ECLI:NL:OGEAA:2022:480

• Datum uitspraak: 26 oktober 2022
• Publicatiedatum: 31 mei 2023
• Zaaknummer: AUA20201686
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.H.M. van de Leur
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verdeling onroerende zaken nalatenschap met verkoop en vaststelling bodemprijs

Partijen zijn erfgenamen van twee erflaters die zonder testament zijn overleden. De nalatenschap omvat twee percelen met daarop een woning, appartement en bedrijfsgebouw. Er bestaat een langdurig meningsverschil over de verdeling van deze onroerende zaken.

Eisers vorderen dat de onroerende zaken gezamenlijk worden verkocht aan derden, met een minimale vraagprijs gebaseerd op taxatierapporten, en dat de netto-opbrengst wordt verdeeld volgens hun aandeel in de nalatenschap. Tevens vorderen zij dat gedaagden medewerking verlenen aan de verkoop en dat een maandelijkse vergoeding voor het gebruik van de woning wordt betaald.

Gedaagden verzetten zich tegen de vorderingen en stellen een andere verdeling voor. Het gerecht oordeelt dat eisers gezamenlijk 7/10 deel en gedaagden 3/10 deel gerechtigd zijn tot de nalatenschap. Het gerecht wijst de vordering tot betaling van gebruiksvergoeding af vanwege een unanieme besluit van de erfgenamen. De verkoop wordt gelast met een bodemprijs van Afl. 2.058.100,--, waarbij de prijs na zes maanden periodiek wordt verlaagd indien niet verkocht.

De proceskosten worden gecompenseerd zodat ieder zijn eigen kosten draagt. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en gedaagden worden verplicht tot medewerking aan de verkoop.

Uitkomst: De onroerende zaken uit de nalatenschap worden gezamenlijk verkocht tegen een bodemprijs van Afl. 2.058.100,-- en de netto-opbrengst wordt verdeeld volgens erfdeelverhoudingen.

Uitspraak

Vonnis van 26 oktober 2022

Behorend bij A.R. no. AUA2020001686

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS in de zaak van:

1. [eiser 1],

2.
[eiser 2],

3.
[eiser 3],

4.
[eiser 4], hierna afzonderlijk ook te noemen: [eiser 4]
,

5.
[eiser 5],

6.
[eiser 6],

7.
[eiser 7],

8.
[eiser 8],

9.
[eiser 9],

allen voor deze zaak gedomicilieerd in Aruba ten kantore van hun hierna genoemde in Aruba gevestigde advocaat,

eisers,

hierna gezamenlijk ook te noemen: [eisers c.s.] c.s.,

gemachtigden: de advocaten mrs. M.A. Kock en L.A.M. Leeuwe,

tegen:

1. .[gedaagde 1],hierna afzonderlijk ook te noemen: [gedaagde 1],

2. .
[gedaagde 2], hierna afzonderlijk ook te noemen: [gedaagde 2]
,

3. .
[gedaagde 3],

allen voor deze zaak gedomicilieerd in Aruba ten kantore van hun hierna genoemde in Aruba gevestigde inmiddels overleden advocaat,

gedaagden,

hierna gezamenlijk ook te noemen: [gedaagden c.s.] c.s.,

gemachtigde: de advocaat mr. Chris Lejuez.

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het inleidend verzoekschrift, met producties;

-de conclusie van antwoord, met producties;

-de conclusie van repliek tevens houdende een akte tot wijziging van eis;

-de conclusie van dupliek.

1.2

Vonnis is met welgemeende excuses voor alle vertraging nader bepaald op heden.

2. DE FEITEN

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

2.2

Partijen zijn de erfgenamen van wijlen [erflater 1] (hierna: [erflater 1]) en wijlen [erflater 2] (hierna: [erflater 2]).

2.3 [

erflater 1] en [erflater 2] (hierna gezamenlijk: de erflaters) zijn op 28 juni 1945 met elkaar gehuwd.

2.4 [

erflater 1] is op 28 december 1988 overleden zonder bij uiterste wil te hebben beschikt over zijn nalatenschap.

2.5 [

erflater 2] is op 23 september 1990 overleden zonder bij uiterste wil te hebben beschikt over haar nalatenschap.

2.6

Uit het huwelijk van erflaters zijn de in randnummer 4. van het verzoekschrift genoemde kinderen geboren.

2.7

Eisers sub 1. tot en met 5. en [gedaagden c.s.] zijn kinderen van de erflaters.

2.8 [

overledene dochter], eveneens kind van de erflaters, is overleden op 21 juni 2012. Eiser sub 6. is de weduwnaar van die [overledene dochter].

2.9 [

overledene zoon], eveneens kind van de erflaters, is overleden op 10 november 2016. Eisers sub 7. tot en met 9. zijn de kinderen van die [overledene zoon].

2.1

De enige nog onverdeeld gebleven bestanddelen uit de nalatenschap van de erflaters (hierna: de nalatenschap) zijn de volgende percelen (hierna: de percelen)

-een perceel eigendomsgrond groot 17.150 m2, gelegen in Aruba te [adres], kadastraal bekend als Land Aruba, eerste afdeling sectie L nummer 384 (1-L-384), geregistreerd in register C, deel/nummer 58/21 (hierna: perceel 384);

-een perceel eigendomsgrond groot 840 m2, gelegen in Aruba te Tanki Leendert, kadastraal bekend als Land Aruba, eerste afdeling sectie L nummer 336 (1-L-336), geregistreerd in register C, deel/nummer 58/21 (hierna: perceel 336).

2.11

Op perceel 384 staat een woning, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), en voorts een appartement (hierna: het appartement) en een gebouw/opstal plaatselijk bekend als [adres]. Op één van de percelen staat verder een bedrijfsgebouw, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het bedrijfsgebouw).

2.12

Volgens het bij het verzoekschrift overgelegde in 2015 opgemaakte taxatierapport bedroeg toentertijd de vrije marktwaarde van de percelen met daarop de hiervoor vermelde gebouwen/opstallen (hierna: de onroerende zaken) Afl. 2.025.200,--.

2.13

De woning wordt tot heden exclusief en kosteloos bewoond door [gedaagde 2]. Ook het appartement wordt tot heden door [gedaagde 2] gebruikt, eveneens zonder betaling van enige vergoeding daarvoor.

2.14

Er bestaat een onoverbrugbaar meningsverschil tussen partijen waardoor zij er in de afgelopen 30 jaar niet in zijn geslaagd om overeenstemming te bereiken over de wijze waarop de verdeling van de onroerende zaken tot stand moet worden gebracht.

2.15

Toedeling van een deel van de onroerende zaken aan ieder der deelgenoten vereist dat die zaken, gelet op hun grootte en ligging, in meerdere kavels moet worden opgedeeld. De kosten die met zo’n verkaveling gemoeid gaan bedragen minimaal Afl. 500.000,--. Daar komt bij dat voor de afgifte van een goedgekeurd verkavelingsplan door de DIP nog een extra 6% van de leggerwaarde van de onroerende zaken verschuldigd is. Partijen zijn niet in staat om al deze kosten te financieren.

3. HET GESCHIL

3.1 [

eisers c.s.] vorderen dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

i. de verdeling gelast danwel vast stelt van de tot de nalatenschap behorende onroerende zaken, in die zin dat die zaken gezamenlijk worden verkocht aan één of meerdere derden en in dat verband:

a. toestemming geeft aan eisers sub 1, 3, en 5 om de onroerende zaken te koop aan te bieden door tussenkomst van één of meerdere makelaars en daarbij een totale vraagprijs te hanteren van minimaal Afl. 2.025.200,--;

b. bepaalt dat de netto-verkoopopbrengst van de onroerende zaken tussen partijen naar ieders erfdeel moet worden verdeeld, met dien verstande dat (1) het bedrag Afl. 31.389,60 dat [gedaagde 2] verschuldigd is aan de nalatenschap uit hoofde van vergoeding voor het gebruik van de woning in de periode juni 2016 tot en met maart 2021 (te vermeerderen met Afl. 541,20 voor iedere na maart 2021 tot aan de uitspraak van dit vonnis gelegen maand dat [gedaagde 2] gebruik maakt van de woning) en (2) het bedrag ad Afl. 201.000,-- dat [gedaagde 2] verschuldigd is aan de nalatenschap uit hoofde van door haar ontvangen huurpenningen voor de verhuur van het bedrijfspand en een stuk terrein telkens wordt verrekend met haar erfdeel in de verkoopopbrengst van de onroerende zaken;

ii. [gedaagden c.s.] beveelt hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de onroerende zaken aan één of meerdere derden, en al datgene te verrichten respectievelijk na te laten wat nodig is om tot verkoop en eigendomsoverdracht van die zaken aan die derde(n) te komen;

iii. bepaalt dat, indien [gedaagden c.s.] weigeren mee te werken aan de verkoop en levering van de onroerende zaken, dit vonnis in de plaats treedt van alle voor alle door hen te verrichten rechtshandelingen om de verkoop en levering van de onroerende zaken te bewerkstelligen;

iv. [gedaagde 2] veroordeelt tot betaling bij vooruitbetaling aan de nalatenschap een maandelijkse vergoeding van Afl. 541,20 voor het gebruik van de woning, ingaande de datum van uitspraak van dit vonnis tot en met de levering van de woning aan een derde;

v. [gedaagden c.s.] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.

3.2 [

gedaagden c.s.] voeren verweer en concluderen dat [eisers c.s.] niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in het door hen verzochte, althans tot afwijzing daarvan, en voorts tot vaststelling van de verdeling van de onroerende zaken overeenkomstig hun voorstel en tot hoofdelijke veroordeling van [eisers c.s.] in de proceskosten.

3.3

Voorzover van belang voor de uitkomst van deze procedure worden de stellingen van partijen hierna besproken.

4. DE BEOORDELING

4.1

Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat [eisers c.s.] niet-ontvankelijk moeten worden verklaard in het door hen verzochte. Het ontvankelijkheidsverweer van [gedaagden c.s.] wordt daarom verworpen.

4.2

Onderdeel van het geschil tussen partijen is het antwoord op de vraag hoe groot het aandeel van de [eisers c.s.] gezamenlijk en van [gedaagden c.s.] gezamenlijk is tot de nalatenschap. [eisers c.s.] stellen dat zij gezamenlijk voor 7/10 deel gerechtigd zijn tot de nalatenschap en [gedaagden c.s.] voor 3/10 deel. [gedaagde 1] stellen dat zij gezamenlijk voor 4/10 deelgerechtigde zijn en [eisers c.s.] voor 6/10 deel. [gedaagden c.s.] stellen als grondslag voor die stelling dat eiser [eiser 4] niet langer deelgerechtigd is omdat hij op 19 december 1996 [gedaagde 1] onherroepelijk heeft gevolmachtigd om te beschikken over zijn aandeel in de nalatenschap. Met [eisers c.s.] volgt het Gerecht [gedaagden c.s.] niet in die stelling. Het eerste lid van artikel 3:190 BW bepaalt immers dat een deelgenoot niet kan beschikken over zijn aandeel in de nalatenschap afzonderlijk zonder toestemming van de overige deelgenoten. Gesteld noch is gebleken dat [eiser 4] op enig moment toestemming van alle andere deelgerechtigden tot de nalatenschap heeft verkregen tot overdracht van zijn aandeel daarin aan [gedaagde 1]. Derhalve kan geen sprake zijn van een dergelijke overdracht. Dat betekent dat [eiser 4] onverkort deelgerechtigd is tot de nalatenschap, terwijl [gedaagde 1] krachtens voormelde volmacht kan beschikken over dat deel van de nalatenschap dat aan [eiser 4] krachtens dit vonnis wordt toebedeeld. De slotsom op dit onderdeel luidt dat [eisers c.s.] gezamenlijk voor 7/10 deel gerechtigd zijn tot de nalatenschap en [gedaagden c.s.] voor 3/10 deel.

4.3

Nu partijen ter zake van de verdeling van de onroerende zaken niet tot overeenstemming kunnen komen, zal het Gerecht zelf die verdeling vast stellen daarbij rekening houdende naar billijkheid met zowel de belangen van partijen en het algemeen belang. In dat licht wordt het volgende overwogen.

4.4

Het Gerecht gaat voorbij aan het bij partijen genoegzaam bekende verdelingsvoorstel zoals gedaan door [gedaagden c.s.]. Niet alleen omdat alsdan nog steeds sprake is van (ongewenste) onverdeeldheden, maar temeer omdat nergens uit blijkt dat de overheid toestemming zal geven voor splitsing van de percelen in de door [gedaagden c.s.] beoogde zin, terwijl - als dat al mogelijk is - geenszins valt uit te sluiten dat het geruime tijd zal duren alvorens zo’n splitsing zal zijn gerealiseerd. Daar komt nog bij dat onduidelijk is wat precies de kosten zijn van zo’n splitsing, waarvan [gedaagden c.s.] ook nog vinden dat [eisers c.s.] daaraan moeten meebetalen. Bij dit alles houdt het Gerecht rekening met de omstandigheid dat meer dan 2/3 van de deelgerechtigden, de overgrote meerderheid dus, vindt dat de onroerende zaken als één geheel aan de man moeten worden gebracht en dat de door [gedaagden c.s.] beoogde splitsing daarvan achterwege moet blijven. Als [gedaagden c.s.] splitsing van de onroerende zaken willen doorvoeren in de door hen beoogde zin, kunnen zij de onroerende zaken gezamenlijk onder verrekening van het aan hen in totaal toekomende 3/10 deel kopen om daarna tot die splitsing over te gaan.

4.5

Vorenstaande brengt met zich dat het Gerecht zal gelasten dat de onroerende zaken aan één of meer derden moet worden verkocht teneinde de netto verkoopopbrengst daarvan te verdelen tussen partijen krachtens de volgende verdeelsleutel: eisers sub 1 tot en met 6 en [gedaagden c.s.] ieder 1/10 deel, en eisers sub 7 tot en met 10 ieder (1/10 : 3 =) 1/30 deel. Ter zake van de bodemprijs waartegen de onroerende zaken gezamenlijk moeten worden verkocht zo die prijs of meer dan dat wordt geboden wordt het volgende overwogen. Voor de bepaling van die prijs neemt het Gerecht wat betreft de percelen in aanmerking de vrije marktwaarde zoals omschreven in het door [eisers c.s.] overgelegde taxatierapport (84.000,-- + 1.715.000,-- =) Afl. 1.799.000,--. Ter zake van de opstallen neemt het Gerecht in aanmerking het gemiddelde van de vrije marktwaarde daarvan zoals vermeld in het de door partijen overgelegde onderscheidenlijke taxatierapporten, te weten ((226.200,-- + 292.000,--) : 2 =) Afl. 259.100,--. Aldus stelt het Gerecht de bodemprijs voor de onroerende zaken gezamenlijk vast op (1.799.000,-- + 259.100,-- =) Afl. 2.058.100,--, met dien verstande dat voor het geval de onroerende zaken niet worden verkocht die prijs gerekend vanaf 6 maanden na de uitspraak van dit vonnis telkens na verloop van 3 maanden telkens met Afl. 10.000,-- wordt verminderd. Voormelde bodemprijs laat onverlet dat de deelgerechtigden tot de nalatenschap
gezamenlijk bevoegd zijn de onroerende zaken te verkopen tegen een lagere verkoopprijs.

4.6

Ter zake van de door [eisers c.s.] jegens [gedaagde 2] gevorderde vergoeding voor het gebruik van de woning en het appartement wordt het volgden overwogen. Met [gedaagden c.s.] is het Gerecht van oordeel dat de deelgerechtigden tot de nalatenschap ter vergadering van 17 maart 2012 unaniem hebben besloten dat [gedaagde 2] zonder betaling de woning en het appartement mag gebruiken tot wanneer die onroerende zaken zouden zijn verkocht, en dat zonder enige vergoeding daarvoor te betalen. Gesteld noch is gebleken dat aan deze afspraak enige voor [gedaagde 2] geldende die afspraak aantastende voorwaarde is verbonden. Dit één en ander brengt met zich dat [gedaagde 2] niet gehouden is om vanaf juni 2016 enige vergoeding te betalen voor het gebruik van de woning en het appartement. De vorderingen van [eisers c.s.] op dit onderdeel (zoals hiervoor omschreven onder i. sub b. en iv.) zullen worden afgewezen.

4.7.1

Ter zake van het tegen [gedaagde 2] gerichte beroep van [eisers c.s.] op verrekening van Afl. 201.000,-- met het aan haar toekomende deel van de toekomstige netto opbrengst van de verkoop van de onroerende zaken wordt het volgende, waarbij heeft te gelden dat krachtens het eerste lid van artikel 6:131 BW de bevoegdheid tot verrekening niet eindigt door verjaring van de rechtsvordering. Het verjaringsberoep van [gedaagden c.s.] wordt daarom verworpen.

4.7.2 [

eisers c.s.] stellen als grondslag voor hun verrekeningsberoep dat [gedaagde 2] voormeld bedrag verschuldigd is aan de nalatenschap uit hoofde van door haar ontvangen huurpenningen voor de verhuur van het bedrijfspand (in de periode 1 juni 1997 tot en met maart 2012) en een stuk van de percelen deeluitmakend terrein (gedurende de periode 15 oktober 2006 tot en met maart 2012), zoals omschreven onder randnummer 37 van het verzoekschrift. Die stelling hebben [gedaagden c.s.] gemotiveerd bestreden. Daargelaten de vraag of te dezen al geen sprake is van rechtsverwerking aan de zijde van [eisers c.s.] (gesteld noch is gebleken immers dat zij deze kwestie op enig voor deze procedure gelegen moment - bijvoorbeeld gedurende één van de meerdere vergaderingen die zijn gevoerd tussen de deelgenoten betreffende de verdeling van de onroerende zaken - kenbaar hebben gemaakt aan [gedaagde 2]), heeft te gelden dat de gegrondheid van het verrekeningsberoep van [eisers c.s.] niet op eenvoudige wijze valt vast te stellen en daarom niet aan toewijzing aan [gedaagde 2] van het aan haar toekomende deel van de netto opbrengst van de onroerende zaken in de weg kan staan. Bij dit alles komt dat naar eigen zeggen van [eisers c.s.] onder randnummer 29. van hun conclusie van repliek zij bereid zijn om af te zien van deze beweerdelijke vordering tot verrekening met betrekking tot [gedaagde 2] als de verdeling in de door hen beoogde zin wordt gelast of toegewezen. Nu dat het geval is, houdt het Gerecht [eisers c.s.] aan die toezegging.

4.8

Al het vorenstaande brengt met inachtneming van de slotzin van rechtsoverweging 4.6 mee dat de hiervoor onder i. sub a. en b. omschreven vorderingen van [eisers c.s.] zullen worden toegewezen als na te melden. Nu zich te dezen geen andere deelgenoten hebben opgeworpen dan eisers sub 1, 3 en 5 zullen zij gezamenlijk worden belast met de verkoop van de onroerende zaken zoals door [eisers c.s.] verzocht.

4.9

In het licht van die toewijzing kunnen ook de hiervoor onder ii. en iii. niet door [gedaagden c.s.] bestreden vorderingen van [eisers c.s.] worden toegewezen als eveneens na te melden.

4.1

In de aard van deze door familieleden gevoerde procedure ziet het Gerecht aanleiding om de proceskosten te compenseren tussen partijen, aldus dat ieder van hen de eigen kosten draagt.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

5.1

gelast de verdeling van de tot de nalatenschap behorende onroerende zaken, in die zin dat die zaken gezamenlijk moeten worden verkocht aan één of meerdere derden teneinde de netto verkoopopbrengst daarvan te verdelen tussen partijen krachtens de volgende verdeelsleutel: eisers sub 1. tot en met 6. en [gedaagden c.s.] ieder 1/10 deel, en eisers sub 7. tot en met 10. ieder 1/30 deel.

5.2

bepaalt de bodemprijs waartegen de onroerende zaken gezamenlijk moeten worden verkocht zo die prijs (of meer dan dat) wordt geboden op Afl. 2.058.100,--, met dien verstande dat voor het geval de onroerende zaken niet worden verkocht die prijs gerekend vanaf 6 maanden na de uitspraak van dit vonnis telkens na verloop van 3 maanden telkens met Afl. 10.000,-- wordt verminderd;

5.3

machtigt eisers sub 1, 3, en 5, met uitsluiting van de overige eisers en met uitsluiting van [gedaagden c.s.], om de onroerende zaken te koop aan te bieden door tussenkomst van één of meerdere makelaars met inachtneming van het hiervoor onder 5.2 vermelde;

5.4

beveelt [gedaagden c.s.] hun medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de onroerende zaken aan één of meerdere derden, en al datgene te verrichten respectievelijk na te laten wat nodig is om tot verkoop en eigendomsoverdracht van die zaken aan die derde(n) te komen;

5.5

bepaalt dat, indien of één of meerderen van [gedaagden c.s.] weigeren mee te werken aan de verkoop en levering van de onroerende zaken, dit vonnis in de plaats treedt van alle door één of meerdere van hen te verrichten rechtshandelingen om de verkoop en levering van de onroerende zaken te bewerkstelligen;

5.6

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat ieder van hen de eigen kosten draagt;

5.8

wijst af het meer of anders door [eisers c.s.] verzochte.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 26 oktober 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.