] in de proceskosten.
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
3.5
Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
in conventie
4.1
Het spoedeisend belang van Malmok Property bij haar vordering ligt besloten in de aard van die vordering.
4.2
In deze procedure moet aan de hand van het door partijen gestelde, zonder nader onderzoek en met inachtneming van de beperkingen van de procedure in kortgeding, de vraag worden beantwoord of de vorderingen van Malmok Property in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door haar gevraagde voorzieningen gerechtvaardigd is. Dienaangaande wordt het volgende overwogen, waarbij voorop wordt gesteld dat binnen [NAAM VERENIGING] haar Statuten als wet hebben te gelden.
4.3
Vast staat dat Malmok Property als lid van [NAAM VERENIGING] krachtens het elfde lid van artikel 13 van de Statuten in totaal 425 heeft binnen de ALV, terwijl de overige leden zijnde eigenaren van woonhuizen binnen het project in totaal 338 stemmen hebben, welk aantal stemmen alsmaar groter wordt naarmate de nog niet verkochte percelen worden geleverd aan (toekomstige) kopers. Het geschil tussen partijen met betrekking de stemverhoudingen binnen de ALV van [NAAM VERENIGING] is begonnen met de hiervoor onder 2.9 en 2.11 weergegeven brieven van de gemachtigde van [NAAM VERENIGING] aan de gemachtigde van Malmok Property van respectievelijk 1 en 15 augustus 2022. Om de in die bieven vermelde redenen stelt [NAAM VERENIGING] zich op het standpunt dat Malmok Property geen gebruik mag maken van haar 425 MP-stemmen gedurende de ALV van 1 september 2022 en alle daarop volgende algemene of bijzondere ledenvergaderingen van [NAAM VERENIGING]. Dat standpunt heeft [NAAM VERENIGING] in haar akte houdende uitlatingen en ter zitting nader (en deels gewijzigd) onderbouwd. Dat standpunt en de daaraan door [NAAM VERENIGING] ten gronde gelegde aanvankelijke en nadere stellingen heeft Malmok Property, behoudens die ter zake van aan Malmok Property op te leggen doch uitgebleven Aanslagen (waarover hierna meer), gemotiveerd bestreden. Die stellingen staan daarom niet vast, terwijl het Gerecht in het licht van dat gemotiveerde verweer geen grond of aanleiding ziet om die stellingen voorshands aannemelijk te oordelen. Meer in het bijzonder ziet het Gerecht geen grond of aanleiding om [NAAM VERENIGING] te volgen in haar standpunt dat uit het tweede lid van artikel 2:7 BW of uit enige andere wettelijke bepaling volgt dat de toekenning krachtens het elfde lid van artikel 13 van de Statuten van de 425 MP-stemmen aan Malmok Property van rechtswege niet meer van toepassing is omdat die toepassing in zijn algemeenheid thans in de door [NAAM VERENIGING] gestelde doch door Malmok Property gemotiveerd betwiste omstandigheden naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.4
Vorenstaande brengt met zich dat voorshands niet aannemelijk wordt geoordeeld dat toewijzing van de hiervoor onder i. en ii. omschreven vorderingen van Malmok Property met zich brengt dat [NAAM VERENIGING] zich geconfronteerd ziet met een bestuur dat in zijn algemeenheid - zoals door [NAAM VERENIGING] gesteld - nimmer zal voldoen aan de doelstellingen van [NAAM VERENIGING] zoals hiervoor onder 2.3 geciteerd weergegeven. Niet valt in te zien welk belang Malmok Property daarbij heeft, anders dan de omstandigheid dat tot nog toe de ALV het kennelijk goed heeft gevonden dat Malmok Property, anders dan de overige leden van [NAAM VERENIGING], geen door haar te betalen Aanslagen krijgt opgelegd, terwijl zij - en dat heeft [NAAM VERENIGING] onbestreden gesteld - ter zake van de aan haar toehorende Faciliteiten geen vrijstelling meer geniet in de zin van het hiervoor onder 2.6.8 omschreven lid 10 van artikel 13 van de Standaardvoorwaarden nu de daarop gelegen opstallen zijn afgebouwd.
4.5
Die omstandigheid, het niet opleggen van Aanslagen aan Malmok Property dus, is volgens [NAAM VERENIGING] het meest in het oog springende voordeel dat Malmok Property zich ten onrechte gunt ten koste van de overige leden van [NAAM VERENIGING]. Het Gerecht volgt [NAAM VERENIGING] in haar standpunt dat dit voordeel niet valt te verenigen met de gemeenschappelijke belangen van de leden van [NAAM VERENIGING], terwijl het in strijd is met het hiervoor onder 2.6.1 omschreven tweede lid sub c. van artikel 2 van de Statuten. Evenwel levert deze bedenkelijke situatie binnen [NAAM VERENIGING] geen grond op voor een algemene al dan niet tijdelijke terzijdestelling van de 425 MP-stemmen, nu het naar het voorlopig oordeel van het Gerecht voor [NAAM VERENIGING] mogelijk is deze situatie, en ook mogelijk andere situaties die evident strijdig zijn met de gemeenschappelijke belangen van de leden van [NAAM VERENIGING] en/of de doelstelling van [NAAM VERENIGING], via de minder ingrijpende weg van artikel 2:7 BW [1] te redresseren. In dat verband valt te denken aan het ter stemming plaatsen op de agenda van een ALV door één of meer leden van [NAAM VERENIGING] van een evident met de gemeenschappelijke belangen van de leden van [NAAM VERENIGING] en/of de doelstelling van [NAAM VERENIGING] onverenigbare concrete situatie. Indien door het gebruik door Malmok Property van haar 425 MP-stemmen geen einde komt aan een dergelijke situatie kan ter zake van de door dat stemresultaat, zijnde een besluit van de ALV, tot stand gekomen regel of beslissing aan het Gerecht de vraag ter beantwoording worden voorgelegd of toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.6
Bij de hiervoor geschetste stand van zaken moet de hiervoor onder 4.2 geformuleerde vraag bevestigend worden beantwoord. Dat betekent dat de door Malmok Property verzochte voorzieningen zullen worden toegewezen als na te melden. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die nopen tot een andere slotsom.
4.7
Afweging van de belangen van partijen maakt vorenstaande niet anders, omdat het Gerecht in het licht van artikel 2:7 BW geen zwaarwegender belangen ziet aan de zijde van [NAAM VERENIGING] bij afwijzing van het door Malmok Property verzochte ten opzichte van de belangen van Malmok Property bij toewijzing daarvan.
4.8
Dwangsommen zullen telkens gemaximeerd aan [NAAM VERENIGING] worden opgelegd als na te melden.
4.9 [
NAAM VERENIGING] zal, als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze conventionele procedure gevallen aan de zijde van Malmok Property, tot aan deze uitspraak begroot op (450,-- + 228,21 =) Afl. 678,21 aan verschotten (griffiegeld en oproepkosten) en Afl. 1.750,-- aan salaris voor de gemachtigde.
in reconventie
4.1
De uitkomst van de procedure in conventie brengt met zich dat de voorwaarde voor het instellen van de reconventionele vorderingen van [NAAM VERENIGING] is vervuld. Die vorderingen hebben daarom te gelden als zijnde ingesteld.
4.11
Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat [NAAM VERENIGING] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door haar verzochte. Als [NAAM VERENIGING] geen belang heeft bij (toewijzing van) het door haar verzochte zoals gesteld door Malmok Property moeten die rechtsvorderingen worden afgewezen. Gesteld noch is gebleken dat het bestuur van [NAAM VERENIGING] niet bevoegd is om namens of voor [NAAM VERENIGING] de onderhavige rechtsvorderingen in te stellen, terwijl evenmin is gesteld of gebleken dat er geen bestuursbesluit aan de beslissing ten gronde ligt om de onderhavige reconventionele vorderingen in te stellen. Dit alles klemt temeer omdat Malmok Property het kennelijk goed vindt en er geen problemen mee heeft als [NAAM VERENIGING] in conventie (net als in reconventie) wordt vertegenwoordigd door mr. Brown voornoemd samen met de heer Mezas voornoemd. Het ontvankelijkheidsverweer van Malmok Property wordt verworpen.
4.12
Het spoedeisend belang van [NAAM VERENIGING] bij haar vorderingen ligt besloten in de aard van die vorderingen en de daaraan door [NAAM VERENIGING] ten gronde gelegde stellingen. Het verweer van Malmok Property op dit onderdeel wordt eveneens verworpen.
4.13
In de conventionele overwegingen en beslissingen ligt besloten - en dat behoeft verder geen betoog - dat de hiervoor onder 4.2 geformuleerde vraag, die hier als herhaald en ingelast heeft te gelden, naar het voorshandse oordeel van het Gerecht ontkennend moet worden beantwoord. Dat brengt mee dat de door [NAAM VERENIGING] verzochte voorzieningen zullen worden afgewezen.
4.14
Afweging van de belangen van partijen maakt dat niet anders, omdat het Gerecht in het licht van artikel 2:7 BW geen zwaarwegender belangen ziet aan de zijde van [NAAM VERENIGING] bij toewijzing van de door haar verzochte voorzieningen ten opzichte van de belangen van Malmok Property bij afwijzing daarvan.
4.15 [
NAAM VERENIGING] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van Malmok Property, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.750,-- aan salaris voor de gemachtigde.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, recht doende in kort geding:
in conventie
-gebiedt [NAAM VERENIGING] stemuitslag 2 van de op 1 september 2022 gehouden ALV vast te stellen als zijnde de geldige stemuitslag zolang in een bodemprocedure dienaangaande niet anders wordt geoordeeld en die uitslag aan de leden bekend te maken binnen 2 dagen de betekening van dit vonnis aan [NAAM VERENIGING];
-bepaalt dat [NAAM VERENIGING] ten behoeve van Malmok Property een dwangsom verbeurt van Afl. 5.000,-- voor elke dag of deel daarvan dat [NAAM VERENIGING] dat gebod niet opvolgt, met dien verstande dat [NAAM VERENIGING] te dezen vooralsnog maximaal Afl. 250.000,-- aan dwangsommen kan verbeuren;
-beveelt [NAAM VERENIGING] om zolang er geen wijziging heeft plaatsgevonden van lid 11 van artikel 13 van de Statuten tijdens een te houden algemene of bijzondere vergadering van de leden van [NAAM VERENIGING] de krachtens die statutaire bepaling aan Malmok Property toegekende stemmen mee te tellen in het stemresultaat ter zake van onderwerpen die binnen [NAAM VERENIGING] in stemming dienen te worden gebracht of in stemming kunnen worden gebracht zolang dienaangaande in een bodemprocedure niet anders wordt beslist;
-bepaalt dat [NAAM VERENIGING] ten behoeve van Malmok Property een dwangsom verbeurt van Afl. 10.000,-- voor elke overtreding door [NAAM VERENIGING] van dat bevel, met dien verstande dat [NAAM VERENIGING] te dezen vooralsnog maximaal Afl. 250.000,-- aan dwangsommen kan verbeuren;
-veroordeelt [NAAM VERENIGING] in de kosten van deze conventionele procedure gevallen aan de zijde van Malmok Property, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.428,21;
-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst af het meer of anders door Malmok Property verzochte;
in reconventie
-wijst af het door [NAAM VERENIGING] verzochte;
-veroordeelt [NAAM VERENIGING] uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van Malmok Property, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.750,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 5 oktober 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.