Uitspraak
Vonnis van 17 januari 2024
Behorend bij A.R. AUA202103370
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap naar het recht van Nevis
TAC ASSOCIATES INC.,
te Nevis, voor deze zaak gedomicilieerd ten kantore van haar hierna genoemde in Aruba gevestigde advocaten,
eiseres,
hierna ook te noemen: TAC,
gemachtigden: de advocaten mrs. A.A. Ruiz en I.R. Wever,
tegen:
[Naam gedaagde],
te [plaats] (Verenigde Staten van America),
gedaagde,
hierna ook te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek, met één productie;
- de door TAC genomen akte uitlating productie.
1.2
Op verzoek van (de gemachtigde van) [gedaagde] heeft fysiek pleidooi plaatsgevonden op 14 september 2023. TAC is verschenen bij mr. B.F.H. Croes, occuperende voor haar gemachtigden. [gedaagde] is verschenen bij zijn gemachtigde. Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd - beiden mede aan de hand van voorgedragen en overgelegde pleitaantekeningen, die van [gedaagde] voorzien van toegelaten nadere producties - en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Vonnis is nader bepaald op heden.
2. DE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Tussen partijen is op 8 augustus 2021 een schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen (hierna: de koopovereenkomst) krachtens welke [gedaagde] heeft gekocht van TAC het in Aruba te [plaats] gelegen onroerend goed (hierna: de woning) voor een koopsom van US$ 4.250.000,--.
2.3
Krachtens artikel 4 van Pro de koopovereenkomst moest [gedaagde] binnen tien werkdagen na de totstandkoming van die overeenkomst een deposito/aanbetaling van US$ 212.500,-- onder de notaris te storten, aldus uiterlijk op 20 augustus 2021. Dat is niet gebeurd.
2.4
Het tussen [Naam vertegenwoordiger] (in zijn hoedanigheid van vertegenwoordiger van TAC) met [Naam makelaar] (in haar hoedanigheid van makelaar van [gedaagde]) op 12 september 2021 gevoerde WhatsApp-spraakbericht luidt in uitgewerkte vorm als volgt:
“
Eerste Audio
Eerste Audio
0:00-0:007 Ok [makelaar] I do not mind until Saturday, let’s wait for his answer
0:07 I hope it’s a final answer and ahh and if he going to say yes, ah he really goes ahead and pull op the contract the modified contract and if not just say no and just forget about that because
0:23-0:37 it’s not good to be good in the middle of the ocean with no answer sometimes you say yes sometimes is definitely sometimes he not sure so I just want to also put an end to this either he wants to buy or not.
0:35 And that’s it simple as that its not a big problem
0:38-0:50 Ah if he doesn’t want to buy the house there must be someone else, so let’s wait until Saturday and then take a final decision in what we are going to do.
Tweede Audio
0:00 Hi [makelaar] I hope you have a great dinner, ahh what I really want to let you know is if [gedaagde] does not want to buy the house
0:007 don’t worry about it. Is not a big deal
0:10 even last night I have a conversation with my wife and my sons and they all want to keep the beach house so, in our case ah if he decides not to buy the house
0:24 we will take it off the market and keep it so ahh
Hopefully we will see what’s going on
0:32-0:44 for me exactly the same he buys great if he doesn’t buy well the family wants to keep the home so I want to have them happy because you know they love that house
So well lets keep in touch take care bye bye.”
2.5
TAC heeft [gedaagde] bij brief van 24 september 2021 te kennen gegeven dat hij niet had voldaan aan zijn uit artikel 4 van Pro de overeenkomst voortvloeiende afspraak om het overeengekomen deposito/aanbetaling ad US$ 212.500,-- uiterlijk op 20 augustus 2021 te storten onder de notaris. Bij die brief heeft TAC verder aan [gedaagde] te kennen gegeven dat hij tien dagen de tijd kreeg om dienaangaande alsnog na te komen. [gedaagde] heeft daaraan geen gevolg gegeven.
2.6
Bij brief van 7 oktober 2021 heeft TAC aan [gedaagde] te kennen gegeven dat er sinds de hiervoor onder 2.5 vermelde brief meer dat tien dagen waren verstreken en dat nakoming door [gedaagde] van zijn contractuele afspraak om bedoeld deposito onder de notaris binnen die door TAC nader gestelde termijn was uitgebleven. Bij die brief heeft TAC verder aan [gedaagde] te kennen gegeven dat zij de overeenkomst als ontbonden beschouwde en dat zij betaling door [gedaagde] van de overeengekomen boete ad US$ 212.500,-- eiste. Ook daar heeft [gedaagde] geen gevolg aan gegeven.
3.HET GESCHIL
3.1
TAC vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst rechtsgeldig door TAC buitengerechtelijk is ontbonden;
b. [gedaagde] veroordeelt om aan TAC te betalen US$ 212.500,--, althans de tegenwaarde daarvan in Arubaans courant, aan overeengekomen boete, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf 16 november 2021;
c. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2 [
gedaagde] voert verweer en concludeert dat TAC niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door haar verzochte, althans tot afwijzing daarvan, en dat TAC uitvoerbaar bij voorraad moet worden veroordeeld in de proceskosten.
3.3
Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
4.1
Niet in geschil is tussen partijen dat de koopovereenkomst tussen hen rechtsgeldig tot stand is gekomen op 8 augustus 2021. Uit die overeenkomst vloeien voor partijen in beginsel over en weer obligatoire verplichtingen ofwel verbintenissen voort, die in beginsel moeten worden nagekomen. Zo had [gedaagde] voor de koop van de woning het tussen partijen overeengekomen deposito in beginsel moeten storten onder de notaris, en dat uiterlijk op de door TAC ten opzichte van de aanvankelijk overeengekomen uiterlijke datum nader bepaalde datum, te weten uiterlijk op 20 augustus 2021. Dat is niet gebeurd, en de vraag is of [gedaagde] daarmee in (voor ontbinding van de koopovereenkomst en het opeisen van de daarbij overeengekomen boete vereiste) verzuim is geraakt of niet.
4.2
Naar het oordeel van het Gerecht moet voormelde vraag ontkennend worden beantwoord, omdat het Gerecht [gedaagde] volgt in zijn standpunt dat hij er op grond van de inhoud van het hiervoor omschreven WhatsApp-spraakbericht vanaf het einde van dat bericht op 12 september 2021 er in elk geval gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de krachtens de koopovereenkomst tussen partijen gemaakte afspraken niet langer obligatoir maar vrijblijvend van karakter zijn verworden. Uit dat bericht blijkt immers dat de vertegenwoordiger van TAC om het even is of [gedaagde] de koop van de (zijn) woning al dan niet gestand doet, temeer omdat de familie van die vertegenwoordiger de/hun woning graag wil behouden omdat zij daarvan houden en hij zijn familie in dit verband gelukkig wil zien. Bij die stand van zaken is het voor TAC niet langer mogelijk nakoming van enige bij de overeenkomst tussen partijen gemaakte afspraak te vorderen, ook niet ter zake van de tussen partijen afgesproken boetebepaling. Dit laatste klemt temeer omdat met het bewuste spraakbericht TAC niet aan [gedaagde] (door tussenkomst van zijn makelaar) te kennen heeft gegeven dat als hij zou afzien van de koop van de woning (of het deposito niet onder de makelaar zou storten) TAC nakoming zou eisen van de in dat verband overeengekomen boete. Dit één ander brengt met zich dat er geen grond bestaat voor toewijzing van de hiervoor onder b. omschreven vordering van TAC. Die vordering zal daarom worden afgewezen.
4.3
Hetzelfde geldt voor de hiervoor onder a. omschreven vordering van TAC. TAC meent dat zij de koopovereenkomst bij de hiervoor onder 2.6 vermelde brief van 7 oktober 2021 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden. Voor ontbinding door TAC van de koopovereenkomst is verzuim aan de zijde van [gedaagde] vereist. Op grond van de inhoud van het hiervoor omschreven WhatsApp-spaakbericht mocht [gedaagde] er vanaf het einde van dat bericht op 12 september 2021 gerechtvaardigd op vertrouwen dat de krachtens de koopovereenkomst tussen partijen gemaakte afspraken niet langer obligatoir maar vrijblijvend van karakter zijn verworden, waardoor TAC niet langer nakoming van enige bij de overeenkomst tussen partijen gemaakte afspraak kon eisen of vorderen van [gedaagde]. Aldus kon/kan [gedaagde] onmogelijk met betrekking tot enige tussen partijen krachtens de overeenkomst gemaakte afspraak in verzuim zijn op het moment dat TAC die overeenkomst dacht buitengerechtelijk te kunnen ontbinden. De aan [gedaagde] bij voormelde brief van 7 oktober 2021 gerichte ontbindingsverklaring van TAC heeft daarom het door haar beoogde rechtsgevolg (ontbinding van de koopovereenkomst) niet in het leven geroepen.
4.4
De slotsom luidt dat alle vorderingen van TAC zullen worden afgewezen en dat alle overige stellingen van partijen onbesproken kunnen blijven.
4.5
TAC zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde], tot aan deze uitspraak begroot op (2 punten van tarief 8, ad Afl. 3.000,-- per punt).
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
-wijst af het door TAC verzochte;
-veroordeelt TAC in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [gedaagde], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 6.000,--;
-verklaart voormelde kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 17 januari 2024 in aanwezigheid van de griffier.