ECLI:NL:OGEAA:2025:155

Uitspraak

Vonnis van 28 mei 2025

Behorend bij A.R. AUA202303181

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS

in de zaak van:

1. KIBAIMA REAL ESTATE & HOTEL MANAGEMENT NVte Aruba,

2. PLZ HORECA VBAte Aruba,

eiseressen, hierna ook te noemen: Kibaima c.s. (of afzonderlijk: Kibaima en PLZ),

gemachtigde: de advocaat mr. P.M.E. Mohamed,

tegen:

FUNDACION CAS PA COMUNIDAD ARUBANO,

te Aruba,

gedaagde, hierna ook te noemen: FCCA,

gemachtigde: de advocaat mr. M.L.J.J.P. Willems.

1.DE VERDERE PROCEDURE

1.1

Op 21 augustus 2024 heeft het Gerecht in deze zaak een tussenvonnis gewezen. Daarna heeft het Gerecht ontvangen:

- de brief namens Kibaima c.s. van 3 september 2024 met producties A tot en met M.

1.2

Op 10 september 2024 vond een comparitie van partijen plaats. Tijdens de zitting zijn verschenen:

- namens Kibaima c.s.: mr. Mohamed;

- namens FCCA: mevrouw [technisch/commercieel directeur] (technisch/commercieel directeur) en de heer [adjunctdirecteur] (adjunctdirecteur), bijgestaan door mr. Willems.

De beide gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen, die aan het dossier zijn toegevoegd. Partijen hebben verder vragen van het Gerecht beantwoord en gereageerd (of kunnen reageren) op elkaars stellingen.

1.3

De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis. De vonnisdatum is door omstandigheden aan de zijde van het Gerecht diverse keren aangehouden.

2.DE FEITEN

2.1

Onder nummers 2.1 tot en met 2.12 van het tussenvonnis heeft het Gerecht een aantal feiten vastgesteld. Partijen zijn het erover eens dat in 2.9 van het tussenvonnis een fout staat. De e-mail van 24 oktober 2022 is niet gestuurd aan de advocaat van FCCA, maar aan de heer [betrokkene 1], die zich opwierp als Real Estate Agent namens [betrokkene 2]. De advocaat van FCCA is bij deze e-mailwisseling dus niet betrokken geweest. Het Gerecht zal daarvan in het vervolg uitgaan. Ook viel het Gerecht ambtshalve op dat in het tussenvonnis abusievelijk is vermeld dat het eerste recht van hypotheek is gevestigd op 19 april 2016, terwijl dat 29 april 2016 moet zijn. Het Gerecht zal daarvan in het vervolg uitgaan.

3.DE VERDERE BEOORDELING

3.1

Het Gerecht sluit aan bij de eerdere overwegingen en beslissingen, tenzij hierna uitdrukkelijk anders wordt vermeld.

3.2

De vraag die partijen verdeeld houdt, is FCCA een beroep kon doen op het huurbeding. Kibaima c.s. stelt zich op het standpunt dat dit niet zo is, omdat

i. de huurovereenkomsten dateren van vóór het vestigen van het tweede hypotheekrecht op 25 oktober 2019;

ii. RBC wist van de huurovereenkomst tussen [betrokkene 2] en Kibaima c.s. en daarmee heeft ingestemd; en

iii. FCCA voorafgaand aan de veiling ook zelf op de hoogte was van het feit dat Kibaima c.s. het pand huurde.

3.3

Het Gerecht gaat achtereenvolgens op die standpunten in.

Ad i. Gaat het om een anterieur of een posterieur huurrecht?

3.4

Om ervoor te zorgen dat dit vonnis zelfstandig leesbaar is, vat het Gerecht de belangrijke feiten (zoals het die heeft vastgesteld in het tussenvonnis van 21 augustus 2024) nog even samen.

- Op 29 april 2016 heeft [betrokkene 2] een hypotheekrecht gevestigd op het pand (hierna: het eerste hypotheekrecht) ten behoeve van RBC. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen, dat als volgt luidt:

“
Het verbondene mag zonder schriftelijke toestemming van de kredietgeefster niet worden verhuurd of anderszins in gebruik worden afgestaan of worden gedoogd dat derden het onderpand gebruiken (…)”.

Op 2 augustus 2019 heeft [betrokkene 2] het pand verhuurd aan Kibaima c.s.
In verband met een aanvullende financiering door RBC heeft [betrokkene 2] op 25 oktober 2019 een tweede hypotheekrecht gevestigd ten behoeve van RBC (hierna: het tweede hypotheekrecht). In de hypotheekakte is eenzelfde huurbeding opgenomen als in de eerste hypotheekakte.

- In mei 2022 heeft RBC de executieveiling aangekondigd. In de veilingvoorwaarden is melding gemaakt van het bestaan van het huurbeding en is meegedeeld dat RBC geen schriftelijke toestemming voor verhuur heeft verleend. De bevoegdheid om het huurbeding in te roepen wordt volgens de veilingvoorwaarden overgelaten aan de koper.

- FCCA heeft het pand op 3 november 2022 op de veiling gekocht.

- Bij brief van 28 november 2022 heeft FCCA het huurbeding ingeroepen en de huurovereenkomsten vernietigd. Aan Kibaima c.s. is de ontruiming aangezegd. Kibaima c.s. heeft het pand op 3 februari 2024 verlaten.

3.5

Zoals het Gerecht in het tussenvonnis overwoog, strekt het huurbeding ertoe om de hypotheekhouder te beschermen tegen huurrechten die na de inschrijving van het huurbeding zijn verkregen. Zulke huurrechten hebben immers doorgaans tot gevolg dat de waarde van het onroerend goed daalt. Het huurbeding kan in beginsel niet worden ingeroepen tegen huurders die hun huurrechten hebben verkregen voorafgaand aan de inschrijving van het hypotheekrecht. Uitgangspunt daarbij is dat de hypotheekhouder – door uitoefening van de op hem rustende onderzoeksplicht – op de hoogte had kunnen (en moeten) zijn van huurrechten die al bestonden, toen het hypotheekrecht werd gevestigd.^[1]Dit staat tussen partijen ook niet ter discussie.

3.6

In dit geval zijn de huurovereenkomsten gesloten nadat het eerste hypotheekrecht was gevestigd, maar vóór de vestiging van het tweede hypotheekrecht. Volgens Kibaima c.s. brengt dit met zich dat FCCA het huurbeding niet kon inroepen, omdat haar huurrechten anterieure rechten zijn. FCCA daarentegen betoogt dat zij het huurbeding wel kon inroepen, omdat de huurrechten van Kibaima c.s. zijn ontstaan nadat RBC een huurbeding had bedongen. Het Gerecht is het met FCCA eens, en wel om de volgende reden.

3.7

Anders dan Kibaima c.s. lijkt te betogen, kan de tweede hypotheekakte met daarin het huurbeding niet los worden gezien van de eerste hypotheekakte met het huurbeding. Daarbij is het volgende van belang:

a. het eerste en het tweede hypotheekrecht zijn overeengekomen tussen dezelfde partijen, namelijk [betrokkene 2] en RBC;

b. de beide hypotheekrechten zijn gevestigd in het kader van dezelfde kredietrelatie;

c. het eerste en het tweede hypotheekrecht zijn gevestigd op hetzelfde pand;

d. het tweede hypotheekrecht is gevestigd in aanvulling op het eerste hypotheekrecht, in verband met een verhoging van het krediet dat RBC aan [betrokkene 2] beschikbaar had gesteld;

e. uit de correspondentie en de tekst van de beide hypotheekaktes blijkt dat RBC bereid was de aanvullende financiering te verstrekken onder dezelfde voorwaarden als partijen al eerder (bij de oorspronkelijke lening, die leidde tot de vestiging van het eerste hypotheekrecht) overeen waren gekomen.

Bij die stand van zaken kan het huurbeding in de tweede hypotheekakte – anders dan bijvoorbeeld als het zou gaan om een tweede hypotheekrecht ten behoeve van een andere bank – niet worden beschouwd als een losstaand huurbeding, maar gaat het om een “aansluitend” huurbeding als bevestiging van de eerder gemaakte afspraken.^[2]

3.8

Niet in geschil is dat het eerste huurbeding dateert van voor de huurrechten van Kibaima c.s. Dit betekent dat FCCA het huurbeding tegen Kibaima c.s. kan inroepen.

3.9

Bij dit oordeel speelt mede een rol dat Kibaima c.s. niet geldt als een “willekeurige” huurder van het pand. Hoewel [betrokkene 2], Kibaima en PLZ afzonderlijke entiteiten zijn, staat vast dat zij aan elkaar gelieerd waren en alle dezelfde directeur hadden. De kennis van die persoon als directeur van [betrokkene 2] (te weten dat [betrokkene 2] het pand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van RBC niet mocht verhuren), kan mede worden toegerekend aan Kibaima en PLZ. Ook Kibaima en PLZ wisten dus (althans behoorden te weten) dat de huurovereenkomsten in strijd waren met de afspraken tussen [betrokkene 2] en RBC en dat RBC zich daarop zou kunnen beroepen. In die zin verdient Kibaima c.s. als huurder minder bescherming dan bij een “buitenstaander” het geval zou zijn geweest.

Ad ii. Heeft RBC ingestemd met de huurovereenkomsten?

3.1

Partijen zijn het erover eens dat FCCA het huurbeding alleen kon inroepen, als RBC die mogelijkheid zelf nog had. Ook zijn zij het erover eens dat RBC het huurbeding niet meer kon inroepen, als zij aan [betrokkene 2] toestemming zou hebben gegeven om het pand te verhuren. Volgens Kibaima c.s. is van zo’n situatie sprake, omdat RBC wist dat [betrokkene 2] het pand voor langere termijn had verhuurd en daarmee ook had ingestemd. FCCA betwist dat.

3.11

Omdat Kibaima c.s. zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling, is het aan haar om feiten te stellen (en bij betwisting door FCCA te bewijzen) waaruit blijkt dat RBC wist dat het pand werd verhuurd en dat zij daarmee had ingestemd. Het Gerecht is van oordeel dat het Kibaima c.s. niet is gelukt de juistheid van haar stelling te bewijzen.

3.12

Uit de stukken die Kibaima c.s. in het geding heeft gebracht, zou kunnen worden afgeleid dat RBC wist (of op zijn minst had kunnen weten) dat [betrokkene 2] het pand verhuurde. Dit betekent echter niet dat RBC ook toestemming voor die verhuur heeft gegeven. In het huurbeding staat dat de toestemming alleen schriftelijk kan worden gegeven. Vast staat dat van een schriftelijke toestemming nooit sprake is geweest. Het antwoord op de vraag of een impliciete toestemming desondanks ook voldoende zou zijn kan in het midden blijven, omdat niet is gebleken dat RBC impliciet met de verhuur heeft ingestemd. In dit verband geldt dat niet te snel mag worden aangenomen dat de hypotheekhouder toestemming heeft verleend voor verhuur. Het enkele feit dat de hypotheekhouder niet optreedt tegen (op grond van de hypotheekakte niet toegestane) verhuur, betekent niet dat hij daarmee ook heeft ingestemd. Zolang de hypotheekgever aan zijn verplichtingen voldoet, kan de hypotheekhouder tegen die verhuur immers niet zomaar optreden.^[3]Ook als RBC al zou hebben geweten van de verhuur en de situatie zou hebben gedoogd, betekent dat (zonder bijkomende omstandigheden, die niet zijn gesteld of gebleken) niet dat zij daarmee de bevoegdheid heeft verloren om het huurbeding op een later moment in te roepen.

3.13

Dit betekent dat het Gerecht ervan uit moet gaan dat RBC nog altijd het recht had een beroep te doen op het huurbeding. Zij kon dit recht dus ook overdragen aan FCCA.

Ad iii. Wist FCCA voorafgaand aan de veiling dat Kibaima c.s. het pand huurde?

3.14

Tot slot betoogt Kibaima c.s. dat FCCA voorafgaand aan de executieverkoop wist dat het pand verhuurd was, en dat FCCA om die reden geen beroep kon doen op het huurbeding.

3.15

Het is de vraag het voor de uitkomst van deze procedure relevant is of FCCA voorafgaand aan de koop van het pand wist dat [betrokkene 2] huurovereenkomsten had gesloten met Kibaima c.s. FCCA is als koper van het pand immers getreden in de rechten van RBC, en het Gerecht heeft zojuist vastgesteld dat RBC het huurbeding tegen Kibaima c.s. kon inroepen. Het ligt niet voor de hand dat FCCA het huurbeding dan niet zou kunnen inroepen, als Kibaima c.s. voorafgaand aan de koop aan haar zou hebben verteld dat zij het pand huurde. Dat zou immers leiden tot het ongewenste gevolg dat de hypotheeknemer het huurbeding voorafgaand aan de executie wél zou kunnen inroepen, terwijl de opvolgende eigenaar van het pand (aan wie de hypotheeknemer haar rechten heeft overgedragen) dat na de executie dat niet zou kunnen.

3.16

Het Gerecht laat verder in het midden of de gestelde wetenschap van FCCA maakt dat zij het huurbeding niet kon inroepen, omdat niet is komen vast te staan dat FCCA daadwerkelijk wist dat [betrokkene 2] het pand (in strijd met het huurbeding) had verhuurd.

3.17

Ter onderbouwing van haar stelling dat FCCA wist dat het pand werd verhuurd, stelt Kibaima c.s.

- dat uit het taxatierapport van het pand, dat FCCA heeft ontvangen, blijkt dat het pand was verhuurd; en

- dat FCCA bij een rondleiding door het pand op de hoogte is gesteld van de aanwezigheid van huurders in het pand.

3.18

Anders dan Kibaima c.s. stelt, kan naar het oordeel van het Gerecht uit het taxatierapport niet worden afgeleid dat [betrokkene 2] het pand voor lange termijn had verhuurd. Kibaima c.s. verwijst ter onderbouwing van haar stelling naar de pagina’s 4, 9 en 10 van het rapport. Op die pagina’s staat (onder meer) het volgende:

“The property has 1 tenant. The property is being exploited as student residences and hotel, there is a cafeteria-restaurant on the property”

“Revenue:

Based on the bench market study we use AWG. 950,-/room per month for the student room. A conservative occupancy of 85% is assumed for the rooms. Based on local industry standards for a 40 seat student café, this will generate AWG. 20,- per seat per room night.

room type

quantity

room nights/months

rate in AWG

total income

student apartment

950

930240

restaurant revenue

292

233600

Total revenue for the property is AWG/year

1163840

3.19

Naar het oordeel van het Gerecht blijkt uit het taxatierapport niet dat sprake was van verhuur in strijd met het huurbeding. Het klopt dat melding wordt gemaakt van een huurder, maar dat is op zichzelf weinig verrassend, omdat het pand was bestemd voor de verhuur van studentenkamers. Uit het taxatierapport kon FCCA dus niet afleiden dat Kibaima c.s. op het moment van de executieveiling huurrechten hadden, die zij tegen de koper zouden kunnen inroepen.

3.19

Ook als het klopt dat FCCA tijdens de rondleiding heeft gezien of gehoord dat er een of meerdere huurders waren, kan daaruit niet worden afgeleid dat FCCA wist dat [betrokkene 2] huurovereenkomsten had gesloten in strijd met het huurbeding. Kibaima c.s. hebben zich verder niet uitgelaten over wat er precies aan FCCA zou zijn gemeld, zodat de juistheid van haar stelling niet is komen vast te staan.

Slotsom

3.2

Op grond van het voorgaande luidt de slotsom dat de vordering van Kibaima c.s. moet worden afgewezen.

Proceskosten

3.21

Omdat Kibaima c.s. in het ongelijk wordt gesteld, moet zij de proceskosten van FCCA betalen. Die kosten worden begroot op Afl. 3.750,- aan salaris van de gemachtigde (3 punten x tarief 5).

4.DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

4.1

wijst de vordering af;

4.2

veroordeelt Kibaima c.s. in de proceskosten, die tot de datum van uitspraak aan de kant van FCCA worden begroot op Afl. 3.750,- aan salaris van de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 28 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.

Huurbeding in hypotheekrecht en de inroeping daarvan door opvolgende koper