ECLI:NL:OGEAA:2024:234

Uitspraak

Vonnis van 16 oktober 2024

Behorend bij A.R. nr. AUA202303468

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HYDRA REALTY V.B.A.,

te Aruba,

eiseres,

hierna ook te noemen: Hydra,

gemachtigde: de advocaat mr. D.G. Kock,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

HET LAND ARUBA,

te Aruba,

gedaagde,

hierna ook te noemen: het Land,

gemachtigde: mr. C.L. Geerman (DWJZ).

1.DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het verzoekschrift, met producties;

-de conclusie van antwoord, met producties;

-de conclusie van repliek;

-de conclusie van dupliek.

1.2

Vonnis is bepaald op heden.

2.DE FEITEN

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

2.2

Op 19 februari 2019 heeft Hydra een aanvraag ingediend bij de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu voor uitgifte in erfpacht van een perceel domeingrond van ongeveer 2000 m2. In die aanvraag staat als bestemming voor dat grondstuk vermeld: “
Voor Appartementen”.

2.3

De door de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu geslagen/ondertekende beschikking van 18 juni 2019 met als kenmerk DIP/1805 (hierna: beschikking-1) vermeldt onder meer het navolgende:

“
(…).

Met referte aan uw verzoek gedateerd 15 februari 2019 t.n.v. (…) Hydra (…) betreffende de verkrijging van het recht van erfrecht op een perceel domeingrond gelegen te Eagle Beach, bericht ik u als volgt.

Hydra (…) wordt het recht van optie op een perceel domeingrond gelegen te Eagle Beach, groot ongeveer 1633 m2, voor een periode van zes maanden verleend, zulks met de bestemming daarop optrekken, hebben en exploiteren van een appartementencomplex voor langere huurduur met bijbehorende faciliteiten. Binnen de optietermijn dient de vennootschap aan alle in de ministeriële beschikking van optierechtverlening opgenomen voorwaarden en bepalingen te voldoen.

Voor het hebben van het recht van optie is een bedrag van Afl. 3.674,= (zegge: drieduizendzeshonderdvier en zeventig en 00/100 Arubaanse florin) verschuldigd, vermeerderd met een bedrag voor de zegels, leges en administratiekosten.

Bovenvermelde kosten dienen binnen één maand na dagtekening van de factuur behorende bij deze beschikking te worden voldaan ten kantore van de Directie Financiën of bij één van de op de factuur vermelde lokale banken. Na betaling van genoemde kosten dient een kopie van het betalingsbewijs bij de Directie Infrastructuur en Planning te worden ingeleverd en zal aan Hydra (…) een exemplaar van de ministeriële beschikking van optieverlening worden verschaft.

Ten slotte moge ik u erop wijzen dat het recht van optie komt te vervallen en het verzoek als afgedaan zal worden beschouwd, indien binnen dertig dagen na dagtekening van de factuur behorende bij deze beschikking en de verschuldigde bedragen, zijnde Afl. 3.674,=, vermeerderd met het bedrag voor de zegels, leges en administratiekosten, niet zijn betaald en de stukken niet zijn afgehaald bij de DIP.”.

2.4.1

De aan Hydra gerichte brief van (de Directeur van) de Directie Infrastructuur en Planning van 26 juli 2019 vermeldt onder meer het volgende:

“
(…)

Onderwerp: Optieverlening te Eagle Beach

(…)

Hierbij nodig ik u uit zich ten kantore van de Directie Infrastructuur en Planning te vervoegen teneinde hogergenoemd onderwerp af te handelen.

U gelieve bijgaande facturen een totaal bedrag ad Afl. 4.012,00, Afl. 300,00 zijnde voor administratiekosten en Afl. 38,00 voor zegels- en legeskosten, zijnde voor de optiekosten Afl. 3.674,00 bij de Directie Financiën of bij één van de op de genoemde factuur vermelde banken te voldoen.

Na betaling van genoemde factuur kunt u uw stukken bij de Directie Infrastructuur en Planning (000) afhalen.”.

2.4.2

Voormelde door Hydra te betalen factuur (hierna: de factuur) is gedagtekend 2 juli 2019. Daarop staat als vervaldatum vermeld 1 augustus 2019.

2.5

Voormelde aan Hydra gefactureerde kosten zijn door haar via de bank betaald aan het Land op 22 augustus 2019. Na die betaling heeft Hydra diezelfde dag bij de DIP de hierna onder 2.6 omschreven beschikking-2 ontvangen. Vanaf die dag droeg Hydra kennis van de inhoud van die beschikking, waaronder begrepen de daarin omschreven voorwaarden.

2.6

De door de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu geslagen/ondertekende beschikking van 18 juni 2019, met als kenmerk DIP/805-A (hierna: beschikking-2), vermeldt onder meer het navolgende:

“
Gelezen:


Het verzoek d.d. 15 februari 2019 t.n.v. (…) Hydra (…).

Gelet op:


De Landsverordening Uitgifte Eigendommen (…) zoals gewijzigd bij Landsverordening AB 1995 no. 49

HEEFT BESLOTEN:

I. Aan (…) Hydra een optierecht te verlenen op een perceel domeingrond, groot ongeveer 1633 m2, gelegen te Eagle Beach, zoals aangegeven op de aan deze beschikking bijgevoegde situatietekening, zulks onder de volgende voorwaarden en bepalingen:

1.
Het recht van optie wordt verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond met als bestemming voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een appartementencomplex voor langere huurduur met bijbehorende faciliteiten, conform een door de Dienst Openbare Werken goedgekeurd bouwplan en af te geven bouwvergunning.

2.
Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes (6) maanden, aanvangende per dagtekening van de factuur behorende bij deze beschikking.

3.Verlenging van de optieperiode is niet mogelijk.

4.
(…).

5.
Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu te worden overgelegd:

(…).

13. Bij niet nakoming van één van de hierboven gestelde voorwaarden en/of bepalingen, alsmede indien de ingediende stukken niet door de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling Infrastructuur en Milieu worden goedgekeurd vervalt het recht van optie en zal het erfpachtrecht niet worden gevestigd.

(…).

17. De erfpachtvoorwaarden zullen bij een eventuele erfpachtuitgifte nader in een Overeenkomst tot vestiging van erfpacht (commercieel) worden vastgelegd.

(…).”.

2.7

Op 4 februari 2020 maakte de DIP publiekelijk bekend dat zij met ingang van 5 februari 2020 in verband met bouw- en renovatiewerkzaamheden gesloten zou zijn voor publiek en pas weer aan het eind van die maand voor publiek geopend zou zijn. Op 2 maart 2020 heeft Hydra bij de DIP stukken ingeleverd ter voldoening van de bij de beschikking-2 gestelde voorwaarden.

2.8

De namens de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu (door de Directeur van de DIP ondertekende) geslagen/ondertekende beschikking van 5 maart 2021 met als referentienummer DIP/11200 (hierna: beschikking-3) vermeldt onder meer het navolgende:

“
(…).

Bestemming

Zoals hiervoor aangegeven is het recht van optie verleend voor het optrekken, hebben en exploiteren van een appartementencomplex voor langere huurduur.

Het perceel waarvoor optie is verleend is gelegen te Eagle Beach, en heeft als bestemming “Toeristisch gebied Westkust”. Dit overeenkomstig de bepaling van het ROP van 2009 en 2019 en het ontwerp ROPv (0-ROPv).

Ingevolge het ROP van 2009 was het beleid voor “zone” westkust:

“De komende planperiode zal met de kwantitatieve beleidslijn daarom omgebogen moeten worden in de kwalitatieve beleidslijn. Dit betekent onder meer dat er terughoudendheid moet zijn ten aanzien van de bouw van nieuwe toeristische units (hotels, time share en condominiums). Alleen wanneer aantoonbaar sprake is van een meerwaarde voor het toeristisch product kan onderzocht worden waar nog ruimte is voor een dergelijke ontwikkeling.

(…).

Bij Landsbesluit van 17 juli 2019 no. 1 werd de tweede ROP vastgesteld. Ingevolge het vigerende ROP van 2019 is het beleid voor de “zone” westkust:


Inzetten op kwaliteit in plaats van op kwantiteit, zowel wat betreft de verblijfsaccommodaties (hotels en condominiums), de voorzieningen als de openbare ruimte;

(…).

Zowel het ROP van 2009 en 2019 wordt ervan uit gegaan dat er terughoudend omgegaan dient te worden met het uitgeven van domeingronden voor wat betreft verblijfsaccommodaties. Slechts indien er aangetoond kan worden dat er sprake is van een meerwaarde voor het toeristisch product, kan het Land overgaan tot het verlenen van een optierecht c.q. erfpachtrecht voor een perceel domeingrond voor een project zoals verblijfsaccommodaties in het toeristisch gebied voor de westkust. In casu kan er niet aangetoond worden dat het om een project gaat met een toeristische meerwaarde. Het realiseren van een appartementencomplex voor langere huurduur (c.q. permanent wonen) is niet in overstemming met het toeristisch product.

Op 1 oktober 2019 is het concept-ROPV ter inzage gelegd. Ingevolge het o-ROPv zijn de binnen dit gebied toegestane functies o.a.:

-
Verblijfsrecreatie in hotel, verblijfsrecreatie appartementencomplexen en recreatiewoningen.

Het gebied is derhalve conform het o-ROPv bestemd voor toeristische verblijfsaccommodaties (hotels en condominiums), dus verblijf voor korte duur, in ieder geval niet langer dan 90 dagen.

Dit betekent dat de bestemming waarvoor het recht van optie is verleend op het perceel domeingrond, te weten een appartementencomplex voor langere huurduur, niet in overeenstemming is met de bestemming van het gebied zoals opgenomen in het o-ROPv. Het ROP van 2019 en o-ROPv zijn te raadplegen op de website van de DIP:www.dip.aw.

Moratorium

Op 1 december 2018 is een Moratorium afgekondigd voor de bouw van nieuwe toeristische units (hotel- en condominiumprojecten).

Alhoewel gesteld kan worden dat de bestemming van het project niet gericht is op toeristische verblijfsaccommodatie, maar verblijf voor langere huurduur, geldt het moratorium onverkort voor het gebied Eagle Beach, oftewel “Toeristisch gebied Westkust”. Het Moratorium bepaalt dat er geen nieuwe erfpachtrechten verleend kunnen worden voor verblijfsrecreatieve projecten en dat er geen nieuwe projecten toegestaan worden, uitgezonderd projecten die als lopend en/of onvermijdelijk beschouwd worden.

Dit betekent ook dat het recht van optie op het perceel te Eagle Beach eveneens in strijd is met het vigerende Moratorium en ten onrechte aan “Hydra Realty” verleend.

Optietermijn

De optietermijn, conform Ministeriële Beschikking d.d. 18 juni 2019 (DIP/865-A), met in achtneming van de factuurdatum d.d. 2 juli 2019, is per 2 januari 2020 komen te vervallen. U heeft de stukken conform Ministeriële Beschikking d.d. 18 juni 2019 - artikel 1 lid 5 - pas op 2 maart 2020 ingediend bij de DIP. Dit betekent dat u niet binnen de termijn van zes maanden aan de optievoorwaarden heeft voldaan en de stukken tardief bij de DIP zijn ingediend. Op dat moment was de optie reeds van rechtswege vervallen.

Beslissing

Op grond van het bovenstaande wordt u medegedeeld dat de verleende optie c.q. Ministeriële Beschikking d.d. 18 juni 2019 (No. DIP/865-A, niet conform, althans strijdig is met (destijds) vigerende beleid, wet- en regelgeving. Derhalve is de verlening van het recht van optie nietig, althans vernietigbaar.

(…) Hydra Realty dient, gezien vorenstaande, een nieuwe aanvraag in te dienen bij de DIP. Volledigheidshalve wordt u erop gewezen dat bij de behandeling van de aanvraag het first in first out (FiFo) systeem toegepast zal worden.

(…).”.

2.9

In het op 10 augustus 2023 bij de DIP ingeleverde aan de minister van Algemene Zaken, Innovatie, Overheidsorganisatie, Infrastructuur en Ruimtelijke Ordening gerichte schrijven van Hydra staat onder meer het volgende:

“(…).

Conclusie.

Aan (…) Hydra (…) is bij ministeriële beschikking van de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu, No. DIP/805-A gedateerd 18 juni 2019 (27 juni 2019), het optierecht verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond met alsbestemming …”voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een appartementencomplex voor langere huurduur met bijbehorende faciliteiten, conform de door de Dienst Openbare Werken goedgekeurd bouwplan en af te geven bouwvergunning.”

HYDRA is stellig van overtuigd te hebben voldaan aan alle in de beschikking opgenomen voorwaarden opdat het Land haar verplichting nakomt en het recht van erfpacht op het perceel domeingrond te Eagle Beach verleent.

HYDRA heeft kosten noch moeite bespaard ten einde te voldoen aan de optievoorwaarden en het bouwklaar maken van het project. Door de uitgebleven vestiging van het recht van erfpacht, de uitgestelde bouw en het niet in exploitatie brengen van het appartementengebouw is er sprake van derving van inkomsten over een periode van ruim een jaar etc. Iedere verdere vertraging doet de geleden schade alleen maar verder oplopen.

Door de vereiste vestiging van het recht van erfpacht zonder grond, althans zonder redelijke grond te weigeren, handelt het Land in strijd met de in het maatschappelijk verkeer jegens een belanghebbende in acht te nemen zorgvuldigheid, en per definitie onrechtmatig.

HYDRA is in de afgelopen periode erg geduldig geweest en heeft ondanks de bijzondere opstelling van de DIP namens het Land, respectvol afgewacht op het tot inkeer komen van het Land en over te gaan tot de verlening van het recht van erfpacht.

HYDRA heeft alles rond om na de uitgifte van het perceel in erfpacht te kunnen starten met de bouw.

HYDRA verzoekt u ten laatste male, en voorzover nodig, sommeert het Land, om uiterlijk binnen 30 dagen na verzending van dit schrijven, het recht van erfpacht op het bewuste perceel te verlenen, althans de nodige documenten daartoe te verstrekken.

Indien u verzuimt aan dit verzoek te voldoen zal HYDRA gedwongen zijn over te gaan tot het nemen van juridische stappen tegen Land Aruba.

(…).”.

2.1

Het Land heeft geen gevolg gegeven aan voormeld schrijven van Hydra en blijft bij zijn door hem ingenomen standpunten.

3.HET GESCHIL

3.1

Hydra vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair

a. het Land beveelt binnen 60 dagen na de uitspraak van dit vonnis met Hydra een erfpachtovereenkomst onder de gebruikelijke voorwaarden aan te gaan met betrekking tot het in beschikking-1 en in beschikking-2 omschreven perceel (hierna: het perceel), met als doel het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een commercieel gebouw ten behoeve van appartementen voor kortdurende huurperioden met bijbehorende faciliteiten, en bepaalt dat het Land ten behoeve van Hydra een dwangsom verbeurt van Afl. 10.000,-- per dag of deel daarvan dat het Land dat bevel niet opvolgt;

subsidiair

b. het Land beveelt binnen 30 dagen na de uitspraak van dit vonnis met Hydra in onderhandeling te treden opdat met Hydra een erfpachtovereenkomst onder de gebruikelijke voorwaarden kan worden aangegaan, waarbij aan Hydra een voor haar aanvaardbaar recht van erfpacht wordt verleend op een perceel domeingrond met als doel het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een commercieel gebouw ten behoeve van appartementen voor langdurige huurperioden, en bepaalt dat het Land ten behoeve van Hydra een dwangsom verbeurt van Afl. 10.000,-- per dag of deel daarvan dat het Land dat bevel niet opvolgt;

meer subsidiair

c. voor recht verklaart dat het Land door het bij Hydra opgewekte vertrouwen dat zij conform het aan haar toegekende optierecht haar project zou kunnen ontwikkelen op het perceel, aansprakelijk is voor de door Hydra geleden schade, te berekenen op grond van het positieve contractsbelang van Hydra en de door haar gemaakte kosten, op te maken bij staat in een daartoe bestemde procedure;

in elk geval

d. het Land veroordeelt in de proceskosten.

3.2

Het Land voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door Hydra verzochte, en tot veroordeling van Hydra in de proceskosten.

3.3

Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.

4.DE BEOORDELING

4.1

Voorop wordt gesteld dat in elk geval vanaf het moment dat beschikking-1 aan Hydra werd uitgereikt op 22 augustus 2019 sprake was van een precontractuele fase voorgaande aan de mogelijke totstandkoming van een overeenkomst tussen partijen tot uitgifte door het Land in commerciële erfpacht van het bij partijen genoegzaam bekende perceel domeingrond te Eagle Beach (hierna: het perceel) aan Hydra. Ook gedurende die precontractuele fase worden de verhoudingen tussen partijen beheerst door de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, waarbij komt dat het Land gedurende die periode ook gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder begrepen het zorgvuldigheidsbeginsel.

4.2

Vast staat het volgende. Hydra heeft op 19 februari 2019 een aanvraag ingediend bij de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu voor uitgifte in commerciële erfpacht van een perceel domeingrond van ongeveer 2.000 m2 gelegen in Aruba te Eagle Beach voor de bouw van een appartementencomplex. In die aanvraag staat als bestemming voor dat perceel vermeld: “
Voor Appartementen”. Daarbij is niet vermeld of dat complex is bedoeld voor lange of korte verhuurduur. Naar aanleiding van die aanvraag is de hiervoor onder 2.3 vermelde beschikking-1 geslagen en uitgereikt aan Hydra. Hoewel dat niet door Hydra is aangevraagd blijkt uit die beschikking dat het Land de aanvraag van Hydra om voor hem moverende doch voor het Gerecht onbekende redenen heeft geïnterpreteerd als uitgifte in commerciële erfpacht van het perceel met als bestemming het optrekken, hebben en exploiteren van een appartementencomplex met bijbehorende faciliteiten voor langere huurduur. Hydra heeft, anders dan in deze procedure, niet tegen die door het Land aan het perceel verbonden bestemming geprotesteerd en heeft haar hele businessplan aan die bestemming aangepast.

4.3

Verder staat vast dat Hydra de in beschikking-1 bedoelde factuur, gedagtekend 2 juli 2019 en uitgereikt aan Hydra op 26 juli 2019 (hierna: de factuur), per bank heeft betaald op 22 augustus 2022. Aldus heeft Hydra in beginsel niet voldaan aan de in beschikking-1 omschreven voorwaarde dat die factuur binnen 1 maand na dagtekening daarvan betaald moest zijn op straffe van verval van haar verzoek/aanvraag. Het Land heeft zich in dit verband naar het oordeel van het Gerecht terecht op het kennelijke standpunt gesteld dat Hydra evenwel tijdig de factuur heeft betaald, omdat die eerst op 26 juli 2019 aan Hydra is uitgereikt. De redelijkheid en billijkheid en de jegens Hydra door het Land in acht te nemen zorgvuldigheid brengen immers mee dat de betaaltermijn van 1 maand begint te lopen vanaf de dag van uitreiking van de factuur aan Hydra. Het Land heeft in dit verband naar behoren gehandeld.

4.4

Eveneens op 22 augustus 2019 heeft Hydra krachtens beschikking-2 het recht van optie verkregen zoals hiervoor omschreven onder 2.6. Die beschikking heeft weliswaar als dagtekening 18 juni 2019, maar dat laat onverlet dat Hydra eerst op 22 augustus 2019 kennis heeft kunnen nemen van beschikking-2 en de daarin neergelegde voorwaarden die door Hydra binnen de optietermijn van 6 maanden vervuld moesten worden op straffe van verval van het door haar verkregen optierecht. Ter zake van die termijn bepaalt beschikking-2 het volgende: “
Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes (6) maanden, aanvangende per dagtekening van de factuur behorende bij deze beschikking.”.De bij die beschikking behorende factuur is gedagtekend 2 juli 2019.

4.5

In het licht van vorenstaande stelt het Land zich op het standpunt dat het door Hydra verkregen optierecht van rechtswege is vervallen per 2 januari 2020^[1], na ommekomst van de in beschikking-2 bepaalde periode van zes maanden gerekend vanaf 2 juli 2019, zijnde de datum van dagtekening van de op 26 juli 2019 aan Hydra uitgereikte factuur. Dat standpunt en vereiste krachtens beschikking-2 is naar het oordeel van het Gerecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en eveneens ontoelaatbaar onzorgvuldig jegens Hydra, omdat deze handelwijze van het Land met zich brengt dat aan Hydra, nadat zij beschikking-2 had ontvangen en daardoor kon vernemen dat zij het aangevraagde optierecht had verkregen, de facto geen zes maanden tijd is gegund om de bij die beschikking gestelde voorwaarden/eisen in vervulling te doen gaan. Dit klemt temeer omdat de aanvrager van een optierecht in het licht van deze handelwijze volstrekt afhankelijk is van ontoelaatbare willekeur van het Land, in die zin dat het Land op deze wijze bedoelde termijn van zes maanden naar believen kan verkorten door de beschikking krachtens welke een optierecht wordt verleend op een veel latere datum dan die van dagtekening van de door de aanvrager in dit verband te betalen factuur aan de aanvrager/optieverkrijger uit te reiken. Eerst dan verneemt de aanvrager/de optieverkrijger immers dat hij binnen zes maanden aan de dan voor hem kenbaar geworden voorwaarden moet voldoen, terwijl van die zes maanden al een aanzienlijk deel, in dit geval (2 juli tot en met 22 augustus 2019) meer dan zeven weken zijn verstreken. De redelijkheid en zorgvuldigheid brengen met zich dat het Land te dezen had moeten handelen zoals hij heeft gedaan met betrekking tot de door Hydra betaalde factuur, door als aanvangsdatum van de optietermijn van zes maanden de dag van uitreiking aan Hydra van beschikking-2 in aanmerking te nemen. De slotsom op dit onderdeel luidt dat het optierecht van Hydra niet op 2 januari 2020 is vervallen zoals ten onrechte betoogd door het Land^[2]. Naar het oordeel van het Gerecht had Hydra gerekend vanaf 22 augustus 2019 tot 22 februari 2020 de tijd om te voldoen aan de in beschikking-2 neergelegde voorwaarden/eisen.

4.6

Op 4 februari 2020 maakte de DIP echter publiekelijk bekend dat zij met ingang van 5 februari 2020 in verband met bouw- en renovatiewerkzaamheden gesloten zou zijn voor publiek tot het einde van die maand. Aldus was het voor Hydra niet mogelijk om vanaf 5 februari 2020 tot in elk geval 22 februari 2020 de krachtens beschikking-2 vereiste stukken in te leveren bij de DIP, terwijl Hydra - zoals hiervoor is geoordeeld - tot die laatste datum de tijd had om dat te doen. In het licht van dit één en ander heeft Hydra onbestreden gesteld dat de DIP eerst vanaf 2 maart 2020 weer geopend was voor publiek, op welke datum Hydra ter voldoening van de bij de beschikking-2 gestelde voorwaarden stukken bij de DIP heeft ingeleverd. Aldus kan in redelijkheid niet worden gezegd dat Hydra die stukken te laat heeft ingediend bij de DIP. Door toedoen van de DIP zag Hydra zich immers geconfronteerd met een niet aan haar tegen te werpen overmachtssituatie die met zich bracht dat zij gedurende de periode van 5 tot 22 februari 2020 onmogelijk bedoelde stukken (tijdig) kon inleveren bij de DIP. De door het Land ook in dit verband uit het oog verloren redelijkheid en zorgvuldigheid brengen mee dat het op zijn weg had gelegen om in elk geval de indiening van de stukken op 2 maart 2020 als tijdig te bestempelen. De slotsom op dit onderdeel luidt dat Hydra naar het oordeel van het Gerecht tijdig heeft voldaan aan de bij beschikking-2 gestelde voorwaarden en eisen.

4.7

Het Land stelt dat op enig moment is gebleken dat er gebreken zijn geslopen in de besluitvorming ter zake van het aan Hydra verleende optierecht en dat dat recht daarom nietig althans vernietigbaar is. Zonder nadere doch niet door het Land gegeven uitleg valt niet in te zien op grond van welke wettelijke bepaling het door Hydra verkregen optierecht nietig danwel vernietigbaar is zoals gesteld door het Land. Aan die stelling van het Land gaat het Gerecht daarom voorbij, met als gevolg in het licht van al het vorenstaande dat het door Hydra verkregen niet van rechtswege vervallen optierecht onverkort rechtsgeldig is. De vraag is of dat recht van optie met de daarin omschreven bestemming al dan niet uitvoerbaar is. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

4.8

Niet in geschil is tussen partijen dat het aan Hydra verleende recht van optie tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op het perceel met als bestemming voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een appartementencomplex voor langere (ver)huurduur met bijbehorende faciliteiten niet uitvoerbaar is gebleken omdat in het gebied waarin het perceel is gelegen krachtens het toen geldende ROP en het o-ROPV (en thans het ROPV) geen appartementencomplexen mogen worden gebouwd voor verhuur langer dan 90 dagen. Evenwel heeft het Land als zodanig het recht van optie verleend aan Hydra, terwijl het Land nota bene eigenmachtig de aanvraag van Hydra heeft geïnterpreteerd met als bestemming het optrekken, hebben en exploiteren op het perceel van een appartementencomplex met bijbehorende faciliteiten
voor langere huurduur. Dit terwijl het Land wist of behoorde te weten dat die bestemming met betrekking tot het perceel niet uitvoerbaar was, daar in strijd met het toen geldende ROP en het o-ROPV (en thans het ROPV). Bij die stand van zaken brengen maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich dat het op de weg van het Land had gelegen om in het licht van de door hem gemaakte omissie met Hydra tot een oplossing te komen, door in overleg met haar te komen tot wijziging van de in het optierecht omschreven bestemming van het door Hydra beoogde op het perceel te realiseren appartementencomplex voor verhuur voor langere duur tot verhuur voor een duur niet langer dan 90 dagen. Met die wijziging was/is het aan Hydra verleende optierecht in beginsel wel uitvoerbaar^[3]. Door dat niet te doen heeft het Land naar het oordeel van het Gerecht ontoelaatbaar onzorgvuldig ofwel onrechtmatig gehandeld jegens Hydra. Er zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd door het Land die nopen tot een andersluidend oordeel.

4.9

Hoewel in beschikking-3 nog melding wordt gemaakt van een Moratorium zoals in die beschikking omschreven, is die kwestie niet in het partijdebat betrokken en kan daarom buiten beschouwing blijven. Ten overvloede wordt in dit verband het volgende overwogen. Het Land kan dat niet in het partijdebat betrokken Moratorium redelijkerwijze niet tegenwerpen aan Hydra, omdat Hydra in het licht van het evenwel aan haar verleende optierecht daarmee gerechtvaardigd geen rekening hoefde en hoeft te houden. Het had op de weg van het Land gelegen de aanvraag van Hydra op grond van het door hem gestelde Moratorium aanstonds af te wijzen. Het nalaten daarvan komt en blijft voor rekening en risico van het Land. Bij dit alles komt nog het volgende. In haar hiervoor onder 2.9 omschreven schrijven deelt Hydra aan de minister van Algemene Zaken, Innovatie, Overheidsorganisatie, Infrastructuur en Ruimtelijke Ordening mede dat zij alles rond heeft om na de uitgifte van het perceel in erfpacht te starten met de bouw van het door haar beoogde appartementencomplex. Het Land heeft de juistheid van die mededeling niet bestreden, zodat die voor juist heeft te gelden. In het licht van die vaststaande omstandigheid kan naar het oordeel van het Gerecht in redelijkheid niet worden gezegd dat geen sprake is van een lopend project. Aldus is sprake van een uitzonderingsgrond op het Moratorium zoals omschreven op pagina 6 van dit vonnis onder het kopje “
Moratorium”.

4.1

Het hiervoor omschreven onrechtmatig handelen door het Land brengt met zich dat de primaire vordering van Hydra (bij wijze van reële executie in de zin van artikel 3:296 BW in verbinding met artikel 3:297 BW) voor toewijzing gereed ligt. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld door het Land die een andersluidend oordeel kunnen dragen. Hierbij wordt nog overwogen dat is gesteld noch gebleken dat Hydra met de door haar op 2 maart 2020 tijdig ingediende stukken niet heeft voldaan aan in beschikking-2 omschreven voorwaarden en eisen. Verder wordt hierbij nog overwogen dat is gesteld noch gebleken dat het perceel niet langer beschikbaar is om aan Hydra in erfpacht uit te geven, bijvoorbeeld omdat het inmiddels aan een derde in erfpacht is uitgegeven.

4.11

Ter zake van de door Hydra gevorderde aan het Land op te leggen dwangsommen wordt het volgende overwogen. Het Land stelt dat dit niet nodig is omdat het altijd rechterlijke uitspraken opvolgt of nakomt^[4]. Het Gerecht is ambtshalve bekend met de verwerpelijke omstandigheid dat die stelling niet juist is. Dwangsommen zullen mede daarom (gemaximeerd) worden opgelegd aan het Land als na te melden.

4.12

Het Land zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van Hydra gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.500,-- aan gemachtigdensalaris (2 punten van tarief 5) en (450,-- + 211,20 =) Afl. 661,20 aan verschotten (griffiegeld en oproepkosten).

4.13

Dit vonnis zal - zoals verzocht door Hydra - uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, omdat het Gerecht geen aanleiding ziet om dat niet te doen.

5.DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

-beveelt het Land binnen 60 dagen na de betekening aan hem van dit vonnis met betrekking tot het perceel met Hydra een erfpachtovereenkomst onder de gebruikelijke voorwaarden aan te gaan, met als (commerciële) bestemming het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een appartementencomplex met bijbehorende faciliteiten, met dien verstande dat de van dat complex deeluitmakende appartementen uitsluitend voor kortdurende perioden (niet langer dan 90 dagen) verhuurd mogen worden;

-bepaalt dat het Land ten behoeve van Hydra een dwangsom verbeurt van Afl. 10.000,-- per dag of deel daarvan dat het Land voormeld bevel niet opvolgt, met dien verstande dat het Land te dezen niet meer dan Afl. 10.000.000,-- aan dwangsommen kan verbeuren;

-veroordeelt het Land in de kosten van deze procedure aan de zijde van Hydra gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 3.161,20;

-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

-wijst af het meer of anders door Hydra verzochte.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 16 oktober 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.

Datum uitspraak: 16 oktober 2024

Instantie: Gerecht in eerste aanleg van Aruba

Zaaknummer: AUA202303468 AR

ECLI:NL:OGEAA:2024:234

Vordering tot het aangaan van een erfpachtovereenkomst met betrekking tot domeingrond voor appartementencomplex in Aruba

Uitspraak

1.DE PROCEDURE

2.DE FEITEN

3.Verlenging van de optieperiode is niet mogelijk.

3.HET GESCHIL

4.DE BEOORDELING

5.DE UITSPRAAK

Voetnoten