ECLI:NL:OGEAA:2025:345

• Datum uitspraak: 12 november 2025
• Publicatiedatum: 25 november 2025
• Zaaknummer: AUA202503327 KG
• Instantie: Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J. Brandt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Veroordeling tot medewerking levering onroerende zaak onder voorwaarde betaling hypotheekschuld

Eisers en gedaagde sloten een koopovereenkomst voor een appartementencomplex te Aruba met een afgesproken leveringstermijn. Na verplaatsing van de leveringsdatum en het leggen van conservatoir beslag door een derde partij, weigerde gedaagde medewerking aan levering.

Eisers vorderden in kort geding onvoorwaardelijke medewerking tot levering van het onroerend goed, onbezwaard van hypotheek en beslag. Het Gerecht oordeelde dat onbezwaarde levering onmogelijk is vanwege bestaande hypotheek en beslag, maar dat levering inclusief deze lasten toewijsbaar is, mits eisers de hypotheekschuld voldoen.

Gedaagde kon niet aantonen dat hij een opschortingsrecht had wegens niet-betaalde termijnen. Het Gerecht veroordeelde gedaagde tot medewerking aan levering binnen veertien dagen, onder voorwaarde dat eisers de hypotheekschuld van EUR 321.000,- aan de Rabobank betalen. Tevens werd gedaagde veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Gedaagde wordt veroordeeld tot medewerking aan levering van het appartementencomplex onder voorwaarde dat eisers de resterende hypotheekschuld betalen.

Uitspraak

Vonnis in kort geding van 12 november 2025

Behorend bij AUA202503327 KG

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

1. [Eiser 1],

hierna: [eiser 1],

2.
[Eiser 2] ,

hierna: [eiser 2],

3.
CARIBBEAN DREAM LIFE VBA ,

hierna: CDL,

allen te Aruba,

eisers, hierna ook te noemen: [eisers],

gemachtigden: de advocaat mr. M.O. Lopez,

tegen:

[Gedaagde] ,

te Aruba,

gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde],

gemachtigden: de advocaten mr. J.E. Thijsen en mr. G. de Hoogd.

1. DE PROCEDURE

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift, ingekomen op 8 oktober 2025, met producties;

- de conclusie van antwoord, met producties;

- de aanvullende producties van [eisers].

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2025. Op de zitting zijn namens eisers verschenen [eiser 1] in persoon, bijgestaan door mr. Lopez en [gedaagde] in persoon, bijgestaan door mr. Thijsen. Partijen hebben – mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen – het woord gevoerd en hebben gereageerd of kunnen reageren op elkaars stellingen. Partijen hebben ook vragen van het Gerecht beantwoord.

1.3

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. DE FEITEN

2.1

Op 28 september 2021 heeft CDL een bindende offerte (‘Purchase Offer’) aan [gedaagde] uitgebracht voor de aankoop van het perceel eigendomsgrond, groot 612 m², gelegen te [adres 1] en [adres 2] te Aruba, kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie F nummer [kadastraalnummer], met daarop een appartementencomplex (hierna: de onroerende zaak) voor een koopprijs van USD 350.000,--. [Gedaagde] heeft dit aanbod op 1 november 2021 aanvaard, waarmee een koopovereenkomst tot stand is gekomen (hierna: de koopovereenkomst). In de ‘Purchase Offer’ staat, voor zover nu relevant, het volgende vermeld:

“
The purchase price for the Property to be US$350,000 based on the following conditions.

Completion of the sale to take place, on or before September 30, 2023.

The Buyer shall make a sizeable investment in the property and shall at its own expense renovate and restore all units as follows:

(…)

3.
The Buyer shall be at liberty to rent out to third parties the units upon completion of the renovation.

4.
From acceptance of this contract the Buyer shall have possession of the Property and pay the amount of US$2,000 monthly starting Nov 1, 2021, to be deposited at the direction of the Seller.

5.
The buyer shall pay all utilities and annual property taxes.

6.
(…)

This offer is being made in good faith and with all good intentions to purchase the Property. ”

2.2

Op 11 oktober 2023 hebben partijen een addendum op de koopovereenkomst gesloten (hierna: het addendum) waarin de leveringsdatum is verplaatst naar 1 maart 2024. In het addendum staat, voor zover nu relevant, het volgende:

“This addendum to from part of the Purchase Offer entered into between [gedaagde] and Caribbean Dream Life Rentals VBA on September 28, 2021.

The name of the buyer to be changed from Caribbean Dream Life Rentals VBA to read, [eiser 1] and [eiser 2], and or nominee.

Item number 1 of the purchase offer shall be changed to read March 1, 2024 instead of the original September 30, 2023.

Upon signing of this addendum the buyers here by commit to transfer to [gedaagde] the following amounts

8,300.00 AWG representing the amount outstanding until October 1, 2023 for monthly payment and Setar bill

3,500.00 AWG presenting the property tax for the years 2022 and 2023.

1,500 AWG representing insurance due for 2022 and 2023.

The buyers further commit to continue making monthly payments of $ 4.000, until completion date of March 1,2024.

This offer is being made in good faith and with all good intentions to purchase the Property. ”

2.3

Op 19 oktober 2023 heeft de heer [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag gelegd op (onder andere) de onroerende zaak. [Betrokkene] is vervolgens een bodemprocedure bij dit Gerecht gestart. Bij vonnis van 12 februari 2025 (met kenmerk AUA202302089 AR) is [gedaagde] veroordeeld om aan [betrokkene] een bedrag te betalen van USD 370.000,--, te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Tegen dit vonnis, dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, is hoger beroep ingesteld.

2.4

In een brief van 26 februari 2025 heeft de toenmalig gemachtigde van [eisers] [gedaagde] gesommeerd om medewerking te verlenen aan onbezwaarde levering (vrij van hypotheek en beslagen) van de onroerende zaak aan hen. [Gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.

2.5

De onroerende zaak is bezwaard met een hypotheekrecht ten gunste van de Rabobank. De openstaande hypotheekschuld bedraagt op dit moment EUR 321.000,--.

3. DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

3.1 [

Eisers] vorderen – zakelijk weergegeven – dat het Gerecht bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [Gedaagde] veroordeelt tot onvoorwaardelijke medewerking aan de onbezwaarde levering van de onroerende zaak aan [eiser 1] en [eiser 2], binnen een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis;

II. te bepalen dat, als [gedaagde] niet tijdig voldoet aan de veroordeling onder I., dit vonnis op grond van artikel 3:300 lid 2 BW in te plaats treedt van de voor de levering noodzakelijke wilsverklaring van [gedaagde];

III. te verklaren dat dit vonnis krachtens artikel 3:300 lid 2 BW dezelfde kracht en uitwerking heeft als een notariële akte van levering;

IV. aan [gedaagde] een dwangsom op te leggen van USD 1.000,-- voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft na het verstrijken van de onder I. gestelde termijn, met een maximum van USD 200.000,--;

V. [Gedaagde] veroordeelt in de proceskosten;

VI. elke andere beslissing neemt die het Gerecht in goede justitie nodig acht.

3.2 [

Eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst verplicht is om de onroerende zaak aan [eiser 1] en [eiser 2] te leveren. [Gedaagde] weigert echter ten onrechte mee te werken aan die levering.

3.3 [

Gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eisers].

3.4

Het Gerecht zal hierna, waar nodig, nader op de standpunten van partijen ingaan.

4. DE BEOORDELING

4.1 [

Gedaagde] betwist dat [eisers] een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen, maar het Gerecht ziet dat anders. Het klopt dat partijen al lange tijd geleden hebben afgesproken dat [gedaagde] de onroerende zaak aan [eisers] zou leveren. Anders dan [gedaagde], verbindt het Gerecht daaraan niet de conclusie dat het spoedeisend belang ontbreekt. Zoals ook is afgesproken in de koopovereenkomst, gebruiken [eisers] de onroerende zaak al langere tijd, onder andere door deze te verhuren via Airbnb. Verder is gebleken dat [gedaagde] de nutsvoorzieningen eind augustus 2025 (in ieder geval tijdelijk) heeft laten afsluiten en dat de onroerende zaak nog altijd geen wifi-aansluiting heeft. Het Gerecht kan zich goed voorstellen dat [eisers] daar nadeel van ondervinden, omdat huurders meestal gebruik willen kunnen maken van wifi. Omdat [eisers] tijdens de zitting hebben uitgelegd dat zij alleen voor een wifi-aansluiting kunnen zorgen als zij juridisch eigenaar van de onroerende zaak zijn, en [gedaagde] dit niet heeft betwist, is wel degelijk sprake van een situatie die maakt dat [eisers] belang hebben bij een spoedige levering van de onroerende zaak aan hen.

4.2 [

Eisers] vorderen primair levering van de onroerende zaak in onbezwaarde staat. Daarmee bedoelen zij, zo begrijpt het Gerecht, dat [gedaagde] de onroerende zaak aan hen moet leveren zonder dat er op het perceel een hypotheekrecht of een beslag rust. Die vordering kan niet worden toegewezen. Op het perceel rust nu eenmaal een hypothecaire zekerheid ten gunste van de Rabobank, en een executoriaal beslag ten gunste van [betrokkene]. [Gedaagde] kan het perceel dus onmogelijk onbezwaard leveren en het Gerecht kan hem daartoe dus ook niet veroordelen. De vordering tot onbezwaarde levering zal daarom worden afgewezen.

4.3

Tijdens de zitting hebben [eisers] laten weten dat zij ook akkoord gaan met levering inclusief hypotheekrecht en beslag. Het is er [eisers] vooral om te doen dat zij nu eindelijk juridisch eigenaar worden van de onroerende zaak. [Eisers] willen zelf de resterende hypotheekschuld van [gedaagd] op de onroerende zaak wel aflossen, en [betrokkene] heeft laten weten dat hij bereid is om vervolgens zijn beslag op de onroerende zaak op te heffen, zo hebben [eisers] uitgelegd. Naar het oordeel is de vordering van [eisers] in deze vorm wel toewijsbaar. Hoewel [gedaagde] de onroerende zaak niet onbezwaard kan leveren, gaat [eisers] akkoord met levering inclusief beslag en hypotheekrecht. Dat de onroerende zaak met een beslag en hypotheek is bezwaard, staat dus aan levering niet in de weg. Voor het overige heeft [gedaagde] niets aangevoerd op basis waarvan de vordering zou moeten worden afgewezen. Dat spreekt te meer nu [eisers] hebben toegezegd de (volledige) hypothecaire lening van [gedaagde] bij de Rabobank ten tijde van de levering af te lossen. Bovendien is gebleken dat de hoogte van die lening van EUR 321.000,-- (dat is met de huidige wisselkoers zo’n USD 375.000) hoger is dan de afgesproken koopsom, die USD 350.000,-- bedraagt. Ook hebben [eisers] een verklaring in het geding gebracht van [betrokkene], die heeft verklaard dat hij bereid is het beslag op de onroerende zaak op te heffen, zodra deze hypothecaire lening is afgelost. [Gedaagde] heeft de inhoud van die verklaring onvoldoende gemotiveerd weersproken, terwijl het bovendien het risico is van [eisers] of [betrokkene] zich wel aan zijn toezegging houdt.

4.4 [

Gedaagde] heeft tijdens de zitting naar voren gebracht dat hij nog een vordering heeft op [eisers], omdat [eisers] vanaf oktober 2023 de afgesproken USD 2.000,-- (althans USD 4.000,--) per maand niet meer aan hem hebben betaald. Het Gerecht kan op dit moment echter niet vaststellen of deze stellingen juist zijn en dat [gedaagde] – in het verlengde daarvan – zijn leveringsverplichting zou kunnen opschorten. [Eisers] hebben namelijk gemotiveerd betwist dat [gedaagde] – naast betaling van de koopsom – nog geld van hen krijgt. Volgens hen betroffen de maandelijkse betalingen een aflossing op de koopsom en zijn zij gestopt met de betaling daarvan toen bleek dat [gedaagde] de onroerende zaak niet kon of wilde leveren. Om te kunnen vaststellen of [gedaagde] nog een vordering op [eisers] heeft is nader onderzoek nodig, en daarvoor is binnen het bestek van dit kort geding geen ruimte. Het Gerecht houdt het er daarom voor dat op [gedaagde] de verplichting rust om de onroerende zaak aan [eisers] te leveren.

4.5

Gelet op al het voorgaande zal het Gerecht zal [gedaagde] veroordelen zijn volledige medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak aan [eiser 1] en [eiser 2], onder de voorwaarde dat zij bij wijze van betaling van de koopprijs de resterende hypotheekschuld van [gedaagde] van EUR 321.000,-- aan de Rabobank aflossen. Als [eisers] menen dat zij daarmee te veel aan [gedaagde] hebben betaald en stellen nog een vordering op [gedaagde] te hebben, kunnen zij zich daarvoor wenden tot de bodemrechter.

4.6

Verder zal het Gerecht bepalen dat als [gedaagde] niet tijdig voldoet aan deze veroordeling, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de voor de levering noodzakelijke wilsverklaring van [gedaagde]. Anders dan [gedaagde] betoogt, kan de rechter in kort geding wel degelijk bepalen dat de uitspraak in de plaats zal treden van (een deel van) een akte tot het verrichten van een rechtshandeling zoals bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW (zie HR 31 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:499, r.o. 3.3). Voor het opleggen van een dwangsom ziet het Gerecht geen aanleiding. Ook het onder III. gevorderde zal worden afgewezen, omdat het Gerecht de op artikel 3:300 lid 2 BW gebaseerde vordering al heeft toegewezen en dus niet (ook) kan verklaren dat het vonnis dezelfde uitwerking heeft als een notariële akte van levering.

4.7 [

Gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van [eisers], die worden begroot op Afl. 450,-- aan griffierecht, Afl. 257,-- aan explootkosten en Afl. 1.000,-- aan salaris van de gemachtigde.

5. DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

5.1

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn onvoorwaardelijke medewerking te verlenen tot levering van het perceel eigendomsgrond, groot 612 m², gelegen te [adres 1] en [adres 2] te Aruba, kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie F nummer [kadastraalnummer], met daarop een gebouwd appartementencomplex aan [eiser 1] en [eiser 2], onder de voorwaarde dat [eisers] bij wijze van betaling van de koopprijs de resterende hypotheekschuld van [gedaagde] van EUR 321.000,-- aan de Rabobank betalen;

5.2

bepaalt dat, als [gedaagde] niet tijdig voldoet aan het onder 5.1 bepaalde, dit vonnis op de voet van het bepaalde in artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de notariële akte van levering, waaruit moet blijken van de wilsverklaring van [gedaagde] dat hij de woning levert aan [eiser 1] en [eiser 2];

5.3

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van [eisers] worden begroot op Afl. 450,-- aan griffierecht, Afl. 257,-- aan explootkosten en Afl. 1.000,-- aan salaris van de gemachtigde;

5.4

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Brandt, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 12 november 2025 in aanwezigheid van de griffier.