Uitspraak
Vonnis van 15 februari 2023
Behorend bij A.R. no. AUA202102113
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de zaak van:
[naam eiser],
handelend in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde van
[naam gevolmachtigde],
[naam gevolmachtigde],
te Aruba,
eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna ook te noemen: [eiser in conventie, verweerder in reconventie], en: [gevolmachtigde],
gemachtigde: voorheen de advocaat mr. Chris Lejuez, vanaf 16 maart 2022 de advocaat mr. C.S. Edwards,
tegen:
[naam gedaagde],
te Aruba,
gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna ook te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
gemachtigde: de advocaat mr. N.S. Gravenstijn.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de blijkt uit:
-het inleidend verzoekschrift, met producties;
-de conclusie van antwoord in conventie en van (deels voorwaardelijke) eis in reconventie, met producties;
-de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;
-de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie tevens houdende een wijziging van eis, met 1 productie;
-de conclusie van dupliek in reconventie met 1 productie, tevens houdende een akte uitlating productie in conventie;
-de akte uitlating productie in reconventie.
1.2
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE FEITEN
in conventie en in reconventie
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Op 15 september 2008 heeft [gevolmachtigde] bij notariële akte haar dochter [naam dochter van gevolmachtigde] (hierna: [dochter]) algeheel gevolmachtigd om haar te vertegenwoordigen en over haar vermogen te beschikken. Deze volmacht is op 30 november 2009 door [gevolmachtigde] ingetrokken.
2.3
Op 22 oktober 2008 heeft [dochter], handelend als gevolmachtigde van [gevolmachtigde], een huurkoopovereenkomst gesloten met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (hierna: de huurkoopovereenkomst) met betrekking tot de in elk geval het toen in eigendom van [gevolmachtigde] toebehorend onroerend goed staande en gelegen in Aruba te [adres onroerend goed] (hierna: het onroerend goed). Krachtens die overeenkomst heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] het onroerend goed in huurkoop verkregen van [gevolmachtigde] voor de prijs van Afl. 180.000,--.
2.4
In de huurkoopovereenkomst staat onder meer het volgende:
“(…).
Artikel 3.
De koopsom zal moeten worden voldaan in opeenvolgende maandelijkse termijnen van ad minimaal AWG 3.000.00 (…), doch met een minimaal bedrag van ZESTIGDUIZEND EN 00/100 per kalenderjaar.
Artikel 4.
Zolang de koopprijs niet geheel aan de verkoper is voldaan, blijft het object aan de verkoper in eigendom toebehoren en zal de koper niet gerechtigd zijn een afschrift dezer akte in de daartoe bestemde openbare registers te doen inschrijven.
De koper zal, nadat betaling van de gehele koopprijs heeft plaatsgevonden, bevoegd zijn zich de eigendom van het object te verschaffen door het doen overschrijven van een afschrift dezer akte met een door de verkoper afgegeven en door deze ondertekende verklaring, houdende, dat de gehele koopprijs is betaald.
(…).
Artikel 6.
Zolang de eigendom van het verkochte niet op de koper is overgegaan (…) zal hij gehouden zijn het onroerend goed in goede staat te onderhouden en het overigens te laten in de toestand, waarin hij het heeft ontvangen.
(…).
Artikel 8.
Alle belastingen en heffingen betreffende het object, welke uit het eigendomsrecht of uit het gebruik van het object voortvloeien, komen, te rekenen vanaf heden, ten laste van de koper.
Artikel 9.
In alle gevallen, waarin:
a. de koper in gebreke blijft met het betalen van termijnen, na daartoe aangemaand te zijn (…) zal de verkoper gerechtigd zijn, te zijner keuze: de onderhavige overeenkomst ontbonden te verklaren en het object terug te nemen en de koper tot ontruiming te noodzaken - voor welk geval de onderhavige overeenkomst onder die ontbindende voorwaarde te zijn aangegaan - of de nakoming van deze overeenkomst te verlangen.
Verkoper zal van zijn hier beschreven bevoegdheden in het sub a bedoelde geval slechts gebruik kunnen maken indien de achterstand in de betalingen tenminste twee maandtermijnen bedraagt.
Het vorenstaande laat de bevoegdheid van de verkoper in voorkomende gevallen vergoeding van schade (ook naast de vordering tot nakoming of het inroepen van de ontbinding) van de koper te vorderen onverlet.
(…).”.
2.5 [
gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft van de overeengekomen huurkoopprijs in elk geval in totaal Afl. 63.750,-- betaald. De laatste door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verrichte betaling van Afl. 1.000,-- heeft plaatsgevonden op 1 juli 2012.
2.6
De als productie 4 bij de conclusie van antwoord in conventie van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] overgelegde ongedateerde verklaring van [dochter] vermeldt onder meer het volgende:
“
Ondergetekende, [naam dochter] (….) verklaart hiermede dat ondergetekende op 1 July 2012 de laatste aflossing te hebben ontvangen van, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], wonende op de [adres] te Aruba, voor het aankoop van het huis op de [adres woning], kadastraal bekend als [kadastraal nummer].
Ondergetekende, [naam dochter] (….) verklaart hiermede dat ondergetekende op 1 July 2012 de laatste aflossing te hebben ontvangen van, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], wonende op de [adres] te Aruba, voor het aankoop van het huis op de [adres woning], kadastraal bekend als [kadastraal nummer].
De totale betaalde bedrag vanAwg. 180.000,00 (…)is in het geheel afgelost volgens de schriftelijke en mondeling gemaakte afspraken.
De notariële overdracht zal geschieden op een latere datum.
(…).”.
2.7
Het aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gerichte schrijven van de Dienst Openbare Werken van 27 september 2022 vermeldt onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
Uw brief, inzake van de bouwvergunning m.b.t. het woonadres [adres], is in goede orde ontvangen.
In ons systeem is echter geen bouwvergunning aangetroffen. Dat is meestal zo bij woningen die reeds vóór 2005 zijn gebouwd en daarna nimmer meer zijn verbouwd of vernieuwd (legaal).
(…).
De bijbouw heeft in ieder geval geen bouwvergunning, dus is illegaal opgetrokken. Hiertoe mag de DOW handhavend optreden (…).
Indien er handhavend zal worden opgetreden dan wordt de juridisch eigenaar van het perceel en de daarop bevindende opstal aangeschreven om, indien mogelijk, e.e.a. te legaliseren.
(…).”.
3.HET GESCHIL
in conventie
3.1 [
eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert dat het Gerecht bij vonnis:
a. de huurkoopovereenkomst met onmiddellijke ingang dan wel op een door het Gerecht te bepalen ander tijdstip ontbindt;
b. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt in de proceskosten.
3.2 [
gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer en concludeert dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem verzochte, althans tot afwijzing daarvan, en tot veroordeling van hem in de proceskosten.
in reconventie
3.3
Na wijziging van eis vordert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair onvoorwaardelijk
i. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt zijn medewerking te verlenen ter zake van de juridische levering aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van het onroerend goed, en bepaalt dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] ten behoeve van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] een dwangsom verbeurt van Afl. 1.000,-- voor iedere dag dat hij die veroordeling niet nakomt;
ii. bepaalt dat dit vonnis - zo nodig - in de plaats treedt van alle in verband met voormelde levering op te maken noodzakelijke akten, en bepaalt dat alle in het licht van het onder i. gevorderde op te maken noodzakelijke akten kunnen worden ingeschreven in de daartoe bestemde registers;
iii. een onzijdig persoon benoemt die [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] zal vertegenwoordigen als hij weigerachtig is en blijft om aan voormelde levering mee te werken;
iv. een termijn bepaalt waarbinnen de onder i. gevorderde levering zal plaatsvinden;
v. ten opzichte van vorenstaande vorderingen enige ander beslissing neemt die het Gerecht juist voorkomt;
vi. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt in de proceskosten;
subsidiair, voor het geval het Gerecht de conventionele vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toewijst
vii. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te betalen Afl. 355.417,--;
viii. bepaalt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en zijn huisgenoten het onroerend goed conform de bestemming als woning mogen gebruiken totdat in hoogste rechterlijke instantie ten aanzien van het geschil tussen partijen zal zijn beslist.;
ix. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en zijn huisgenoten machtigt het onroerend goed te blijven bewonen, althans onder zich te houden, totdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het door hem aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verschuldigde bedrag heeft betaald of dienaangaande ten behoeve van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voldoende zekerheid heeft gesteld
x. ten opzichte van vorenstaande subsidiaire vorderingen enige andere juist voorkomende beslissing neemt;
xi. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt in de proceskosten.
3.4 [
eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer en concludeert dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn primaire en subsidiaire vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, kosten rechtens.
in conventie en in reconventie
3.5
Voorzover van belang voor de uitspraak in deze procedures worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
in conventie
4.1
Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem verzochte. Indien [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ter zake van zijn betalingsverplichting uit de huurkoopovereenkomst nimmer in verzuim is geraakt zoals [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] impliciet ten exceptieve stelt (en waarover hierna meer) heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen vorderingsrecht tot ontbinding van die overeenkomst, hetgeen met zich brengt dat zijn rechtsvordering dienaangaande moet worden afgewezen. Het ontvankelijkheidsverweer van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt verworpen.
4.2
In dit geschil staat centraal de vraag of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ter zake van zijn uit de huurkoopovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichtingen in voor de ontbinding van die overeenkomst vereiste verzuim is geraakt zoals gesteld door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en betwist door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie].
4.3.1
Ter beantwoording van voormelde vraag wordt het volgende vooropgesteld overwogen.
4.3.2
Artikel 7A:1557q BW luidt als volgt: “
Ontbinding van huurkoop of teruggave van een in huurkoop gehouden zaak krachtens daartoe gemaakt beding kan, wegens niet tijdige nakoming door de koper van zijn verplichtingen, niet worden ingeroepen of gevorderd, tenzij de koper, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig blijft om zijn verplichtingen na te komen.”. Uitleg van die wettelijke bepaling brengt met zich dat de wetgever daarmee voor ogen heeft gehad dat uiterlijke betaaltermijnen van de huurkoopprijs zoals overeengekomen krachtens een huurkoopovereenkomst geen zogeheten fatale termijnen zijn, zodat in geval van niet tijdige betaling van een betaaltermijn de huurkoper niet van rechtswege, ofwel zonder ingebrekestelling zijdens de huurverkoper, in verzuim geraakt. Deze speciale wettelijke bescherming van de huurkoper laat echter onverlet dat verzuim aan de zijde van de huurkoper op de voet van artikel 6:83 aanhef sub c. BW intreedt zonder ingebrekestelling wanneer de huurverkoper uit een mededeling van de huurkoper moet afleiden dat deze in de nakoming van (opeisbare) betalingsverplichtingen zal tekortschieten. Het uitbrengen van een ingebrekestelling is in dat geval immers een zinledige exercitie. Gesteld noch is gebleken dat partijen met het hiervoor geciteerd weergegeven artikel 9 van de huurkoopovereenkomst hebben bedoeld af te wijken van artikel 7A:1557q BW. Die contractuele bepaling betreft een aanvulling op die wettelijke bepaling, in die zin dat na ingetreden verzuim zijdens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] sprake moet zijn van een betalingsachterstand van minimaal twee maandtermijnen alvorens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] namens [gevolmachtigde] bevoegd is over te gaan tot ontbinding van de huurkoopovereenkomst.
Ontbinding van huurkoop of teruggave van een in huurkoop gehouden zaak krachtens daartoe gemaakt beding kan, wegens niet tijdige nakoming door de koper van zijn verplichtingen, niet worden ingeroepen of gevorderd, tenzij de koper, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig blijft om zijn verplichtingen na te komen.”. Uitleg van die wettelijke bepaling brengt met zich dat de wetgever daarmee voor ogen heeft gehad dat uiterlijke betaaltermijnen van de huurkoopprijs zoals overeengekomen krachtens een huurkoopovereenkomst geen zogeheten fatale termijnen zijn, zodat in geval van niet tijdige betaling van een betaaltermijn de huurkoper niet van rechtswege, ofwel zonder ingebrekestelling zijdens de huurverkoper, in verzuim geraakt. Deze speciale wettelijke bescherming van de huurkoper laat echter onverlet dat verzuim aan de zijde van de huurkoper op de voet van artikel 6:83 aanhef sub c. BW intreedt zonder ingebrekestelling wanneer de huurverkoper uit een mededeling van de huurkoper moet afleiden dat deze in de nakoming van (opeisbare) betalingsverplichtingen zal tekortschieten. Het uitbrengen van een ingebrekestelling is in dat geval immers een zinledige exercitie. Gesteld noch is gebleken dat partijen met het hiervoor geciteerd weergegeven artikel 9 van de huurkoopovereenkomst hebben bedoeld af te wijken van artikel 7A:1557q BW. Die contractuele bepaling betreft een aanvulling op die wettelijke bepaling, in die zin dat na ingetreden verzuim zijdens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] sprake moet zijn van een betalingsachterstand van minimaal twee maandtermijnen alvorens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] namens [gevolmachtigde] bevoegd is over te gaan tot ontbinding van de huurkoopovereenkomst.
4.3.3
Verder wordt vooropgesteld dat vast staat dat [gevolmachtigde] op 15 september 2008 bij notariële akte [dochter] algeheel heeft gevolmachtigd om haar te vertegenwoordigen en over haar vermogen te beschikken, en dat die volmacht (hierna: de volmacht) op 30 november 2009 door [gevolmachtigde] is ingetrokken. Gesteld noch is gebleken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onwetend was van die intrekking. [dochter] heeft op 22 oktober 2008, handelend als gevolmachtigde van [gevolmachtigde], bevoegdelijk de huurkoopovereenkomst gesloten met [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], en [dochter] was op grond van de volmacht bevoegd om tot 30 november 2009 namens [gevolmachtigde] betalingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onder de huurkoopovereenkomst te innen.
4.3.4
Tot slot wordt voorop gesteld dat uit de hiervoor onder 2.5 geciteerd weergegeven verklaring van [dochter] blijkt dat die is gegeven of afgelegd op of een na 1 juli 2012 gelegen datum, ofwel op een moment dat [dochter] niet langer gevolmachtigd was om [gevolmachtigde] te vertegenwoordigen en over haar vermogen te beschikken, terwijl uit die verklaring verder blijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de huurkoopprijs ad Afl. 180.000,-- in elk geval op 28 oktober 2011 niet geheel had betaald (waarover hierna meer). Verder heeft te gelden dat de door [dochter] afgegeven verklaring niet kan gelden als een verklaring in de zin van het hiervoor geciteerd weergegeven artikel 4 van de huurkoopovereenkomst, nu zij ten tijde van het geven van die verklaring niet langer gevolmachtigd was om [gevolmachtigde] te vertegenwoordigen en over haar vermogen te beschikken.
4.4 [
eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft erkend dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van de overeengekomen huurkoopprijs, te weten Afl. 180.000,--, in totaal Afl. 63.750,-- heeft betaald, maar niet meer dan dat. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt daartegenover dat hij ook de rest van de koopprijs, te weten (180.000,-- minus 63.750,-- =) Afl. 116.250,-- heeft betaald. Die door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] betwiste bevrijdende stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] mist naar het oordeel van het Gerecht voldoende verificatoire feitelijke grondslag of onderbouwing, en wordt daarom gepasseerd. Verificatoir gesteld noch is gebleken met name wanneer precies, telkens hoeveel precies, telkens hoe precies en telkens aan wie precies dienaangaande betalingen hebben plaatsgevonden. De door [dochter] afgelegde verklaring geldt niet als voldoende verificatoire onderbouwing, nu dit één en ander daaruit evenmin blijkt. Dit klemt temeer omdat [dochter] op grond van de volmacht tot 30 november 2009 bevoegd was namens [gevolmachtigde] betalingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onder de huurkoopovereenkomst te innen, terwijl is gesteld noch gebleken dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onwetend was van de omstandigheid dat [gevolmachtigde] per die datum de aan [dochter] gegeven volmacht had ingetrokken. Bij dit alles komt dat in het licht van de hier besproken bevrijdende stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zonder aannemelijke doch niet gegeven uitleg niet valt in te zien dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de eigendom van het onroerend goed nooit heeft verkregen door inschrijving van de huurkoopovereenkomst en de in artikel 4 van de huurkoopovereenkomst bedoelde verklaring van of namens [gevolmachtigde] in de daartoe bestemde openbare registers.
4.5
Vorenstaande brengt met zich dat niet komt vast te staan dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook het niet door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] erkende deel van de huurkooprijs, te weten Afl. 116.250,-- heeft betaald, terwijl [eiser in conventie, verweerder in reconventie] uit de proceshouding van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (ofwel zijn mededeling/standpunt dat hij de huurkoopprijs volledig heeft betaald en dus niet van plan is om dienaangaande nog iets aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen) moet en mag afleiden dat deze in de nakoming van zijn (opeisbare) betalingsverplichtingen uit de huurkoopovereenkomst zal tekortschieten. Aldus is [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dienaangaande op de voet van artikel 6:83 aanhef sub c. BW zonder ingebrekestelling in verzuim geraakt, terwijl uit de hoogte van het onbetaald gelaten bedrag blijkt dat het gaat om heel veel meer dat twee maandelijkse betalingstermijnen. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op goede voet de ontbinding vordert van de huurkoopovereenkomst. De hiervoor onder a. omschreven vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zal daarom worden toegewezen. Er zijn geen (overige) feiten of omstandigheden gesteld die nopen tot een andersluidend oordeel.
4.6 [
gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze conventionele procedure gevallen aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], tot aan deze uitspraak begroot op (450,-- + 201,61 =) Afl. 651,61 aan verschotten en Afl. 3.125,-- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten van tarief 5, ad Afl. 1.250,-- per punt)
in reconventie
primair onvoorwaardelijk
4.7
Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door hem verzochte. Het ontvankelijkheidsverweer van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt daarom verworpen.
4.8
De uitkomst van de conventionele procedure brengt met zich dat er geen grond bestaat voor toewijzing van de primaire reconventionele vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]. Die vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
subsidiair voorwaardelijk
4.9
Toewijzing van de conventionele vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] brengt mee dat de voorwaarde is vervuld voor instelling van de subsidiaire reconventionele vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie].
4.1
Het ontvankelijkheidsverweer van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] wordt verworpen om dezelfde reden als hiervoor vermeld onder 4.7.
4.11.1
Ter zake van de hiervoor onder vii. omschreven vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt in het licht van artikel 7A:1557t BW, op welke wettelijke bepaling [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zich te dezen beroept, het volgende vooropgesteld overwogen.
4.11.2
Artikel 7A:1557t BW luidt als volgt: “
Indien bij ontbinding van de overeenkomst wegens het niet nakomen door de koper van zijn verplichtingen de verkoper in betere vermogenstoestand zou geraken dan bij het in stand blijven van de overeenkomst, vindt de volledige verrekening plaats.”. Met deze dwingendrechtelijke wettelijke bepaling heeft de wetgever naar het oordeel van het Gerecht beoogd de huurkoper te beschermen in geval tussentijdse ontbinding van de huurkoopovereenkomst zou leiden tot een financieel nadeel van de huurkoper ten opzichte van de huurverkoper. Daarvan zou met name sprake kunnen zijn als uit de huurovereenkomst volgt dat de reeds door de huurkoper betaalde termijnen bij ontbinding niet worden geretourneerd, welke contractuele afspraak door de algemene ongedaanmakingsregeling ex artikel 6:271 BW niet wordt ondervangen. Artikel 7A:1557t BW staat aan een dergelijke afspraak in de weg. Niet in geschil is echter tussen partijen dat [gevolmachtigde]
Indien bij ontbinding van de overeenkomst wegens het niet nakomen door de koper van zijn verplichtingen de verkoper in betere vermogenstoestand zou geraken dan bij het in stand blijven van de overeenkomst, vindt de volledige verrekening plaats.”. Met deze dwingendrechtelijke wettelijke bepaling heeft de wetgever naar het oordeel van het Gerecht beoogd de huurkoper te beschermen in geval tussentijdse ontbinding van de huurkoopovereenkomst zou leiden tot een financieel nadeel van de huurkoper ten opzichte van de huurverkoper. Daarvan zou met name sprake kunnen zijn als uit de huurovereenkomst volgt dat de reeds door de huurkoper betaalde termijnen bij ontbinding niet worden geretourneerd, welke contractuele afspraak door de algemene ongedaanmakingsregeling ex artikel 6:271 BW niet wordt ondervangen. Artikel 7A:1557t BW staat aan een dergelijke afspraak in de weg. Niet in geschil is echter tussen partijen dat [gevolmachtigde]
Afl. 63.750,--, van welk bedrag vast staat het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] onder de huurkoopovereenkomst is betaald aan [gevolmachtigde], als gevolg van de ontbinding van die overeenkomst in beginsel moet terug betalen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] (waarover hierna meer).
4.11.3
Een ander geval waarin ontbinding van de huurkoopovereenkomst zou kunnen leiden tot bevoordeling van de huurverkoper ten nadele van de huurkoper, doet zich voor als de waarde van de onroerende zaak gedurende de looptijd van de huurkoopovereenkomst stijgt. De huurverkoper gaat er dan door de ontbinding op vooruit, terwijl de huurkoper deze waardestijging misloopt. De beantwoording van de vraag of de huurkoper in dit verband ook krachtens artikel 7A:1557t BW wordt beschermd en de waardestijging aan hem behoort toe te komen zal afhangen van hetgeen heeft geleid tot die waardestijging; is de waardestijging het gevolg van marktontwikkelingen gedurende de loop van de huurkoopovereenkomst of is die stijging het gevolg van investeringen door de huurkoper in het onroerend goed gedurende de loop van de huurkoopovereenkomst?
4.11.4
Als sprake is van een waardestijging als gevolg van marktontwikkelingen gedurende de huurkoopovereenkomst behoort die redelijkerwijs niet toe te komen aan de wanpresterende huurkoper, maar aan de huurverkoper die nog steeds de eigenaar is van het onroerend goed. De omstandigheid dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als gevolg van zijn eigen wanprestatie geen eigenaar wordt van het onroerend goed en daardoor de waardestijging als gevolg van marktontwikkelingen gedurende de huurkoopovereenkomst misloopt komt voor zijn risico en rekening, niet die van [gevolmachtigde]. Indien sprake is van een waardestijging als gevolg van investeringen door de huurkoper in het onroerend goed is de wijze waarop partijen bij de huurkoopovereenkomst ([gevolmachtigde] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dus) hun rechtsverhouding in de praktijk vorm/invulling hebben gegeven te dezen bepalend voor het antwoord op de vraag aan wie die waardestijging behoort toe te komen. In het licht van dit één en ander wordt het volgende overwogen.
4.11.5 [
gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt onder randnummer 7. van zijn (voorwaardelijke) conclusie van eis in reconventie in verbinding met randnummer 13. van zijn (voorwaardelijke) conclusie van repliek in reconventie dat hij Afl. 55.850,-- heeft geïnvesteerd in het onroerend goed en dat het onroerend goed sinds 2008 als gevolg van krapte op de woningmarkt en als gevolg van die investering Afl. 235.817,-- in marktwaarde is gestegen. Niet alleen is de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] bestreden stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], dat hij voormeld bedrag heeft geïnvesteerd in het onroerend goed, gespeend van enige verificatoire onderbouwing maar bovendien geldt dat uit het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] overgelegde taxatierapport van 7 december 2021 geenszins blijkt dat de beweerdelijke investeringen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hebben bijgedragen aan de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestelde waardevermeerdering van het onroerend goed ten opzichte van de waarde daarvan op 22 oktober 2008, toen de huurkoopovereenkomst werd gesloten. Dit klemt temeer omdat voormeld taxatierapport meer dan 13 jaar na het sluiten van die overeenkomst is opgemaakt, terwijl het van algemene bekendheid is dat mede als gevolg van krapte op de Arubaanse woningmarkt de prijzen van onroerend goed sinds 2008 sterk zijn gestegen. Dit één en ander leidt tot de slotsom dat de stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], dat zijn beweerdelijke investering mede heeft bijgedragen aan de door hem gestelde waardevermeerdering, voldoende verificatoire onderbouwing mist. Die stelling wordt daarom gepasseerd.
4.11.6
Vorenstaande brengt met zich dat de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gestelde waardevermeerdering van het onroerend goed louter het gevolg is van marktontwikkelingen gedurende de loop van de huurkoopovereenkomst, die - zoals hiervoor onder 4.11.4 reeds overwogen - redelijkerwijs niet behoort toe te komen aan de wanpresterende [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], maar aan [gevolmachtigde] die nog steeds de eigenaar is van het onroerend goed. Gevolg daarvan is dat het beroep van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op artikel 7A:1557t BW faalt.
4.12.1
Maar zelfs als veronderstellenderwijs de juistheid van de door [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] bestreden stelling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt aangenomen, dat hij voor Afl. 55.850,-- heeft geïnvesteerd in het onroerend goed en dat die investering mede heeft geleid tot de door hem gestelde waardestijging van het onroerend goed, brengt de wijze waarop partijen bij de huurkoopovereenkomst hun uit die overeenkomst voortvloeiende rechtsverhouding in de praktijk vorm/invulling hebben gegeven naar het oordeel van het Gerecht met zich dat die waardestijging behoort toe te komen aan [gevolmachtigde]. In dat licht en in dat van artikel 6:2 BW, uit welke wettelijke bepaling voortvloeit dat partijen bij de huurkoopovereenkomst zich in verhouding tot elkaar op basis van de redelijkheid en billijkheid ofwel in overeenstemming met de goede trouw dienen te gedragen, wordt het volgende overwogen.
4.12.2
Artikel 6 van de huurkoopovereenkomst bepaalt dat zolang de eigendom van het onroerend goed niet op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is overgegaan hij gehouden is dat in goede staat te onderhouden en het overigens te laten in de toestand waarin hij het heeft ontvangen. Vast staat de eigendom van het onroerend niet is overgegaan van [gevolmachtigde] naar [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], en gesteld noch is gebleken dat door of namens de huurverkoper ([gevolmachtigde] dus) op enig moment toestemming is gegeven aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om in afwijking van voormelde contractuele afspraak bedoelde bijbouw te construeren. Daar komt bij dat uit het hiervoor onder 2.7 geciteerd weergegeven schrijven van de Dienst Openbare Werken van 27 september 2022 blijkt dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] op illegale wijze de bijbouw bij het onroerend goed heeft opgetrokken, omdat hij niet beschikte over een daartoe vereiste bouwvergunning. Verder blijkt uit dat schrijven dat te dien aanzien niet kan worden uitgesloten dat [gevolmachtigde] zich op enig moment geconfronteerd ziet met handhavend optreden van overheidswege, dat mogelijk schade voor [gevolmachtigde] oplevert. Aldus is niet alleen sprake van wanprestatie zijdens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met betrekking tot zijn betalingsverplichtingen uit de huurkoopovereenkomst, maar ook is sprake van wanprestatie zijdens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] door in strijd met artikel 6 van de huurkoopovereenkomst bedoelde bijbouw op te trekken, welk illegaal gebleken handelen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook nog eens een onrechtmatige daad jegens het Land Aruba oplevert met mogelijk schade opleverende gevolgen voor [gevolmachtigde]. Het op de hier omschreven wijze in strijd met de goed trouw invulling/vorm geven door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan de uit de huurkoopovereenkomst voortvloeiende rechtsverhouding tussen partijen bij die overeenkomst staat aan enige compensatie op grond van artikel 7A:1557t BW in de weg. Overigens geldt mutatis mutandis hetzelfde ter zake van schadevergoeding op grond van artikel 6:212 BW (dat ziet op schadevergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking) met betrekking tot de beweerdelijke investering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in het onroerend goed.
4.13
Vorenstaande brengt ter zake van de hiervoor onder vii. omschreven vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met zich dat die in elk geval moet worden afgewezen voorzover die Afl. 63.750,-- te boven gaat. Er zijn geen overige feiten of omstandigheden gesteld die dat anders maken.
4.14
De slotsom luidt dat [gevolmachtigde] als gevolg van de ontbinding van de huurkoopovereenkomst Afl. 63.750,-- opeisbaar verschuldigd is aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie], en niet meer dan dat.
4.15
Ter zake van dat aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verschuldigde bedrag beroept [eiser in conventie, gedaagde in reconventie]/[gevolmachtigde] zich op verrekening met hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] uit hoofde van het gebruik van het onroerend goed verschuldigd is aan [gevolmachtigde]. Dat beroep slaagt, omdat de gegrondheid daarvan op betrekkelijk eenvoudige wijze valt vast te stellen en daarom aan toewijzing van het in beginsel toewijsbare deel van de vordering onder vii. in de weg staat [1] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt zelf dat de marktwaarde bij aanvang van de huurkoopovereenkomst in oktober 2008 Afl. 180.000,-- bedroeg, terwijl hij meer dan 14 jaar heeft gewoond in onroerend goed. De jaarlijkse gebruikswaarde van het onroerend goed, voorzichtigheidshalve uitgaande van voormelde marktwaarde gedurende meer dan 14 jaar, bedraagt (5% van 180.000,-- =) Afl. 9.000,--. Dat levert ter zake van het meer dan 14-jarig gebruik door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van het onroerend goed tenminste een vergoedingsplicht op van (14 x 9.000,-- =) Afl. 126.000,--, welk bedrag het door [gevolmachtigde] aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verschuldigde bedrag ruimschoots overstijgt. Bij dit alles wordt nog overwogen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] er redelijkerwijs niet vanuit kan en mag gaan dat hij voor meer dan 14 jaar om niet gebruik mocht maken van het aan [gevolmachtigde] in eigendom toebehorend onroerend goed.
4.16
Het succesvolle beroep van [eiser in conventie, verweerder in reconventie]/[gevolmachtigde] op verrekening van het bedrag dat [gevolmachtigde] verschuldigd is aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] met hetgeen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] uit hoofde van het gebruik van het onroerend goed verschuldigd is aan [gevolmachtigde] brengt met zich dat [gevolmachtigde] niet langer iets verschuldigd is aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]. Dat betekent dat de hiervoor onder vii. omschreven vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal worden afgewezen.
4.17
Afwijzing van die vordering brengt met zich, en dat behoeft verder geen betoog, dat de hiervoor onder ix. omschreven vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] deelt in dat lot.
4.18
Gelet op de hiervoor geschetste stand van zaken ziet het Gerecht geen aanleiding of grond voor toewijzing van de hiervoor onder x. omschreven vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]. Die vordering zal daarom worden afgewezen.
4.19
De hiervoor onder xi. omschreven vordering van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als zijnde vaag en onbepaald, eveneens worden afgewezen.
4.20 [
gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 7.500,-- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten van tarief 8, ad Afl. 3.000,-- per punt).
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in conventie
-ontbindt per de uitspraak van dit vonnis de hiervoor onder rechtsoverweging 2.3 omschreven huurkoopovereenkomst;
-veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de conventionele proceskosten gevallen aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 651,61 aan verschotten en
Afl. 3.125,-- aan salaris voor de gemachtigde;
in reconventie
-wijst af het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verzochte;
-veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 7.500,-- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 15 februari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.