Uitspraak
Vonnis van 1 februari 2023
Behorend bij K.G. AUA202204254
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de naamloze vennootschap
[NAAM N.V.] REAL ESTATE & HOTEL MANAGEMENT N.V.,
[NAAM N.V.] REAL ESTATE & HOTEL MANAGEMENT N.V.,
hierna te noemen: [naam N.V.],
en
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam VBA],
[naam VBA],
hierna te noemen: [naam VBA],
beiden te Aruba,
eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [naam N.V.] c.s.,
gemachtigden: de advocaten mrs. P.M.E. Mohamed en G. de Hoogd,
tegen
de stichting
STICHTING “FUNDACION CAS PA COMUNIDAD ARUBANO (F.C.C.A.)”,
te Aruba,
gedaagde,
hierna te noemen: FCCA,
gemachtigden: de advocaten mrs. M.L.J.J.P. Willems en J.J. Steward.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, met producties;
- het afgewezen verzoek tot het geven van een ordemaatregel;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 12 januari 2023 om 09:30 uur.
1.2 [
naam N.V.] c.s. zijn ter terechtzitting verschenen bij hun gemachtigden. FCCA is verschenen bij haar gemachtigden, die vergezeld werden door mevrouw [directeur] en de heer [adjunct directeur] (directeur respectievelijk adjunct directeur technisch commercieel bij FCCA). Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd, beiden mede aan de hand van overgelegde en deels voorgedragen pleitnota’s, beiden voorzien van toegelaten producties, en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3 [
naam N.V.] c.s. hebben tijdig een akte houdende een wijziging van eis en de grondenslagen daartoe in het geding gebracht. Die eiswijziging wordt toegelaten, mede omdat FCCA daartegen geen bezwaar heeft gemaakt.
1.4
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
FCCA heeft ter veiling van 3 november 2022, ten overstaan van [naam notaris], het in Aruba te [perceel] gelegen pand (hierna: het pand) gekocht. Het pand behoorde in eigendom toe aan [naam Resorts N.V.] Resorts N.V. (hierna: [naam Resorts N.V.]), die garant stond voor een door de RBC Royal Bank (Aruba) N.V. (hierna: RBC) aan [naam VBA] (hierna: [naam VBA]) verstrekte geldlening. Ter meerdere zekerheid van betaling van die lening is ten behoeve RBC een recht van eerste hypotheek gevestigd op het pand (hierna: het hypotheekrecht).
2.3
Eén van de aan het hypotheekrecht verbonden voorwaarden was het zogeheten huurbeding in de zin van artikel 3:264 BW. Dat beding hield in dat [naam Resorts N.V.] zonder schriftelijke toestemming van RBC het pand niet mocht verhuren.
2.4
Ten behoeve van de hiervoor onder 2.2 vermelde veiling zijn bij notariële akte van 25 oktober 2022 (hierna: de akte) veilingvoorwaarden vastgesteld. Die akte vermeldt onder meer het volgende:
“(…).
VEILINGVOORWAARDEN
Op de executoriale verkoop zijn van toepassing de Algemene Veilingvoorwaarden voor Executieveilingen (AVVE) vastgesteld bij akte voor oud-notaris mr. [naam oud-notaris], verleden op vijf oktober tweeduizend en zeven (…). Op de executoriale verkoop zullen tevens van toepassing zijn de volgende bijzondere veilingvoorwaarden:
(…)
4. De hypotheekakte op grond waarvan de veiling bij executie plaatsvindt bevat het huurbeding bedoeld in artikel 3:264 BWA.
De hypotheekhouder heeft nimmer schriftelijke toestemming verleend aan de hypotheekgever om het onderpand aan derden voor periodes van langer dan zes (6) maanden te verhuren (…).
De uitoefening van de in artikel 3:264 van het BWA vermelde bevoegdheid voor zover deze betreft lange termijn huurcontracten wordt aan de koper overgelaten en geschiedt voor rekening en risico van de koper.
(…).”.
2.5
De aan [naam Resorts N.V.] gerichte brief van (de gemachtigde van) FCCA van 29 november 2022 vermeldt onder meer het volgende:
“
(…).
(…).
Op 3 november 2022 heeft de openbare veiling plaatsgevonden van het complex te [adres], dat tot dan toe eigendom was van [naam Resorts N.V.] (…).
Bijgevoegd treft u aan het proces-verbaal van executieveiling, waarin onder andere uitdrukkelijk melding wordt gemaakt van de toepasselijkheid van de Algemene Veilingvoorwaarden en de Bijzondere Veilingvoorwaarden.
In de vaststelling van de Veilingvoorwaarden d.d. 25 oktober 2022 is onder artikel 4 van de bijzondere veilingvoorwaarden uitdrukkelijk melding gemaakt van het huurbeding bedoeld in artikel 3:264 BWA, inhoudende dat de toenmalige hypotheekhouder nimmer schriftelijke toestemming heeft verleend aan [naam Resorts N.V.] om het complex aan derden voor periodes langer dan zes (6) maanden te verhuren.
Uitoefening van de in artikel 3:264 BWA vermelde bevoegdheid ter zake huurovereenkomsten voor langere termijnen wordt in de Veilingvoorwaarden aan de koper overgelaten.
(…).
Nadat de veiling heeft plaatsgevonden en cliënte eigenaar is geworden van het complex te [adres] is cliënte geïnformeerd over het feit dat er een huurovereenkomst voor 10 jaar is overeengekomen tussen [naam Resorts N.V.] (toendertijd Gini Studentenhuisvesting N.V.) en [naam N.V.] (…).
Eveneens is cliënte geïnformeerd over een huurovereenkomst van gelijke datum tussen [naam Resorts N.V.] (toendertijd Gini Studentenhuisvesting N.V.) en [naam VBA] (…) voor eveneens de duur van 10 jaar.
Middels deze brief wens ik [naam Resorts N.V.] namens cliënte te informeren over het feit dat cliënte het huurbeding inroept conform artikel 3:264 BWA en derhalve mitsdeze de huurovereenkomsten met betrekking tot [naam N.V.] en [naam VBA] vernietigt.
De vernietiging van de huurovereenkomsten heeft tot gevolg dat noch [naam N.V.] (en haar onderhuurders) noch [naam VBA] een titel hebben om zich op het complex van cliënte te bevinden en/of daar te verblijven.
Cliënte stellen [naam N.V.] (en haar onderhuurders) en [naam VBA] tot vrijdag 2 december 2022, 12 uur in de gelegenheid om het complex te ontruimen. De deurwaarder zal [naam N.V.] en [naam VBA] (van welke entiteiten u eveneens directeur bent) deze brief met bijlagen eveneens aanbieden teneinde deze huurders formeel van de vernietiging van de huurovereenkomsten in kennis te stellen.
Indien en voorzover ontruiming niet vrijwillig zal hebben plaatsgevonden vóór 12 uur in de middag aanstaande vrijdag, zal cliënte onverwijld en zonder nadere aankondiging over kunnen gaan tot het in rechte afdwingen van ontruiming.
(…).”.
2.6 [
naam N.V.] c.s. hebben op 21 november 2022 de huurovereenkomsten, die zij ieder voor zich op 2 augustus 2019 met [naam Resorts N.V.] voor de duur van 10 jaren hadden afgesloten, aan FCCA overgelegd, om haar op de hoogte te stellen dat zij de huurders in het pand zijn. Ingevolge die overeenkomsten is de maandelijkse huur met betrekking tot [naam N.V.] vastgesteld op Afl. 12.000,-- en die van [naam VBA] op Afl. 5.000,--. In die huurovereenkomsten staat het volgende geschreven:
“
ARTIKEL 3: DUUR VERLENGING
ARTIKEL 3: DUUR VERLENGING
1) Deze overeenkomst is aangegaan voor een termijn van tien jaren. De overeenkomst wordt na einde van deze termijn van 10 jaren verlengd met wederom automatisch een termijn van tien jaren, tenzij Huurder ten minste drie maanden voor het verstrijken van eerdergenoemde termijn van tien jaren Verhuurder door middel van behoorlijke kennisgeving, (…) meedeelt geen gebruik te maken van het recht tot verlenging met (GEA: tien] jaren.
2) Deze overeenkomst, die op grond van het vorige lid van dit artikel is verlengd met een tweede termijn van tien jaren, wordt na ommekomst van de alsdan verstreken termijn van tien jaren verlengd voor onbepaalde tijd, tenzij Huurder ten minste drie maanden voor het verstrijken van de tweede termijn (…) de overeenkomst opzegt (…).
(…).”.
3.HET GESCHIL
3.1 [
naam N.V.] c.s. vorderen dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. FCCA veroordeelt om [naam N.V.] c.s. binnen 24 uur na de betekening van dit vonnis opnieuw onder de (oorspronkelijke) gebruikelijk voorwaarden en condities toe te (doen) laten tot het pand gelegen in Aruba te [perceel] totdat in een bodemprocedure, al dan niet in hoogste instantie, zal zijn beslist;
b. bepaalt dat FCCA ten behoeve van [naam N.V.] c.s. een dwangsom verbeurt van Afl. 50.000,-- voor iedere dag of deel daarvan dat zij niet aan voormelde veroordeling voldoet;
c. FCCA veroordeelt om aan [naam N.V.] c.s. bij wijze van voorschot op schadevergoeding te betalen US$ 170.000,--, althans de tegenwaarde daarvan in Arubaans courant, althans een door het Gerecht te bepalen ander juist voorkomend bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 12 januari 2023 tot aan de algehele voldoening;
d. FCCA veroordeelt in de proceskosten.
3.2
FCCA voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door [naam N.V.] c.s. verzochte en tot uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [naam N.V.] c.s. in de kosten en de nakosten van deze procedure gevallen en nog te vallen aan de zijde van FCCA, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 14 dagen na de betekening van dit vonnis.
3.3
Voorzover van belang voor de uitspraak zullen de stellingen van partijen hierna worden besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang van [naam N.V.] c.s. bij haar hiervoor onder a. omschreven vordering volgt uit de aard van die vordering en de daaraan ten gronde gelegde stellingen. Gesteld noch is gebleken dat [naam N.V.] c.s. een rechtens te respecteren spoedeisend belang hebben bij hun hiervoor onder c. omschreven geldvordering bij wijze van voorschot op schadevergoeding, althans heeft FCCA onbestreden gesteld dat [naam N.V.] c.s. dat belang niet hebben. Dit één en ander brengt reeds met zich dat de hiervoor onder c. omschreven vordering van [naam N.V.] c.s. zal worden afgewezen.
4.2
In deze procedure moet aan de hand van het door partijen gestelde, zonder nader onderzoek en met inachtneming van de beperkingen van de op snelheid gerichte procedure in kortgeding, de vraag worden beantwoord of de hiervoor onder a. omschreven vordering van [naam N.V.] c.s. in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door haar gevraagde voorziening gerechtvaardigd is. In dat verband of kader wordt het volgende overwogen.
4.3
Vast staat dat het aan [naam Resorts N.V.] toebehorende pand ter veiling van 3 november 2022 ten laste van haar als hypotheekgever ten behoeve van RBC als hypotheekhouder ten overstaan van mr. [notaris] ter uitwinning van het hypotheekrecht in het openbaar is verkocht aan FCCA. Verder staat vast dat één van de aan het hypotheekrecht verbonden voorwaarden het zogeheten huurbeding was in de zin van artikel 3:264 BW. Dat beding hield in dat [naam Resorts N.V.] zonder schriftelijke toestemming van RBC het pand niet mocht verhuren aan derden (waaronder begrepen [naam N.V.] c.s.), terwijl het Gerecht het op grond van de hiervoor onder 2.4 vermelde akte ter zake van de met betrekking tot voormelde veiling toepasselijke bijzondere voorwaarden voorshands aannemelijk oordeelt dat dit huurbeding zag op huur van langere duur dan 6 maanden, althans hebben [naam N.V.] c.s. in het licht van die akte hun stelling, dat daarvan geen sprake was, naar het oordeel van het Gerecht onvoldoende verificatoir onderbouwd.
4.4
Het eerste lid van artikel 3:264 BW luidt - voorzover thans van belang - als volgt: "
Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat, waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd ge- durende welke het goed zal kunnen worden verhuurd (…), kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder (…) worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat.”.
Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat, waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd ge- durende welke het goed zal kunnen worden verhuurd (…), kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder (…) worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat.”.
4.5 [
naam N.V.] c.s. stellen (bevrijdend, zodat te dezen de bewijslast op hen rust) dat FCCA geen beroep op het huurbeding toekomt, omdat RBC als executerende hypotheekhouder die bevoegdheid ten tijde van de veiling van het pand niet meer toekwam. [naam N.V.] c.s. stellen daartoe dat RBC al in 2019 wist van de door [naam Resorts N.V.] met [naam N.V.] c.s. gesloten huurovereenkomsten, omdat die door [naam Resorts N.V.] zouden zijn toegezonden aan RBC. Die stelling heeft FCCA voldoende gemotiveerd bestreden, en staat daarom niet vast (en komt in deze op snelheid gerichte procedure, waarin geen plaats bestaat voor bewijslevering, ook niet vast te staan). Het Gerecht ziet in het licht van dat verweer evenmin aanleiding om die stelling voorshands aannemelijk te oordelen, temeer omdat het een blote stelling van [naam N.V.] c.s. betreft. Maar zelfs als RBC wel op de hoogte was van de huurovereenkomsten zoals gesteld door [naam N.V.] c.s. heeft het volgende te gelden.
4.6
Het huurbeding beoogt RBC als hypotheekhouder bescherming te geven tegen de voor [naam Resorts N.V.] als eigenaar van het bezwaarde pand bestaande bevoegdheid om huurovereenkomsten met derden te sluiten voor langere duur dan 6 maanden, waardoor de waarde van het bezwaarde pand als gevolg van zulke na de vestiging van het hypotheekrecht gesloten huurovereenkomsten lager zou kunnen zijn dan het geval geweest zou zijn als zulke huurovereenkomsten niet waren gesloten. Aannemelijk wordt geoordeeld dat als gevolg van de onderhavige huurovereenkomsten, beiden gesloten voor potentieel onbepaalde tijd, de waarde van het pand in geval van executieverkoop daarvan lager zou zijn dan als die overeenkomsten niet waren gesloten [1] , met het risico voor RBC als hypotheekhouder dat de opbrengst van het bezwaarde goed haar geen integraal verhaal zou bieden voor hetgeen zij van de [naam Resorts N.V.] alsdan te vorderen zou hebben.
4.7
Het niet (onmiddellijk) inroepen door RBC van het huurbeding tegen de door [naam Resorts N.V.] met [naam N.V.] c.s. na de vestiging van het hypotheekrecht gesloten huurovereenkomsten voor (heel veel) langere duur dan 6 maanden brengt naar het voorshandse oordeel van het Gerecht echter niet met zich dat RBC geen succesvol beroep meer zou kunnen doen op dat haar beschermende beding zodra zij daar rechtens te respecteren belang bij verkreeg, te weten op het moment dat zij tot veiling van het pand wilde overgaan. Zolang [naam Resorts N.V.] immers haar hypothecaire betalingsverplichtingen jegens RBC kon nakomen en ook nakwam, moest RBC de verboden door [naam Resorts N.V.] met [naam N.V.] c.s. gesloten huurovereenkomsten gedogen en kon zij [naam N.V.] c.s. niet tot ontruiming dwingen [2] . Dit één en ander brengt naar het voorlopig oordeel van het Gerecht tevens met zich dat [naam Resorts N.V.] en [naam N.V.] c.s. er zonder meer niet gerechtvaardigd vanuit mochten gaan dat RBC ter zake van de huurovereenkomsten afstand had gedaan van haar bevoegdheid tot het inroepen van het huurbeding. Dit temeer omdat RBC voor het sluiten van de huurovereenkomsten geen schriftelijke toestemming zoals omschreven in de aan het hypotheekrecht verbonden voorwaarden aan [naam Resorts N.V.] had gegeven en verder temeer omdat FCCA onbestreden heeft gesteld dat het huurbeding voor derden (waaronder begrepen [naam N.V.] c.s.) ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten kenbaar was nu deze in de openbare registers stond ingeschreven per 29 april 2016 en de huurovereenkomsten eerst daarna - na vestiging van het hypotheekrecht dus - tot stand zijn gekomen.
4.8
De algehele slotsom luidt dat het Gerecht [naam N.V.] c.s. voorshands niet volgt in hun stelling dat FCCA geen beroep op het huurbeding toekomt, omdat RBC als executerende hypotheekhouder die bevoegdheid ten tijde van de veiling van het pand op 3 november 2022 niet meer toekwam. Nu uit de veilingvoorwaarden volgt dat RBC de bevoegdheid tot uitoefening van het beroep op artikel 3:264 BW aan de koper van het pand overlaat, heeft FCCA naar het voorlopig oordeel van het Gerecht op goede grond gebruik gemaakt en ook mogen maken van die bevoegdheid en de huurovereenkomsten rechtsgeldig vernietigd. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld door [naam N.V.] c.s. die dat anders maken.
4.9
Bij de hiervoor geschetste stand van zaken valt in een bodemprocedure niet met grote mate van zekerheid te verwachten dat de hiervoor onder 3.2 geformuleerde vraag bevestigend zal worden beantwoord. De hiervoor onder a. omschreven thans door [naam N.V.] c.s. verzochte voorziening zal daarom worden afgewezen (in welk lot de overige vorderingen van [naam N.V.] c.s. - en dat behoeft verder geen betoog - delen [3] ).
4.1
Afweging van de belangen van partijen maakt al het vorenstaande niet anders, omdat het Gerecht geen zwaarwegender belangen ziet aan de zijde van [naam N.V.] c.s. bij toewijzing van het door haar verzochte ten opzichte van de belangen van FCCA bij afwijzing daarvan. Dit temeer omdat is gebleken dat [naam Resorts N.V.] en [naam N.V.] c.s. allen dezelfde persoon als directeur hebben, te weten [naam directeur]. In dat licht heeft FCCA onbestreden gesteld dat al die drie rechtspersonen op de hoogte waren van de veilingvoorwaarden zoals die op 17 augustus 2022 bekend werden. Aldus waren ook [naam N.V.] c.s. meer dan 10 weken voor de veiling van het pand op de hoogte van de (impliciete) omstandigheid dat er geveild zou worden met als uitgangspunt dat RBC alsdan de bevoegdheid toekwam zich te beroepen op het huurbeding. [naam N.V.] c.s. hebben er, net als [naam Resorts N.V.], om voor hen moverende redenen voor gekozen om voor de veiling geen melding te maken van hun standpunt dat die bevoegdheid niet langer toekwam aan RBC, terwijl het naar het oordeel van het Gerecht op hun weg had gelegen om dat nu juist wel te doen. Het nalaten daarvan brengt naar het voorlopig oordeel van het Gerecht met zich dat FCCA gerechtvaardigd op de juistheid van de veilingvoorwaarden mocht vertrouwen, in die zin dat ten tijde van de veiling van het pand op 3 november 2022 RBC de bevoegdheid toekwam zich te beroepen op het huurbeding, en dat het in dat verband naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [naam N.V.] c.s. eerst na de veiling een beroep doen op het (beweerdelijke) ontbreken van die bevoegdheid.
4.11 [
naam N.V.] c.s. zullen hoofdelijk, des dat hetgeen de één heeft betaald de ander bevrijdt, als de in het ongelijk gesteld partij worden veroordeeld in de kosten en nakosten van deze procedure gevallen en mogelijk nog te vallen aan de zijde van FCCA, te vermeerderen met wettelijke rente zoals onbestreden verzocht door FCCA. Die kosten worden tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,-- aan gemachtigdensalaris, te vermeerderen met de forfaitair vastgestelde vergoeding voor nakosten ad Afl. 250,-- en verder te vermeerderen met Afl. 150,-- in geval van betekening van dit vonnis aan [naam N.V.] c.s. indien en voorzover zij na aanschrijving veertien kalenderdagen de tijd hebben gehad om vrijwillig aan de in dit vonnis neergelegde proceskostenveroordeling te voldoen
5.DE BESLISSING
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
-wijst af het door [naam N.V.] c.s. verzochte;
-veroordeelt [naam N.V.] c.s. hoofdelijk, des dat hetgeen de één heeft betaald de ander bevrijdt, in de kosten van deze procedure gevallen en mogelijk nog te vallen aan de zijde van FCCA, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,-- aan gemachtigdensalaris, te vermeerderen met Afl. 250,-- aan vergoeding voor nakosten en verder met Afl. 150,-- in geval van betekening van dit vonnis aan [naam N.V.] c.s. indien en voorzover zij na aanschrijving veertien kalenderdagen de tijd hebben gehad om vrijwillig aan deze proceskostenveroordeling te voldoen;
-verklaart voormelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 1 februari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.