ECLI:NL:OGEAA:2025:301 - Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba - Vonnis in kort geding over ontruiming van registergoed te...

Uitspraak

Vonnis in kort geding van 8 oktober 2025

Behorend bij AUA202502724 KG

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

[Eiseres]

te Aruba,

eiseres,
hierna te noemen: [eiseres]

gemachtigde: de advocaat mr. R. Marchena,

tegen:

[Gedaagde],

te Aruba,

gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1.DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met twee producties, ingediend op 28 augustus 2025;

- het e-mailbericht aan de zijde van [eiseres] met productie 3, ingediend op 11 september
2025;

- de mondelinge behandeling op 12 september 2025.

1.2

Tijdens de mondelinge behandeling van 12 september 2025 zijn verschenen [eiseres], bijgestaan door haar gemachtigde mr. Marchena en [gedaagde]. Partijen hebben tijdens de zitting het woord gevoerd (mr. Marchena mede aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen) en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.

1.3

Vervolgens is bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1 [

Eiseres] is eigenares van een registergoed, plaatselijk bekend als [adres] te Aruba (hierna te noemen: het perceel). [Gedaagde] verblijft op het perceel.

2.2

Het perceel bevat een woonhuis en een appartement. [Gedaagde] betaalde voor het gebruik van het perceel tot februari 2025 (het meest recent overeengekomen bedrag van) Afl. 5.000,- per maand aan [eiseres]. Vanaf februari 2025 is [gedaagde] gestopt met het voldoen van de maandelijkse betalingsverplichtingen.

2.3 [

Eiseres] en [gedaagde] zijn mondeling overeengekomen dat [gedaagde] het perceel uiterlijk op 30 juni 2025 zou verlaten. Bij brieven van 5 februari 2025 en 27 mei 2025 heeft [eiseres] brieven verstuurd waarin [gedaagde] werd gesommeerd het perceel uiterlijk op de overeengekomen datum te ontruimen. [Gedaagde] heeft op deze sommatiebrieven niet gereageerd en heeft het perceel evenmin ontruimd.

2.4 [

Gedaagde] verhuurt het appartement op het perceel aan derden en heeft reserveringen aangenomen tot en met april 2026.

3.DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 [

Eiseres] vordert – samenvattend –

( i) [Gedaagde] te bevelen om het woonhuis en het gehele perceel gelegen aan [adres] te Aruba, met alle zich daarop of aldaar van zijnentwege bevindende goederen en personen, binnen zeven (7) dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels en toegangsmiddelen aan [eiseres];

(ii) te bepalen dat [gedaagde] aan [eiseres] een onmiddellijk opeisbare dwangsom verbeurt van
Afl. 500,- voor iedere dag of deel daarvan dat hij in gebreke blijft aan voornoemd ontruimingsbevel te voldoen, tot een maximum van Afl. 30.000,-;

(iii) [Gedaagde] te veroordelen om bij wijze van voorschot aan [eiseres] te betalen een bedrag van Afl. 25.000,-, ter zake van achterstallige gebruiksvergoeding dan wel huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldagen tot aan de dag der algehele voldoening;

(iv) [Gedaagde] te veroordelen tot betaling van Afl. 5.000,- per maand aan vergoeding wegens gebruiksgenot vanaf 1 juli 2025 tot aan de dag der daadwerkelijke ontruiming, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf vervaldatum;

( v) [Gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2 [

Gedaagde] voert verweer. Hij stelt dat de huur- en beëindigingsovereenkomst niet schriftelijk zijn vastgelegd, zodat daaraan geen rechtsgevolgen kunnen worden verbonden. Daarnaast beroept [gedaagde] zich op verrekening van de kosten die hij heeft gemaakt voor verweer in verband met aan- en verbouwingswerkzaamheden die hij zou hebben verricht aan het woonhuis en het appartement.

4.DE BEOORDELING

4.1

Het spoedeisend belang van [eiseres] volgt uit de vordering en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.

De vordering tot ontruiming

4.2

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] het perceel, met daarop het woonhuis en het appartement, van [eiseres] in gebruik heeft verkregen tegen een maandelijkse betaling van (het meest recent overeengekomen bedrag van) Afl. 5.000,-. Deze afspraak heeft alle kenmerken van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW, zodat het Gerecht ervan uitgaat dat [eiseres] en [gedaagde] (mondeling) een huurovereenkomst hebben gesloten.

4.3

Vervolgens zijn [eiseres] en [gedaagde] mondeling een beëindigingsovereenkomst aangegaan, waarbij is afgesproken dat [gedaagde] het perceel uiterlijk op 30 juni 2025 zou verlaten. Deze datum is tussen partijen overeengekomen, omdat [gedaagde] het appartement tot dat moment aan derden had verhuurd en de reserveringen niet gemakkelijk kon annuleren.

4.4 [

Gedaagde] voert aan dat de beëindigingsovereenkomst niet rechtsgeldig is, omdat de afspraken alleen mondeling zijn gemaakt. Het Gerecht gaat aan dit verweer voorbij. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding, en vereist geen schriftelijke vorm. Een mondelinge overeenkomst is daarom even rechtsgeldig als een schriftelijke overeenkomst.

4.5

Nu niet in geschil is dat partijen – zij het mondeling – een beëindigingsovereenkomst zijn aangegaan, is het Gerecht voorshands van oordeel dat [gedaagde] gehouden was het gehuurde uiterlijk op 30 juni 2025 te verlaten. [Gedaagde] heeft hieraan niet voldaan, naar eigen zeggen omdat hij geen vervangende woonruimte heeft en hij afhankelijk is van de huurinkomsten uit het appartement. Hij stelt dat hij op zoek is naar een geschikte huis en een alternatieve inkomstenbron.

4.6

Gelet daarop en met name op het feit dat [gedaagde] deels afhankelijk is van de inkomsten uit de verhuur van het appartement voor zijn levensonderhoud, acht het Gerecht het in het kader van de belangenafweging redelijk om een langere ontruimingstermijn toe te wijzen dan gebruikelijk en door [eiseres] is gevorderd. Het Gerecht zal dan ook bepalen dat [gedaagde] het perceel uiterlijk op 31 december 2025 moet ontruimen.

4.7

In de visie van [eiseres] dient de dwangsom als extra prikkel voor [gedaagde] om het gehuurde vrijwillig te ontruimen en het niet te laten komen tot een gedwongen ontruiming. Het Gerecht volgt [eiseres] hierin. Wel zal de gevorderde dwangsom worden gematigd en gemaximeerd, en wel om de volgende reden. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bepaalt dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. De deurwaarder kan daarbij (op grond van artikel 557 in combinatie met artikel 444 Rv) zelf de hulp van de sterke arm inroepen. Dit betekent dat [eiseres] zelf de ontruiming kan bevorderen, door een deurwaarder in te schakelen. Omdat het inschakelen van een deurwaarder wel geld kost, zal de dwangsom worden gemaximeerd tot het bedrag van (ongeveer) de kosten van de deurwaarder ingeval van een gedwongen ontruiming.

4.8

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat partijen geen afspraken hebben gemaakt over de staat waarin het gehuurde moet worden opgeleverd. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat [gedaagde] aan- en/of verbouwingen heeft verricht aan het woonhuis en het appartement. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het gegeven dat [gedaagde] over een periode van meerdere jaren – zij het dat het exacte aantal jaren ter discussie staat – geen huur aan [eiseres] heeft voldaan. Het Gerecht geeft partijen in overweging om, voorafgaand aan de datum waarop [gedaagde] het gehuurde moet verlaten, onderling duidelijke afspraken te maken over de oplevering daarvan.

Betaling van huurpenningen

4.9 [

Eiseres] vordert, bij wijze van voorschot, betaling van een bedrag van Afl. 25.000,- aan achterstallige huur over de periode van februari 2025 tot en met juni 2025 (de einddatum zoals opgenomen in de beëindigingsovereenkomst). Nu het Gerecht reeds heeft overwogen dat sprake is van een rechtsgeldige huur- en beëindigingsovereenkomst, en bovendien tussen partijen niet ter discussie staat dat [gedaagde] sinds februari 2025 geen huur meer heeft betaald, komt het Gerecht tot het voorlopige oordeel dat het gevorderde bedrag kan worden toegewezen.

Betaling van gebruiksvergoeding

4.1

Nu het Gerecht heeft geoordeeld dat [gedaagde] het perceel uiterlijk op 31 december 2025 moet ontruimen, is het Gerecht van voorlopig oordeel dat [gedaagde] over de periode van 1 juli 2025 tot en met 31 december 2025 een (voorschot op de) gebruiksvergoeding verschuldigd is, gelijk aan de maandelijkse huurprijs. Dit leidt tot een bedrag van Afl. 30.000,- (6 maanden x Afl. 5.000,-).

4.11

De door [eiseres] gevorderde wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldagen tot aan de dag der algehele voldoening zal het Gerecht voor zowel de vordering tot betaling van huurpenningen als de vordering tot betaling van gebruiksvergoeding afwijzen, nu niet is gesteld (laat staan onderbouwd) op welke wijze en op welke tijdstippen de maandelijkse huurbetalingen hadden moeten worden voldaan.

Sprake van verrekening?

4.12

Voor zover het Gerecht begrijpt, voert [gedaagde] een verrekenverweer, inhoudende dat hij stelt verbeteringen aan het gehuurde te hebben aangebracht en deze kosten wenst te verrekenen met de door [eiseres] gevorderde huurpenningen dan wel gebruiksvergoeding.

4.13

Een verrekenverweer kan alleen slagen, als de “verrekenvordering” eenvoudig kan worden vastgesteld. Daarvan is in dit geval geen sprake. Het verweer van [gedaagde] vergt een nadere beoordeling van de wederzijdse financiële aanspraken tussen partijen, waaronder de exacte omvang en onderbouwing van de door [gedaagde] gestelde tegenvorderingen. Daarvoor is in deze procedure geen plaats, nog afgezien van het feit dat [gedaagde] geen stellingen heeft ingenomen over de hoogte van zijn gestelde vordering. Dit betekent dat aan het verrekenverweer wordt voorbijgegaan.

Proceskosten

4.14 [

Gedaagde] wordt, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van [eiseres], tot aan deze uitspraak begroot op
(Afl. 450,- aan griffierechten + Afl. 225,- aan verschotten + Afl. 1.000,- aan salaris gemachtigde) Afl. 1.675,-.

5.DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

5.1

beveelt [gedaagde] om het gehuurde gelegen aan [adres] te Aruba, met alle zich daarop of aldaar van zijnentwege bevindende goederen en personen, uiterlijk op 31 december 2025 en na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels en toegangsmiddelen aan [eiseres];

5.2

bepaalt dat [gedaagde] aan [eiseres] een opeisbare dwangsom verbeurt van
Afl. 100,- voor iedere dag of deel daarvan dat hij in gebreke blijft aan voornoemd ontruimingsbevel te voldoen, tot een maximum van Afl. 1.000,-;

5.3

veroordeelt [gedaagde] (bij wijze van voorschot) tot betaling van een bedrag van
Afl. 25.000,- aan [eiseres] ter zake van achterstallige huurpenningen;

5.4

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van Afl. 5.000,- per maand aan (een voorschot op de) vergoeding wegens gebruiksgenot vanaf 1 juli 2025 tot aan de dag der daadwerkelijke ontruiming;

5.5

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, die tot de datum van deze uitspraak aan de kant van [eiseres] worden begroot op Afl. 1.675,-;

5.6

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt rechter in dit Gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 8 oktober 2025 in aanwezigheid van de griffier.