Uitspraak
Vonnis van 16 april 2025
Behorend bij AUA202400852 AR
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[Eiseres] REAL ESTATE N.V.,
te Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: [eiseres],
gemachtigde: aanvankelijk de advocaat mr. G.J. Scheper, thans geen,
tegen:
DE STICHTING ZIEKENVERPLEGING ARUBA (S.Z.A.),
te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: SZA,
gemachtigde: de advocaat mr. A.E. Barrios.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties I tot en met VIII, ingekomen op 15 maart 2024;
- de conclusie van antwoord van 4 september 2024 met producties 1 t/m 5;
- de conclusie van repliek van 30 oktober 2024;
- de conclusie van dupliek van 15 januari 2025.
1.2
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2.DE FEITEN
2.1
Met ingang van 1 maart 2010 heeft SZA een bedrijfsruimte aan de [adres] gehuurd van [eiseres]. De huurovereenkomst duurde aanvankelijk vier jaar en is vervolgens verlengd met achtereenvolgens vier jaar (tot 1 maart 2018) en vijf jaar (tot 1 maart 2023).
2.2
In de eerste huurovereenkomst is – voor zover voor deze procedure van belang – het volgend bepaald:
Artikel 2 Huurperiode, verlening, tussentijdse beëindiging, ontbindende voorwaarde
Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van vier (4) jaar, ingaande op 1 maart 2010 en derhalve eindigend per 1 maart 2014.
Na het verstrijken van de eerste termijn van 4 jaar kan de huurovereenkomst (…) jaarlijks worden verlengd met een periode van één jaar (…)
Tussentijdse opzegging van deze overeenkomst gedurende de eerste vier jaren van deze overeenkomst is alleen mogelijk indien er sprake is van zwaarwegende omstandigheden, waardoor van een der partijen in redelijkheid niet verlangd kan worden deze overeenkomst voort te zetten. Indien de overeenkomst wordt verlengd kunnen beide partijen de overeenkomst tussentijds opzeggen waarbij een opzegtermijn van drie (3) maanden geldt.
Artikel 8 Onderhoud, wijzigingen, enz.
(..)
3. Voor zover SZA – met de voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – veranderingen, verbeteringen en betimmeringen in het gehuurde heeft aangebracht is SZA verplicht om bij het einde van deze overeenkomst de eigendom daarvan over te dragen aan verhuurder zonder dat partijen over en weer aan elkaar enige vergoeding terzake van de veranderingen, verbeteringen of vertimmeringen verschuldigd zijn.
4. Ten behoeve van de datacommunicatie met het [Hospitaal] Hospitaal, zal de SZA een datacommunicatiekabel aanleggen naar het gehuurde. De locatie zal in overleg met de Huurder nader worden bepaald. Hier geldt het gestelde in lid 3 van dit artikel bij beëindiging van de overeenkomst.
2.3
De huurovereenkomst die is gesloten ten behoeve van de eerste verlenging (voor de periode van 1 maart 2014 tot 1 maart 2018) is gelijkluidend aan de eerste overeenkomst. De tweede verlenging (voor de periode van 1 maart 2018 tot 1 maart 2023) is vastgelegd door middel van een “addendum huurovereenkomst”, waarin staat dat partijen de huurovereenkomst willen verlengen voor een periode van vijf jaar.
2.4
Bij brief van 13 september 2022 heeft SZA de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 13 december 2022. SZA heeft huur betaald tot 1 januari 2023.
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 [
Eiseres] vordert veroordeling van SZA om aan haar Afl. 138.600,- te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van SZA in de proceskosten.
3.2 [
Eiseres] legt aan haar vordering de stelling ten grondslag dat SZA de huurovereenkomst, in strijd met de huurovereenkomst, voortijdig heeft opgezegd. Daardoor heeft [eiseres] schade geleden ten bedrage van vijf maanden huur, dus van Afl. 38.500,-. Ook lijdt [eiseres] schade doordat SZA zonder overleg ondergrondse datacommunicatiekabels en een netwerkkast heeft aangelegd.
3.3
SZA voert hiertegen gemotiveerd verweer.
3.4
Het Gerecht zal hierna ingaan op de standpunten van partijen, voor zover die relevant zijn voor de beoordeling van de vordering.
4.DE BEOORDELING
4.1
De vordering van [eiseres] bestaat uit twee componenten, namelijk
i. schadevergoeding wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst; en
ii. schadevergoeding wegens het aangelegde datanetwerk.
4.2
Het Gerecht zal die twee componenten hierna afzonderlijk beoordelen.
De beëindiging van de huurovereenkomst
4.3
Partijen zijn het niet met elkaar eens over de vraag of SZA de huurovereenkomst tussentijds mocht opzeggen. Het Gerecht is het met SZA eens dat dit wel was toegestaan.
4.4
Partijen hebben aanvankelijk met elkaar een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd (namelijk voor de duur van vier jaar). Zij hebben daarbij (in artikel 2 lid 3) afgesproken dat tussentijdse opzegging gedurende de eerste vier jaar alleen mogelijk zou zijn in bijzondere gevallen. Ook als ervan moet worden uitgegaan dat partijen voor de derde huurtermijn zo’n zelfde afspraak hebben gemaakt en dat dus op 1 maart 2018 een nieuwe termijn van vier jaar begon te lopen, geldt dat die termijn was geëindigd op 1 maart 2022. Daarna was de overeenkomst dus opzegbaar met inachtneming van de in artikel 2 lid 3 opgenomen opzegtermijn van drie maanden. SZA heeft die opzegtermijn in acht genomen.
4.5
Dit betekent dat SZA heeft gehandeld in overeenstemming met de afspraken van partijen. De vordering van [eiseres] tot betaling van aanvullende huurtermijnen zal dus worden afgewezen.
De aanleg van de datakabels
4.6 [
Eiseres] stelt daarnaast dat zij schade heeft geleden, doordat SZA zonder toestemming en zonder overleg ondergrondse datakabels heeft laten aanleggen.
4.7
Het Gerecht is het niet met [eiseres] eens dat de toestemming van [eiseres] voor het aanleggen van de kabels ontbrak. In artikel 8 lid 4 van de huurovereenkomst is immers bepaald dat SZA datakabels zal laten aanleggen. Daarmee heeft [eiseres] dus bij het aangaan van de huurovereenkomst ingestemd. Overleg moest alleen nog plaatsvinden over de locatie waar de kabels zouden worden geplaatst.
4.8
Volgens [eiseres] heeft SZA dat niet gedaan en lijdt zij daardoor schade. Die schade bestaat (als het Gerecht de stellingen van [eiseres] goed begrijpt) uit het volgende:
a. In de eerste plaats heeft SZA geen extra huur betaald, terwijl doorgaans een hogere huurprijs wordt bedongen als er gebruik wordt gemaakt van een ruimte voor datacommunicatie. [Eiseres] begroot het verlies aan extra huurinkomsten op Afl. 7.700,- per jaar. Gerekend over de 13 jaar waarop SZA de ruimte heeft gehuurd, bedragen de gemiste huurinkomsten Afl. 100.100,-.
b. [Eiseres] weet niet waar de kabels liggen en wat voor kabels het zijn, zodat zij onbekend is met de stralingseffecten.
c. SZA mocht de werkzaamheden alleen laten uitvoeren na daarvan een melding te doen om te voorkomen dat andere kabels beschadigd zouden raken.
d. [Eiseres] wil de datacommunicatiekabels niet en wil dus ook niet betalen voor de verwijderingskosten.
Ad a.
4.9
Partijen hebben in artikel 8 lid 4 van de huurovereenkomst afgesproken dat SZA datakabels mocht aanleggen. Niet valt in te zien waarom SZA na de aanleg van die bekabeling extra huur aan [eiseres] zou moeten betalen. Partijen hebben er bij aanvang van de huurovereenkomst rekening mee gehouden dat er bekabeling zou komen, de kosten van de aanleg daarvan zijn door SZA betaald en de kabels zijn op grond van de huurovereenkomst zonder nadere vergoeding eigendom geworden van [eiseres].
Ad b., c. en d.
4.1
Bij de beoordeling van de overige standpunten van [eiseres] stelt het Gerecht het volgende voorop. Ook als het klopt dat SZA – in strijd met de afspraken – heeft nagelaten om te overleggen over de locatie van de kabels (wat SZA heeft betwist), leidt dat er niet zonder meer toe dat SZA schadeplichtig wordt. Het ligt in dat geval op de weg van [eiseres] om de stellen (en bij betwisting door SZA te bewijzen) dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden, lijdt of zal lijden door het gebrek aan overleg door SZA. Dat heeft [eiseres] nagelaten.
4.11
Voor zover [eiseres] zich zorgen maakt over mogelijke gezondheidsschade (of andere problemen) als gevolg van de aanleg van de kabels, geldt dat SZA met de verklaring van Setar heeft uitgelegd wat voor soort (glasvezel-)bekabeling is gebruikt en dat deze kabels veilig zijn. [Eiseres] heeft nagelaten in reactie daarop duidelijk te maken dat en waarom zij toch schade lijdt.
4.12
Het is juist dat het nodig (of op zijn minst verstandig) is om voordat met graafwerkzaamheden wordt begonnen, eerst na te gaan waar in de grond zich leidingen en kabels bevinden. [Eiseres] stelt dat SZA dat niet heeft gedaan, wat SZA overigens betwist. Wat daar ook van zij: gesteld noch gebleken is dat er tijdens de werkzaamheden die in opdracht van SZA zijn uitgevoerd, leidingen of kabels beschadigd zijn geraakt. Evenmin is gesteld of gebleken dat [eiseres] daardoor schade heeft geleden. Ook deze stelling leidt dus niet tot toewijzing van de vordering van [eiseres].
4.13 [
Eiseres] stelt tot slot dat zij de datakabels niet wil hebben. De gevolgen van die keuze kan zij echter niet op SZA afwentelen. Partijen hebben in de overeenkomst immers afgesproken dat SZA kabels mocht laten aanleggen en dat deze na afloop van de huurovereenkomst eigendom zouden worden van [eiseres]. Mocht [eiseres] zich nadien hebben bedacht, in die zin dat zij de kabels toch niet wil houden, dan komt dat voor haar eigen rekening. Er is immers niet afgesproken dat SZA de kabels na het einde van de huurovereenkomst weer zou moeten laten verwijderen.
Slotsom
4.14
Op grond van het voorgaande is de conclusie dat de vordering van [eiseres] moet worden afgewezen.
4.15
Omdat [eiseres] ongelijk krijgt, wordt zij veroordeeld in de proceskosten van SZA. De hoogte daarvan wordt begroot op Afl. 4.000,- aan salaris van de gemachtigde (2 punten x tarief 7).
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
wijst de vordering af;
5.2
veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van SZA worden begroot op Afl. 4.000,- aan salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 16 april 2025 in aanwezigheid van de griffier.