ECLI:NL:OGEAA:2023:302

• Datum uitspraak: 6 december 2023
• Publicatiedatum: 11 december 2023
• Zaaknummer: AUA202200272
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.H.M. van de Leur
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over schade na beëindiging huurovereenkomst en de verplichtingen van de huurder

In deze zaak, behandeld door het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, gaat het om een huurgeschil tussen eiseres en gedaagde. Eiseres heeft een woning verhuurd aan gedaagde op basis van een huurovereenkomst die op 31 maart 2016 is gesloten. De huurovereenkomst is ontbonden vanwege huurachterstand, en gedaagde is bij vonnis van 16 juli 2021 veroordeeld om de woning te ontruimen. Eiseres vordert nu schadevergoeding van Afl. 70.540,00 voor schade aan de woning die gedaagde zou hebben veroorzaakt. Gedaagde ontkent de schade en stelt dat de woning in slechte staat verkeerde door slecht onderhoud van eiseres.

De procedure omvat verschillende processtukken, waaronder een evaluatierapport van Thijsen Engineering & Consultancy N.V. dat na de ontruiming is opgesteld. Dit rapport concludeert dat er geen grote problemen zijn met de woning, maar dat er wel schade is die moet worden hersteld. Eiseres stelt dat gedaagde verantwoordelijk is voor deze schade, terwijl gedaagde betwist dat zij enige schade heeft veroorzaakt en stelt dat de schade het gevolg is van ouderdom en slecht onderhoud.

Het Gerecht heeft geoordeeld dat eiseres moet bewijzen dat de schade door gedaagde is veroorzaakt en heeft een comparitie van partijen gelast om nadere inlichtingen te verkrijgen en te onderzoeken of een minnelijke regeling mogelijk is. De uitspraak is gedaan op 6 december 2023, en de comparitie is gepland voor 8 januari 2024.

Uitspraak

Vonnis van 6 december 2023

Behorend bij A.R. AUA202200272

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

[Naam eiseres] ,

te Aruba,

eiseres, hierna ook te noemen: [eiseres],

gemachtigde: de advocaat mr. N.S. Gravenstijn,

tegen:

[Naam gedaagde] ,

te Aruba,

gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: de advocaat mr. lic. B.M. de Sousa,

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het verzoekschrift met producties, ingediend ter griffie op 8 februari 2022;
• de conclusie van antwoord;
• de conclusie van repliek, met producties;
• de conclusie van dupliek.

1.2

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

2. DE FEITEN

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

2.2 [

eiseres] heeft de woning gelegen aan [adres] te Aruba (hierna: de woning) op grond van een huurovereenkomst van 31 maart 2016 met ingang van 1 april 2016 verhuurd aan [gedaagde] tegen een huurprijs van Afl. 2.400,00 per maand. Ingevolge artikel 1 lid 1 van de huurovereenkomst was de door [gedaagde] gehuurde woning bestemd als woning tevens zijnde een kinderdagverblijf.

2.3 [

gedaagde] exploiteerde in de woning een kinderdagverblijf.

2.4

Op grond van een huurachterstand is de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden.

2.5

Bij vonnis in kort geding van 16 juli 2021 is [gedaagde] veroordeeld de woning uiterlijk op 31 augustus 2021 te ontruimen en te verlaten, alsmede tot betaling aan [eiseres] van een huurachterstand tot en met mei 2021 van Afl. 12.900,00.

2.6

Op 9 november 2021 heeft Thijsen Engineering & Consultancy N.V. in opdracht van [eiseres] een evaluatierapport (hierna: het rapport) uitgebracht met betrekking tot de woning. Daarin is de volgende analyse gegeven:

“
1. During our visit, we did not encountered major issue and/or problems.

2. All walls need to be addressed. Holes were made to hang objects on the walls. These holes needs to be patched and repainted to original state.

3. Bathrooms vanities need replacements.

4. Damage Windows and doors need to be replaced.

5. Most of these object are old. The damage done to these objects cannot be replaced because these materials are no longer on the market of today

Other than these addressed bullets, our company do not see any minor nor major concerns .”

2.7

In voornoemd rapport is tevens een beschrijving gegeven van mogelijke oplossingen waarvan de kostenraming Afl. 70.540,00 bedraagt. De grootste onkostenpost ad Afl. 22.750,-- betreft het keukenblok, dat volgens het rapport als gevolg van waterschade geheel moet worden vervangen.

2.8

Bij brief van 11 januari 2022 heeft [eiseres] [gedaagde] aangemaand tot betaling van een schadebedrag van Afl. 70.540,00 en daarbij tevens de wettelijke rente aangezegd per 1 februari 2022. [gedaagde] heeft geen gevolg gegeven aan die aanmaning.

3. HET GESCHIL

3.1

Naast verlof tot kosteloos procederen vordert [eiseres] dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

-[gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] te betalen Afl. 70.540,00 ter zake van door haar aan de woning van [eiseres] veroorzaakte schade, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 februari 2022, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3.2 [

eiseres] stelt ter onderbouwing van haar vordering, samengevat, het volgende. Nadat [gedaagde] de woning had verlaten is gebleken dat zij voor een bedrag van Afl. 70.540,00 schade aan de woning heeft toegebracht. [eiseres] verwijst hiervoor naar het rapport, naar foto’s die zijn gemaakt ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en foto’s nadat de woning was ontruimd en naar een taxatierapport met enkele foto’s van 8 december 2015 van Archi-Tec. Er is ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst geen beschrijving van de staat van het gehuurde opgemaakt, maar uit artikel 4 sub b van de huurovereenkomst volgt dat [gedaagde] het gehuurde in goede staat heeft ontvangen en in dezelfde staat aan [eiseres] diende op te leveren. Aangezien [eiseres] wist dat [gedaagde] in de woning een peuterschool zou exploiteren, is zij ten aanzien van onderhoud en reparaties overeengekomen hetgeen in artikel 4 van de huurovereenkomst is opgenomen. De keuken verkeerde bij het aangaan van de huurovereenkomst in goede staat. [gedaagde] heeft tegels op het aanrecht kapot gemaakt, evenals in de badkamer. De waterleiding was bij aanvang in goede staat, maar er ontstond lekkage. Doordat [gedaagde] de waterleiding niet heeft gerepareerd ging het hout onder de wasbakken rotten. Het toilet is gebroken, deurknoppen zijn stuk en in de muren zitten gaten. Alleen de reparatie van een structurele balk en van de voordeur zou voor rekening van [eiseres] kunnen komen. [eiseres] was op grond van de huurovereenkomst gerechtigd de woning te inspecteren, maar [gedaagde] heeft dat geweigerd. [gedaagde] heeft [eiseres] ook nooit geïnformeerd over gebreken aan de woning. [gedaagde] is aansprakelijk voor de schade nu deze aan haar kan worden toegerekend. Ondanks aanmaning is [gedaagde] in gebreke gebleven de schade te voldoen.

3.2 [

gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert daartoe, samengevat, het volgende aan. [gedaagde] heeft de woning per 1 augustus 2021 ontruimd. Zij ontkent enige schade aan de woning te hebben toegebracht. Het rapport waarnaar [eiseres] verwijst is ruim drie maanden na de ontruiming opgemaakt en toont niet de situatie ten tijde van het vertrek van [gedaagde]. De door [eiseres] overgelegde foto’s bij conclusie van repliek zijn op 18 oktober 2022, ruim een jaar na de ontruiming, genomen. [gedaagde] ontkent de schade die daarop te zien is te hebben veroorzaakt. Alle in het rapport genoemde posten, met uitzondering van de gaten in de muur, komen voor rekening van [eiseres]. De conclusie in het rapport is dat de meeste zaken oud zijn. Door de leegstand is de situatie verslechterd. Dat kan niet aan [gedaagde] worden toegerekend. Het gaat hier grotendeels om een door [eiseres] slecht onderhouden pand. De gasinstallatie is destijds in opdracht van Arugas geplaatst en door Arugas gekeurd. [gedaagde] heeft de kosten betaald. [gedaagde] had televisietoestellen aan de muren gehangen voor de kinderen van de speelschool, maar betwist de hoogte van het begrote bedrag voor het dichten van de gaten in de muren en het aanbrengen van de verf. [eiseres] heeft nog twee maanden huur aan waarborgsom van [gedaagde] onder zich en kan dat aanwenden voor de reparatie van de gaten in de muur. [gedaagde] is niets meer aan [eiseres] verschuldigd.

4. DE BEOORDELING

4.1

Uit het door [eiseres] overgelegde bewijs van onvermogen blijkt dat zij niet in staat is de kosten van deze procedure te dragen. Aan [eiseres] zal daarom verlof tot kosteloos procederen worden verleend.

4.2.1

In geschil is of [gedaagde] de woning bij het einde van de huurovereenkomst op juiste wijze heeft opgeleverd. Dienaangaande wordt het volgende overwogen, waarbij het navolgende in beginsel als vooropgesteld heeft te gelden.

4.2.2

Tussen partijen staat vast dat bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de woning is opgemaakt. Op grond van het derde lid van artikel 7:224 BW wordt de huurder, indien geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, ten aanzien van het onderhoud dat ten laste van de huurder komt, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen en moet hij het gehuurde in die staat teruggeven ^[1] .

4.2.3

Het eerste lid van artikel 7:218 BW bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Krachtens het tweede lid van dat artikel wordt alle schade vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, schade aan de buitenzijde van het gehuurde. Het derde lid van dat artikel bepaalt dat onverminderd het tweede lid van artikel 7:224 BW, de huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen.

4.2.4

Uit artikel 4 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst volgt dat bij aanvang van de huur de woning in optimale staat verkeerde, en dat [gedaagde] bij het einde van de huur de woning in die staat moest opleveren.

4.3

De hiervoor onder 4.2.2 en 4.2.3 omschreven wettelijke vermoedens zouden zonder meer gelden tussen partijen als de beweerdelijke door [gedaagde] veroorzaakte schade onmiddellijk of zeer kort na 1 augustus 2021, zijnde de dag dat [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd, bij een daartoe aangewezen deskundige zou zijn vastgesteld. Die vaststelling heeft echter eerst plaatsgevonden op grond van - blijkens het rapport - een op 21 oktober 2021 plaatsgevonden inspectie van de woning door de deskundige, ofwel ruim tweeëneenhalve maand nadat [gedaagde] de woning had ontruimd en verlaten. In het licht daarvan betwist [gedaagde] dat van de in het rapport omschreven situatie van de woning ook sprake was op 1 augustus 2021, met uitzondering van de gaten in de muren voor het ophangen van de televisietoestellen. Dat verweer snijdt hout, en brengt naar het oordeel van het Gerecht met zich dat bedoelde wettelijke vermoedens geen toepassing vinden in het onderhavige geval. Gevolg daarvan is dat [eiseres] zal moeten bewijzen dat de door haar gestelde schade aan de woning, behoudens voormelde door [gedaagde] erkende gaten in de muren daarvan, is veroorzaakt door [gedaagde] ten tijde van de huur daarvan.

4.4

Al het vorenstaande geeft aanleiding een comparitie van partijen te gelasten ter verkrijging van nadere inlichtingen en ter beproeving van een minnelijke regeling tussen partijen. Ter zitting zal onder meer worden besproken ^[2] de omstandigheid dat in het rapport staat vermeld dat er met betrekking tot de woning geen grote problemen zijn en dat de meeste beschadigde objecten oud zijn. In dat licht dienen partijen ter zitting de vraag te beantwoorden of een mogelijk substantiële aanpassing van door [eiseres] opgevoerde schadeposten in het kader van nieuw voor oud al dan niet op zijn plaats is. Mede gelet hierop dient [eiseres] ter zitting de door haar gevorderde schadeposten duidelijk te specificeren en onderbouwen en te vermelden waarom zij meent dat deze (geheel) voor rekening van [gedaagde] komen. Aan het nalaten daarvan kan het Gerecht de hem geraden voorkomende gevolgen verbinden.

4.5

Partijen dienen in persoon ter zitting te verschijnen desgewenst vertegenwoordigd door een gemachtigde. Als een partij niet verschijnt kan de rechter daaraan het gevolg verbinden - ook in het nadeel van die partij - dat hij passend vindt.

4.6

De partij die zich bij de comparitie op schriftelijke (bewijs)stukken wil beroepen, dient die stukken uiterlijk de derde werkdag voor de dag van de zitting in fotokopie aan zijn wederpartij en aan het Gerecht over te leggen.

4.7

Voor de comparitie wordt in beginsel een uur uitgetrokken. Partijen kunnen hun zaak ter comparitie vijf minuten bepleiten. Als een partij de vastgestelde spreektijd overschrijdt, kan de rechter haar of hem het woord ontnemen.

4.8

De partij die is verhinderd om op de hierna te bepalen datum en tijdstip ter zitting te verschijnen, dient binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis per brief de rechter om uitstel te verzoeken. Bij het verzoek om uitstel moeten ook de verhinderdata worden opgegeven van alle partijen en hun gemachtigden gedurende de drie komende maanden. Indien niet binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis om uitstel is verzocht, zal nog slechts uitstel worden verleend in geval van overmacht. In dat geval dient de partij die wegens overmacht is verhinderd te verschijnen, onmiddellijk na het intreden daarvan per brief de rechter gemotiveerd om uitstel te verzoeken.

4.9

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

-gelast een verschijning van partijen voor het geven van inlichtingen en/of treffen van een minnelijke regeling op de terechtzitting van mr. A.H.M. van de Leur, rechter, op
maandag 8 januari 2024 om 10:00 uur in zaal B van het in Aruba te J.G. Emanstraat nr. 51 gelegen gerechtsgebouw;

-bepaalt dat partijen dan in persoon aanwezig moeten zijn, desgewenst met gemachtigden;

-verleent verlof aan [eiseres] tot kosteloos procederen;

-houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 6 december 2023 in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Hierbij geldt dat een woning die enige tijd verhuurd is geweest gebruikssporen vertoont die al gauw tot enige vorm van opknapwerk aanleiding geven. Dat betekent niet zonder meer dat sprake is van een gebrek in de oplevering van de woning dat voor risico van de huurder komt.

2. Voor het geval door middel van bewijslevering komt vast te staan dat [gedaagde] de schade waarvan vergoeding wordt verzocht door [eiseres] heeft veroorzaakt.