Uitspraak
Vonnis van 16 november 2022
Behorend bij A.R. nr. AUA202100342
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[EISER],
wonend te Aruba,
eiser,
hierna: [eiser],
gemachtigde: voorheen mr. C.F.K.J Lejuez,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon het
Land Aruba,
Land Aruba,
zetelend te Aruba,
gedaagde,
hierna: het Land,
gemachtigde: mr. Y.F.M. Kaarsbaan DWJZ).
1.DE PROCEDURE
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- verzoekschrift, ter griffie ingediend op 9 februari 2021,
- conclusie van antwoord,
- conclusie van repliek,
- conclusie van dupliek.
1.2.
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.HET GESCHIL EN DE BEOORDELING DAARVAN
2.1.
Het gerecht gaat uit van de volgende feiten. Het Land heeft bij notariële akte van 9 juli 1997 het recht van erfpacht verleend aan [naam 1] en [naam 2] ([naam 1] en [naam 2]) met betrekking tot een perceel domeingrond ter grootte van 893 m2, gelegen aan “[plaats]” te [district] Aruba, in het verkavelingsplan bekend als kavel nummer 60, en afkomstig van domeingronden voorkomende op blad 4-G-34 (het perceel). Bij notariële akte van 9 november 2004 heeft het Land het recht van erfpacht met betrekking tot het perceel eveneens verleend aan [eiser]. [Eiser] heeft over de jaren 2005 tot 2014 in totaal een bedrag Afl. 6.793,-- ter zake erfpacht aan het Land betaald. Op het perceel staat een woning in aanbouw. Volgens een taxatierapport van Ing. [naam taxateur] ([naam taxateur]) van 14 januari 2021 bedraagt de marktwaarde van het perceel met daarop de woning aanbouw Afl. 105.000,-- en de herbouwwaarde Afl. 49.500,--.
2.2. [
Eiser] vordert dat het gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis het Land veroordeelt om aan hem een bedrag te betalen van Afl. 112.159,-- vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 februari 2021 tot de dag van betaling.
2.3. [
Eiser] legt aan zijn vordering -samengevat- ten grondslag dat het Land toerekenbaar tekort is gekomen althans onrechtmatig heeft gehandeld door aan hem een perceel in erfpacht uit te geven, dat eerder al aan [naam 1] en [naam 2] in erfpacht was uitgegeven. Daar kwam hij pas achter nadat hij tot de ringbalk een woning op het perceel had gebouwd en bij een lokale bank aanklopte voor een financiering om de woning af te kunnen bouwen. Als gevolg van de tekortkoming en of het onrechtmatig handelen heeft hij schade geleden, welke hij begroot op de door hem betaalde erfpachtcanon van Afl. 6.690,-- en de door de taxateur getaxeerde marktwaarde van Afl. 105.000,-- van de woning.
2.4.
Het Land voert verweer. Het heeft in geval van toewijzing van de vordering van [eiser] verzocht dat het gerecht bepaalt dat het vonnis functioneert als vervangende toestemming van [eiser] in verband met de nodige handelingen ter beëindiging van het recht van erfpacht van [eiser] op het perceel.
2.5.
Dat er bij het Land iets faliekant is mis gegaan, door het perceel achtereenvolgens aan [naam 1] en [naam 2] en vervolgens aan [eiser] in erfpacht uit te geven, is duidelijk. Het siert het Land niet dat het onder zijn verantwoordelijkheid uit probeert te komen door (i) te stellen dat het ook door toedoen van [eiser] is dat hij pas nadat hij was gestart met de bouw er achter kwam dat het recht van erfpacht al eerder aan [naam 1] en [naam 2] was verleend (ii) zich te verschuilen achter een beroepsfout van de transporterende notaris, op wie [eiser] zijn peilen zou moeten richten, en (iii) te suggereren dat [eiser] anders maar schadevergoeding van [naam 1] en [naam 2] wegens ongerechtvaardigde verrijking moet vorderen. Van een zorgvuldige overheid mag een andere opstelling verwacht worden.
2.6.
Feit is dat het Land aan [eiser] een recht van erfpacht heeft verleend, dat zij eerder al aan [naam 1] en [naam 2] verleende. Dat oudere recht van [naam 1] en [naam 2] gaat voor. Wat aan [eiser] is verleend/geleverd is nutteloos/onbruikbaar en dus gebrekkig. Het Land komt dus te kort ten opzichte van [eiser] en die tekortkoming kan aan het Land worden toegerekend. Het Land kon immers weten dat zij het perceel eerder al in erfpacht had uitgegeven. Het Land is dus gehouden de schade die [eiser] als gevolg van die tekortkoming lijdt te vergoeden.
2.7.
De schadevordering van [eiser] bestaat uit twee onderdelen; de door hem betaalde erfpachtcanon over een periode van negen jaar en de marktwaarde van het perceel met daarop de woning in aanbouw. De grondslag van de vordering ter zake erfpachtcanon is niet onverschuldigde betaling, zoals het Land veronderstelt. De grondslag is immers een toerekenbare tekortkoming. De vordering van [eiser] is toewijsbaar. Hij heeft immers over een periode van negen jaar erfpachtcanon betaald voor een perceel waarop een ouder en sterker recht van erfpacht rust. Tegenover de betalingen staat een recht van erfpacht dat voor hem nutteloos is. Hij heeft dus voor niets betaald. [Eiser] heeft niet betwist dat hij over de desbetreffende periode in totaal een bedrag van Afl. 6.793,-- aan erfpachtcanon heeft betaald. Zijn vordering ter zake is tot dit bedrag toewijsbaar.
2.8.
Het tweede onderdeel van de schadevordering bestaat uit de marktwaarde van het perceel met daarop de woning in aanbouw. Uitgangspunt daarbij is dat [eiser] het (gebrekkige) recht van erfpacht aan het Land terug zal leveren. Hij verliest immers het perceel met daarop de woning in aanbouw. [Eiser] begroot zijn schade op de markwaarde van het perceel in aanbouw welke volgens hem Afl. 105.000,-- bedraagt. Hij heeft de vordering onderbouwd met het taxatierapport van [naam taxateur]. Het Land stelt dat uitgangspunt niet de marktwaarde moet zijn, maar de herbouwwaarde, omdat dit het bedrag is dat [eiser] tot dusver daadwerkelijk heeft besteed aan de bouw. Kennelijk gaat het Land ervan uit dat werkelijke bouwkosten en herbouwwaarde een op een gelijk zijn. Wat daar ook van zij, niet valt in te zien waarom bij de begroting van de schade niet de markwaarde als uitgangspunt kan worden genomen. Uitgangspunt bij de schadeberekening is dat [eiser] zoveel mogelijk in de toestand wordt gebracht waarin hij zou hebben verkeerd indien de schadeveroorzakende gebeurtenis (de tekortkoming van het Land) zou zijn uitgebleven. [Eiser] zou in dat geval het recht van erfpacht met daarop de woning in aanbouw tegen de marktwaarde aan een ander kunnen overdragen. Het Land heeft de getaxeerde marktwaarde niet gemotiveerd betwist. Wel heeft het gewezen op het tijdsverloop sinds de taxatie, maar het Land heeft niet concreet en onderbouwd gesteld welk effect dit heeft op de marktwaarde. Het gerecht gaat dan ook uit van de in februari 2021 getaxeerde marktwaarde. Dit onderdeel van de vordering van [eiser] zal worden toegewezen tot het bedrag van Afl. 105.000,--.
2.9.
Tegen de gevorderde wettelijke rente heeft het Land geen verweer gevoerd. Die zal worden toegewezen als gevorderd.
2.10. [
Eiser] verzet zich niet tegen het verzoek van het Land om te bepalen dat het vonnis in de plaats komt van de rechtshandeling van [eiser] ter beëindiging van het recht van erfpacht op het perceel. Het gerecht zal de vordering toewijzen zoals in de beslissing bepaald.
2.11.
Het Land zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van [eiser] moeten vergoeden.
3.DE BESLISSING
Het gerecht:
3.1.
veroordeelt het Land tot betaling aan [eiser] van een bedrag van Afl. 111.793,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 februari 2021 tot de dag van betaling;
3.2.
veroordeelt het Land in de proceskosten aan de kant van [eiser] begroot op Afl. 1.120,-- aan griffiegeld, Afl. 205,-- aan verschotten en Afl. 4.000,-- aan salaris gemachtigde (2 punten, tarief 7);
3.3.
bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van de verklaring van [eiser] tot terug levering van het recht van erfpacht op het perceel;
3.4.
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. van Voorthuizen, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 16 november 2022 in aanwezigheid van de griffier.