Uitspraak
Vonnis van 28 mei 2025
Behorend bij K.G. AUA202501202
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NANA HOLDING & REAL ESTATE V.B.A.,
te Aruba,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Nana,
gemachtigde: de advocaat mr. A.M. Wever,
tegen
1.[Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1],
2. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2],
3. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 3],
4. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 4],
5. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 5],
te Aruba,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagden in conventie, eisers in reconventie],
gemachtigden: de advocaten mrs. R.A. Wix en L. Pieters.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 8 mei 2025.
1.2
Nana is ter terechtzitting verschenen bij haar gemachtigde, die werd vergezeld door [directeur en UBO van Nana] (directeur en UBO van Nana). [Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn verschenen bij hun gemachtigden. Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd - beiden mede aan de hand van voorgedragen en overgelegde pleitnota’s - en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE FEITEN IN CONVENTIE EN IN RECONVENTIE
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden, staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
Op 3 juni 2024 hebben Nana en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een koopovereenkomst gesloten ter zake van de koop van 10 appartementsrechten en een perceel eigendomsgrond (382 m2) gelegen in Aruba te [adres] (hierna: het Project) voor een bedrag van US$ 1.350.000,-- (hierna: de Koopovereenkomst).
2.3
Artikel 1.4 van de Koopovereenkomst luidt - voorzover thans van belang - als volgt:
“The conveyance of title of the Property to Purchaser from Seller will take place by virtue of a Deed of Transfer of Title at the offices of the Notary, and within ninety (90) days if the date of signing of this Agreement (term subject to extension provided that said extension has been agreed upon in writing by Parties)“Closing Date”. (…).”
2.4
Artikel 6.3 van de Koopovereenkomst luidt als volgt:
“In the event the Purchaser fails to obtain financing from a financial institution within forty-five (45) days of signing of this Agreement (term subject to extension provided that said extension has been agreed upon in writing by Parties), Purchaser can dissolve this Agreement. If Purchaser invokes dissolution, he shall see to it that the notice of invoking the dissolution has been received by Seller on aforementioned date at the latest and that he submits the written rejection of the finance institution in question. Then both parties shall be released from this agreement. The measures related to default shall not apply to the dissolution as referred to in this article.”
2.5
Op 30 april 2024 is directeur van Nana een overeenkomst aangegaan met Finance Quest die krachtens die overeenkomst als “
Agent Arranger” zou fungeren en financiering zou faciliteren voor het Project.
Agent Arranger” zou fungeren en financiering zou faciliteren voor het Project.
2.6
Finance Quest was niet succesvol in het regelen van financiering voor het Project.
2.7
Nana heeft ten behoeve van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een bedrag gelijk aan 10% van de koopprijs ad Afl. 240.300,-- in depot gestort op de derdenrekening van notariskantoor M.J.C. Tromp.
2.8
Nana heeft een andere investeerder benaderd om het Project te financieren.
2.9
In een emailbericht van 16 januari 2025 van de notaris T.R. Johnson aan Nana staat onder meer het volgende:
“
(…)
(…)
2. Nan no ta dispuesto pa baha prijs.
3. Segun (…), nan a warda hopi tempo, tambe pa bo keda cla cue financiamento. Finalmente, nan tin otro opcionnan dus nan kier sa di bo no mas laat cu otro siman diamars (21 januari) si Nana (…) lo sigui cu e cumpra of no.
(…).
5. Segun e contract (articulo 6), nan por cancela cu un aviso di 10 dia pa bo(so) tene esei na cuenta.
(…).”.
2.1
Bij emailbericht van 28 januari 2025 heeft Arubabank aan Nana onder meer het volgende medegedeeld:
“
(…) As per our agreement that was signed to purchase [adres] and the information provided by the notary, there has been a material change in the collateral provided. The Bank’s approval was subject to Nana Holding purchasing the complete property, including all the units and surrounding area. It appears now that there are two units that are not included in this purchase. Based on this we cannot proceed with the deal, as the repayment of the loan towards the Bank was based on a development plan which can no longer be executed.
(…) As per our agreement that was signed to purchase [adres] and the information provided by the notary, there has been a material change in the collateral provided. The Bank’s approval was subject to Nana Holding purchasing the complete property, including all the units and surrounding area. It appears now that there are two units that are not included in this purchase. Based on this we cannot proceed with the deal, as the repayment of the loan towards the Bank was based on a development plan which can no longer be executed.
To purchase the additional units will require additional capital and/or financing which will provide for a lower profitability in the project. We regret to inform you that this additional risk has not been approved, for which we must cancel the previous agreement. (…).”.
2.11
Bij brief van 13 februari 2025 heeft Nana onder meer de Koopovereenkomst ontbonden. Tevens werden bij die brief [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] door Nana verzocht om een release letter te tekenen waarin notaris M.J.C. Tromp werd geïnstrueerd tot afgifte aan Nana van het in depot gehouden bedrag ad Afl. 240.300,-- (hierna: het verzoek).
2.12
Aan het verzoek heeft Nana geen gehoor gegeven.
3.HET GESCHIL
in conventie
3.1
Nana vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. [Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] beveelt om binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis notaris M.J.C. Tromp te instrueren tot afgifte aan Nana van het door die notaris in depot gehouden bedrag ad Afl. 240.300,--, op straffe van verbeurte van een dwangsom van Afl. 10.000,-- voor iedere dag dat [Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat bevel niet opvolgen;
b. [Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2 [
Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van het door Nana verzochte en tot veroordeling van Nana in de proceskosten.
in reconventie
3.3 [
gedaagden in conventie, eisers in reconventie] vorderen dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
i. Nana veroordeelt om het onroerend goed binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis ingevolge de Koopovereenkomst af te nemen ten overstaan van notaris Tromp;
ii. bepaalt dat Nana ten behoeve van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een dwangsom verbeurt van Afl. 10.000,-- per dag dat zij voormelde veroordeling niet nakomt, met een maximum van Afl. 250.000,--;
ii. Nana veroordeelt in de reconventionele proceskosten.
3.3
Nana voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verzochte.
in conventie en in reconventie
3.4
Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
in conventie
4.1
Het spoedeisend belang van Nana bij (toewijzing van) haar vordering volgt uit de aard van die vordering en de daaraan door Nana ten gronde gelegde stellingen.
4.2
In deze op snelheid gerichte procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde stellingen, zonder nader onderzoek, de vraag worden beantwoord of de vordering van Nana in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorziening gerechtvaardigd is.
4.3
In de kern stelt Nana als grondslag voor haar vordering dat toen zij bij het hiervoor onder 2.11 vermeld schrijven op 13 februari 2025 de ontbinding van de Koopovereenkomst inriep i.v.m. het niet kunnen verkrijgen van financiering voor aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te betalen koopsom het in de overeenkomst omschreven financieringsvoorbehoud nog van kracht was, omdat Nana uit gedragingen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] heeft kunnen en mogen afleiden dat het aanvankelijk 45 dagen durende financieringsvoorbehoud in elk geval tot en met die datum was verlengd. Met [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] volgt het Gerecht Nana niet in dat standpunt. Het door Nana beoogde rechtsgevolg volgt in elk geval niet uit het hiervoor onder 2.9 vermeld schrijven van de aldaar genoemde notaris, temeer niet omdat dit schrijven geen gedraging of verklaring van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] naar Nana toe is. Bij dit alles komt dat partijen naar eigen zeggen van Nana geen schriftelijke verlenging van het financieringsvoorbehoud zijn overeengekomen, welk vormvereiste volgt uit het hiervoor onder 2.4 weergegeven artikel 6.3 van de Koopovereenkomst.
4.4
Vorenstaande brengt mee dat Nana zich uiterlijk binnen 45 dagen na 3 juni 2024 kon beroepen op bedoeld voorbehoud, zijnde een ontbindende voorwaarde. Dat is niet gebeurd, met als gevolg dat de Koopovereenkomst niet meer ontbonden kon worden door Nana op grond van het niet kunnen verkrijgen van financiering, terwijl gesteld noch is gebleken dat Nana anderszins bevoegd was de Koopovereenkomst te ontbinden.
4.5
Overigens heeft te gelden dat als sprake zou zijn een financieringsvoorbehoud voor de duur van 90 dagen, zoals Nana lijkt te stellen, dan stond voor Nana in geval van het niet kunnen verkrijgen van financiering beroep op dat voorbehoud open tot en met 3 september 2024. Aldus kon Nana op 13 februari 2025 zich niet met succes beroepen op het in de Koopovereenkomst neergelegde doch toen uitgewerkte financieringsvoorbehoud.
4.6
Verder wordt nog overwogen dat als het Gerecht Nana wel zou volgen met betrekking tot haar interpretatie van voormeld schrijven van de notaris dan kan uit dat schrijven niet meer volgen dan dat het financieringsvoorbehoud was verlengd tot en met 21 januari 2025, terwijl Nana zich eerst (tevergeefs) op 13 februari 2025 op het toen niet meer geldende voorbehoud heeft beroepen.
4.7
Al het vorenstaande leidt reeds tot de slotsom dat de hiervoor onder 4.2 geformuleerde vraag ontkennend moet worden beantwoord, met als gevolg dat de door Nana gevraagde voorziening zal worden afgewezen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld door Nana die een andere uitkomst van deze procedure kunnen dragen.
4.8
Ook afweging van de belangen van partijen maakt vorenstaande niet anders, omdat het Gerecht geen zwaarwegender belangen ziet aan de zijde van Nana bij toewijzing van het door haar verzochte ten opzichte van de belangen van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bij afwijzing daarvan.
4.9
Nana zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeel in de conventionele proceskosten van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.000,-- aan salaris voor de gemachtigden.
in reconventie
4.1
De uitkomst van de conventionele procedure brengt met zich dat de Koopovereenkomst staat als een huis. Dat betekent in beginsel dat Nana die overeenkomst moet nakomen zoals verlangd en gevorderd door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]. Naar het voorshandse oordeel van het Gerecht is echter voorshands voldoende aannemelijk dat Nana geen voor de nakoming van de Koopovereenkomst vereiste financiering kan verkrijgen. Dit staat aan nakoming door Nana van de Koopovereenkomst in de weg. In het licht van die omstandigheid ziet het Gerecht geen rechtens te respecteren belang laat staan spoedeisend belang aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bij toewijzing van hun hiervoor onder i. omschreven vordering. Overigens hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] niet gesteld dat zij spoedeisend belang hebben bij (toewijzing van) die vordering. De hier besproken vordering van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal worden afgewezen, nu bij de geschetste stand van zaken een gelijk oordeel valt te verwachten in een bodemprocedure. De hiervoor onder ii. omschreven vordering, en dat behoeft geen betoog, deelt in dat lot.
4.11 [
Gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zullen, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de reconventionele proceskosten van Nana, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.000,--.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding:
i
n conventie
n conventie
5.1
wijst af het door Nana verzochte;
5.2
veroordeelt Nana in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie], tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 2.000,--;
in reconventie
5.3
wijst af het door [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verzochte;
5.4
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in de reconventionele proceskosten van Nana, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.000,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 28 mei 2025 in aanwezigheid van de griffier.