Uitspraak
Vonnis in kort geding van 26 juli 2024
Behorend bij AUA202401745 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
[Eiser],
te ’s-Hertogenbosch, Nederland,
eiser, hierna ook te noemen: [eiser],
gemachtigde: de advocaat mr. M.H.J. Kock,
tegen:
[Gedaagde],
te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigden: de advocaten mrs. D.G. Croes en D.L. Emerencia.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingediend op 29 mei 2024;
- de conclusie van antwoord met producties, ingediend op 27 juni 2024;
- de brief van 27 juni 2024 met producties van [eiser];
- de op voorhand toegezonden pleitnota van [eiser];
- de mondelinge behandeling van de zaak op 28 juni 2024.
1.2
Tijdens de mondelinge behandeling ter zitting is voor [eiser] zijn gemachtigde
verschenen. [Gedaagde] is verschenen, bijgestaan door een tolk en mr. Emerencia. Partijen
hebben hun standpunt toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen, op elkaars stellingen
gereageerd of kunnen reageren en vragen van het Gerecht beantwoord. De zaak is korte
tijd aangehouden voor overleg tussen partijen. Hierna hebben partijen bericht dat zij niet tot
een regeling zijn gekomen en hebben zij het Gerecht verzocht om vonnis te wijzen.
1.3
Vonnis is bepaald op heden.
2.UITGANGSPUNTEN
2.1
Partijen zijn op 16 maart 2009 met elkaar gehuwd. Zij hebben samen twee kinderen, die al meerderjarig zijn. Op 15 december 2016 is de tussen partijen uitgesproken echtscheiding ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.
2.2
Partijen zijn nog altijd gezamenlijk eigenaar van de woning genaamd Bella Vista, gelegen te [adres] in Aruba (hierna: de woning). [Gedaagde] is na de echtscheiding in de woning blijven wonen. De woning is vrij van hypotheek. [Eiser] woont in Nederland, evenals de twee kinderen van partijen.
2.3
Op 5 juni 2018 is tussen partijen een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen. Daarin is onder meer overeengekomen:
“
Artikel 3
Artikel 3
Bewoning [plaats]
1. Bella Vista blijft gemeenschappelijke eigendom van partijen, totdat deze wordt verkocht.
2. [Gedaagde] is de huidige bewoonster van de woning. Zij heeft het recht om in de woning te blijven wonen totdat deze is verkocht, maar heeft ook het recht om elders te gaan wonen.
3. [Gedaagde] is geen huur of andere vergoeding verschuldigd voor het bewonen van Bella Vista.
4. [Eiser] zal de (onderhouds)kosten van Bella Vista blijven betalen (…)
Artikel 4
Verkoop Bella Vista
1. Het is zowel [eiser] als [gedaagde] toegestaan inspanningen – al dan niet via een makelaar – te verrichten, die ertoe strekken dat Bella Vista wordt verkocht. Partijen stemmen ermee in de woning te verkopen tegen een redelijke verkoopprijs.
2. Indien de woning wordt verkocht, zal de opbrengst van de woning worden verdeeld conform de tussen partijen geldende huwelijkse voorwaarden, met dien verstande dat [eiser] wegens uitgaven besteed aan het huis jegens de beperkte gemeenschap van goederen recht heeft op een vergoeding van USD 250.000.00 (…)”
2.4
Bij brief van 23 november 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] bericht dat [eiser] de woning wil verkopen en is [gedaagde] verzocht te bevestigen dat zij haar medewerking aan de verkoop verleent.
2.5
In reactie hierop is bij brief van 2 december 2022 bericht dat [gedaagde] haar verplichtingen uit de vso begrijpt en zal meewerken aan verkoop, onder de voorwaarde dat de woning tegen een eerlijke marktwaarde wordt verkocht. Zij zal een taxateur inschakelen voor de waardebepaling van de woning. Verder stelt [eiser] als voorwaarde dat de verkoopprijs na taxatie vooraf en in overleg tussen partijen wordt vastgesteld en dat zij een termijn van zes maanden krijgt om woonruimte te vinden voordat de woning geleverd wordt aan de koper.
2.6
Op verzoek van (een van) partijen zijn er verschillende waardebepalingen en taxaties van de woning uitgevoerd:
i. In december 2022 heeft [betrokkene] een “pricing recommendation” gegeven. Daarin staat dat zij adviseert de woning te koop te zetten voor een vraagprijs van $ 3.145.000 / Afl. 6.078.700.
ii. Century 21 heeft de woning in maart 2023 bezichtigd. Daarbij heeft zij het volgende geconcludeerd:
“De staat waarin de woning zich bevindt is
matigen voldoet niet aan het niveau dat van een dergelijke woning in een upscale omgeving verwacht zou mogen worden. (...)
matigen voldoet niet aan het niveau dat van een dergelijke woning in een upscale omgeving verwacht zou mogen worden. (...)
Gebaseerd op de afwaardering [in verband met de matige staat van de woning, Gerecht] zal de woning in
de huidige staatgewaardeerd wordt tussen de
Awg.2.804.800 /U$1.575.730 en Awg.4.318.320 / U$ 2.426.022.
de huidige staatgewaardeerd wordt tussen de
Awg.2.804.800 /U$1.575.730 en Awg.4.318.320 / U$ 2.426.022.
Een potentiele koper met een dergelijk budget die een woning zoekt in deze prijsklasse, omvang en op deze locatie zal voornamelijk een “turn-key” woning zoeken en geen “opknap” woning zoals voornoemde woning is. Dat betekent dat de groep potentiele kopers zeer beperkt is. Vervolgens rekening houdend met onderhandelingsruimte, die een potentiele koper altijd wilt gebruiken, zou een
advies verkoopprijs(listings prijs) zijn Awg.4.318.320 / U$ 2.426.022 en dan zal de woning na mogelijke onderhandeling uiteindelijk verkocht worden tussen
Awg.3.204.000 / U$ 1.800.000 en Awg.3.738.000 / U$ 2.100.000.”
advies verkoopprijs(listings prijs) zijn Awg.4.318.320 / U$ 2.426.022 en dan zal de woning na mogelijke onderhandeling uiteindelijk verkocht worden tussen
Awg.3.204.000 / U$ 1.800.000 en Awg.3.738.000 / U$ 2.100.000.”
iii. In juli 2023 heeft ook Hodgson Architectural Engineering een taxatie verricht. In het taxatierapport staat dat er “several pending maintenance issues” zijn en dat naar verwachting meer dan 10% van de woningwaarde (of meer dan $ 275.000) moet worden besteed aan kosten voor dringend noodzakelijk onderhoud. De marktwaarde is vervolgens vastgesteld op $ 2.845.000.
2.7
Partijen hebben het niet eens kunnen worden over de vraagprijs voor de woning. Uiteindelijk heeft [eiser] zelf opdracht gegeven aan Century 21 om de woning te verkopen. De woning is vanaf 9 augustus 2023 aan de markt aangeboden voor een vraagprijs van $ 2.850.000,--. In een verklaring van 23 januari 2024 heeft de makelaar het volgende geschreven:
“Zoals bekend heeft Century 21 de woning (...) gelist sinds 9 augustus 2023. We hebben de woning gelist op 4 websites (...), daarnaast is de woning gepromote via social media. Dat heeft tot heden geleid tot twee klanten die via email geinformeerd hebben naar de woning en is er slechts één klant geweest die de woning tweemaal heeft bezichtigd. Deze klant heeft uiteindelijk geen bod willen uitbrengen en gaf als terugkoppeling aan dat de staat van de woning slechter was dan verwacht en er veel verbouwd en opgeknapt moet worden waar deze klant geen interesse in had. Mijn advies is om de prijs aanzienlijk te verlagen zoals ik ook al in mijn eerste rapportage heb aangegeven.”
Daarop heeft [eiser] de vraagprijs van de woning verlaagd naar $ 2.450.000,--.
2.8
Op 13 maart 2024 is een bod uitgebracht op de woning van $ 1.500.000,--. De makelaar heeft dit bod doorgegeven aan [gedaagde] met het verzoek om een reactie. [Gedaagde], die aanvankelijk liet weten dat zij tot medio april in het buitenland was, heeft niet op het bod gereageerd.
3.HET GESCHIL
3.1 [
Eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
a. [Eiser] te machtigen tot het te gelde maken van de woning tegen een waarde van minimaal US$ 1.500.000,-- (dan wel enige andere door het Gerecht vast te stellen waarde), althans een zodanige voorziening te treffen die het Gerecht zich gerade acht;
b. te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de door [gedaagde] te geven toestemming/medewerking/wilsverklaring tot levering van de woning, tegen een waarde van minimaal US$ 1.500.000,-- (dan wel enige andere door het Gerecht vast te stellen waarde), voor zover [gedaagde] niet vrijwillig meewerkt aan de eigendomsoverdracht c.q. levering van de woning;
subsidiair:
c. [Gedaagde] te bevelen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar onvoorwaardelijke en onherroepelijke medewerking te verlenen aan de inspanningen die [eiser] verricht om de woning te verkopen, waaronder, maar niet uitsluitend, het maken van foto’s en het houden en plannen van bezichtigingen, onder verbeurte van een dwangsom van US$ 10.000,-- voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] nalatig blijft aan dit vonnis te voldoen;
d. [Gedaagde] te bevelen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar onvoorwaardelijke en onherroepelijke medewerking te verlenen teneinde de woning zo spoedig mogelijk te verkopen tegen een `redelijke verkoopprijs’ van US$ 1.500.000,-- (dan wel enige andere door het Gerecht vast te stellen waarde), onder verbeurte van een dwangsom van US$ 10.000,-- voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] nalatig blijft aan dit vonnis te voldoen;
e. te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de door [gedaagde] te geven toestemming/ medewerking/wilsverklaring tot levering van de woning, tegen een waarde van minimaal US$ 1.500.000,-- (althans de door het Gerecht vastgestelde waarde), voor zover [gedaagde] niet vrijwillig meewerkt aan de eigendomsoverdracht c.q. levering van de woning;
primair en subsidiair:
f. [Gedaagde] te bevelen binnen twee weken na dit vonnis de woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eiser], en de woning met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen en voor zover nodig [eiser] te machtigen om indien [gedaagde] met die ontruiming in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;
g. [Gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2 [
Eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] de verkoop van de woning frustreert. Zij werkt niet mee aan taxaties en bezichtigingen van de woning, en doet er alles aan om potentiële kopers af te schrikken. Ondanks een verzoek daartoe betaalt [gedaagde] ook geen vergoeding voor de woning, terwijl [eiser] alle kosten van de woning betaalt. De door [gedaagde] voorgestelde vraagprijs is veel te hoog en daarmee onredelijk. Op het enige bod dat tot nu toe is ontvangen heeft zij niet gereageerd. De woning moet zo snel mogelijk worden verkocht, omdat deze steeds verder in waarde daalt doordat [gedaagde] geen onderhoud pleegt.
3.3 [
Gedaagde] verweert zich tegen de vordering. Zij voert allereerst aan dat deze zaak zich niet leent voor een kort geding. Op grond van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst (hierna: vso) heeft [gedaagde] het recht om de woning te bewonen zonder dat zij een vergoeding hoeft te betalen. [Gedaagde] heeft wel degelijk alle medewerking verleend en heeft ermee ingestemd de woning te verlaten zes maanden nadat deze tegen een marktconforme prijs is verkocht. Zij bestrijdt dat de woning in een slechte staat verkeert. De door [gedaagde] ingeschakelde rapporteur heeft op 19 december 2022 de waarde van de woning geschat op $ 3.415.000,--. Het bod op de woning van $ 1.500.000,-- was onredelijk laag en daarom is zij daarmee niet akkoord gegaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
Allereerst moet worden beoordeeld of [eiser] voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening. Het Gerecht beantwoordt die vraag bevestigend. Vooropgesteld wordt dat niemand gedwongen kan worden in een onverdeelde gemeenschap te blijven (artikel 3:178 van Pro het Burgerlijk Wetboek van Aruba, hierna: BW). [Eiser] heeft voldoende onderbouwd gesteld dat het voor hem van groot belang is dat de woning zo snel mogelijk wordt verkocht. Uit de stukken blijkt voldoende dat de woning in matige staat verkeert en niet (meer) wordt onderhouden. Daarnaast komen op grond van de vso de kosten van de woning nog altijd voor rekening van [eiser], terwijl de vso dateert uit 2018 en het huwelijk tussen partijen al in 2016 is ontbonden. [Eiser] heeft al geruime tijd geleden laten weten dat hij de woning wil verkopen. Sindsdien is er weinig concrete vooruitgang geboekt, vooral omdat partijen het nergens over eens hebben kunnen worden. Gelet op deze omstandigheden heeft [eiser] voldoende spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening.
4.2
In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, de vraag worden beantwoord of de vordering van [eiser] in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.
4.3
Op grond van artikel 3:174 lid 1 BW Pro kan de rechter die ter zake van een vordering tot verdeling bevoegd zou zijn, of voor wie een zodanige vordering reeds aanhangig is, een deelgenoot op diens verzoek ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen machtigen tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed. Naar het oordeel van het Gerecht is in dit geval van zulke gewichtige redenen sprake, en wel om de volgende reden.
4.4
Partijen zijn het erover eens dat de woning zal moeten worden verkocht. Zij verschillen echter van mening over de vraag tegen welke prijs dat moet gebeuren, en op welke termijn.
4.5
Er hebben verschillende taxaties / waardebepalingen van de woning plaatsgevonden, die qua uitkomst behoorlijk van elkaar verschillen. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, kan op basis van de “hogere” taxaties niet worden vastgesteld dat de door [eiser] voorgestelde minimale verkoopprijs onredelijk laag is. De woning bevindt zich in een segment dat slechts voor een beperkte groep huizenzoekers bereikbaar is. Zo’n type woning kan wel worden getaxeerd, maar de daadwerkelijke marktwaarde van de woning blijkt uiteindelijk uit wat huizenkopers voor de woning willen betalen. De woning staat al een jaar te koop (eerst voor $ 2.850.000,-- en sinds januari van dit jaar voor $ 2.450.000,--), en sindsdien hebben zich nog maar weinig geïnteresseerden gemeld. Hoewel het op zich niet vreemd is dat een woning in deze prijsklasse langer te koop staat dan gemiddeld, is op grond van de beperkte interesse in de woning, gecombineerd met de verklaring van de makelaar over de matige staat van onderhoud, voldoende aannemelijk dat de daadwerkelijke marktwaarde zich bevindt in de orde van grootte van het bod dat is uitgebracht (waarbij de bieder ongetwijfeld enige onderhandelingsruimte zal hebben ingebouwd).
4.6
Omdat de bieder, zoals hiervoor overwogen, naar alle waarschijnlijkheid enige onderhandelingsruimte zal hebben ingebouwd, heeft het Gerecht zich afgevraagd of de minimale verkoopwaarde niet op een hoger bedrag dan de geboden $ 1.500.000,-- moet worden bepaald. Dit zal het Gerecht niet doen. Daarbij neemt het in aanmerking dat nieuwe procedures zo veel als mogelijk moeten worden voorkomen. Als het Gerecht (bijvoorbeeld) een minimale verkoopprijs van $ 1.800.000,-- zou bepalen, maar een bieder niet meer dan $ 1.750.000,-- zou willen betalen, is een nieuwe discussie tussen partijen (die het over weinig met elkaar eens kunnen worden) onvermijdelijk. Dit wil het Gerecht voorkomen. Daarbij komt dat ook [eiser] belang heeft bij een zo hoog mogelijke verkoopprijs, waardoor het niet waarschijnlijk is dat hij zichzelf in de vingers zal snijden door de woning voor een veel te lage prijs te koop aan te bieden en te verkopen.
4.7
Gezien het voorgaande, het belang dat [eiser] daarbij heeft en het feit dat [gedaagde] zich daartegen niet met zoveel woorden heeft verweerd, zal [eiser] op grond van artikel 3:174 lid 1 BW Pro worden gemachtigd tot het te gelde maken van de woning tegen een waarde van minimaal $ 1.500.000,--.
4.8
Deze beslissing betekent dat [eiser] [gedaagde] kan vertegenwoordigen bij de handelingen in verband met de verkoop en de levering van de woning. Dat betekent dat [eiser], als [gedaagde] niet meewerkt aan verkoophandelingen en vervolgens levering van de woning, geen belang heeft bij de vordering dat het vonnis in de plaats zal treden van de toestemming en medewerking van [gedaagde] aan de verkoop en levering van de woning.
4.9
De volgende vraag is dan of ook het gevorderde bevel aan het adres van [gedaagde] om de woning binnen twee weken te ontruimen moet worden toegewezen. Het is het Gerecht voorshands voldoende gebleken dat [gedaagde] tot op heden (zachtst gezegd) niet erg bereidwillig is geweest mee te werken aan bezichtigingen. Tijdens de zitting hebben partijen echter afgesproken dat [gedaagde] een sleutel van de woning zal afgeven aan haar gemachtigden, bij wie de makelaar de sleutel kan ophalen ingeval van bezichtigingen. Ook is afgesproken dat de woning iedere dinsdagochtend van 9.00 tot 12.00 uur beschikbaar is voor bezichtigingen. Het Gerecht gaat er vanuit dat [gedaagde] er dan voor zorgt dat de woning representabel is. Dat wil zeggen dat de woning en buitenruimten schoon en opgeruimd moeten zijn, en dat er een aangenaam klimaat in de woning heerst. Ook zal [gedaagde] eventuele adviezen van de makelaar om de woning zo gunstig mogelijk te presenteren, moeten opvolgen. Ervan uitgaande dat [gedaagde] dat allemaal doet, ziet het Gerecht geen aanleiding [gedaagde] te veroordelen om de woning op zeer korte termijn te verlaten.
4.11
Wel zal het Gerecht bepalen dat [gedaagde] de woning op 1 december 2024 moet hebben verlaten. In dit verband overweegt het Gerecht dat vast staat dat [gedaagde] eigenaresse is van diverse woningen en appartementen in Aruba, die zij verhuurt. Tijdens de zitting is ter sprake gekomen dat de huurovereenkomst van in ieder geval één van die woningen op 31 oktober 2024 afloopt. Ervan uitgaande dat [gedaagde] die woning vervolgens kan betrekken (waartoe zij dan de huurovereenkomst zou moeten opzeggen wegens dringend eigen gebruik), zal aan [gedaagde] vervolgens een maand gegund worden om de verhuizing te regelen. Als [gedaagde] ervoor kiest om niet deze specifieke woning te betrekken, heeft zij op deze manier ruim voldoende tijd om een andere woning te vinden. Daarbij gaat het Gerecht er – als gezegd – wel vanuit dat [gedaagde] (zo lang zij in de woning woont) alle benodigde medewerking verleent aan een spoedige verkoop van de woning. Als zij dit niet doet, loopt zij de kans dat in een eventuele volgende procedure alsnog wordt geoordeeld dat zij de woning op korte termijn moet verlaten, om te kunnen komen tot een verkoop van de woning.
4.12
De vordering van [eiser] om de ontruiming desnoods met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen wordt afgewezen. De deurwaarder heeft de bevoegdheid zo nodig de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen als [gedaagde] medewerking aan de ontruiming weigert. Die bevoegdheid ontleent de deurwaarder rechtstreeks aan artikel 556 en Pro artikel 557 Rv Pro, waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Indien de deurwaarder problemen voorziet dan kan hij bijstand van de politie inroepen.
4.13
De overige stellingen van partijen hoeven bij deze stand van zaken niet te worden besproken.
4.14
Omdat partijen met elkaar getrouwd zijn geweest, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd. Dit betekent dat ieder van hen de eigen proceskosten moet betalen.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
5.1
machtigt [eiser] op grond van artikel 3:174 BW Pro tot het verkopen en leveren van de woning, gelegen te [adres], kadastraal bekend als Tweede Afdeling, Sectie A, nummer [kadastraal nummer], tegen een waarde van minimaal $ 1.500.000,--;
5.2
verstaat dat [gedaagde] heeft toegezegd dat de woning iedere dinsdag van 9.00 tot 12.00 uur beschikbaar is voor bezichtigingen en dat zij een sleutel van de woning zal afgeven aan haar gemachtigden;
5.3
beveelt [gedaagde] om uiterlijk 1 december 2024 de woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eiser], en de woning met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
5.4
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag 26 juli 2024 in aanwezigheid van de griffier.