Uitspraak
Vonnis van 2 april 2025
Behorend bij A.R. nr. AUA202203435
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
de vennootschap naar vreemd recht
ISLA DE ORO HOLDINGS LLC,
gevestigd te Doral, Florida, Verenigde Staten van Amerika,
te dezen domicilie kiezende ten kantore van haar na te noemen gemachtigde,
eiseres,
hierna ook te noemen: Isla de Oro,
gemachtigde: de advocaat mr. G. de Hoogd,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
LAND ARUBA,
te Aruba,
gedaagde,
hierna ook te noemen: het Land,
hierna ook te noemen: het Land,
gemachtigde: mr. J.J.S. Poeran.
1.DE PROCEDURE
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het inleidend verzoekschrift met producties, ingediend op 5 oktober 2022;
- de conclusie van antwoord met producties, ingediend op 5 juli 2023;
- de conclusie van repliek, ingediend op 4 september 2024;
- de conclusie van dupliek, ingediend op 22 januari 2025.
1.2
Vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.DE FEITEN
2.1
Dell Real Estate N.V. (hierna te noemen: Dell) was betrokken bij de voorgenomen ontwikkeling van een project van bungalows aan het water op de locatie die bekend staat als Isla de Oro Zoetry resort in [adres 1], Aruba (hierna: het Zoetry project). Vanaf 2013 heeft zij in het kader van dit project diverse contacten gehad met het Land.
2.2
Sinds 26 oktober 2016 is Dell door koop eigenaar geworden van het recht van erfpacht op een perceel domeingrond gelegen te [adres 1], kadastraal bekend als Land Aruba Derde Afdeling Sectie G-nummer [sectie nummer 1] en op een perceel domeingrond gelegen te [adres 1], kadastraal bekend als Land Aruba Derde Afdeling Sectie G-nummer [sectie nummer 2] (hierna: perceel [perceel nummer]). Op beide percelen in een commercieel pand gebouwd, plaatselijk bekend als [adres 1].
2.3
Bij brief van 14 juni 2018 heeft het Land aan Dell bericht dat het verzoek tot ontwikkeling van het Zoetry project is afgewezen.
2.4
Dell heeft bij brief van 27 december 2018 aan het Land verzocht het perceel [perceel nummer] te [adres 1] te ruilen met een perceel te [adres 2], kadastraal bekend als [kadastraal nummer]. Op 1 november 2019 heeft Dell verzocht haar perceel [perceel nummer] te ruilen met een perceel te [adres 3] teneinde daar een luxe wooncomplex te bouwen.
2.5
Bij brief van 18 februari 2020 heeft Dell als volgt aan de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu geschreven:
“Subject: Request for land swap/over de water bungalows
(…)
By means of this letter (…) Dell (…) would like to formally request a land-swap of a plot of land currently owned by Dell (…) located in [adres 1] (…) in return for the plot of water located in [adres 2] (…).
This request is a follow-up on the conversations with both the Department of Public Works (DOW) and the Department of Infrastructure and Planning (DIP) regarding their request to acquire the plot of land (…) [perceel nummer] for the installment and construction of rainwater drainage line in order to help solve the rainwater drainage challenges in the area of [adres 1].
As for the plot of water we would like to receive in return, our company’s aim with this plot of water is to develop and build an upscale residential touristic over the water Bungalows (…).
Our Group has been trying to develop the over the water bungalows project for the last five years at Isla Di Oro. The government of Aruba has decided to build a Marine Park at this area (…).
Please refer to the previous request dated December 27, 2018 (…). This letter had referred to the land swap in exchange for the area to develop the over the water bungalow wellness retreat.
We kindly request for your approval for the water area (…) for the development of Over the water bungalows (…).”
2.6
Bij brief van 27 februari 2020 heeft de directeur Directie Infrastructuur en Planning (hierna: de DIP) als volgt aan Dell bericht:
“In antwoord op uw verzoek van 18 februari 2020 voor een perceel water voor het project voor de bouw van waterbungalows, bericht ik u het volgende.
Uw verzoek is in goede orde ontvangen.
Het verzoek betreft een project voor de bouw van waterbungalows te [adres 2].
Het project voor de bouw van 8 waterbungalows is ook opgenomen in het ROP2019 en het concept ROPV welke thans in de procedure tot vaststelling is. Het project betreft een nieuwe markt in de toeristische sector welke nog niet is aangeboord. Het is ons verder bekend dat uw bedrijf reeds jaren tracht een project voor waterbungalows te realiseren. Tevens zijn er met u besprekingen gaande voor een grondruil van uw perceel [perceel nummer] te [adres 1].
In het licht van bovenstaande bericht ik u dat uw verzoek vanuit de DIP verder zal worden behandeld.”
2.7
Op 8 juni 2020 heeft Dell een verzoek ingediend ter verkrijging van een recht van erfpacht (commercieel) op een perceel grond voor het opbouwen van een luxe wellness boutique hotel in [adres 2].
2.8
Bij brief van 23 november 2020 heeft Dell als volgt aan de “minister in charge of Territorial Development, Infrastructure and Environmental Affairs” per adres aan de DIP bericht:
“(i) Dell (…) is the owner of a piece of property land, located in [adres 1], cadastral known as [perceel nummer].
(ii) By letter of February 18th, 2020, (…) Dell (…) formally requested to be able to have an exchange of land with the government (….). In said letter, it was requested to obtain a piece of land in [adres 2] (…) for the intended development of an over the water bungalow boutique resort project (“Fisherman Village [adres 2]”)
(…)
(v) After further follow-ups and discussions with your department, as well as further research by the undersigned, it has become clear that the projected development of on the water bungalows on or around the requested area in [adres 2] will not be possible of feasible;
(vi) As a result of the observations and conclusion, mentioned in (v), the undersigned did some additional research on alternative locations on which the intended development of the project, whether of not in adapted form, could be executed;
(vii) as a result of the research on alternative locations as mentioned in (vi) Dell (…) identified two locations in the [adres 4] area, which fit the purpose of the intended development project, on the understanding that these plots are not in the water and therefore no bungalows could be built over the water.
Considering the abovementioned facts and circumstances, (…) Dell (…) hereby respectfully wishes to amend its request, as contained in the letter of February 18th, 2020, in such regard that in exchange for the piece of land mentioned in (i), Dell (…) wishes to obtain as its first option (a) a piece of long lease land, located in [adres 4] (…), or else as a second option (b) two pieces of land, also located at the [adres 4] area (…).
The project will consist of 20 units multilevel bungalows in a wellness and eco boutique condo hotel resort (…).”
2.9
Dell heeft op 14 maart 2022 aan het Land bericht dat nog niet is beslist op het verzoek van 18 februari 2020 en dat nu wordt verzocht te ruilen met een perceel met gelijkwaardige grootte en met bestemming woningbouw, bij voorkeur gelegen te [adres 2].
2.1
Op 17 mei 2022 is door het Land afwijzend beslist op de aanvraag van 8 juni 2020, omdat deze in strijd zou zijn met de ROPV.
2.11
Op 3 juni 2022 heeft Dell haar gestelde vordering op het Land aan Isla de Oro gecedeerd.
2.12
Dell heeft op 20 juli 2022 opnieuw een verzoek gedaan om het perceel [perceel nummer] te ruilen met een perceel bij voorkeur gelegen te [adres 2].
3.HET GESCHIL
3.1
Isla de Oro vordert dat het Land bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld aan haar schadevergoeding te betalen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente over dit nader vast te stellen schadebedrag vanaf 5 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling en met veroordeling van het Land in de kosten van het geding.
3.2
Aan haar vordering legt Isla de Oro ten grondslag dat het Land het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat het zal meewerken aan de ontwikkeling van de door Dell gepresenteerde plannen en daarom onrechtmatig jegens Dell heeft gehandeld. Nu Dell haar vordering op het Land aan Isla de Oro heeft gecedeerd, althans overgedragen, heeft Isla de Oro bij het instellen van deze vordering.
3.3
Het Land heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde, kosten rechtens.
4.BEOORDELING
4.1
Anders dan Isla de Oro, begrijpt het Gerecht de onder randnummer 8 in de conclusie van antwoord door het Land betrokken stelling aldus dat het Land niet de cessie van de door Isla de Oro gestelde vordering op het Land betwist, maar (opnieuw) de vordering zelf.
4.2
Uit hetgeen door Isla de Oro is aangevoerd begrijpt het Gerecht dat zij stelt dat het Land onrechtmatig jegens Dell heeft gehandeld omdat het Land het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat het aan de ontwikkeling van het Zoetry project en met de grondruil zou meewerken en dit vervolgens niet heeft gedaan. Volgens Isla de Oro was het Zoetry project het aanvankelijke plan van Dell en is de grondruil door het Land aangeboden als compensatie voor het niet kunnen doorgaan van het project op de gewenste locatie.
4.3
Dat sprake is van enige (toerekenbare schijn van een) toezegging door het Land op grond waarvan Dell erop heeft mogen vertrouwen dat zij het Zoetry project en/of de grondruil zou kunnen realiseren, is echter niet gebleken. Niet alleen heeft Isla de Oro niet gesteld welke ‘harde beloftes en toezeggingen’ precies zijn gedaan en door wie, ook heeft zij geen concrete feiten en/of omstandigheden gesteld die - indien bewezen - tot het oordeel kunnen leiden dat toezeggingen zijn gedaan of toerekenbaar de schijn van een toezegging is gewekt. De in haar inleidend verzoek onder randnummer 2 gegeven opsomming van de communicatie tussen Dell en het Land leidt niet tot een ander oordeel. Weliswaar stelt Isla de Oro daar dat bij brief van 18 september 2013 een aanbevelingsbrief is uitgebracht waarin steun wordt uitgesproken voor het project en dat bij brief van 4 november 2014 het Land aan Dell heeft laten weten dat de regering positief staat tegenover het project en dat de ruimtelijke ordening wordt herzien om tegemoet te komen aan de ontwikkelingsplannen van het project, maar dit is - zeker nu een nadere toelichting ontbreekt en de betreffende brieven niet zijn overgelegd - onvoldoende concreet voor het oordeel dat het Land heeft toegezegd of de schijn heeft gewekt dat werd toegezegd dat het Zoetry project (in de vorm van waterbungalows of boetiekhotel) zou kunnen worden gerealiseerd. Een concrete, ondubbelzinnig aan het Land toe te rekenen toezegging blijkt daaruit niet. Ook overigens volgt uit hetgeen volgens Isla de Oro door het Land is gecommuniceerd niet dat sprake is van uitlatingen en/of gedragingen van het Land die redelijkerwijs de indruk hebben gewekt van een welbewuste standpuntbepaling van het Land ten aanzien van het kunnen realiseren van het Zoetry project dan wel de grondruil.
4.4
Dat de grondruil als alternatief (compensatie) op tafel kwam omdat het Land ter zake van het Zoetry project “in gebreke was” omdat dit project “niet meer kon worden gerealiseerd op de aan Dell beloofde locatie”, heeft het Land weersproken. Gelet hierop en nu Isla de Oro haar stelling niet met concrete, voor bewijs vatbare feiten en/of omstandigheden heeft onderbouwd, treft haar stelling geen doel. Voor dit oordeel is mede van belang dat ook uit de door Dell aan het Land geschreven (hiervoor in 2.4 en 2.7 aangehaalde) brieven van 18 februari 2020 en 23 november 2020 niet blijkt dat van een dergelijke situatie sprake was en dat in de brief van de zijde van het Land van 27 februari 2020 enkel wordt gezegd dat dat besprekingen voor een grondruil gaande zijn. Ook is niet gebleken van concrete toezeggingen of concrete feiten en/of omstandigheden waaruit volgt dat toerekenbaar de schijn van een toezegging is gewekt, dat met een grondruil werd ingestemd; te minder omdat Dell steeds andere voorstellen voor grondruil heeft gedaan. Indien en voor zover juist is dat vanuit DOW en/of DIP grondruil is voorgesteld omdat zij het perceel G-464 voor waterafvoer wilden gebruiken, maakt dat het niet anders. Isla de Oro heeft niets aangevoerd waaruit blijkt dat een daadwerkelijk (voldoende concreet) voorstel is gedaan.
4.5
Het voorgaande brengt mee dat de stelling van Isla de Oro dat het Land het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat het aan de ontwikkeling van het Zoetry project en met de grondruil zou meewerken, niet kan slagen. Van onrechtmatig handelen door het Land jegens Dell is dan ook geen sprake.
4.6
Voorts geldt dat evenmin is gebleken dat partijen in een vergevorderd stadium van onderhandelingen over de realisatie van het Zoetry project of een grondruil waren (zodat het Land door het afbreken daarvan schadeplichtig is). Dit is door het Land betwist en door Isla de Oro niet concreet, met bewijs vatbare feiten en/of omstandigheden onderbouwd. Feiten en/of omstandigheden die tot het oordeel leiden dat het Land Dell heeft misleid zoals Isla de Oro nog heeft gesteld, zijn tot slot evenmin gebleken. De enkele omstandigheid dat in het betreffende Isla de Oro gebied thans een project is gerealiseerd met boven het water gebouwde bungalows, is daarvoor niet voldoende.
4.7
Omdat Dell, zoals uit het voren overwogene volgt, niet aan haar stelplicht heeft voldaan, is voor bewijslevering, ondanks het aanbod daartoe, geen plaats.
4.8
Al het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van Isla de Oro zal worden afgewezen.
4.9
Isla de Oro zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Deze kosten worden aan de zijde van het Land tot op heden begroot op nihil.
5.DE UITSPRAAK
Het Gerecht:
5.1
wijst het gevorderde af;
5.2
veroordeelt Isla de Oro in de kosten van het geding aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.M. Tijhuis, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 2 april 2025 in aanwezigheid van de griffier.