Uitspraak
Vonnis in kort geding van 15 januari 2025
Behorend bij AUA202404240 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
BLANES DEVELOPMENT & INVESTMENT VBA,
te Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: Blanes,
gemachtigde: de advocaat mr. D.G. Kock,
tegen:
HET LAND ARUBA,
te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigde: mr. Y. Kaarsbaan (DWJZ).
1. DE PROCEDURE
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingekomen op 29 november 2024;
- de producties van het Land van 11 december 2024;
- de aanvullende producties van Blanes van 11 december 2024;
- de mondelinge behandeling op 12 december 2024. Daarbij is namens Blanes verschenen haar directeur [betrokkene 1], bijgestaan door mr. Kock. Namens het Land zijn verschenen mr. Kaarsbaan en mr. C.L. Geerman. Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd, mede aan de hand van spreekaantekeningen. Ook hebben zij gereageerd (of kunnen reageren) op elkaars stellingen en vragen van het Gerecht beantwoord.
1.2 Tijdens de mondelinge behandeling heeft het Gerecht het Land verzocht het advies van DOW van 4 maart 2024 (waarnaar beide partijen tijdens de zitting verwezen, maar waarover het Gerecht en Blanes niet beschikten) in het geding te brengen. Dat heeft het Land op 17 december 2024 gedaan. Tijdens de zitting is afgesproken dat partijen over en weer geen nader standpunt zouden innemen naar aanleiding van het rapport en dat het Gerecht daarna een beslissing zou nemen. Dat zal hierna gebeuren.
2.DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1
Het Land is eigenaar van een perceel domeingrond met opstal in het centrum van Oranjestad, kadastraal bekend Eerste Afdeling, sectie A, nummer [kadastraalnummer 1] gelegen aan de [adres] (hierna: het perceel respectievelijk het pand). Blanes is eigenaar van het daarnaast gelegen perceel met het kadastrale nummer [kadastraalnummer 2] en huisnummer [huisnummer].
2.2
Op 27 oktober 2020 heeft de Dienst Openbare Werken (hierna: DOW) over het pand een advies uitgebracht aan de minister, waarin het volgende staat:
2.3
In het advies heeft de DOW drie opties geschetst, te weten renovatie, verhuur/verkoop of sloop. In geval van renovatie kunnen volgens het advies de stalen draagconstructie en de gemetselde buitenwanden worden gehandhaafd. De gevelbekleding, binnenwanden en dakconstructie moeten worden gesloopt.
2.4
Het Land is vanaf 2020 tot 9 november 2024 in onderhandeling geweest met La Vinyeta Development N.V. (La Vinyeta), een aan Blanes gerelateerde vennootschap, over de uitgifte van het perceel in erfpacht aan La Vinyeta. Naar aanleiding daarvan heeft het Land op 3 mei 2024 een “bekendmaking”, gepubliceerd, waarin staat dat:
“De opstal al een aantal jaren leeg verkeert en in voortschrijdende staat van verval tevens ook nu instortinggevaar zich bevindt”
2.5
In februari 2024 is de siergevelbeplating tegen het pand verwijderd, nadat KPA constateerde dat een deel van deze beplating al naar beneden was gevallen en de rest van het pand af dreigde te vallen.
2.6
Op 4 maart 2024 heeft DOW een aanvullend advies uitgebracht over het pand, waarin het volgende staat vermeld:
3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1
Blanes vordert:
a. al dan niet bij wege van incident: het Land te bevelen om het advies van DOW van 4 maart 2024 in deze procedure over te leggen;
b. het Land te veroordelen om het pand binnen 10 dagen na betekening van dit vonnis af te breken en het puin op te ruimen zodat het niet meer gevaar voor personen en goederen oplevert, zulks op straffe van een dwangsom van Afl. 25.000,- per dag of gedeelte van een dag dat het Land mocht nalaten aan dit bevel te voldoen;
c. met veroordeling van het Land in de proceskosten en met uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
3.2
Het Land verzoekt Blanes niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, dan wel deze vorderingen af te wijzen en haar te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.3
Het Gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.
4.DE BEOORDELING
Overleggen van het advies van DOW
4.1
Blanes heeft gevorderd dat DOW het advies van 4 maart 2024 in deze procedure moet overleggen. Dat heeft het Land na de zitting gedaan. Blanes heeft daarom geen belang meer bij dit gedeelte van de vordering.
Afbraak van het pand
Spoedeisend belang
4.2
Dat Blanes (voldoende) spoedeisend belang heeft bij haar vordering, volgt uit haar stelling dat het pand op instorten staat en gevaar oplevert voor personen en zaken. Het Gerecht zal de vordering daarom beoordelen.
Bevoegdheid van de burgerlijke rechter
4.3
Het Land stelt de bevoegdheid van de burgerlijke rechter in deze zaak ter discussie, nu er volgens het Land een met voldoende waarborgen omklede alternatieve rechtsgang open staat. In het bijzonder kon en kan Blanes volgens het Land een verzoek doen bij de minister op grond van artikel 44 van de Bouw- en Woningverordening.
4.4
Het Gerecht is van oordeel dat het bevoegd is van de vordering kennis te nemen.
4.5
Het Land wordt in deze procedure niet aangesproken uit hoofde van haar publieke taak om de (bouw)veiligheid op Aruba te waarborgen, maar op haar privaatrechtelijke verplichtingen tegenover Blanes als eigenaar van een aangrenzend perceel. Artikel 5:55 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt voor zo’n geval dat de naburige eigenaar, in dit geval Blanes, te allen tijde kan vorderen dat maatregelen worden genomen om instortingsgevaar op te heffen. De burgerlijke rechter is daarvoor de aangewezen instantie. Dat de minister op grond van de Bouw- en Woningverordening vergelijkbare dwangmiddelen kan inzetten, doet aan deze bevoegdheid niet af.
Inhoudelijke beoordeling
4.6
Vervolgens komt het Gerecht toe aan de kern van de zaak, namelijk de vraag of sprake is van een dreigende instorting in de zin van artikel 5:55 BW, en zo ja, welke maatregelen dan moeten worden genomen.
4.7
Dat er sprake is van instortingsgevaar blijkt volgens Blanes uit het advies van de DOW in op 12 september 2020, uit de bekendmaking van 3 mei 2024 en uit de slechte staat waarin het pand zich bevindt. Verder gaat Blanes ervan uit dat het instortingsgevaar wordt bevestigd in het advies van de DOW van 4 maart 2024. Blanes vordert de algehele sloop van het pand, maar merkt daarbij op dat wellicht ook met een minder ingrijpende maatregel kan worden volstaan, bijvoorbeeld door de stalen balken in stand te laten.
4.8
Het Land heeft bestreden dat het pand op instorten staat. Het (eventuele) dringende gevaar is volgens het Land in februari 2024 al verholpen, toen de gevelbeplating werd verwijderd. De gevraagde voorziening is volgens het Land bovendien te verstrekkend van aard en feitelijk onomkeerbaar, omdat de minister daarmee de ruimte verliest om te kunnen kiezen voor de andere opties die worden genoemd in het advies van 12 september 2020 (renovatie of verhuur/verkoop). Volgens het Land kan voor een minder ingrijpende optie worden gekozen, bijvoorbeeld het verwijderen of versterken van de onderdelen die voor een mogelijk gevaar zorgen.
4.9
Over het antwoord op de vraag of er (nog steeds) sprake is van instortingsgevaar kan het Gerecht kort zijn. Dat blijkt met zo veel woorden uit het advies van DOW van 4 maart 2024. Dit rapport is uitgebracht na het verwijderen van de gevelbeplating in februari 2024. In dat licht bezien valt niet goed te begrijpen op grond waarvan het Land tijdens zitting heeft betoogd dat het dringende gevaar in februari 2024 is verholpen.
4.1
Nu dus voldoende aannemelijk is geworden dat er sprake is van instortingsgevaar, zal het Land worden verplicht om maatregelen te nemen. De vraag is alleen welke maatregelen dat moeten zijn.
4.11
Beide partijen lijken ervan uit te gaan dat de stalen constructie en de gemetselde buitenwanden op zichzelf geen gevaar opleveren. Dat blijkt ook uit de rapporten die zijn opgesteld. Uit diezelfde rapporten blijkt ook dat de dakconstructie c.q. de verrotte dakbalken op korte termijn wel instortingsgevaar opleveren. Datzelfde geldt voor de gevelbeplating, voor zover die in februari 2024 nog niet is verwijderd. Verder blijkt uit het advies van 4 maart 2024 dat de glazen ruiten aan de voorgevel gevaar opleveren. Omdat het Land de mogelijkheid van renovatie open wil houden, zal het Gerecht het Land vooralsnog alleen veroordelen om maatregelen te nemen ten aanzien van de dakconstructie, de gevelbeplating en de beglazing aan de voorzijde van het pand.
Termijn
4.12
Blanes vordert dat het Land binnen 10 dagen tot afbraak moet overgaan. Dat is niet realistisch. Het Gerecht zal het Land bevelen om ervoor te zorgen dat de hiervoor genoemde onderdelen van het pand binnen twee maanden na betekening van het vonnis zijn afgebroken/verwijderd en dat het puin is opgeruimd.
Dwangsom
4.13
Het Land heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde dwangsom. Die kan daarom worden toegewezen. Het Gerecht zal de gevorderde dwangsom wel ambtshalve matigen en maximeren op de manier die in de beslissing wordt vermeld.
Proceskosten
4.14
Het Land is overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten worden in de beslissing begroot.
5. DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
veroordeelt het Land om de dakconstructie, de gevelbeplating en de glazen ramen aan de voorzijde van het pand binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te verwijderen of te vernieuwen, op straffe van een dwangsom van Afl. 1.000,- per dag of gedeelte van een dag dat het Land mocht nalaten aan dit bevel te voldoen, met een maximum van Afl. 100.000,-;
5.2
veroordeelt het Land in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van Blanes worden begroot op Afl. 450,- aan griffierecht, Afl. 225,- aan explootkosten en Afl. 1.500,- aan salaris van de gemachtigde;
5.3
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter in dit Gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2025, in aanwezigheid van mr. C.F.N. van Schaijk, griffier.