Uitspraak
Vonnis van 2 juli 2025
Behorend bij A.R. no. AUA202401980
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[Eiseres],
te Aruba,
eiseres,
hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigden: de advocaten mr. I.R. Wever en mr. E.A. Suarez Chirinos,
tegen:
[Gedaagde],
te Aruba,
gedaagde,
hierna: [gedaagde],
gemachtigde: de advocaat mr. B.M. de Sousa.
1.
DE PROCEDURE
DE PROCEDURE
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
het op 13 juni 2024 ter griffie ingediende verzoekschrift met producties;
het antwoord van [gedaagde] van 11 december 2024;
het comparitievonnis van 29 januari 2025.
1.2 Bij voormeld vonnis is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft - na uitstel - plaatsgevonden op 10 juni 2025. Partijen zijn verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht, vragen van het Gerecht beantwoord en gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3 Nadat partijen na afloop van de zitting hebben geprobeerd tot een minnelijke regeling te komen, hebben zij aan het Gerecht meegedeeld dat dit niet is gelukt.
1.4 Vonnis is vervolgens bepaald op vandaag.
2.DE FEITEN
2.1 [
[Eiseres] en [gedaagde] zijn op 1 maart 2015 een huurovereenkomst aangegaan op grond waarvan [gedaagde] van [eiseres] huurt de woning gelegen aan de [adres] in [plaats], Aruba tegen een huur van Afl. 1.900,- per maand.
2.2
In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huur in de eerste week van iedere maand moet zijn betaald, dat als twee maanden geen huur is betaald de huurder het gehuurde onmiddellijk dient te verlaten en dat een maand borg (Afl. 1.900,-) moet worden betaald.
2.3 [
[Gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. In elk geval vanaf maart 2023 heeft zij in het geheel geen huur meer betaald.
2.4
Namens [eiseres] is [gedaagde] bij brief van 8 december 2023 gesommeerd de op dat moment bestaande huurachterstand van Afl. 70.100,- binnen veertien dagen te betalen. Tevens is haar aangezegd dat als zij de huurachterstand niet tijdig betaalt, de huurovereenkomst buitengerechtelijk zal zijn ontbonden.
[gedaagde] heeft niet aan de sommatie voldaan.
2.5 [
Gedaagde] woont tot op heden in de woning.
3.HET GESCHIL
3.1 [
Eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
1. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 23 december 2023 buitengerechtelijk is ontbonden;
2. [ Gedaagde] te veroordelen het bedrag van Afl. 81.500,- te betalen, vermeerderd met de vanaf 1 januari 2024 verschenen maandelijkse huurtermijnen en gebruiksvergoeding en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 december 2023, althans de dag van indiening van het inleidend verzoek tot de dag van volledige betaling;
Subsidiair:
3. de huurovereenkomst te ontbinden;
4. [ Gedaagde] te veroordelen het bedrag van Afl. 81.500,- te betalen, vermeerderd met de vanaf 1 januari 2024 verschenen maandelijkse huurtermijnen en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 23 december 2023, althans de dag van indiening van het inleidend verzoek tot de dag van volledige betaling;
Primair/subsidiair:
5. [ Gedaagde] te veroordelen de woning binnen drie (3) maanden na heden met alle aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet van verhuurster zijn, te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels en in goede staat ter beschikking te stellen van [eiseres], met machtiging aan [eiseres] om ex artikel 555 e.v. Rv de deurwaarder te instrueren de gedwongen ontruiming ter hand te nemen en op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van Afl. 500,- per dag of deel van een dag dat [gedaagde] in gebreke blijft met het voldoen aan dit vonnis;
6. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2
Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] de huur sinds 2020 steeds niet of niet volledig heeft voldaan en dat daardoor een zodanig grote huurachterstand is ontstaan dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming is gerechtvaardigd. [Gedaagde] dient daarnaast de nog verschuldigde huur en de (vanaf de ontbinding) verschuldigde gebruiksvergoeding te voldoen.
3.3 [
Gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde, kosten rechtens.
3.4
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, ingegaan.
4.DE BEOORDELING
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming
4.1
Als niet in geschil zijnde staat vast dat [gedaagde] vanaf maart 2023 in het geheel geen huur meer heeft betaald. Dit betekent dat op het moment van de ontbinding door [eiseres] van de huurovereenkomst in december 2023 een huurachterstand van in elk geval 10 maanden bestond. [Gedaagde] heeft weliswaar in haar conclusie van antwoord aangevoerd dat zij met medeweten van en in overleg met [eiseres], in plaats van (de volledige) huurpenningen te betalen, jarenlang het groot en klein onderhoud van de woning de woning op zich heeft genomen, maar ter zitting heeft zij desgevraagd verklaard dat dienaangaande tussen partijen geen afspraken zijn gemaakt en dat zij slechts een voorstel tot verrekening heeft gedaan. Dit betoog kan haar daarom niet baten. De huurachterstand van (in elk geval) 10 maanden is een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde], dat de ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. [Eiseres] heeft de huurovereenkomst dan ook terecht ontbonden. Voor dit oordeel is mede van belang dat uit hetgeen door en namens [gedaagde] is aangevoerd, geen enkel aanknopingspunt is gebleken voor het oordeel dat [gedaagde] in staat zal zijn om de huurachterstand alsnog, tezamen met de lopende huur, te voldoen. Ook overigens heeft [gedaagde] geen belang of bijzondere omstandigheden aangevoerd die het voorgaande anders maken.
4.2
Nu [eiseres] de huurovereenkomst terecht heeft ontbonden zal de primair gevorderde verklaring voor recht - dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden per 23 december 2023 - worden gegeven.
4.3
Ook de gevorderde ontruiming wordt toegewezen. Rekening houdend met de belangen van [gedaagde] (die op pensioengerechtigde leeftijd met haar echtgenote een nieuwe woning zal moeten zoeken) en de duur van de huurovereenkomst, bezien in het licht van de omstandigheden dat [gedaagde] al geruime tijd in het geheel geen huur meer betaalt, dat zij desgevraagd heeft verklaard de huur ook in de toekomst slechts gedeeltelijk te kunnen voldoen, dat zij al geruime tijd (sinds 31 augustus 2024) van de ontruimingsvordering op de hoogte is en dat zij en haar echtgenote inmiddels weer werk hebben waardoor zij in staat moeten zijn een andere (goedkopere) woning te huren, zal worden bepaald dat [gedaagde] het gehuurde uiterlijk 30 september 2025 zal moeten hebben ontruimd.
4.4
De gevorderde machtiging zal worden afgewezen, nu de deurwaarder ook zonder rechterlijke machtiging de hulp van de politie kan inschakelen als [gedaagde] de woning niet vrijwillig ontruimt. De gevorderde dwangsom wordt toegewezen zoals hierna te vermelden.
4.5
Vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd, zal zij voor het gebruik van het gehuurde moeten blijven betalen. De gebruiksvergoeding zal op Afl. 1.900,- worden bepaald.
De huurachterstand
4.6
Zoals hiervoor is overwogen, staat vast dat [gedaagde] vanaf maart 2023 in het geheel geen huur dan wel gebruiksvergoeding meer heeft betaald. Dit betekent dat zij over de periode van maart 2023 tot en met juni 2025 het bedrag van Afl. 53.200,- (28 maanden x Afl. 1.900,-) aan huur dan wel gebruiksvergoeding aan [eiseres] is verschuldigd en dat zij over de periode vanaf juli tot aan de ontruiming van de woning een bedrag van Afl. 1.900,- per maand aan gebruiksvergoeding aan [eiseres] moet betalen.
4.7
Voor wat betreft de vóór maart 2023 verschuldigde huur geldt als volgt. [Eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] in 2020 in het geheel geen huur heeft betaald en dat zij zowel in 2021 als in 2022 Afl. 13.200,- te weinig aan huur heeft betaald. [Gedaagde] heeft dit betwist. Volgens haar heeft zij de huur wel (goeddeels) betaald en kan zij daarvan kwitanties overleggen. Gelet op dit verweer en nu [eiseres] heeft erkend dat bij het betalen van de huur kwitanties werden verstrekt, zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld betalingsbewijzen (de kwitanties) voor de over de periode januari 2020 tot en met februari 2023 betaalde huur te overleggen. [Eiseres] zal in de gelegenheid worden gesteld daarop bij akte te reageren. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen.
Onderhoud aan de woning
4.8
Het Gerecht begrijpt uit hetgeen ter zitting door en namens [gedaagde] naar voren is gebracht dat [gedaagde] zich beroept op verrekening van de huurachterstand met de door haar betaalde kosten voor het onderhoud van de woning. Ter onderbouwing van haar stelling dat zij onderhoud aan de woning heeft gepleegd, heeft [gedaagde] ter zitting desgevraagd verklaard dat zij de woning heeft geverfd, kranen heeft vernieuwd en bomen heeft gesnoeid. Nu echter [eiseres] heeft betwist dat [gedaagde] dit onderhoud heeft gepleegd en [gedaagde] haar stelling ook niet met concrete, voor bewijs vatbare feiten en/of omstandigheden heeft onderbouwd, kan haar stelling niet slagen. Maar ook indien en voor zover wel wordt uitgegaan van de juistheid van de stelling van [gedaagde] dat zij voornoemde onderhoudswerkzaamheden heeft verricht, dan geldt dat zij onvoldoende heeft gesteld voor het oordeel dat dit kosten zijn die op grond van de huurovereenkomst voor rekening komen van [eiseres]. Dat grond voor verrekening bestaat, kan daarom ook om die reden niet worden gezegd.
Slotsom
4.9
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen en dat [gedaagde] het gehuurde uiterlijk per 30 september 2025 zal moeten hebben ontruimd. Vanwege het belang van [eiseres] om over de woning te kunnen beschikken en niet (vanwege de betalingsonmacht van [gedaagde]) met een nog hogere betalingsachterstand te worden geconfronteerd, zal - gelet op het op handen zijnde reces - nu reeds als zodanig worden beslist.
4.1
Voor wat betreft de huurachterstand zal [gedaagde] in de gelegenheid worden gesteld de kwitanties van haar huurbetalingen in de periode van januari 2020 tot en met februari 2023 te overleggen, waarna [eiseres] daarop nog kan reageren. De zaak zal daarvoor naar de rol worden verwezen.
4.11
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 23 december 2023 buitengerechtelijk is ontbonden;
5.2
veroordeelt [gedaagde] de woning uiterlijk per 30 september 2025 met alle aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet van [eiseres] zijn, te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen van [eiseres], een en ander op verbeurte van een dwangsom van Afl. 250,- per dag of deel van een dag dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van Afl. 25.000,-;
5.3
verklaart de hiervoor in 5.2 vermelde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 20 augustus 2025 voor het bij akte overleggen door [gedaagde] van de betalingsbewijzen (de kwitanties) voor de over de periode januari 2020 tot en met februari 2023 door haar betaalde huur;
5.5
bepaalt dat [eiseres] op de rol van vier weken na het overleggen van die stukken bij antwoordakte op die stukken kan reageren;
5.6
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 2 juli 2025 in aanwezigheid van de griffier.