Uitspraak
Vonnis van 27 augustus 2025
Behorend bij A.R. no. AUA202301442
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS in de zaak van:
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SB REAL ESTATE ARUBA V.B.A.,
te Aruba,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: SB,
gemachtigde: de advocaat D.W. Ormel,
tegen:
[Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1],
hierna te noemen: [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1],
en
de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FIVE STAR REALTY V.B.A.,
h.o.d.n.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] ARUBA,
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] ARUBA,
hierna te noemen: KWA,
beiden te Aruba,
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: KWA c.s.,
gemachtigde: de advocaat mr. M.A. Kock.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
-het verzoekschrift van SB, met producties;
-de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van KWA c.s., met producties;
-de conclusie van repliek in conventie (tevens houdende een wijziging van eis) en van antwoord in reconventie, met producties;
-de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
-de conclusie van dupliek in reconventie;
-de door SB genomen akte houdende een verzoek tot dag- en tijdbepaling pleidooi.
1.2
Pleidooi heeft plaatsgevonden op 11 december 2024. SB is ter zitting verschenen bij haar gemachtigde, die werd vergezeld door [directeur van SB] en [aandeelhouder SB] (directeur respectievelijk aandeelhouder van SB). [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] is in persoon verschenen bijgestaan door zijn gemachtigde, en KWA is verschenen bij haar gemachtigde, die werd vergezeld door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] en [directeur van KWA] (directeuren van KWA). Partijen hebben in twee termijnen het woord gevoerd – allen onder overlegging van een voorgedragen pleitnota, die van SB voorzien van toegelaten nadere producties – en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Bij gelegenheid van repliek in conventie heeft SB haar vorderingen voorzover gericht tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] ingetrokken [1] .
1.4
Vonnis is nader bepaald op heden.
2.DE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
KWA exploiteert een makelaarskantoor. [Gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] is makelaar en directeur van KWA.
2.3
SB is een op 30 maart 2022 opgerichte vennootschap die zich krachtens haar statutaire doelstelling onder meer richt en actief is op de onroerend goed markt in Aruba, waaronder begrepen het kopen en verhuren van onroerend goed.
2.4
In maart 2022 heeft SB (toen nog in oprichting) contact opgenomen met KWA omdat SB op zoek was naar onroerende zaken, althans een onroerende zaak ten behoeve van verhuur als vakantieverblijf.
2.5
KWA heeft SB erop gewezen dat het door de eigenaars bewoonde pand gelegen in Aruba te [adres] (hierna: het pand) snel op de markt zou komen. KWA heeft daarbij niet aan SB medegedeeld dat zij de verkoopmakelaar was met betrekking tot het pand.
2.6
Met betrekking tot het pand is op 4 april 2022 een koopovereenkomst gesloten tussen de verkopers, te weten [verkoper 1] en zijn levenspartner [verkoper 2] (hierna: de Verkopers), en SB als koper met als koopsom Afl. 1.349.240,-- (hierna: de Koopovereenkomst). Artikel 5.3 van die overeenkomst luidt als volgt:
“
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als woning. (…).
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als woning. (…).
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze Koopovereenkomst.”.
2.7
Tot zekerheid van haar uit de Koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen heeft SB ten behoeve van de Verkopers een waarborgsom ad Afl. 134.924,-- (10% van de koopsom) in depot geplaatst bij de instrumenterende notaris.
2.8
De Koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud bij wijze van ontbindende voorwaarde. De termijn voor het inroepen daarvan is een keer op verzoek van SB verlengd tot 24 mei 2022.
2.9
In de aan [aandeelhouder SB] voornoemd (lees tevens: SB) gerichte email van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] namens KWA van 5 april 2022 staat onder meer het volgende:
“
Ik neem aan dat je de koopovereenkomst nog niet gelezen hebt maar zoals je zal zien zal [betrokkene 1] hiervoor moeten tekenen. (…).
Ik neem aan dat je de koopovereenkomst nog niet gelezen hebt maar zoals je zal zien zal [betrokkene 1] hiervoor moeten tekenen. (…).
(…).
[Betrokkene 2] vertelde dat ze een leuk gesprek met je heeft gehad. Ze wil nog wel graag het pand even bezichtigen maar zoals ik al zei zal de gemiddelde prijs rond de USD 500 per nacht liggen. Misschien de eerste verhuren iets lager om een aantal goede reviews te krijgen. We evalueren elk jaar de prijzen en als het zo doorgaat dan kun je volgend jaar misschien nog wel meer vragen. Piek seizoen dus kerst en oud en nieuw 1000 usd per nacht maar misschien wil je het dan zelf wel gebruiken.
Ook vertelde ze dat jullie op zoek zijn naar nog een aantal andere verhuur objecten. Vanzelfsprekend help ik jullie daar graag mee. (…).
(…).”.
2.1
Medio juni heeft de bank SB erop gewezen dat de financiering voor de koop van het pand een probleem was omdat het businessplan van SB met betrekking tot het pand gebaseerd was op kort durende vakantieverhuur wat volgens de bank niet was toegestaan zonder een daartoe vereiste vergunning. Die vergunning is met betrekking tot het pand nooit afgegeven door de daartoe bevoegde instantie. Dat was de eerste keer dat SB hoorde dat er mogelijke publiekrechtelijke belemmeringen waren voor het door haar beoogde businessplan met betrekking tot het pand.
2.11
SB zag zich na 24 mei 2022 gebonden aan de Koopovereenkomst met betrekking tot een onroerende zaak die zij volgens haar niet kon exploiteren als verblijfsrecreatieve eenheid voor kortdurende perioden.
2.12
SB heeft de Koopovereenkomst bij aan Verkopers gericht schrijven van 9 augustus 2022 buitengerechtelijk ontbonden. Daartegen hebben de Verkopers zich verzet. Ter beëindiging van dat geschil hebben SB en de Verkopers op 3 september 2022 een vaststellingsovereenkomst gesloten (hierna: de Vaststellingsovereenkomst). Krachtens die overeenkomst hebben SB en de Verkopers met wederzijds goedvinden de Koopovereenkomst ontbonden en hebben zij verder afgesproken dat van de bij de notaris door SB ten behoeve van de Verkopers in depot geplaatste waarborgsom Afl. 40.000,-- door de notaris moet worden uitgekeerd aan de Verkopers en de rest aan SB.
2.13
Verder is in de vaststellingsovereenkomst een akte van cessie neergelegd die als volgt luidt:
“
De [verkopers] cederen hierbij hun gehele huidige en toekomstige vordering ter zake van geleden en nog te lijden schade als gevolg van de (beëindiging van de) koopovereenkomst en de rol van de bij de totstandkoming van de koopovereenkomst betrokken makelaar, de heer[gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1]
, en zijn kantoor (…) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] Aruba, aan SB, welke vordering SB hierbij aanvaardt. De [verkopers]. zullen desgevraagd en voor zover dat in redelijkheid van de [verkopers] kan worden verlangd, informatie verschaffen aan SB over hun (te lijden) schade alsmede de onderbouwing daarvan in verband met de (beëindiging van de) koopovereenkomst en de rol van de makelaar daarbij, en desverzocht meewerken aan redelijke verzoeken van SB in het kader van het verhalen van schade door SB op de makelaar. De [verkopers] verklaren bevoegd te zijn om deze vordering over te dragen en dat er geen overdrachtsbeperkingen gelden. De [verkopers] gaan er verder mee akkoord dat SB mededeling doet aan de makelaar en zijn kantoor.”.
De [verkopers] cederen hierbij hun gehele huidige en toekomstige vordering ter zake van geleden en nog te lijden schade als gevolg van de (beëindiging van de) koopovereenkomst en de rol van de bij de totstandkoming van de koopovereenkomst betrokken makelaar, de heer[gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1]
, en zijn kantoor (…) [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 2] Aruba, aan SB, welke vordering SB hierbij aanvaardt. De [verkopers]. zullen desgevraagd en voor zover dat in redelijkheid van de [verkopers] kan worden verlangd, informatie verschaffen aan SB over hun (te lijden) schade alsmede de onderbouwing daarvan in verband met de (beëindiging van de) koopovereenkomst en de rol van de makelaar daarbij, en desverzocht meewerken aan redelijke verzoeken van SB in het kader van het verhalen van schade door SB op de makelaar. De [verkopers] verklaren bevoegd te zijn om deze vordering over te dragen en dat er geen overdrachtsbeperkingen gelden. De [verkopers] gaan er verder mee akkoord dat SB mededeling doet aan de makelaar en zijn kantoor.”.
2.14
SB heeft op 1 oktober 2022 mededeling gedaan aan KWA c.s. van voormelde cessie.
3.HET GESCHIL
in conventie
3.1
SB vordert dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
a. KWA veroordeelt tot betaling aan SB van Afl. 78.696,25 ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 20 januari 2023;
b. KWA veroordeelt om aan SB te betalen een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 20 januari 2023;
c. KWA veroordeelt in de kosten en nakosten van deze procedure, te vermeerderen met wettelijke rente gerekend vanaf de 14de dag na de uitspraak van dit vonnis.
3.2
KWA voert verweer en concludeert dat SB niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen voorzover gericht tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1], en voorts tot afwijzing van het door SB verzochte en tot veroordeling van SB in de proceskosten.
in reconventie
3.3
KWA c.s. vorderen dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
i. voor recht verklaart dat SB zonder enige wettelijke en/of feitelijke basis [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] in de conventionele procedure heeft betrokken;
ii. SB veroordeelt in de proceskosten.
3.4
SB voert verweer dat strekt tot afwijzing van het door KWA c.s. verzochte en tot veroordeling van KWA c.s. in de reconventionele proceskosten van SB.
in conventie en in reconventie
3.5
Voorzover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.
4.DE BEOORDELING
in conventie en in reconventie
4.1
Er zijn gronden gesteld noch gebleken die meebrengen dat SB niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] gerichte en bij gelegenheid van repliek ingetrokken conventionele vorderingen. Indien SB geen vorderingsrecht(en) heeft op [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] moeten haar tegen hem gerichte conventionele rechtsvorderingen afgewezen worden. Het ontvankelijkheidsverweer van KWA c.s. wordt verworpen.
4.2
Bij gelegenheid van repliek heeft SB haar conventionele vorderingen voorzover gericht tegen [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] ingetrokken. Dat laat onverlet dat KWA c.s. bij gelegenheid van antwoord met betrekking tot [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] (achteraf nodeloos gebleken) verdedigingswerkzaamheden hebben verricht en mochten verrichten met betrekking tot die toen nog niet ingetrokken vorderingen van SB. Dat brengt met zich dat SB in de conventionele proceskosten van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] zal worden veroordeeld, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,-- aan salaris voor zijn gemachtigde (1 punt, tarief 6). Hierbij wordt nog overwogen dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] specifieke verdedigingswerkzaamheden heeft moeten verrichten ter zake van bestuurdersaansprakelijkheid van zijn persoon.
4.3
In de conventionele procedure heeft SB niet gesteld op grond waarvan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] naast mogelijk KWA ook in persoon aansprakelijk is voor de beweerdelijke schade van SB. Aldus heeft SB zonder enige grondslag daartoe [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] betrokken in de conventionele procedure door ook tegen hem vorderingen in te stellen. Naar het oordeel van het Gerecht heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] daarom wel degelijk een rechtens te respecteren belang bij toewijzing van zijn reconventionele vordering. Die vordering zal worden toegewezen als na te melden.
4.4
SB zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de reconventionele proceskosten aan de zijde van KWA c.s. gevallen, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.250,-- (1 punt, tarief 5).
in conventie
4.5
Niet in geschil is tussen partijen, dat wil zeggen thans SB en KWA, dat KWA in elk geval als makelaar optrad voor de Verkopers. Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste, misleidende of onvolledige informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de (betrokken) koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Bij de beoordeling of de makelaar, door het verstrekken van dergelijke onjuiste, misleidende of onvolledige informatie, onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper, komt het aan op het vertrouwen dat de koper in de omstandigheden van het geval aan de gegeven informatie mocht ontlenen. Dat betekent echter niet dat als de verkopende makelaar die plicht niet of onvoldoende invult, dat het nalaten daarvan toerekenbaar is aan de Verkopers. De verkopende makelaar bemiddelt immers ter zake van de verkoop van het pand tussen de Verkopers en de aspirant koper, en treedt niet op namens de Verkopers. Dit is eerst anders als de verkopende makelaar in opdracht van de Verkopers onjuiste, misleidende of onvolledige informatie verstrekt aan in dit geval SB en/of de Verkopers op de hoogte waren van het door SB beoogde gebruik van het pand voor kortdurende vakantieverhuur. Gesteld noch is gebleken dat dit één en/of ander het geval is. Aldus valt het beweerdelijke handelen/nalaten door KWA als verkopende makelaar zoals gesteld door SB (waarover later meer) niet toe te rekenen aan de Verkopers, met als gevolg dat de Verkopers zich niet schuldig hebben gemaakt aan wanprestatie door verkoop en levering van het pand (dat de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn).
4.6
Nu de Verkopers zich met betrekking tot hun uit de Koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen jegens SB niet schuldig hebben gemaakt aan wanprestatie en dienaangaande niet in verzuim zijn geraakt, kon SB de Koopovereenkomst niet eenzijdig ontbinden. Haar hiervoor vermelde ontbindingsbrief van 2 augustus 2022 had daarom niet het door SB beoogde rechtgevolg. Die brief leverde voor de Verkopers, die uit de inhoud daarvan mochten begrijpen dat SB de Koopovereenkomst niet gestand zou doen waardoor SB op de voet van artikel 6:83 aanhef sub c BW van rechtswege (zonder ingebrekestelling) in verzuim kwam te verkeren, wel grond op om tot eenzijdige ontbinding van die overeenkomst over te gaan, en de door SB bij de notaris in depot geplaatste waarborgsom voor de koop van het pand, ad Afl. 134.924,--, aan hen te laten uitkeren. De Verkopers hebben echter niet voor die route gekozen, maar zijn om voor hen moverende redenen geheel vrijwillig met SB de Vaststellingsovereenkomst aangegaan en hebben met wederzijds goedvinden de Koopovereenkomst met SB ontbonden en genoegen genomen met uitbetaling van iets meer dan 1/3 deel van de waarborgsom, met welk bedrag de schade van de Verkopers kennelijk genoegzaam was vergoed/geregeld. In dat verband valt zonder nadere doch niet gegeven begrijpelijke uitleg niet in te zien dat de Verkopers niet vergoede schade hebben geleden als gevolg van de geheel vrijwillige ontbinding van de Koopovereenkomst met wederzijds goedvinden zoals zij hebben gedaan. Het ontbreken van geleden of nog te lijden schade zijdens de verkopers als gevolg van de (ontbinding van de) Koopovereenkomst brengt met zich dat de Verkopers niet bestaande vorderingen hebben gecedeerd aan SB. Die door SB aanvaarde vorderingen, die zij in deze procedure wenst te verzilveren, zullen worden afgewezen. Het betreft hier de volgende in de hoofdsom verdisconteerde deelvorderingen van SB: productie 22 verzoekschrift ad Afl. 1.245,50; productie 23 verzoekschrift in totaal ad Afl. 976,10; productie 24 verzoekschrift US$ 3.710,-- = Afl. 6.603,80. Dit alles komt neer op een totaal van Afl. 8.825,40. In zoverre zal de vordering van SB in hoofdsom in elk geval worden afgewezen.
4.7.1
Vast staat dat SB bij aanvang van haar contact met KWA aan KWA heeft medegedeeld dat zij op zoek was naar een pand voor verblijfsrecreatieverhuur meer dan 90 dagen per jaar. In dat verband heeft KWA gewezen op het pand, wat uiteindelijk heeft geleid tot de totstandkoming van de Koopovereenkomst. Niet in geschil is tussen partijen dat met betrekking tot het pand nooit een vergunning is verleend voor dergelijke verhuur. Ter zake van de vraag of zo’n vergunning (te weten een logementvergunning) is vereist voor het door SB beoogde en voor KWA kenbare doel wordt het volgende overwogen.
4.7.2
Artikel 16 aanhef sub a. van de Vergunningsverordening bepaalt dat een logementvergunning de houder recht geeft tot het houden van een logement.
4.7.3
Uit de plankaart op pagina 15 van het ROPV (hierna: de plankaart) blijkt dat [adres 1] wordt aangeduid met als bestemming “
Woongebied met waarden”. Overige op die kaart vermelde bestemmingsgebieden luiden als volgt: “
centrum gebied, economisch gebied, havenfront, landelijk gebied, marinepark; natuur en landschap, natuurgebied; overige kustwateren; stedelijk woongebied, strand, toeristische zone, transformatiegebied; woongebied met waarden-overgangsgebied, Hooiberg en omgeving, en golf course”.
Woongebied met waarden”. Overige op die kaart vermelde bestemmingsgebieden luiden als volgt: “
centrum gebied, economisch gebied, havenfront, landelijk gebied, marinepark; natuur en landschap, natuurgebied; overige kustwateren; stedelijk woongebied, strand, toeristische zone, transformatiegebied; woongebied met waarden-overgangsgebied, Hooiberg en omgeving, en golf course”.
4.7.4
Paragraaf 2.5.2 van Hoofstuk 2 van het ROPV luidt voorzover thans van belang als volgt:
“
Bij verblijfsrecreatie gaat het niet om wonen, maar om recreëren en om recreatief nachtverblijf. Bij verblijfsrecreatie heeft een bewoner elders een hoofdverblijf. (…).
Bij verblijfsrecreatie gaat het niet om wonen, maar om recreëren en om recreatief nachtverblijf. Bij verblijfsrecreatie heeft een bewoner elders een hoofdverblijf. (…).
(…).
Een tweede woning is een recreatiewoning, indien het pand voor meer dan negentig dagen verblijfsrecreatief wordt gebruikt door anderen dan de eigenaar of diens familie. De Vergunningsverordening hanteert de begrippen hotel en logement. Voor het houden van een hotel of een logement is een vergunning nodig. Het onderscheid tussen hotel en logement ligt in deze verordening bij tien personen, niet zijnde bloed- of aanverwanten van de houder. Een logement is in het ROPV dus een klein hotel (voor minder dan 10 personen), een verblijfsrecreatief appartement, een recreatiewoning of een woning die tijdelijk verblijfsrecreatief wordt gebruik.”.
4.7.5
Uit paragraaf 25.3 van Hoofstuk 2 van het ROPV volgt dat voor de duur van het ROPV de toename van recreatieve eenheden, waaronder begrepen recreatiewoningen, maximaal 1.971 eenheden mag bedragen als volgt verdeeld over de in de plankaart aangegeven bestemmingen: Toeristisch gebied [adres 2], Toeristisch gebied [adres 3], [adres 4] en [adres 5] en [adres 6] gezamenlijk 100. De binnen de bestemming Toeristisch gebied Oostkust te realiseren verblijfsrecreatieve eenheden vallen buiten deze aantallen.
4.7.6
Artikel 10.1 sub b. ROPV bepaalt dat in afwijking van de bestemmingen en de gebruiksvoorschriften van het ROPV bestaand gebruik overeenkomstig de bestaande situatie mag worden voortgezet en vernieuwd, met dien verstande dat het bij een vernieuwing van het gebruik niet gaat om een volledig nieuw gebruik van het vernieuwde.
4.7.7
Artikel 2.9 van de Memorie van Toelichting op het ROPV, dat ziet op het aantal verblijfsrecreatieve eenheden, luidt voorzover thans van belang als volgt:
“
In meerdere zienswijzen wordt ingegaan op het toegestane aantal verblijfsrecreatieve eenheden. Het ter inzage gelegde concept ROPV bevat geen maximaal aantal. Wel is in het concept ROPV een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het voor de Minister mogelijk maakt een maximaal aantal te stellen. Naar aanleiding van de zienswijzen is deze systematiek heroverwogen en is er voor gekozen om direct een maximumaantal te realiseren verblijfsrecreatieve eenheden in het concept ROPV op te nemen en het maximale aantal dus niet afhankelijk te stellen van het wel of niet toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. De vaststelling van het concept ROPV wordt als een goed moment gezien om duidelijkheid te bieden ten aanzien van de ontwikkeling van het verblijfstoerisme en om direct een bijdrage te leveren aan het bereiken van het gewenste aantal verblijfsrecreatieve eenheden. Het maximaal aantal verblijfsrecreatieve eenheden voor de planperiode van vijf jaren na de vaststelling van het ROPV wordt gesteld op 1.971 verblijfsrecreatieve eenheden. Dit aantal is inclusief de zogeheten pipeline projecten, dat wil zeggen projecten waarvoor een erfpachtovereenkomst of optie geldt of projecten waarvoor al een bouwvergunning is afgegeven. Er is en wordt overleg gevoerd met initiatiefnemers van deze pipeline projecten over het wel of niet binnen de planperiode van het ROPV kunnen realiseren van deze projecten en over de vorm en omvang waarin. De in het concept ROPV opgenomen waterbungalows vallen vanwege het specifieke karakter van de waterbungalows buiten dit aantal. Het maximale aantal verblijfsrecreatieve eenheden heeft betrekking op alle soorten eenheden, dus kamers van hotels, verblijfsrecreatieve appartementen in appartementengebouwen en recreatiewoningen. Het maximale aantal van 1.971 eenheden wordt in de voorschriften als volgt verdeeld over de bestemmingen: Toeristisch gebied [adres 2], Toeristisch gebied [adres 3], [adres 4] en [adres 6] en [adres 5] samen 100.
In meerdere zienswijzen wordt ingegaan op het toegestane aantal verblijfsrecreatieve eenheden. Het ter inzage gelegde concept ROPV bevat geen maximaal aantal. Wel is in het concept ROPV een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het voor de Minister mogelijk maakt een maximaal aantal te stellen. Naar aanleiding van de zienswijzen is deze systematiek heroverwogen en is er voor gekozen om direct een maximumaantal te realiseren verblijfsrecreatieve eenheden in het concept ROPV op te nemen en het maximale aantal dus niet afhankelijk te stellen van het wel of niet toepassen van de wijzigingsbevoegdheid. De vaststelling van het concept ROPV wordt als een goed moment gezien om duidelijkheid te bieden ten aanzien van de ontwikkeling van het verblijfstoerisme en om direct een bijdrage te leveren aan het bereiken van het gewenste aantal verblijfsrecreatieve eenheden. Het maximaal aantal verblijfsrecreatieve eenheden voor de planperiode van vijf jaren na de vaststelling van het ROPV wordt gesteld op 1.971 verblijfsrecreatieve eenheden. Dit aantal is inclusief de zogeheten pipeline projecten, dat wil zeggen projecten waarvoor een erfpachtovereenkomst of optie geldt of projecten waarvoor al een bouwvergunning is afgegeven. Er is en wordt overleg gevoerd met initiatiefnemers van deze pipeline projecten over het wel of niet binnen de planperiode van het ROPV kunnen realiseren van deze projecten en over de vorm en omvang waarin. De in het concept ROPV opgenomen waterbungalows vallen vanwege het specifieke karakter van de waterbungalows buiten dit aantal. Het maximale aantal verblijfsrecreatieve eenheden heeft betrekking op alle soorten eenheden, dus kamers van hotels, verblijfsrecreatieve appartementen in appartementengebouwen en recreatiewoningen. Het maximale aantal van 1.971 eenheden wordt in de voorschriften als volgt verdeeld over de bestemmingen: Toeristisch gebied [adres 2], Toeristisch gebied [adres 3], [adres 4] en [adres 6] en [adres 5] samen 100.
(…).”.
4.8
Niet in geschil is tussen partijen dat het pand is gelegen in [adres], welk gebied in het ROPV wordt aangewezen als woongebied met waarden. Uit voormelde wetgeving en de toelichtingen daarop volgt dat voor het door SB beoogde gebruik van het pand, te weten verblijfsrecreatieverhuur voor langer dan 90 dagen per jaar (hierna: verblijfsrecreatieverhuur), een logementsvergunning is vereist. Vast staat dat die vergunning nooit is gegeven met betrekking tot het pand. Aldus was ten tijde van de invoering van het ROPV geen sprake van bestaand gebruik van het pand voor verblijfsrecreatieverhuur, dat krachtens hiervoor weergegeven artikel 10.1 sub b. ROPV na de invoering daarvan zou mogen voorgezet (zonder logementsvergunning).
4.9
Op grond van al het vorenstaande moet de hiervoor onder 4.7.1 geformuleerde vraag bevestigend worden beantwoord. Voor het door SB beoogde doel met het pand, te weten verblijfsrecreatieverhuur, is een logementvergunning vereist. Uit het vorenstaande volgt echter verder dat zo’n vergunning voor de duur van het huidige ROPV niet voor woongebieden met waarde zoals [adres], alwaar het pand is gelegen, wordt gegeven.
4.1
Zoals hiervoor reeds overwogen handelt een verkopend makelaar onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien de makelaar jegens deze niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. Daarvan kan onder meer sprake zijn indien de makelaar de aspirant-koper voorafgaand aan de verkoop onjuiste, misleidende of onvolledige informatie verstrekt over eigenschappen van de zaak waarvan hij moet begrijpen dat deze voor de aspirant-koper bij diens aankoopbeslissing van belang kunnen zijn. Naar het oordeel van het Gerecht is KWA in haar zorgplicht jegens SB tekortgeschoten omdat zij aan SB ten onrechte heeft medegedeeld dat het pand geschikt was voor verblijfsrecreatieverhuur, op grond van welke informatie SB in goed vertrouwen is overgegaan tot het sluiten van de Koopovereenkomst. Aldus heeft KWA zich jegens SB schuldig gemaakt aan onrechtmatig handelen, en is zij aansprakelijk voor door SB geleden schade als gevolg van dat handelen.
4.11
Ter zake van de vraag of SB schade heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige daad van KWA, en – zo ja – wat de omvang daarvan is, wordt het volgende overwogen.
4.12.1
Zoals hiervoor reeds overwogen is SB op grond van haar van grond gespeende aan de Verkopers gerichte ontbindingsbrief van 2 augustus 2022 zonder ingebrekestelling in verzuim geraakt ter zake haar verplichting tot nakoming van de Koopovereenkomst. Aldus waren de Verkopers gerechtigd om over te gaan tot ontbinding van die overeenkomst en de door SB bij de notaris in depot geplaatste waarborgsom ad Afl. 134.924,-- aan hen te laten uitkeren. In dat geval zou KWA dat bedrag, zijnde schade voor SB als gevolg van de onrechtmatige daad van KWA, moeten vergoeden aan SB. SB heeft echter haar schade in dit verband kunnen beperken door met de Verkopers de Vaststellingsovereenkomst aan te gaan, op grond waarvan de Verkopers genoegen namen met een deel van de door SB onder de notaris geplaatste waarborgsom, te weten Afl. 40.000,-- (in plaats van Afl. 134.924,--). Dat bedrag zal KWA in beginsel moeten vergoeden aan SB, tot betaling waarvan KWA in beginsel zal worden veroordeeld.
4.12.2
SB stelt dat de vorderingen van S.B. Groep B.V., die volgens SB DCON Law heeft ingeschakeld om de belangen van SB te behartigen en die de betreffende facturen heeft voldaan ten behoeve van SB door verwerking daarvan in rekening-courant tussen die rechtspersonen, ook voor vergoeding door KWA in aanmerking komen. Het Gerecht gaat voorbij aan die door KWA bestreden stelling, omdat niet op verificatoire wijze is gebleken dat die verwerking in rekening-courant daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Dit onderdeel van de vordering van SB zal worden afgewezen.
4.12.3
SB heeft het pand bouwkundig laten inspecteren door JOOST Advise in Building and Construction, tegen betaling van US$ 400,--, ofwel Afl. 720,-- (zie productie 33 en 34 van SB). Die inspectie zou niet plaats hebben gevonden als de Koopovereenkomst niet was gesloten, althans geen sprake zou zijn geweest van de onjuist gebleken mededeling van KWA naar SB toe welke heeft geleid tot de totstandkoming van die overeenkomst. Dit bedrag aan schade zal KWA in beginsel moeten vergoeden aan SB, tot betaling waarvan zij in beginsel zal worden veroordeeld.
4.12.4
Vast staat dat SB met betrekking tot het pand en het door haar beoogde en volgens KWA mogelijke gebruik daarvan een businessplan heeft laten maken en naar het oordeel van het Gerecht mocht laten maken, tegen betaling van Afl. 10.337,12. Dat businessplan zou niet zijn opgemaakt als de Koopovereenkomst niet was gesloten, althans geen sprake zou zijn geweest van de onjuist gebleken mededeling van KWA naar SB toe welke heeft geleid tot de totstandkoming van die overeenkomst. Voormeld bedrag aan schade zal KWA in beginsel moeten vergoeden aan SB, tot betaling waarvan zij in beginsel zal worden veroordeeld.
4.12.5
SB heeft onbetwist gesteld dat zij met betrekking tot de koop van het pand Afl. 5.170,50 aan notariskosten heeft betaald. Dat zou uitgebleven zijn als de Koopovereenkomst niet was gesloten, althans geen sprake zou zijn geweest van de onjuist gebleken mededeling van KWA naar SB toe welke heeft geleid tot de totstandkoming van die overeenkomst. Voormeld bedrag aan schade zal KWA in beginsel moeten vergoeden aan SB, tot betaling waarvan zij in beginsel zal worden veroordeeld.
4.12.6
AVC Management & Tax Consultancy (hierna: AVC) heeft op 1 augustus 2022 een factuur ad Afl. 1.155,-- aan SB doen toekomen ter zake van een zogeheten in opdracht van SB gemaakte “
engagement letter for tax and legal services”, welk stuk blijkens de tekst daarvan tot stand is gekomen op 31 juli 2022, terwijl SB op 2 augustus 2022 de bewuste ontbindingsbrief heeft doen toekomen aan de Verkopers. In het licht daarvan kan in redelijkheid niet worden gezegd dat deze door AVC in opdracht van SB verrichte werkzaamheden hebben plaatsgevonden met betrekking tot het pand. Dit onderdeel van de door SB verzochte schadevergoeding zal daarom worden afgewezen.
engagement letter for tax and legal services”, welk stuk blijkens de tekst daarvan tot stand is gekomen op 31 juli 2022, terwijl SB op 2 augustus 2022 de bewuste ontbindingsbrief heeft doen toekomen aan de Verkopers. In het licht daarvan kan in redelijkheid niet worden gezegd dat deze door AVC in opdracht van SB verrichte werkzaamheden hebben plaatsgevonden met betrekking tot het pand. Dit onderdeel van de door SB verzochte schadevergoeding zal daarom worden afgewezen.
4.13
Vorenstaande brengt met zich dat de totale door KWA in beginsel te vergoeden schade van SB als gevolg van het onrechtmatig handelen van KWA wordt vastgesteld op (40.000,-- + 720,-- + 10.337,12 + 5.170,50 =) Afl. 56.227,62.
4.14
Het Gerecht is echter van oordeel dat met betrekking tot vermelde schade sprake is van eigen schuld in de zin van het eerste lid van artikel 6:101 BW aan de zijde van SB, op grond waarvan voormeld totaalbedrag aan schade billijkheidshalve voor een deel valt toe te rekenen aan SB en aldus voor eigen rekening komt van SB. SB is immers een vastgoedhandelaar die zich als zodanig begeeft op de Arubaanse vastgoedmarkt. Als zodanig mag van SB worden verwacht dat ook zij grondig kennis had genomen van het concept dat heeft geleid tot de Koopovereenkomst. In dat door SB ondertekende concept stond klip en klaar het navolgende omschreven:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als woning. (…).
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze Koopovereenkomst.”.
4.15
Die omschrijving in samenhang met de omstandigheid dat in de Koopovereenkomst niet staat vermeld dat het pand geschikt is of geschikt kan worden gemaakt voor verblijfsrecreatieverhuur had bij SB bellen moeten doen rinkelen en had moeten leiden tot nader onderzoek door of vanwege SB ter beantwoording van de vraag of het pand daadwerkelijk geschikt was of kon worden gemaakt voor verblijfsrecreatieverhuur voor meer dan 90 dagen per jaar. Het nalaten daarvan komt deels voor eigen rekening en risico van SB, in die zin dat 25% van voormeld totaalbedrag aan schade, ofwel Afl. 14.056,91, op grond van eigen schuld wordt toegerekend aan SB.
4.16
Vorenstaande leidt tot de slotsom dat KWA zal worden veroordeeld om ten titel van schadevergoeding te betalen aan SB Afl. 42.170,71, en dat alle overige stellingen van partijen, waaronder begrepen die ter zake van het dienen van twee heren door KWA, geen bespreking behoeven. De door SB gevorderde wettelijke rente over voormelde in hoofdsom toe te wijzen bedrag zal, als zijnde onbestreden, worden toegewezen als na te melden.
4.17
De door SB verzochte vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen omdat (1) de enkele door SB overgelegde aanmaningsbrief zonder meer valt binnen het bereik van artikel 63a Rv en (2) omdat naar nu blijkt SB KWA ten onrechte onder termijnstelling heeft gesommeerd tot betaling van een bedrag dat het daadwerkelijk aan SB verschuldigde bedrag met ruim Afl. 35.000,-- te boven gaat.
4.18
KWA zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten en nakosten van deze procedure gevallen en nog te vallen aan de zijde van SB, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. (780,-- + 205,85 + 272,20 + 272,20 + 272,20 272,20 + 193,85 + 193,85 + 193,85 + 193,85 =) Afl. 2.850,05 aan verschotten (griffierecht en explootkosten) en Afl. 5.000,-- aan salaris voor de gemachtigde (4 punten, tarief 5 (op grond van het toe te wijzen bedrag aan schadevergoeding)), te vermeerderen met Afl. 250,-- aan nakosten advocaat en met Afl. 150,-- in geval van betekening van dit vonnis aan KWA indien en voorzover zij na aanschrijving 14 dagen tijd heeft gehad om vrijwillig aan dit vonnis te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
in conventie
5.1
veroordeelt KWA tot betaling aan SB van Afl. 42.170,71 ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 20 januari 2023;
5.2
veroordeelt KWA in de kosten en nakosten van deze procedure gevallen en mogelijk nog te vallen aan de zijde van SB, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 8.100,05, te vermeerderen met wettelijk rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis en voorts te vermeerderen met Afl. 150,-- in geval van betekening van dit vonnis aan KWA indien en voorzover zij na aanschrijving 14 dagen tijd heeft gehad om vrijwillig aan dit vonnis te voldoen, te vermeerderen met wettelijk rente gerekend vanaf de 15de dag na de uitspraak van dit vonnis;
5.3
verklaart dit conventionele vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4
wijst af het meer of anders verzochte;
in reconventie
5.5
verklaart voor recht dat SB zonder enige wettelijke en/of feitelijke grondslag [gedaagde in conventie, eiser in reconventie 1] in de conventionele procedure heeft betrokken;
5.6
veroordeelt SB in de reconventionele proceskosten van KWA c.s., tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.250,--;
5.7
verklaart voormelde reconventionele kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 27 augustus 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.