Uitspraak
Vonnis in kort geding van 6 juni 2025
Behorend bij AUA202501702 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN VERZET IN KORT GEDING
in de zaak van:
1.[Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1],
2.
[Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2],
[Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2],
te Aruba,
eisers in het verzet,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna ook te noemen: de huurders,
gemachtigde: de advocaat mr. D.L. Emerencia.
tegen:
[Eiser in conventie, gedaagde in reconventie]
te Aruba,
gedaagde in het verzet,
eiser in conventie, gedaagde in reconventie,
hierna ook te noemen: de verhuurder,
gemachtigden: de advocaten mr. L.M. Leeuwe en mr. J.A. Saade.
1.DE PROCEDURE
1.1
Bij vonnis van 21 mei 2025 in kort geding, waarin de huurders niet waren verschenen, heeft het Gerecht de huurders veroordeeld tot ontruiming van de woonruimte [adres], appartement nummer [appartement nummer], te Aruba binnen 10 dagen na de datum van het vonnis, op straffe van een gemaximeerde dwangsom.
1.2
De huurders hebben op 5 juni 2025 verzet aangetekend tegen het verstekvonnis en tevens bij wijze van ordemaatregel een verbod van executie van het verstekvonnis op straffe van een dwangsom gevorderd. De huurders hebben daarbij een eis in reconventie ingesteld. Beide partijen hebben daags voor de mondelinge behandeling producties overgelegd.
1.3
De mondelinge behandeling van het verzet en de ordemaatregel heeft plaatsgevonden op de zitting van 6 juni 2025. De huurder (eiser in verzet 1) is verschenen mede namens de huurster (eiser in verzet 2), met hun gemachtigde. De verhuurder is verschenen bij zijn gemachtigde mr. Saade. Beiden hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en vragen van de rechter beantwoord.
1.4
Ter zitting is de gevorderde ordemaatregel gegeven voor de periode tussen de zitting en de uitspraak van dit vonnis. De uitspraak is, zoals op de zitting aan de gemachtigden meegedeeld, bepaald op vandaag.
2.HET GESCHIL
2.1
De huurders vorderen vernietiging van het verstekvonnis met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten. In reconventie vorderen de huurders de verhuurder te bevelen: (1) het beslag dat de verhuurder heeft gelegd op het salaris van de huurder op te heffen op straffe van een dwangsom, (2) de documenten te verstrekken die nodig zijn om zich op het adres van het gehuurde in te schrijven, (3) zich te onthouden van inbreuken op het huurgenot en (4) zich te onthouden van belemmering van het gebruik van water, elektriciteit, internet en airconditioning, met veroordeling van verhuurder in de proceskosten. Op de grondslagen van deze vorderingen gaat het Gerecht hierna bij de beoordeling in.
2.2
De verhuurder bepleit bevestiging van het verstekvonnis en afwijzing van de vorderingen in reconventie. Op de argumenten hiervoor gaat het Gerecht hierna bij de beoordeling in.
3.DE BEOORDELING
In conventie
3.1
Een vordering tot betaling van periodiek verschuldigde termijnen uit een lopende overeenkomst is in de regel voldoende spoedeisend voor toewijzing in kort geding. Dit geldt ook voor een vordering tot ontruiming op grond van een huurachterstand, ook al wordt daarvan in dit kort geding geen betaling gevorderd (wel in de inmiddels aanhangige bodemprocedure). Het wachten op een beslissing van de bodemrechter doet immers doorgaans de huurachterstand oplopen, met als gevolg toename van de schade door huurderving voor de verhuurder. Dit geldt te meer in dit geval, waar gedurende de eerste vijf maanden van de huurovereenkomst een huurachterstand vier maanden is ontstaan (gerekend tot en met juni 2025; de huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd). Deze vaststelling vormt reeds grond om het verstekvonnis waarin de huurders zijn veroordeeld tot ontruiming, op grond van onder meer een huurachterstand van drie maanden, in stand te laten.
3.2
De onder 3.1 genoemde gebruiksregel kan uiteraard uitzondering lijden. Daarvoor zijn omstandigheden vereist die tot gevolg hebben dat (ondanks de huurachterstand) de veroordeling tot ontruiming in kort geding niet gerechtvaardigd is. De huurders hebben daartoe het volgende aangevoerd, waarover het Gerecht als volgt oordeelt.
3.2.1
De huurders waren bereid tot betaling, maar die betaling werd door de verhuurder geweigerd, zo stellen de huurders. Afgezien wat van wat aanloopproblemen over de wijze van betaling, is niet gebleken dat de verhuurder niet bereid was de maandelijkse huurbetalingen te accepteren. Integendeel: gebleken is dat de huurders vanaf een zeker moment konden betalen op de derdenrekening van de advocaat van de verhuurder. Van die mogelijkheid hebben de huurders geen gebruik gemaakt, wat zij verklaren met het feit dat inmiddels een conflict tussen partijen was ontstaan met (de dreiging van) dit kort geding, beslag onder de werkgever van de huurder en een procedure voor de Huurcommissie. Wat daarvan ook zij, een rechtvaardiging om niet te betalen vormt het niet.
3.2.2
De huurders beroepen zich verder op gebreken die de verhuurder niet zou herstellen, zoals het niet functioneren van de airconditioning, het ontbreken van toegang tot internet en vervuiling van het gehuurde. Ook beroepen zij zich op (andere) inbreuken door de verhuurder op hun huurgenot, zoals het huurders niet binnen laten parkeren, het hen beletten zich in te schrijven op het adres en het verbaal intimideren van de huurders en hun kind. Daarom zijn zij opgehouden de huur te betalen; ter zitting hebben zij dit gekwalificeerd als opschorting.
Wat betreft de airconditioning: gebleken is dat deze het inmiddels weer doet, door reparaties van de zijde van de huurders, waarvan niet vaststaat dat zij krachtens artikel 7 van Pro de huurovereenkomst voor rekening van de verhuurder moesten komen.
Wat betreft de toegang tot internet en de binnenparkeerplaats: niet is gebleken dat de verhuurder verplicht is om die aan de huurders te verschaffen.
Wat betreft vervuiling en onderhoudsgebreken: volgens artikel 4 van Pro de huurovereenkomst hebben de huurders het gehuurde in goede staat van onderhoud ontvangen en zijn zij verder verantwoordelijk voor het klein onderhoud en de schoonmaak. Wat betreft verdere inbreuken op het huurgenot: die zijn gesteld maar, binnen het beperkte toetsingskader van dit kort geding zonder formele bewijslevering, niet gebleken of aannemelijk geworden.
3.2.3
Opschorting van betalingen door de huurders, indien al toegelaten, dient overigens in juiste proportie te staan tot de verplichtingen van de verhuurder waarvan de huurders nakoming proberen te bewerkstelligen. Afgezien van het feit dat, zoals volgt uit hetgeen onder 3.2.2 is geoordeeld, van serieuze tekortkomingen van de verhuurder niet is gebleken, is het opschorten van de volledige huurbetaling over vier maanden hoe dan ook niet proportioneel met de gebreken van het gehuurde en de tekortkomingen van de verhuurder waarop de huurders zich beroepen, ook niet wanneer die zouden vaststaan.
3.3
De huurders hebben ter zitting eerst aangeboden twee maanden huur te betalen, toen drie maanden en tot slot de hele huurachterstand van vier maanden, te betalen op 10 juni 2025. De verhuurder was niet bereid om tegenover deze betaling het beslag op het loon van de huurder op te heffen en de vordering in kort geding in te trekken. Het aanbod kan niet leiden tot het oordeel dat het verstekvonnis niet in stand kan blijven, alleen al omdat het aanbod niet is gedaan onder het bieden van enige zekerheid voor de nakoming. Het aanbod kan op zichzelf, om dezelfde reden, ook geen grond vormen voor verlenging van de ontruimingstermijn.
3.4
Naar het doel van ontruiming van de tekortschietende huurder staan voor de verhuurder drie wegen open: opzegging van de huurovereenkomst met toestemming van de Huurcommissie, ontbinding door de bodemrechter en (daarop vooruitlopend) ontruiming in kort geding. Geen rechtsregel verzet zich ertegen dat de verhuurder deze drie wegen tegelijk bewandelt, of kiest voor die waarvan hij het snelste resultaat verwacht. Dat partijen vandaag een oordeel van de Huurcommissie verwachten over de opzegging van de huurovereenkomst, maakt het oordeel van het Gerecht daarom niet anders.
3.5
Over het (spoedeisend) belang van de verhuurder is hierboven onder 3.1 al het nodige gezegd. Daar komt bij dat de verhuurder een privépersoon is, die de huurinkomsten nodig heeft om aan zijn eigen verplichtingen te voldoen. Ontegenzeggelijk hebben de huurders, met twee zeer jonge kinderen, groot belang bij behoud van de woonruimte. Dit weegt in rechte echter minder zwaar dan het belang van de verhuurder, mede omdat de huurders hun eigen belang eerder hadden kunnen dienen, door de huurprijs tijdig te betalen.
3.6
Op de hiervoor genoemde gronden wordt de vordering in verzet afgewezen en het verstekvonnis bevestigd. De huurders worden, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in het proceskosten in conventie, tot de datum van deze uitspraak begroot op Afl. 1.000,-- aan gemachtigdensalaris. De proceskostenveroordeling in het verstekvonnis blijft in stand. Uit het op ambtseed opgemaakte exploot van 5 mei 2025 blijkt immers dat de oproep voor de zitting van 16 mei 2025 door de deurwaarder is uitgereikt aan de huurster in persoon. Dit levert dwingend bewijs van die uitreiking op. Voor het leveren van (overigens voor de verdere beslissing irrelevant) tegenbewijs leent dit kort geding zich niet.
In reconventie
3.7
Uit de beslissingen in conventie vloeit vanzelfsprekend voort dat de vorderingen in reconventie moeten worden afgewezen. Om kort te gaan: (1) het loonbeslag is niet op voorhand onrechtmatig te oordelen omdat is geoordeeld dat de verhuurder een opeisbare vordering op de huurders heeft, (2) het verstrekken van documenten voor inschrijving is niet meer nodig omdat het vertrek van de huurders aanstaande is, (3) van inbreuken op het huurgenot is niet gebleken en (4) de airconditioning doet het weer, toegang tot internet verschaffen is geen verplichting van de verhuurder en van afsluiting van water en elektriciteit is niet gebleken (hoewel de huurders ook daarvoor niet hebben betaald).
3.8
Ook in reconventie zijn de huurders de in het ongelijk gestelde partij en zij zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Het Gerecht begroot die kosten echter op nihil, nu niet is gebleken dat de werkzaamheden die de gemachtigde voor de reconventie heeft verricht meer of anders zijn dan de werkzaamheden die hij voor de conventie heeft verricht.
4.DE UITSPRAAK
Het Gerecht, rechtdoende in kort geding in verzet:
4.1
wijst de vorderingen van de huurders af;
4.2
bekrachtigt het op 21 mei 2025 onder zaaknummer AUA202501257 KG tussen partijen gewezen vonnis;
4.3
veroordeelt de huurders in de proceskosten in deze verzetprocedure in conventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de verhuurder begroot op Afl. 1.000,--;
4.4
veroordeelt de huurders in de proceskosten in deze verzetprocedure in reconventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de verhuurder begroot op nihil;
4.5
verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van vrijdag, 6 juni 2025 in aanwezigheid van de griffier.