Uitspraak
Vonnis van 15 oktober 2025
Behorend bij AUA202502583 KG
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS IN KORT GEDING
in de zaak van:
PLZ REAL ESTATE V.B.A.,
te Aruba,
eiseres, hierna ook te noemen: PLZ,
gemachtigde: de advocaat mr. P.M.E. Mohamed,
tegen:
RBC ROYAL BANK (ARUBA) N.V.,
te Aruba,
gedaagde, hierna ook te noemen: RBC,
gemachtigde: de advocaat mr. M.L.J.J.P. Willems.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift, ingekomen op 18 augustus 2025, met producties;
- de akte wijziging eis en aanvullende producties van PLZ;
- de producties van RBC;
- de mondelinge behandeling van de zaak ter terechtzitting van 4 september 2025.
1.2
PLZ is ter zitting verschenen bij mr. Mohamed en RBC is verschenen bij mr. Willems. Voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling van de zaak heeft mr. Willems namens RBC bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van PLZ. Het Gerecht heeft dit bezwaar ongegrond verklaard en de eiswijziging toegelaten, nu de eiswijziging tijdig is ingediend. Vervolgens hebben partijen in twee termijnen het woord gevoerd – mede aan de hand van overgelegde pleitnota’s – en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen.
1.3
Vonnis is bepaald op heden.
2.DE FEITEN
2.1
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.
2.2
PLZ is eigenaar van de onroerende zaak, staande en gelegen aan de [adres] te Aruba, kadastraal bekend als Eerste Afdeling, Sectie E, nummer [kadastraal nummer] (hierna: de onroerende zaak). RBC heeft in 2017 een krediet van Afl. 1.750.000,-- aan PLZ verstrekt ter financiering van de onroerende zaak. Ter zekerheid voor de nakoming de verplichtingen op grond van de kredietovereenkomst heeft PLZ een recht van eerste hypotheek aan RBC verstrekt voor een bedrag van Afl. 1.400.000,--.
2.3
In het kader van een herstructurering zijn partijen op 6 oktober 2020 een nieuwe kredietovereenkomst aangegaan, waarin de openstaande bedragen van de kredietfaciliteit van 2017 zijn overgenomen. RBC heeft in totaal een krediet van Afl. 1.560.815,24 aan PLZ verstrekt, waarbij het reeds door PLZ verstrekte recht van eerste hypotheek mede gold als zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen.
2.4
PLZ heeft een betalingsachterstand laten ontstaan. Bij brief van 31 januari 2022 heeft RBC haar daarop gewezen en haar verzocht om – onder andere – de ontstane achterstand in te halen. PLZ heeft na februari 2022 geen betalingen meer verricht.
2.5
Bij brief van 3 maart 2022 heeft RBC de geldlening opgeëist. In de daaropvolgende periode is zij overgegaan tot het treffen van executiemaatregelen. RBC heeft in ieder geval vier executieveilingen georganiseerd, maar dat heeft niet geresulteerd in de verkoop van de onroerende zaak.
2.6
Op 23 juni 2025 heeft notaris [notaris] van New Leaf Aruba (hierna: de notaris) namens PLZ aan RBC verzocht om medewerking te verlenen aan een door PLZ ontwikkeld plan voor de splitsing van de onroerende zaak in achttien appartementsrechten. In de visie van PLZ zullen die appartementsrechten afzonderlijk worden verkocht, waarbij na iedere verkoop van een afzonderlijk appartementsrecht de opbrengst (na aftrek van de makelaarscommissie) rechtstreeks aan RBC wordt overgemaakt als (gedeeltelijke) terugbetaling van de uitstaande lening. Het voorstel is, voor zover nu relevant, als volgt verwoord:
“A right of first mortgage on the Property has been granted in favor of RBC (…). Due to default in payment, PLZ has fallen into arrears with RBC, as a result of which the loan has been called in by RBC. RBC, through [betrokkene 1], has since attempted to enforce the mortgage, but without success – the Property remains unsold to date.
PLZ intends to resolve this situation in a constructive manner, in the interest of both itself and RBC. To that end, PLZ has developed a plan to subdivide the Property into eighteen apartment rights designated for residential use, including shared recreational facilities. A feasibility study has already been carried out. Among other steps, contact has been made with the Land Registry and with architect [betrokkene 2], who will guide and prepare the subdivision forms for submission to the Land Registry upon approval.
As the building is already fully constructed and effectively divided into separate residential units – each with individual utility connections and access to shared amenities such as a swimming pool – these units are immediately marketable and eligible for financing. This means buyers will be able to obtain a mortgage from a local bank without delay, significantly increasing the marketability of the units and enhancing the prospect of a swift repayment of the outstanding mortgage debt.
The entire project will be managed through our notarial office. PLZ proposes that for each sale of an individual apartment right, the proceeds (net of the broker’s commission) be directly remitted to RBC as (partial) repayment of the outstanding debt, the amount of which is to be determined in consultation and against final discharge.
(…)”
2.7
Bij brief van 1 juli 2025 heeft de gemachtigde van RBC aan de notaris bericht dat RBC niet zal meewerken aan de door PLZ beoogde splitsing.
2.8
Op 9 september 2025 staat (de vijfde) executieveiling van het registergoed gepland.
3.HET GESCHIL
3.1
PLZ vordert – na eiswijziging – dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
voor het geval zich voordoet dat het Gerecht niet vóór 9 september 2025 uitspraak in dit kort geding doet en het perceel gelegen te [adres] in Aruba niet op de veiling van 9 september 2025 wordt verkocht,
a. RBC gebiedt om na betekening van dit vonnis, alle mogelijke medewerking te verlenen aan de splitsing in achttien appartementsrechten van het registergoed, een en ander conform een door de notaris op te stellen akte van splitsing, en telkens op eerste afroep van de notaris aldaar te verschijnen en middels ondertekening van de door de notaris voorgelegde akte medewerking tot verlijden daarvan te verlenen, onder bepaling dat RBC bij verkoop en overdracht van elk appartementsrecht een door het Gerecht te bepalen percentage van de verkoopsom zal ontvangen ter delging van haar vordering op PLZ, alles onder verbeurte aan PLZ van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van Afl. 5.000,-- per dag of dagdeel daarvan dat RBC niet aan het in deze te geven gebod gevolg geeft;
b. RBC beveelt om meteen na de uitspraak van dit vonnis alle maatregelen ter executie van het registergoed te staken en gestaakt te houden voor een periode van in ieder geval achttien maanden, binnen welke periode PLZ de kans krijgt om minimaal tien appartementsrechten te verkopen ter delging van haar schuld aan RBC, althans, binnen iedere andere door het Gerecht in goede justitie te bepalen termijn, alles onder verbeurte aan PLZ van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van
Afl. 5.000,-- per dag of dagdeel dat RBC een in deze te geven bevel overtreedt;
Afl. 5.000,-- per dag of dagdeel dat RBC een in deze te geven bevel overtreedt;
met veroordeling van RBC in de kosten van dit geding, waaronder de kosten voor het uittreksel van de Kamer van Koophandel.
3.2
PLZ legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De weigering van RBC is ten eerste in strijd met haar bancaire zorgplicht ten opzichte van PLZ. RBC is als professionele financiële instelling gehouden tot een zorgvuldige afweging van alle belangen en het zoeken naar redelijke oplossingen. RBC weigert op onredelijke gronden haar toestemming voor en medewerking aan de splitsing en maakt daarmee misbruik van haar bevoegdheid. Daarnaast handelt RBC in strijd met de beginselen van redelijkheid en billijkheid door te weigeren mee te werken aan een oplossing die in ieders belang is. Tot slot handelt RBC in strijd met de schadebeperkingsplicht van artikel 6:101 BW. RBC heeft al vier executieveilingen georganiseerd, die allemaal zonder resultaat zijn gebleven. De gefaalde executiepogingen hebben geleid tot een substantiële verhoging van de totale schuld. Het spoedeisend belang van de vordering is erin gelegen dat (i) er potentiële kopers voor de appartementen zijn die hun interesse zullen verliezen bij verdere vertraging van de splitsing, (ii) sprake is van dagelijkse renteschade, (iii) het registergoed in waarde vermindert en (iv) dat herstart van het vruchteloze executietraject dreigt.
3.3
RBC voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van PLZ, met veroordeling van PLZ in de proceskosten.
3.4
Het Gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.
4.DE BEOORDELING
4.1
Het spoedeisend belang van PLZ volgt uit de aard van de vorderingen en de daaraan door haar ten grondslag gestelde stellingen.
4.2
De vorderingen van PLZ hebben een voorwaardelijk karakter; deze zijn ingesteld voor het geval dat (i) het Gerecht geen uitspraak heeft gedaan vóór de executieveiling op 9 september 2025 en (ii) de onroerende zaak niet op die veiling is verkocht. Het Gerecht stelt vast dat aan deze voorwaarden is voldaan. Het vonnis dateert van ná de executieveiling en mr. Mohamed heeft het Gerecht op 10 september 2025 namens PLZ bericht dat de onroerende zaak niet is verkocht op de veiling. Dat betekent dat de voorwaarden waaronder PLZ haar vorderingen heeft ingesteld zijn vervuld en zij daarin dus kan worden ontvangen.
4.3
In deze procedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek en met inachtneming van de beperkingen van de procedure in kort geding, de vraag worden beantwoord of vorderingen van PLZ in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door haar gevraagde voorzieningen gerechtvaardigd is. Het Gerecht beantwoordt die vraag ontkennend en licht dat oordeel als volgt toe.
4.4
Het Gerecht stelt voorop dat de door RBC aan PLZ verstrekte geldlening opeisbaar is geworden. Niet in geschil is dat RBC een krediet aan PLZ heeft verstrekt en dat zij een flinke betalingsachterstand heeft laten ontstaan. RBC heeft PLZ meermaals tot betaling van de openstaande bedragen gemaand, maar dat heeft niet tot betaling geleid. PLZ heeft hier tegenin gebracht dat haar geen verwijt treft, althans dat RBC in schuldeisersverzuim verkeert. Volgens PLZ zou RBC haar in 2020 een aanvullend krediet van Afl. 700.000,-- ter beschikking stellen, maar heeft RBC dat nagelaten. Het Gerecht volgt PLZ niet in dat standpunt. RBC heeft gemotiveerd weersproken dat zij een aanvullend krediet voor dit bedrag zou verstrekken en een dergelijke afspraak valt ook niet uit de door PLZ overgelegde stukken af te leiden. Het enkele feit dat tussen partijen is gesproken over het vestigen van een tweede recht van hypotheek voor een bedrag van Afl. 700.000,-- is daarvoor naar het voorshandse oordeel van het Gerecht onvoldoende. Bovendien heeft RBC onweersproken gesteld dat PLZ wel degelijk, zij het mondjesmaat, heeft afgelost op basis van de kredietovereenkomst van 6 oktober 2020, en dat PLZ RBC niet eerder dan in dit kort geding heeft beticht van schuldeisersverzuim. Dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de kant van RBC, is daarmee niet aannemelijk geworden.
4.5
Het Gerecht houdt het er daarom voor dat, nu PLZ al geruime tijd in verzuim verkeert, RBC de geldlening met recht heeft opgeëist. Het staat RBC daarmee in principe vrij om gebruik te maken van haar recht van parate executie met betrekking tot de onroerende zaak. Dat kan anders zijn als RBC daarmee misbruik maakt van haar bevoegdheid tot parate executie en/of haar jegens PLZ te betrachten bancaire zorgplicht schendt. Het Gerecht is van oordeel dat daarvan geen sprake is en licht dat oordeel hieronder toe.
4.6
PLZ voert aan dat RBC ten onrechte weigert haar goedkeuring te verlenen aan het door haar ontwikkelde splitsingsplan (zie hiervoor bij 2.6). Het Gerecht ziet dat anders. PLZ heeft weliswaar gesteld dat zij marktonderzoek heeft gedaan en dat daaruit zou blijken dat dat verkoop van slechts negen (losse) appartementsrechten voldoende opbrengst zou genereren om de volledige hypothecaire schuld af te lossen, maar RBC heeft dat betwist en PLZ heeft deze stelling in het geheel niet onderbouwd. Niet gebleken is dat PLZ daadwerkelijk een markt- of haalbaarheidsonderzoek heeft laten verrichten en dat zij de resultaten daarvan met RBC heeft gedeeld. PLZ heeft slechts volstaan met het overleggen van een splitsingstekening en vijf ‘Letters of Intent’ van geïnteresseerde kopers, maar dat is naar het voorshandse oordeel van het Gerecht onvoldoende om vast te kunnen stellen dat het gaat om een realistische en haalbare
business case. Van RBC kan niet worden verlangd dat zij op basis van deze summiere informatie instemt met de splitsing van de onroerende zaak, te meer nu PLZ ook geen duidelijkheid heeft kunnen verschaffen over hoe zij de renovatie van de onroerende zaak gaat financieren. Potentiële kopers van de losse appartementen zullen immers ook gebruik willen maken van de faciliteiten in het complex, dat kennelijk in slechte staat verkeert. Het Gerecht weegt verder mee dat de door PLZ overgelegde ‘Letters of Intent’ niet bindend zijn en het gaat om slechts vijf geïnteresseerde kopers, terwijl niet ondenkbaar is dat als niet alle appartementen worden verkocht en de onroerende zaak maar gedeeltelijk wordt gesplitst, RBC met een minder courant zekerheidsobject achterblijft. Tegen die achtergrond kan naar het voorshandse oordeel van het Gerecht niet worden gezegd dat (1) RBC op dit moment misbruik maakt van haar bevoegdheid of haar jegens PLZ te betrachten bancaire zorgplicht schendt door te weigeren haar goedkeuring te verlenen aan de door PLZ beoogde splitsing, en/of (2) dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn en/of (3) dat RBC in strijd met haar schadebeperkingsplicht handelt, zoals PLZ stelt.
business case. Van RBC kan niet worden verlangd dat zij op basis van deze summiere informatie instemt met de splitsing van de onroerende zaak, te meer nu PLZ ook geen duidelijkheid heeft kunnen verschaffen over hoe zij de renovatie van de onroerende zaak gaat financieren. Potentiële kopers van de losse appartementen zullen immers ook gebruik willen maken van de faciliteiten in het complex, dat kennelijk in slechte staat verkeert. Het Gerecht weegt verder mee dat de door PLZ overgelegde ‘Letters of Intent’ niet bindend zijn en het gaat om slechts vijf geïnteresseerde kopers, terwijl niet ondenkbaar is dat als niet alle appartementen worden verkocht en de onroerende zaak maar gedeeltelijk wordt gesplitst, RBC met een minder courant zekerheidsobject achterblijft. Tegen die achtergrond kan naar het voorshandse oordeel van het Gerecht niet worden gezegd dat (1) RBC op dit moment misbruik maakt van haar bevoegdheid of haar jegens PLZ te betrachten bancaire zorgplicht schendt door te weigeren haar goedkeuring te verlenen aan de door PLZ beoogde splitsing, en/of (2) dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn en/of (3) dat RBC in strijd met haar schadebeperkingsplicht handelt, zoals PLZ stelt.
4.7
Het voorgaande leidt het Gerecht tot de conclusie dat het RBC vrij staat om de executieverkoop door te zetten – hetgeen zij kennelijk ook heeft gedaan – en zij op dit moment niet gehouden is om mee te werken aan de splitsing. De door PLZ ingestelde vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
4.8
Een belangenafweging maakt dit oordeel niet anders. Gelet op de forse betalingsachterstand die PLZ heeft laten ontstaan, heeft RBC er een groot belang bij dat zij gebruik kan maken van haar executiebevoegdheid, te meer nu niet is gebleken dat PLZ sinds februari 2022 ook maar enige betaling heeft verricht of anderszins een serieus aanbod heeft gedaan om haar verzuim te zuiveren. Daar weegt het belang van PLZ bij staking van de (verdere) executie en bij uitvoering van haar voorstel naar het oordeel van het Gerecht niet tegenop.
4.9
PLZ zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van RBC, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 1.500,-- aan salaris voor de gemachtigde.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
wijst de vorderingen van PLZ af;
5.2
veroordeelt PLZ in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van RBC worden begroot op Afl. 1.500,--.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 15 oktober 2025 in aanwezigheid van de griffier.