Uitspraak
Vonnis van 20 januari 2023
Behorend bij AUA202200659KG
.
.
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van
[eiseres],
te Aruba,
hierna te noemen: [eiseres],
procederend in persoon,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
HET LAND ARUBA,
te Aruba,
hierna te noemen: het Land,
gemachtigden: mr. C.L. Geerman en mr. A.F.J. Caster.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend op 14 maart 2022;
- de brief met producties van het Land, ingediend op 30 maart 2022;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 31 maart 2022, waarbij zijn verschenen [eiseres] in persoon, en het Land, vertegenwoordigd door voornoemde gemachtigden en T. Loopstok (juridisch medewerker DIP);
- het proces-verbaal van dezelfde datum;
- de akte uitlating voortprocederen van [eiseres], tevens houdende eiswijziging, ingediend op 5 juli 2022;
- de voortgezette mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 8 september 2022, waarbij zijn verschenen [eiseres] in persoon, en het Land, vertegenwoordigd door mr. Caster voornoemd en mr. Y.F.M. Kaarsbaan (DWJZ);
- de onderscheiden akten uitlating regeling van partijen van 10 en 12 oktober 2022;
- de akte uitlating van het Land in verband met de eiswijziging;
- het e-mailbericht van [eiseres] van 6 december 2022, inzake een machtiging, waarbij [eiseres] tevens om een vonnis op korte termijn heeft verzocht.
1.2
Vonnis is vervolgens nader bepaald op heden.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1.
Bij brief van 26 augustus 1994 heeft de minister van Publieke Werken en Volksgezondheid van Aruba onder meer het volgende geschreven aan [eiseres]:
“De Ministerraad heeft in haar vergadering van 24 augustus 1994 besloten de woning Sero Colorado nr. 205 aan U in huur te verlenen. (…) Nadat het recht van erfpacht zijdens LAGO is prijsgegeven en de overheid wederom de vrije beschikking heeft over de grond, zal aan U het recht van eerste optie worden verleend voor het in erfpacht verkrijgen van de grond behorende bij de onderhavige woning.”
2.2.
Het recht van erfpacht op het perceel [het perceel] (hierna: het perceel) is omstreeks 1995 door LAGO prijsgegeven. [eiseres] probeert sinds tenminste 1999, via brieven aan het Land en gerechtelijke procedures tegen het Land, te bewerkstelligen dat het Land haar het erfpachtrecht op het perceel toekent.
2.3.
In 2019 is [eiseres] opnieuw een gerechtelijke bodemprocedure gestart tegen het Land (kenmerk: AUA201903435), met als doel dat het Land, overeenkomstig de toezegging van 26 augustus 1994, een recht van optie zal verlenen tot verkrijging van een recht van erfpacht tot het perceel. Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard eindvonnis van 12 mei 2021 heeft dit Gerecht in die procedure (voor zover hier van belang) als volgt geoordeeld:
“3.1 beveelt het Land om aan [eiseres] een optie te verlenen op het verkrijgen in erfpacht van het perceel [het perceel], uitgaande van de optievoorwaarden zoals deze op 26 augustus 1994 golden, en van een grond- onderscheidenlijk woningwaarde van Afl. 76.160,-, onderscheidenlijk nihil;
3.2
veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de zijde van [eiseres] worden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht en Afl. 204,15 aan explootkosten;”
2.4.
In augustus 2021 is [eiseres] een kortgedingprocedure tegen het Land gestart, met opnieuw als doel om de beschikking te krijgen over het perceel. Bij uitvoerbaar verklaard vonnis van 29 september 2021 heeft dit Gerecht onder meer als volgt geoordeeld:
“4.4. (…) Desalniettemin heeft het Land, ondanks aanschrijvingen van [gedaagde], inmiddels ruim vier maanden nagelaten uitvoering te geven aan het vonnis. De kort gedingrechter ziet daarin aanleiding om de gevorderde dwangsommen toe te wijzen, omdat het Land klaarblijkelijk uit zichzelf geen voortvarendheid zal betrachten om het vonnis ten uitvoer te leggen. (…)
4.6.
Ten vierde vordert [eiseres] een dwangsom op te leggen aan het Land voor het geval zij een optie verleent die niet voldoet aan de optievoorwaarden van 26 augustus 1994. Daarvoor is het volgende van belang. Zoals overwogen in r.o. 4.4 wordt aan het Land al een dwangsom opgelegd, indien zij niet voldoet aan r.o. 3.1. van het vonnis van 12 mei 2021. Het Land voldoet alleen aan dat vonnis wanneer zij de optie verleent onder de optievoorwaarden van 26 augustus 1994. De dwangsom van r.o. 4.4 ziet er dus ook al op dat het Land de optie dient te verlenen onder de ‘juiste’ voorwaarden. (…)
5 DE UITSPRAAK:
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding: (…)
bepaalt dat het Land voor iedere dag, vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, dat zij nalaat te voldoen aan de veroordeling uit r.o. 3.1 van het vonnis van 12 mei 2021 met kenmerk AUA201903435, een dwangsom verbeurt van Afl. 1.000,- tot een maximum van Afl. 100.000,-;”
2.5.
Het Land heeft geen hoger beroep ingesteld tegen voormelde vonnissen, waardoor deze in kracht van gewijsde zijn gegaan.
2.6. [
eiseres] heeft op 5 oktober 2021 het kortgedingvonnis laten betekenen aan het Land.
2.7.
Op 19 oktober 2021 heeft het Land een concept-erfpachtovereenkomst aan [eiseres] gestuurd.
2.8. [
eiseres] heeft op 21 oktober 2021 (en daarna) aan het Land laten weten dat de aangeboden overeenkomst volgens haar niet voldoet aan hetgeen is bepaald in de vonnissen, omdat dit een overeenkomst betreft in plaats van een optie en omdat voorwaarden zijn opgenomen die in 1994 niet golden. [eiseres] heeft daarom aanspraak gemaakt op de dwangsommen uit het vonnis van september 2021.
2.9
In november 2021 is het Land een kortgedingprocedure (AUA202103228) begonnen, waarin het Land heeft gevorderd primair [eiseres] te verbieden de dwangsommen uit het vonnis van september 2021 te executeren, dan wel deze dwangsom op te heffen, subsidiair de looptijd van de dwangsom op te schorten gedurende een door het gerecht te bepalen termijn en meer subsidiair de dwangsom te matigen tot nihil. Het Gerecht heeft bij vonnis in kort geding van 15 december 2021 de vorderingen afgewezen en daartoe onder meer het volgende overwogen:
“4.4 (…) Het gerecht is dan ook van oordeel dat het Land door het onherroepelijk aanbieden van een overeenkomst tot vestiging van een recht van erfpacht op het perceel voldoet aan de strekking van de veroordeling in de vonnissen van 12 mei 2021 en van 29 september 2021 om een recht van optie te verlenen.
4.5
Wel dienen de voorwaarden van de onherroepelijk aangeboden overeenkomst te voldoen aan hetgeen daaromtrent in het vonnis van 12 mei 2021 is bepaald. (…)”
2.1
In het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting in de procedure die heeft geleid tot voormeld vonnis van 15 december 2021 staat het volgende:
“Tijdens de zitting is onder meer de door het Land aangeboden erfpachtovereenkomst doorgenomen. [eiseres] heeft op een aantal punten commentaar geleverd. Het Land heeft toegezegd deze punten aan te passen dan wel te verifiëren en een aangepaste overeenkomst aan [eiseres] te sturen. Het gaat daarbij om de volgende aandachtspunten:
- Artikel 1 spreekt over ‘aan deze Overeenkomst gehechte bijlagen’. [eiseres] heeft echter geen bijlagen ontvangen. Het Land zal die bijlagen aan haar toesturen.
- Hetzelfde geldt voor de Algemene voorwaarden zoals vermeld in artikel 4 lid 2.
- In artikel 5 lid 2 is bepaald dat de canon iedere vijf jaar wordt geïndexeerd. [eiseres] stelt dat dit in 1994 niet gold en dat deze voorwaarden ook niet is opgenomen in de notariele akte die zij als prod. 5 heeft overgelegd. Het Land zal dit nagaan.
- [ eiseres] stelt dat artikel 10 lid 3 tot en met 7 niet golden in 1994. Het Land stelt dat dit voortvloeit uit de Landsverordening Uitgifte Eigendommen (LUE) alsmede uit de Bouw- en woningverordening zoals die in 1994 al golden en nadien niet meer gewijzigd zijn. Het Land zal dit verifiëren.
- [ eiseres] stelt dat de voorwaarden in artikel 12 niet werden gesteld in de LUE. [eiseres] heeft geen bezwaar tegen deze bepalingen, met uitzondering van de verplichting in lid 9, aangezien dat praktisch niet mogelijk is, omdat de ondergrond van steen is. Bovendien is de woning aangesloten op de riolering. Partijen stellen vast dat artikel 12 niet van toepassing is op de huidige bebouwing. Het Land geeft daarop te kennen dat die verplichting kan worden verwijderd.
- Een groot bezwaar van [eiseres] is het verbod op overdracht van het perceel binnen vijf jaar, zoals genoemd in artikel 15 lid 1. Zij stelt dat dit niet gold in 1994. Het Land stelt dat de termijn in 1994 inderdaad niet gold en dat dit beleid later is ingevoerd, om misbruik tegen te gaan. Wel was volgens het Land ook al in 1994 de schriftelijke toestemming van de minister nodig was voor een overdracht. Het Land zal nagaan of er een overdrachtsverbod gold in 1994 en zo ja, welke termijn daaraan was gekoppeld.”
2.11
Bij brief van 2 maart 2022 heeft het Land aan [eiseres] te kennen gegeven dat het Land een bedrag van Afl. 62.000,- aan dwangsommen aan [eiseres] heeft uitbetaald en dat het bedrag van Afl. 38.000,- niet zal worden uitbetaald. Met het voor ontvangst tekenen van de oproep voor het optierecht op het perceel heeft het Land voormelde vonnissen nagekomen, zodat het Land met ingang van 15 december 2021 geen dwangsommen meer verbeurt, aldus de brief.
2.12
In het hiervoor onder 1. vermeld proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van 31 maart 2022 staat het volgende:
“Tijdens de zitting is zijdens het Land onder meer het volgende verklaard.
1. Ten tijde van deze mondelinge behandeling heeft mevrouw [eiseres] al aan alle optievoorwaarden voldaan zodat van vervallenverklaring van de optie geen sprake meer kan zijn.
2. Op grond hiervan is het Land aangevangen met het opstellen van een aan mevrouw [eiseres] aan te bieden overeenkomst.
3. Bij deze overeenkomst wordt rekening gehouden met alle punten vermeld in het proces-verbaal van 25 november 2021.
4. De overeenkomst zal vóór 1 juli 2022 aan mevrouw [eiseres] worden aangeboden.”
2.13
Op 30 september 2022 heeft een vergadering plaatsgevonden, waarbij partijen een door het Land aan [eiseres] voorgelegde conceptovereenkomst tot het vestigen van het recht van erfpacht op het perceel hebben besproken, met de insteek om ter zake tot overeenstemming te komen. In de notulen van die vergadering is vermeld dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de inhoud van de conceptartikelen 5.1 (canon), 10 (bestemming), 12.1 (bouwwerk) en 15 (overdracht en splitsing).
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
eiseres] vordert dat het Gerecht bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. het Land verbiedt om binnen de termijn van zes maanden in de ministeriële beschikking te laten verlopen zolang er geen (erfpacht)overeenkomst is aangeboden aan [eiseres] die voldoet aan de voorwaarden zoals deze op 26 augustus 1994 golden;
b. bepaalt dat indien het Land dit nalaat en de ministeriële beschikking laat vervallen, het Land een dwangsom verbeurd van Afl. 100.000,-;
c. het Land veroordeelt om binnen twee weken na deze uitspraak aan [eiseres] een onherroepelijk aanbod te doen volgens de voorwaarden zoals deze in 1994 golden waarmee [eiseres] direct haar erfpachtrecht bij de notaris kan doen gelden, en daarbij te bepalen dat indien het Land hier niet aan voldoet, het Land een dwangsom verbeurd van Afl. 2.500,- met een maximum van Afl. 250.000,- voor iedere dag vanaf twee weken na betekening van dit vonnis.
3.2 [
eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat ondanks dat het Land daartoe bij diverse vonnissen is bevolen, aan [eiseres] nog altijd niet een overeenkomst tot de uitgifte van het perceel is erfpacht is aangeboden, onder de voorwaarden zoals deze golden op 26 augustus 1994, en uitgaande van een grond- onderscheidenlijk woningwaarde van Afl. 76.160,-, onderscheidenlijk nihil.
3.3
Het Land voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.
4.DE BEOORDELING
4.1
Op 5 juli 2022 heeft [eiseres] de vordering in die zin aangevuld, dat zij ook vordert om het Land te verbieden om over te gaan tot het innen van achterstallige en toekomstige huurpenningen bij [eiseres] voor het gebruik van het perceel. De desbetreffende akte heeft [eiseres] echter niet doen toekomen aan het Land, zodat het Land eerst bij gelegenheid van de voortgezette mondelinge behandeling op 8 september 2022 hiervan op de hoogte is geraakt. Die mondelinge behandeling stond evenwel in het teken van het bereiken van overeenstemming tussen partijen over de inhoud van de door het Land aan [eiseres] aan te bieden overeenkomst tot het vestigen van het recht van erfpacht op het perceel, hetgeen ook de oorspronkelijke inzet van deze procedure was. Partijen hebben hier afgesproken om de zaak aan te houden en op korte termijn met elkaar om de tafel te gaan zitten om ter zake van deze overeenkomst tot overeenstemming te komen. Om deze reden en vanwege de onbekendheid van het Land met de (strekking van de) eiswijziging, is deze aanvulling bij gelegenheid van de voortgezette mondelinge behandeling niet met partijen besproken. Nadat partijen het Gerecht op 12 oktober 2022 hebben bericht dat zij geen overeenstemming hebben bereikt, heeft het Gerecht het Land in de gelegenheid gesteld zich alsnog uit te laten over de eiswijziging. Daarbij heeft het Land primair bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging, onder meer gelet op strekking ervan en het vergevorderde stadium van de kortgedingprocedure op dat moment.
4.2
Weliswaar kan [eiseres], zolang geen vonnis is gewezen haar vordering (schriftelijk) veranderen of vermeerderen (artikel 109 Rv), en is het Land in de gelegenheid gesteld bij akte op de eiswijziging te reageren, maar het Gerecht ziet toch aanleiding de eiswijziging te passeren. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. Met de eiswijziging is de vordering aangevuld, ter zake van een kwestie die in deze procedure niet eerder in geding is geweest. Verder is de aanvulling van dien aard, dat het Gerecht ter beoordeling daarvan een nadere mondelinge behandeling aangewezen acht. Dit past echter minder goed binnen de kaders van deze procedure, een kortgedingprocedure, die bijna een jaar geleden is aangevangen en waarin eerder al twee mondelinge behandelingen hebben plaatsgevonden. Dit laatste geldt des te meer, nu [eiseres] om dringende redenen van persoonlijke aard, het Gerecht verzocht heeft om op de kortst mogelijke termijn een vonnis te wijzen.
4.3
Ten aanzien van het gevorderde onder a. heeft het Land bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van 31 maart 2022 verklaard dat [eiseres] aan alle optievoorwaarden heeft voldaan, zodat van vervallenverklaring van de optie geen sprake meer kan zijn, en dat op grond hiervan het Land is aangevangen met het opstellen van een aan [eiseres] aan te bieden overeenkomst, welke verklaring ook in een proces-verbaal is opgenomen (zie 2.10). Vervolgens heeft het Land een conceptovereenkomst opgesteld, welke aan [eiseres] is aangeboden (zie 2.13).
Onder deze omstandigheden heeft [eiseres] geen belang bij het gevorderde in zoverre, en daarmee evenmin bij het gevorderde onder b.
4.4 [
eiseres] vordert onder c. dat het Land wordt veroordeeld om binnen twee weken na betekening van deze uitspraak aan haar een onherroepelijk aanbod te doen volgens de voorwaarden zoals deze in 1994 golden waarmee zij direct haar erfpachtrecht bij de notaris kan doen gelden. In r.o. 3.1 van het vonnis van 12 mei 2021, gelezen in samenhang met r.o. 4.4 en 4.5 van het vonnis van 15 december 2021, is het Land daartoe evenwel al veroordeeld. Deze uitspraken gelden onverkort, dus in zoverre kan deze vordering niet nogmaals worden toegewezen.
4.5
Dan rest de door [eiseres] in dit verband nog gevorderde nadere dwangsom.
In de regel heeft het Gerecht het vertrouwen dat het Land gerechtelijke vonnissen zonder oplegging van dwangsommen zal naleven. In deze procedure heeft een eerdere veroordeling van het Land, voor het eerst bij vonnis van 12 mei 2021, echter nog altijd niet geleid tot de uitgifte van het perceel in erfpacht aan [eiseres], de inzet van de oorspronkelijke gerechtelijke procedure van [eiseres]. Waar aanvankelijk mogelijk enige verwarring heeft kunnen bestaan tussen partijen, waartoe de veroordeling van het Land bij dat vonnis exact strekte, is met de nadien gevoerde procedures nader uitgekristalliseerd waartoe het Land bevolen is, te weten het onherroepelijk aanbieden van een overeenkomst tot vestiging van een recht van erfpacht op het perceel, waarbij de voorwaarden dienen te voldoen aan hetgeen daaromtrent in het vonnis van 12 mei 2021 is bepaald. Ten aanzien van de laatstelijk door het Land aan [eiseres] aangeboden overeenkomst, heeft [eiseres] gemotiveerd gesteld dat en waarom deze niet voldoet aan voormelde voorwaarden (akte van 10 oktober 2022). Het gaat daarbij volgens [eiseres] om de conceptartikelen 5.1 (canon), 10 (bestemming), 12.1 (bouwwerk) en 15 (overdracht en splitsing) (zie ook 2.13). Het Land heeft volstaan met de stelling dat het aan zijn verplichtingen heeft voldaan (akte van 12 oktober 2022) en de stellingen van [eiseres] ter zake niet nader gemotiveerd weersproken. Gelet hierop en in aanmerking genomen dat partijen na bijna twee jaar nog altijd geen overeenkomst tot vestiging van het recht van erfpacht op het perceel hebben gesloten, acht het Gerecht voorshands aannemelijk dat het Land met het aanbieden van de conceptovereenkomst, zoals het dat laatstelijk tijdens de vergadering van 30 september 2022 heeft gedaan (zie 2.13), nog altijd niet aan de eerdere veroordeling heeft voldaan. Onder deze omstandigheden ziet het Gerecht aanleiding om de verzochte dwangsom op na te melden wijze toe te wijzen.
4.6
Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt het Land veroordeeld in de proceskosten, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] worden begroot op Afl. 450,- aan griffierechten en Afl. 250,- aan explootkosten.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
bepaalt dat het Land voor iedere dag, vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis, dat het nalaat te voldoen aan de veroordeling uit r.o. 3.1 van het vonnis van 12 mei 2021 met kenmerk AUA201903435, gelezen in samenhang met r.o. 4.4 en 4.5 van het vonnis van 15 december 2021, kenmerk AUA202103228, een dwangsom verbeurt van Afl. 1.500,- per dag tot een maximum van Afl. 150.000,-;
5.2
veroordeelt het Land in de kosten van deze procedure, die tot aan deze uitspraak aan de kant van [eiseres] worden begroot op Afl. 700,- aan verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag 20 januari 2023 in aanwezigheid van de griffier.